城市开发与经营

四 . 城市开发规划的原则
1 . 利益均衡原则 城市社会、经济、环境三大效益的均衡； 2 . 快速高效原则 城市开发满足城市社会、经济发展的需求，并 促进社会经济发展,以较低投入获得较大开发； 3 . 合理公正原则 开发过程中投入和收益的一致。
思考题：
1. 什么是城市开发？ 2. 什么是城市开发规划？ 3. 城市开发的研究对象，服务对象是什么？ 4. 城市开发规划的常用理论有哪些？

第三章 城市基础设施开发
第一节 基础设施概述
一、基础设施的概念与特性
1、概念 基础设施又称基础结构(Infrastracture)， 该词源自拉丁文(Infra)，意为“下面”、“底 部”。城市基础设施是指建立在城市这一特定 区域内为城市经济发展和居民生活提供物质基 础条件的设施，是城市赖以生存和发展的重要 前提。
1. 自然生态环境系统

自然生态环境系统指城市所处的空间范围内被各 种经济活动和文化活动而人为地改变了的自然生 态环境，这种变化通常是不可逆的。自然生态系 统主要由大气、水体、土地、动物、植物、能源、 资源和景观等组成。
2. 技术经济系统 技术经济系统主要由城市的工业、商业、金融 业、建筑业、交通运输、贸易、信息通讯、管 理、科技和农业等系统组成。
第五节 城市开发规划的目标、对象、任务和原则
一、城市开发规划的目标 大城市开发目标选择往往分成两个层面： 总体目标 具体目标
1.总体目标选择的原则有两个： 1)确保城市的可持续发展； 2)确保城市开发的最佳效果。 总体目标是一般的、高度概括的，可分为几大 类别，如社会的、经济的、美学的等等，而且 还包括规划过程本身的质量问题，如灵活性等 2. 总体目标确定以后就要制定具体目标，具体目 标要落实到城市空间的某一部分，例如中心区 等等
第一，城市基础设施是城市经济增长的路径引 导。 第二，城市基础设施具有控制或鼓励城市经济 发展的作用。 第三，城市经济发展是城市基础设施供给形成 的物质源泉。

四、我国城市基础设施开发现状

1、基础设施开发投入不足 2、基础设施经营管理效率低
第二节 政府合理的职能定位
1. 承担基础设施的未来需求预测和总体布局规 划，消除市场盲目性。 2. 对垄断的基础设施公司实施管制，防止其滥 用垄断权力。 3. 在相互间具有替代性的自然垄断领域，政府 为行业间竞争提供方便，用市场机制限制垄断。
城市开发与经营
Urban Development and Management 湖南城市学院城市规划教研室 主讲人：李佳伶

参考书目： 1.《城市经济与城市开发 》中国建筑工业出版社
夏南凯 主编
2.《房地产开发与经营 》
吕萍 主编
中国人民大学出版社
3.《城市规划原理 》
李德华 主编
中国建筑工业出版社

因此．必须通过城市开发重建城市结构， 以达到新的功能——结构平衡。因此，城市的 发展总是处于平衡——不平衡——新的平衡的 矛盾运动之中。因此，城市开发是一个历史的 范畴。 随着城市经济的增长、产业结构的调整、 经济增长方式的转变和城市功能更新，必然带 来城市物质空间的调整和重组，导致城市开发 的实施。

在实践中，一个项目的开发，相关各方可能 会有不同的出发点，物质建设性置换、功能性 置换、土地级差收益性置换的过程可能交织在 一起。因而，在城市中心区优良的地带、三种 置换过程是有可能是统一在一起的。
第四节
城市开发的相关理论
一 . 平衡理论 二 . 动态发展理论 三 . 系统控制理论 (一)系统论: 现代化城市是一个以人为主体，以空间环境利 用为特点，以聚集经济效应为目的，集约人口、 经济、科学、文化的空间地域大系统。
2．控制人口——保持人口适度增长是房地产业 可持续发展的关键。 3．控制环境质量： 一方面，环境是资源的载体；另一方面，环境 又是人们共同的居所，发展生产的根本目的是 为了提高人民的生活水平。
四 . 博弈论

