宁波市建筑工程经济技术指标计算规则(试行)

宁波市建筑工程经济技术指标计算规则（试行）
（征求意见稿）
本规则所称的建筑工程经济技术指标，包含建筑工程建筑面积、容积率、建筑密度及建筑基底面积、绿地率及绿地面积、建筑高度和建筑限高、建筑间距、建筑离界距离、坡地建筑等有关计算规则。

一、建筑面积
建筑工程建筑面积按照《房产测量规范》与《浙江省房屋建筑面积测算实施细则（试行）》中的规定计算,结合我市实际，制定以下补充规定。

1.墙体
1.1房屋墙体厚度采用实地测量，墙体厚度不包括外墙装饰贴面和外保温层厚度，但包括一般抹灰层、内保温层和隔音墙厚度。

1.2位于底层公共开放空间和突出屋面的楼梯、电梯、管井等以及斜面结构屋的层高在
2.20米以上的外墙，计算建筑面积。

1.3同一楼层外墙，既有主墙，又有玻璃、金属等其他材料作装饰幕墙的，以主墙为准计算建筑面积，墙厚按主墙体厚度计算；当主墙与围护性幕墙交替出现时，应分别计算建筑面积。

1.4以玻璃、金属等材料作幕墙的，房屋底板沿口与幕墙间的空间不计算建筑面积，幕墙结构以纵向龙骨构架的厚度作为外墙的一半。

2.阳台
2.1阳台边长的测量，测至阳台的围护结构外侧，包括阳台围护结构外侧的一般抹灰层厚度。

阳台内存在装饰性材料及保温层的，视作内装饰面，计入阳台面积。

2.2一幢房屋中个别楼层不设阳台或隔层设置阳台，形成敞开式阳台的上盖距离该阳台内底面高度大于或等于两个
楼层的，不计算建筑面积。

2.3无顶盖、顶盖与阳台非同期建造、顶盖为非永久性结构、顶盖为镂空或不连续、顶盖与房屋主墙体不相连、顶盖水平投影面积小于阳台围护结构水平投影1/2的敞开式阳台，均视为无顶盖阳台，不计算建筑面积。

2.4上层阳台超过两个楼层高度，但在其中间设置有永久性结构的盖板（包括由飘窗、空调位、花池等所形成的盖板），该盖板可视作阳台的顶盖，按相关规定计算建筑面积。

2.5阳台围护结构内的空调机位、花池等计入阳台建筑面积。

3.楼梯
3.1跃层、夹层等内部设计有楼、电梯梯位的，按相应梯位的水平投影面积计算建筑面积；设计仅为挑空，由设计单位出具设计变更联系单，按照设计梯位计算建筑面积。

3.2通过不计入房屋自然层数的夹层、插层、技术层的楼梯、电梯，可为该夹层、插层、技术层提供通行服务的，该楼梯、电梯位于该夹层、插层、技术层的部位应按水平投影计算建筑面积。

3.3楼梯梯段水平投影间隙宽度大于或等于0.40米的，整个间隙部分均不计算建筑面积，但建筑结构上已形成楼梯间的，不论间隙大小，整个楼梯间均应计算建筑面积，不得扣除间隙部分面积。

3.4楼、电梯前室无论是否直接对外开敞，均计算全部建筑面积。

4.廊
4.1有柱走廊上盖挑2层以上（含2层），按一层计算建
筑面积，无柱走廊上盖挑2层以上（含2层），不计算建筑面积。

4.2与房屋相连有上盖无柱的檐廊（两端均有与房屋相连的墙体作为围护结构的，视为有围护结构的檐廊），当平台高出室外地面0.12米及以上的且檐廊宽度大于0.90米时，按其围护结构外围水平投影面积的1/2计算建筑面积。

4.3与房屋相连的无柱、有围护结构及围护物的不封闭走廊、檐廊、挑廊的顶盖投影面积与围护结构外围投影面积不一致时，且顶盖连续投影面积大于其围护结构外围水平投影面积1/2的，按其顶盖投影面积1/2计算建筑面积。

