房地产投资分析报告案例

房地产投资分析报告

一．总论

（一）项目的基本情况

1项目概况

项目位于石家庄市时光街东，工农路南，项目地块呈狭长的F型，南北最长距

离约1075米，东西最长距离约470米，总面积4.71公顷，绿化率为3505%，

地面条件较为平整。

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总投资20000万元（不含带款利息）

其中自有资金：4000万元

高层住宅开发成本：1643元/平方米；超高层住宅开发成本：1777元/平方米

税后利润：4332.87万元

全部投资利率：32.6%：全部有资金内部收益率30.6%

总投资利润率：161.7%；自有资金内部收益率：128.5%

二．项目的组织与实施（）

1、项目工程计划说明

项目总工期为一年零四个月（2006年1月1日至2007年5月1日）当完成地下工程后开展预售工作（2006.5.1—2007.5.1）总项目进度分为四个周期，每个周期四个月。

2项目实施进度计划见附表

三．项目投资估算与投资筹措计划

（一）开发成本

1.土地成本

按照国土资源部2002年出台的11号令和有关规定，经营性房地产项目用

地必须以招标、拍卖或挂牌方式获得。本项目土地使用权是通过拍卖方式

取得。土地以50万元/公顷取得，共4.71公顷，总价合计235.5万元。

2．建筑安装工程费

建安工程费合计11736.53万元

4.基础设施配套费（参见附表3）

5.公共配套设施建设费用（参见附表4）

附表4 公共配套设施经社给用估算表

6.不可预见的费用

（250.3+11736.51+929.87+564.56+1130.44）×5%=498.04 7.开发期间税费（参见附表5）

8.开发成本

开发成本为以上7项之和，共计17868.09万元

（二）开发费用（参见附表6）

附表6 开发费用汇总表

（三）投资成本费用估算汇总（参见附表7）

（四）资金筹措与投入计划及贷款利息

本项目开发投资的资金来源有三个渠道：一是自有资金;二是银行贷款;三是预售用于投资的部分。

资金运作方式如下：自有资金全部用于投资;首期贷款4080万元全部用于第一期投入，不足部分由销收入扣除销售税金和投资利息后补足。本项目开发总投资共计20000万元，按照规定，自有资金投入不得少于总投资的20％，由此可以计算出，需要自有资金4000万元，需要贷款合计4264.41万元，预售房地产收入用于投资合计11920万元。

本项目资金筹措及投资计划情况见附表8

2.

销售收入扣除有关销售税费后，作为可以运用的资金，用于投资及还本付息。具体还本付息计划见附表9

四．项目销售收入及利润的估算

（一）住宅销售单价的估算

根据成本估算及市场分析的结果，经济适用房高层售价2500元/㎡，超高层售

价2750元/㎡车位售价初定为5万/个。

（二）销售总收入的估算

根据上述估算的住宅、车库单价，估算出销售总收入见附表10

附表10 销售总收入估算表

（三）项目利润估算

本项目土地增值税估算情况见附表11。项目可运用资金估算见附表12。项目税后利润的估算见附表13，即税后利润总额为14747万元。

附表12 项目可运用资金估算表

五．财务分析

（一）财务内部收益率

由项目的全部投资现金流量表（附表14）和自有资金现金流量表（附表15），

项目损益表，计算如下（行业基准收益率取10％）

由全部投资财务现金流量表可得到评价指标：

全部资金税后内部收益率FIRR=30.6％

全部资金税后净现值NPV=2429.35（万元）

静态投资回收期：（3-1）+|-46.94|/1915.32=2.0245 2.0245×4=8.1(月)

动态投资回收期：（3-1）+|-46.09|/1812.83=2.025 2.025×4=8.1（月）

财务内部收益率：FIRR=128.5％

净现值：NPV=2654.17

静态投资回收期：（2-1）+|-1885.13|/3407.28=1.56 1.56×4=6.2（月）

动态投资回收期：（2-1）+|-1920|/4011.14=1.78 1.78×4=7.12（月）附表16 损益表

评价指标

1：全部投资的投资利润率=利润总额/总投资×100％=6466.97/20000=32％

2：全部投资的利税率=利税总额/总投资×100％=（1555.72+2134.1）/20000×100％

=18%

3：自有资金投资利润率=利润总额/自有资金=6466.97/4000=161.7%

4：税后利润率=税后利润/自有资金=4332.87/40000=108.3%

（二）项目财务分析汇总

附表17 财务分析汇总表

六．不确定性分析

本项目的不确定性因素主要有：建设成本、销售价格、建设周期、贷款利率。这些因素可能受到当地政策、经济、社会条件的影响，有可能发生变化，影响本项目经济目标的实现。

（一）盈亏平衡分析

假设本项目总投资不变，而且销售投资回收进度如基准方案所设，当销售率为54%时，全部投资利润为零，也就是说，投资恰好保本。一般认为，当盈亏平衡点的销售收入率≤70%时，项目风险最低。本项目的盈亏平衡点为54%，可见风险度较低。

（二）敏感性分析

影响本项目财务效益的主要不确定性因素为开发成本和销售价格。开发成本中最有可能发生波动的是建安工程费。因此，本项目敏感性分析针对全部投资评价指标（财务内部收益率和投资利润率），分别计算销售价格上下波动10%和建安工程费上下波动10%时，对财务评价的影响。计算结果详见附表18

附表18 敏感性分析表