博弈论是指在系统观点指导下用数学方法研究 竞争取胜的理论与方法体系的统称。城市开发 中的博弈也是用系统观点即用辨证的思维方法 去看待竞争问题包括全局观点、动态发展观点、 信息的观点等。
一. 城市开发: “开发”一词是由英语Development翻译过来的。 城市开发是指通过有组织的(政府控制)手段对城市 资源进行大规模安排以期获得城市发展效益的过程。 城市开发又分为新开发和再开发。

二 . 城市规划 城市规划是人类为了在城市的发展中维持公共 生活的空间秩序而做的未来空间安排。这种对 未来空间发展的安排意图，在更大范围内，可 以扩展到区域规划和国土规划，而在更小范围 内，可以延伸到建筑群体之间的空间设计。
3. 社会系统 社会系统主要是指城市居民生活系统：由居民、 饮食、服务、供应、医疗、体育、旅游、娱乐 等组成。
（二）控制论
1．控制房地产业发展规模 房地产业的发展规模和速度必须与其他产业 相协调，与国家的经济承受能力相适应，做到 自觉地保持比例； 开发投资的房地产产品的数量和质量，必须与 市场的有效需求相适应； 房地产业的发展，应能促进房地产资源的永续 利用，确保生态平衡、环境清洁。

二、城市开发对周边环境的外部影响 在城市开发之初，不仅要评价周边环境的外 部影响，还要对开发结果的外部效应进行充分 的考虑，对外部效应进行积极的评价与调控。




三、城市开发中外部效应的调控 (一)政府管制 强制要求个人业主或开发者的行为从集体利 益出发，这是解决公共品外部效应问题的一种 方法。 (二)经济诱导 政府设立公共服务机构，对不受欢迎的行为 予以课税（收费），奖励并帮助那些有助于集 体利益的行为。

二、城市基础设施对城市经济的作用
首先，城市基础设施是形成城市聚集效益的物 质基础。 其次，城市基础设施是城市所持有的巨大的外 部正效应集合的源泉，也是消除城市中普遍存 在的外部负效应的条件。 再次，城市基础设施是城市空间结构转化的重 要物质支持系统。

三、城市基础设施与城市经济增长的关系

(一)物质建设性置换 包括从非城市物业(如农田)转变为城市物业(如居住 区)，也包括将城市的危房、旧房、简屋等拆除，代之 以新的建筑物。如上海实施的“两湾一宅” (二)功能性置换 即对城市一部分物业的使用功能加以调整。

如英国伦敦的利物浦码头改造

(三)土地级差收益性置换 城市土地处于不同的区位，有不同的市场价值。
第二节
城市开发的主导力量
在计划经济时期，城市开发活动完全由政府来 组织进行，政府负责城市开发的投资、经营和 管理。 随着市场经济体制的建立和不断完善，城市开 发投资主体呈多元化，原先政府的投资经营职 能越来越多地引入了市场机制，开发的投资、 经营、管理职能逐渐独立。


城市开发作为影响城市发展的重大活动，政府 需要确立城市开发游戏规则，制定城市开发规 划，协调组织开发的全过程，并不同程度地参 与到开发的投资经营过程中。
1．产权界定 以美国诺贝尔奖获得者、芝加哥大学法学 院的罗纳德· 科斯为首的经济学家们认为，政 府应当做的只是重组产权，设置“适当的产 权”，没有直接干预市场也可以解决外部负效 应。

2、税收和津贴： 使用税收和津贴鼓励社会需要的行为。 3、可交易许可证 限制污染的另一种方法是使用可交易许可证。 公司向政府购买(或被授予)许可证，允许它们 释放一定量的污染。


2、具有的特性： 一是使用的公用性； 二是服务的非盈利性； 三是投资回收的间接性。
3、因其特性不同分类：

第一类，具有纯公共品性质的设施，以环境保护、 环境监测、城市绿化、城市防灾设施为主。

第二类，公共品特性较强的设施，以城市道路、 桥梁、环境卫生、供电、供水、供气等设施为主。
第三类，私人产品特性较强，但仍为准公共品的 设施，以高速公路或公路，市内外公共交通，集中供 热等设施为代表。