4.4房屋二层以上的对外敞开式走廊，两端或中间有柱支撑，按有柱走廊计算全部建筑面积，否则按无柱走廊计算1/2建筑面积，但连续性走廊应整体考虑。

5.门廊、门斗
5.1平台高出室外地坪0.12米，且进深大于等于0.60米的门廊、门斗，应计算建筑面积（台阶部分不计算建筑面积）。

5.2门廊、门斗上盖挑2层以上（含2层）的，应按一层计算全部建筑面积
6.突出屋面建筑
6.1层高2.20米以上突出屋面的楼梯间、电梯机房、水箱间以及其核心筒内的电梯井、管道井等，均应计算建筑面积。

6.2突出屋面具有多个楼层平面的楼梯间、电梯机房、电梯井、水箱间、管道井、设备房等，符合《细则》（试行）3.10条“房屋建筑面积计算的条件”的，应按多个建筑层平面计算建筑面积。

6.3位于屋面上的与出屋面楼梯间相连的廊、楼梯间前室等，且高出屋面0.12米以上，均应计算建筑面积。

7.隔音墙（隔音腔）
电梯井周围结构墙体的内外，规划设计有隔音墙的，将隔音墙与分隔墙（包括隔音墙与分隔墙之间的空隙）视为一道复合的墙体。

8.体育馆
8.1室内体育馆按结构层分别计算建筑面积。

8.2体育馆（场）看台下方空间设计利用的，层高满足2.20m的，应计算建筑面积。

9.特殊情况处理原则
9.1飘窗应突出建筑外墙面，位于建筑主体之外。

飘窗除了与房间相通的一面外，其余各面外侧应为净空。

房屋中位于墙体内的类似“飘窗”结构的，其窗台部分不论其是否抬高，均应计算建筑面积。

9.2室外台阶或坡道（含地下室机动车及非机动车坡道）未计算建筑面积的，若其下方空间设计利用的，层高满足2.20m的，应计算建筑面积。

9.3综合楼房屋中专为某个房屋基本单元服务而设置的烟井，无论其通过几个楼层，均按其服务层数计算建筑面积。

9.4房屋主体结构内，与室内相通，用于置放室外空调等大型设备，且采用木、金属等材质作为围护的建筑空间，均按其外围水平投影计算建筑面积；房屋主体结构外，与室内相通、用于放置室外空调等大型设备，且采用木、金属等材质作为围护的建筑空间，按其外围水平投影面积的1/2计算。

此处的房屋主体结构范围一般指支撑房屋主体的梁、板、柱等主要构件结构最外围水平投影以内的部分。

二、容积率
1.地下室
地下室不计入容积率。

半地下室顶板面在室外地坪以上部分的高度不超过１
米的视同地下室。

半地下室顶板面在室外地坪以上部分的高度超过１米的，视同地上建筑。

2.车库
建设项目的配套停车库设置在地上二层（含二层）以下的，其建筑面积可不计入容积率，其余按0.5系数折算计入容积率。

地上垂直机械式停车库按7.2米层高折算计入容积率。

3.架空层
建筑底层设架空层应满足以下条件：仅以结构体作为支撑、无外墙围合（围护结构）、敞开空间。

不符合上述条件的“架空”空间，按其柱或围护结构的外围水平投影面积全部计入容积率。

建筑底层设架空层的，除电梯(楼梯)间、门厅、管道井（水、电、排风等）等围合部分外，其余部分不计入容积率。

4.地上建筑
4.1住宅建筑的层高大于3.6米，按3.0米层高折算容积率。

设有套内楼梯的住宅,起居室（厅）层高大于3.6米，按3.0米层高折算容积率。

公共入户门厅的建筑面积不折算容积率。

4.2 办公建筑中，除了门厅、中庭、多功能会议室、餐厅等以外，其余部位层高大于4.5米，按3.6米层高折算容积率。

4.3旅馆建筑的客房层高大于4.5米，按3.6米层高折算容积率。

大堂、中庭、宴会厅、多功能会议室等公共部分建筑面积不折算容积率。

4.4 商业用房的容积率折算：商业用房的空间分隔1200平方米/间及以上的，建筑层高大于6.0米，按6.0米层高折算容积率；1200-500平方米/间的，建筑层高大于6.0米，按
5.5米层高折算容积率；500平方米/间以下的，建筑层高大于4.5米，按3.9米层高折算容积率。

