以房养老现状及发展趋势调研报告

“以房养老”现状及发展趋势

调研报告

哈尔滨市寿之源养老服务管理有限公司

2017年5月

目录

1以房养老国内外研究现状 .................................. 错误！未定义书签。

1.1 国外研究现状 .......................................... 错误！未定义书签。

1.2 国内研究现状 .......................................... 错误！未定义书签。

2 以房养老的现实意义 ......................................... 错误！未定义书签。3我国推行以房养老的障碍 .................................. 错误！未定义书签。4我国推行以房养老的对策及展望 ...................... 错误！未定义书签。

1.以房养老国内外研究现状

随着中国人口老龄化问题的不断显现，养老问题越来越受到社会各界的高度关注。在现有养老保障制度和体系背景下，迫切需要寻求新的方法来应对社会老龄化现象。住房反向抵押贷款即“以房养老”作为发达国家解决老年人以房养老的重要金融工具，逐渐受到学界的高度关注，对此从国内外研究现状入手进行探讨，无疑具有重大的现实意义。

1.1 国外研究现状

“以房养老”模式起源于荷兰，现在发展最成熟的是美国，在世界上许多国家已被推广，已经成为国外老年人认可的一种最有效的养老方式，它为享受高质量老年生活和实现老年生活效用最大化提供了可靠保障。

1.美国倒按揭放贷对象是62岁以上的老人

在美国享受倒按揭放贷对象的是62岁以上的老年人，倒按揭贷款大致分为三种情况。第一种，在联邦住房管理局“有保险”的住房的“倒按揭”贷款。这种贷款业务经美国国会认可，形式机动灵活，可供选择的方式很多。第二种，在联邦住房管理局“无保险”的“倒按揭”贷款。这种贷款有固定期限。第三种，这种贷款由一般金融机构办理，贷款对象资格不需政府认可。它最大的特点是发放贷款机构与住户共同享有住房增值收益。美国“倒按揭”贷款款额每隔3年便会重估1次。

2.加拿大倒按揭贷款款额在1.5万到30万加元之间

在加拿大，超过62岁的老年人便可将享有产权的居住房屋抵押给银行，申请倒按揭贷款，它最大的特点是获得贷款的老年人可以一直住在自己的房产里，住到享尽天年。加拿大的倒按揭模式极其个性化，可以根据贷款人的不同需求，制定不同的贷款方案。

3.新加坡由政府出资建造的组屋不能申请倒按揭贷款

新加坡的组屋是指由新加坡建屋发展局承担建筑的楼房，是大多数新加坡人的住所。建屋发展局规定只允许新加坡公民购买新组屋，而永久居民只可以在二手房市场上购买组屋。组屋购买后，一般必须在房内住满五年后才可转卖。建屋发展局还规定一个完整的家庭只能同时拥有一套由政府提供的组屋。新加坡政府建造的组屋是不能申请倒按揭贷款的。新加坡是实施住房养老模式比较成功的一个国家，它的住房养老的模式很多，但政府规定倒按揭贷款只限于私人建造的商品住房。

4.英国“倒按揭”贷款又被称为“逆向年金”

在英国当老人将房子抵押给银行后，要将所获得的贷款充当保费购买年金，因此，住房倒按揭贷款在英国也被称作“逆向年金”。年金是指定期或不定期的时间内一系列的现金流入或流出，年金计划是一种很好的投资安排，这里指的是由保险公司作为金融机构向拥有房屋老人提供的现金流入。英国保险公司在倒按揭贷款的申请和发放过程中所起的作用要比在其他国家大。

1.2 国内研究现状

“以房养老”也被称为“住房反向抵押贷款”或者“倒按揭”是指老

人将自己的产权房抵押或者出租给相应的保险公司或金融机构，其对房屋的价值、未来的增值及折损情况进行综合评估，根据评估值和对老人的平均寿命进行计算之后，按月或按年支付现金给投保的老人，使得其定期取得一定数额养老金或者接受老年公寓服务的一种养老

方式。

1、国内以房养老的发展历程

结合近几年的研究论文和新闻报道，归纳出以下几件对我国以房养老发展有重大影响的事件：

2006年2月，全国老龄工作委员会办公室公布了《中国人口老龄化发展趋势预测研究报告》，报告强调出，目前我国的老年人口数居世界第一，但是我国的现代化建设还没有完全实现，提早步入老龄社会，可谓“未富先老”。（范雪蕾、高子建，2009）

2006年，在政协十届四次会议上，全国政协委员赖明提交一份以房养老的提案，被概括成“60岁前用人养房；60岁后用房养老”。2005年4月，南京汤山留园公寓扩展了“给我房子，替你养老”的业务，在全国引起了很大的轰动。最终，因实际操作困难重重两年后放弃。

2007年6月，上海公积金管理中心提出“住房自助养老”的创新型模式。

2007年10月，中大恒基房地产经纪有限公司和北京寿山福海国际养老服务中心联合发展“房屋养老”业务。

2007年10月，我国第一家主营以房养老的保险公司“幸福人寿”正

式挂牌营业。

2、国内的主要模式

目前，我国以房养老的经验很不成熟，但我国部分地区或机构已经开始实践探索，已经或者现在试用的模式主要有以下。

（1）南京模式的“留园以房养老”业务。即六十岁以上的孤残老人，只要有六十平方米以上的本市产权房，就可将房产抵押给公寓并入住，期间免除所有费用。老人去世后，产权房归公寓所有。

（2）上海模式中“公积金管理中心成房东”的尝试。六十五岁以上

的老人只要把房产以市场价值出售给公积金管理中心，就可将获取的资金一部分用于支付公积金管理中心的用房租金，其余资金部分自行养老。

（3）北京模式的“养老房屋银行”项目，六十岁以上的老人可以向

养老服务机构提出需求，并把产权房交付中大恒基，由中大恒基免费代老人出租，以赚取租金。租金多用来抵免养老院的费用，剩余租金由老人自己处理，强调的是老人始终拥有房屋的产权。

2.以房养老的现实意义

据统计，2010年,60岁及以上人口为177648705人，占13.26%，其中65岁及以上人口为118831709人，占8.87%，根据联合国教科

文组织对老龄化社会的界定,中国已经进入了老龄化国家行列，超过

了国际上规定的老龄化社会标准。〔1〕由于遭遇上世纪中期的生育高峰和接踵而至的计划生育，到本世纪初，我国老年人比例之多，年轻人口比例之少，国家未富社会已老等问题突出。专家预测，在短短一