第二章
城市开发的外部效应



教学重点： （1）外部效应概念及其产生原因； （2）城市开发中外部效应的调控； 教学难点： （1）城市开发中外部效应的调控； 教学课时：2课时 教学方法：PPT多媒体课件启发式教学
第二节 城市开发中的外部影响
一、周边环境对城市开发的外部影响 业主们通常都很关心社区内其他业主的行 为，因为那可能直接影响到自己的物业价值和 生活质量。所以，对于城市开发而言，要根据 具体的开发内容、开发性质，利用积极的外部 效应，合理进行开发选址。

思考题：

以某城市为例，从最近几年的城市基础设施建 设步伐与城市经济的快速发展中，讨论两者的 关系，提出更加合理的协调方式。
第四章 城市土地开发
第一节 城市土地开发概述
一、城市土地开发的必要性
城市化发展的需要。 城市现代化和社会生活质量提高的客观要求。 避免城市功能衰退。 改革开放、吸引外资的需要。
三 . 城市开发规划 城市开发规划是针对城市大规模开发而进行 的城市规划工作，其内容较一般的城市规划更 为综合，不仅包含城市各项物质要素的空间合 理布局，还包括城市开发过程的规划。
四 . 城市开发与城市规划的关系

城市规划是人们为了在城市的发展中维持公共生活 的空间秩序所做的未来空间安排。它是为城市开发服 务的规划设计，是使城市开发过程能合理科学进行， 并为城市营造良好的空间布局结构。城市开发作为一 种中观或微观层面的城市开发建设活动,必然会受城市 规划的控制和约束。
第三节
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
城市开发的经济动因
一、城市结构和功能的互逆

城市开发的动因或发生机制在于城市结构 和城市功能的互动调节作用。当城市开发所实 现的城市结构与城市功能相适应后，经济、社 会仍处于不断发展之中．城市功能不断创新或 生成，而既有的城市结构凭借自身的弹性和内 部调整能力，借助于局部开发，达到与新功能 的相互适应。
内容
第一章 概
述
教学重点： （1）城市开发与城市规划的关系； （2）经济动因中的功能置换； （3）城市开发的对象和原则。 教学难点： （1）物业置换的类型； （2）城市开发的相关主要理论，尤其是系统控制论。 教学课时：4课时 教学方法：PPT启发式教学

第一节
基本概念

五、城市土地开发和再改造


主要有一下几种形式： （1）通过级差优势土地进行批租；如广州 （2）对原有建筑进行修缮、整理，以拍卖或 招标形式进行出售或出租；如上海思南路别墅 区改造； （3）调整原有产业布局；如上海新天地 （4）利用基础设施、公共服务设施的建设进 行改造；如地铁的建设。
（1）导致城市土地在数量上的增加或质量上 的提高。 （2）完善基础设施，改善生态环境。例如： 渔人码头。 （3）城市土地开发过程就是城市自身的发展 过程。

四、城市土地开发中的房地产业
房地产业是城市土地开发和再开发的主体。 房地产业经济就是土地及物业所有权在经济上 的实现所构成的经济运动。房地产业具有如下 特点： （1）以土地和房屋等不动产为基础的，离不 开一定的空间区域。 （2）代表市场经济的一种需求，离开了它， 商品经济无法继续。
二、城市开发规划的对象 (1)研究对象是城市居民活动所需的空间集 合，是功能与空间属性的互相代用的整体 (2)直接服务对象是开发企业和城市政府， 如开发公司、开发区管委会等

三.城市开发规划的任务

城市开发规划的主要任务可以分为以下三部分： 1. 前期准备工作，如可行性分析，规划设计， 确定开发具体目标选定开发范围等。 2.制定土地开发规划： (一)制定土地开发等级 (二)划分批租区域 (三)制定土地开发时序 3. 研究开发对象的各个物质要素，进行合理的 空间布局。

二、城市土地开发的类型
(1) 通过围海、围湖造地等方式。 (2) 将废弃、闲置的土地(如河滩盐碱地、荒山 等)经过平整开发用于各项建设。 (3) 改变原有土地的使用功能，将低效利用变 为高效利用，提高土地价值。 (4)对已经或开始衰落的城市中的某一区域，进 行新的投资和建设。

三. 城市土地开发和再开发的特点