商业中庭建筑面积不折算容积率。

4.5影剧院、溜（滑）冰场、球场等大空间用房，其建筑面积不折算容积率。

4.6超高层建筑的避难区应计入建筑面积，并计入容积率。

4.7建筑内的技术层（包括设备层、转换层）层高不得大于4.5米，低于2.2米不计入建筑面积，2.2米-4.5米按水平投影计算建筑面积，并计入容积率。

4.8 工业建筑（含仓储建筑）层高超过8米时，按该层建筑面积的2倍计算容积率。

4.9 当夹层或结构层（除设备管道夹层与结构转换夹层外）层高不足2.2米时，应按该层与上下较高层层高之和折算容积率。

5.设备平台
每套住宅用于放置空调外机等的设备平台水平投影面积不得大于4.0平方米或“居室个数*1.0平方米”。

其中居室指卧室、起居室、书房、餐厅等独立的室内居住房间。

利用飘窗顶搁板设置空调室外机等的，搁板应按设备平台计。

办公、商业等非住宅设置用于放置中央空调外机等的设备平台水平投影一般不得超过对应的办公、商业等面积的3%。

设备平台超出上述规定的部分按水平投影面积的1/2计入容积率。

6.飘窗
当飘窗窗台高度小于0.30米，或飘窗净高在2.20米以上时，按外围水平投影面积计入容积率。

当飘窗进深（自墙体内边线至飘窗外边线）大于0.8米时，按挑出外墙部分的水平投影面积计入容积率。

7.阳台
阳台进深（取阳台维护结构外围至外墙外缘的最大垂直距离）一般不得大于1.8米，不封闭阳台超出1.8米部分按全面积计入容积率。

错层式阳台面积计入计容积率计算方式参照“一般阳台”。

（该条款适用于廊等房屋附属设施）
住宅封闭阳台的层高大于3.6米，按3.0米折算容积率。

其他类型建筑的封闭阳台层高超过规定高度的，均按照相应标准折算容积率。

住宅套内建筑面积不大于100平方米的，不封闭阳台累计建筑面积不应超过6平方米，住宅套内建筑面积大于100平方米的，不封闭阳台累计建筑面积一般不应超过套内建筑面积的6%，超过部分按全面积计入容积率。

商业、办公（除公寓式办公外）一般不得设置阳台，确需设置的，按全面积计入容积率。

三、建筑密度及建筑基底面积
1.建筑物的基底面积应按其勒脚以上（含一般抹灰厚度）外围水平投影面积计算；无勒脚的应按其0.90m以上（从室外地平起算）外围水平投影面积计算。

2.底层架空或局部架空的建筑基底面积，以架空层的上一层主体建筑计算基底面积；
3.悬挑建（构）筑物，其结构底部距离地面距离小于两个楼层的，悬挑部位应按其外围水平投影面积计入基底面积；
4.存在半地下室的建筑，半地下室层计入基底面积；
立面图
基底面积=S1+S2+S3
5.坡地建筑应按其接触地面的地上各层外围水平投影的并集计算基底面积。

立面图
基底面积=S1+S2+S3+S4
6.建筑物的外墙内倾的，应按其室外地坪以上0.90m部位的外墙外围水平投影面积计算；外墙外倾的，应按其室外地平以上2.20m部位的外墙外围水平投影面积计算；
7.底层有柱的房屋附属设施应计入建筑基底面积。

如有柱的雨蓬、廊、门斗、设备平台、飘窗等以柱子支撑的实体（顶盖）投影面积来计基底面积；
8.有柱的车棚、货棚等结构建筑，基底面积应按其顶棚水平投影面积计算；
9.建筑物底层的消防车道（通道）、人行通道应计入基底面积；
10.建筑物的变形缝应计入基底面积；
11.有永久性顶盖地下室、半地下室出地面的各类井道及出入口（楼梯间、汽车坡道、自行车坡道），其顶盖高于室外地坪2.20m及以上的，应计算基底面积；
12.内天井、附墙柱、垛、装饰面、台阶、围墙、无顶盖的构架、市政道路内的骑楼、跨越市政道路的过街楼、高度在2.20m以下的独立建筑物与室外楼梯、集中绿地内的小品雕塑假山等均不计基底面积。

四、绿地率及绿地面积
1.绿地面积计算按照《城市居住区规划设计规范》（GB 50180-93）（2002 年版）、《浙江省城市绿地植物配置技术规定》、《宁波市城市绿化条例》及《关于明确<宁波市城市绿化条例>适用若干问题的通知》中相关规定计算。

2.当公园绿地内的园路、广场、园林建构筑物及小品等面积小于公园绿地的30%时，可计入绿地面积。

3.绿色环保型植草格按20%折算绿地面积，但总量不超过绿化用地的1%。

其他植草砖、垂直绿化、阳台绿化、晒台绿化、室内绿化、移动式盆栽花草树木、墙、栏杆上的花台、花池以及建构筑物垂直投影下的绿化地（架空层下、房屋屋檐下、楼梯下等绿化）不计入绿地面积。

4.体育活动设施（各类球场、健身器具、标准泳池等）不计入绿地面积，公园绿地内场地上的体育健身器具，按公园绿地满足规范标准计算（不单独扣除体育健身器具占地）。

5.当下沉式广场顶面标高不低于或等于项目周边城市连接处的平均标高3米，覆土1米以上，乔灌种植面积比例不低于70%时，可计入绿地面积。

6.地下车库、地下建构筑物顶板面标高低于（或等于）该项目周边城市连接处的平均标高，平均覆土厚度不小于1米，乔灌木种植面积比例不小于70%，可计算绿地面积；平均覆土厚度1米以下0.3米以上，以种植灌木和地被植物为主的，按30%折算绿地面积（山区、半山区不适用）。

7.绿地内自由设置的道路、场地、非园林建构筑物（供电、供水、供气、通讯、交通、消防、环卫等设施及各类管线盖板和沟渠）不计入绿地面积。

凡在园林环境中为选景、观赏、休憩、服务、装饰等需要建造的园林建构筑物及小品按其占地计入绿地面积（在绿地中则不重复计算）。

8.非居住区项目，绿地的边界算到房屋墙角（有屋檐的算到屋檐边，有散水的算到散水边）。

9.居住区项目首层落地阳台的绿地退界参照墙体的计算方法，即绿地的边界后退阳台1.5米起算，非居住区项目项目则算到阳台边。

五、建筑高度和建筑限高
1.平屋顶建筑高度按建筑物室外地坪至其檐口或女儿墙顶的高度计算。

突出屋面的楼梯间、电梯机房、水箱间、通风道、烟囱、装饰构件（构架）、空调冷却塔等均不计入建筑高度。

2.坡屋面建筑高度：屋面坡度不大于30°的，建筑高度应按室外地坪至檐口顶的高度计算；坡度大于30°时，建筑高度应按室外地坪至屋脊顶的高度计算。

3.弧形屋面建筑高度一般按室外地坪至弧形波峰顶的高度计算。

4.用于计算建筑间距的建筑高度按相对高度计算。

5.建筑高度用于计算间距时，分别采用最不利影响线（点）的建筑高度进行计算。

6。

高度不大于6米的水箱间、楼梯间、电梯间等突出屋面的附属用房，其外墙的连续长度小于6米且累计总长度不超过外墙总长度的四分之一时，不计入计算建筑间距的建筑高度，但应满足日照要求。

六、建筑间距
1.建筑间距一般取建筑外墙（计算至外墙完成面）之间的正向最小水平垂直距离。

当遮挡建筑有不同高度时，应取对应高度值计算间距。

2.当建筑物设挑檐、外天沟时，计算建筑间距应加上遮挡建筑物挑檐、外天沟的挑出宽度。

3.建筑物有每处不超过3.3米（含）长的突出外墙部分（不含阳台），突出距离不超过1.2米，且其累计总长度不超过同一面建筑外墙总长度的四分之一，间距计算可不计突出部分。

建筑凸阳台、飘窗与前述突出外墙部分累计总长度（突出于山墙面或转弯到山墙面上的阳台长度可不计）超过同一面建筑外墙总长度的60%，以及凸阳台连续数量达到4个或连续长度超过12米，间距按阳台、飘窗外边计算。

当遮挡建筑和被遮挡建筑的突出外墙部分的累计长度
均超过各自同一建筑外墙总长度的60％时，建筑间距是指被遮挡建筑的外墙面至遮挡建筑的突出外墙部分的正向垂直
最小距离。

七、建筑离界距离
建筑退让基地的离界距离，一般指计算间距的建筑外墙离界距离，当阳台、飘窗、挑檐、外天沟等附属设施按规定计入计算建筑间距时，则指附属设施外边的离界距离；建筑退让河流、道路、绿地、桥梁、高压走廊等边界的离界距离，除相关规定的以外，均指建筑及附属设施外边的离界距离。

八、坡地建筑
1.坡地建筑楼层，二个外墙面以上（包括二个外墙面）在地上，视为地上层。

坡地建筑楼层，一个外墙面或无外墙面在地上，视为地下层。

判定单个外墙面在地上的条件：建筑楼层顶面标高高于室外覆土标高大于1.2米部分为该单个外墙面长度1/2以上（包括1/2）的，视该外墙面在地上。

2.采光井与下沉庭院（也适用于平地建筑）
建筑采光井、下沉庭院（位于建筑物内的“回”型采光井与下沉庭院除外，下同）进深大于2.1米时，对应部分的外墙面室外覆土标高取采光井、下沉庭院地坪标高，反之则取采光井、下沉庭院维护结构外侧周边覆土标高。

建筑所有采光井、下沉庭院对应的外墙面部分与建筑楼层顶面标高高于室外覆土标高1.2米的外墙面部分长度之和，大于等于该层外墙面周长1/2，视该层为地上建筑。

室外覆土标高：建筑外墙、采光井或下沉庭院维护结构外侧周边覆土标高。

建筑采光井、下沉庭院、外墙面的长度：均为与房屋立面相平行的投影面上的正投影图的对应长度，即轴立面对应的长度。

3.坡地建筑高度计算方法
以建筑檐口（女儿墙）到其对应在室外地坪的水平投影处的距离的最大值作为建筑的建筑高度。

4、坡地建筑退让规则
一般情况下，坡地建筑后退红线距离应不小于4米，并且满足挡土墙上缘与住宅间水平距离不应小于3m，同时满足其他相关规范要求。

当截洪沟在挡土墙内侧时，坡地建筑后退红线距离应不小于5米，并且满足挡土墙上缘与住宅间水平距离不应小于3m。

同时，与用地红线外建筑之间的距离还须满足《宁波市城乡规划管理技术规定》的相关要求。

附：名词解释
1、容积率
建筑物计算容积率建筑面积与用地面积的比值。

2、建筑密度
建筑物总基底面积与用地面积的百分比。

3、建筑高度
一般指建筑室外地坪至建筑物檐口（包括女儿墙）顶的高度。

其中建筑室外地坪标高一般以周边最近的城市道路标高为准加0.2米。

当基地较大且现状地形有明显高差时，室
外标高可结合现状地形及周边城市道路、相邻地块场地的标高、城市竖向规划、防洪规划等确定。

4、绿地率
各类绿地总面积与用地面积的百分比。

5、建筑间距
指建筑外墙面之间的正向最小水平垂直距离。

6、商业中庭是商业环境中非营业性的开放空间，应满足以下条件：挑高两层或两层以上；仅作为解决交通集散、组织环境景观、完善公共设施、提供信息交换等用途。

7、设备平台是指供空调外机、热水机组等设备搁置、检修且与建筑内部空间及阳台空间无出入口连通的对外敞开的室外空间。

8、飘窗是指与房屋室内相连通，为房间采光和美化造型而设置的突出外墙的窗。

飘窗应突出建筑外墙面，位于建筑主体之外。

飘窗除了与房间相通的一面外，其余各面外侧应为净空。

9、园林景观建构筑物：包含小品、园廊、水榭、舫、园亭、景墙、花架、喷泉等。

10、园路场地：包括园路、广场。

11、坡地是指建造在现状场地平均坡度大于等于10%的场地。

12、架空层指建筑物中仅以结构体作为支撑、无外墙围合（围护结构）的敞开空间层。

一般为底层架空，架空部位为通道、水域或斜坡等。