第七章施工合同的签订与管理林密版
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建设工程发包承包模式的选择反应了项目建设发包人与承包人之间、 承包人与分包人等相互之间的合同关系，对项目建设的成功与否起 着重要作用。
发包承包模式种类：
1.平行发包 （1）概念：指发包人根据工程项目的特点、项目进展情况和 控制目标的要求等因素，将项目按照一定原则分解，分别发 包给不同的承包人，各个承包人分别于发包人签订施工合同
固定总价合同特点：
固定总价合同的价格计算是以图纸及规定、规范为基础，工程任 务和内容明确，发包人的要求和条件清楚，合同总价一次包死， 固定不变，即不再因为环境的变化和工程增减而变化。
予合同签订时就确定项目的总投资额，对投资控制有利，即对发 包人有利；
双方结算比较简单，承包人承担的风险较大，报价中需增加一笔 较高的不可预见风险费；
第一节 工程发包承包模式
（2）施工总承包管理模式的合同关系：
发包人与分包人直接签订合同 施工总承包人与分包签订合同
（3）发包人通常通过招标选择分包人。
（4）对各个分包人各种款项可以通过施工总承包管理人支付，也可以 由发包人直接支付。
（5）施工总承包管理人既要负责对现场施工的总体管理与协调，也要 向分包人提供相应的服务。
标文件，拟定施工计划； e) 合同条件中双方的权利和义务十分清楚，合同条件完备。 变动总价合同：
概念：又称可调总价合同，合同价格是以图纸及规定、规范为基础，按照时价进行计算， 得到包括全部工程任务和内容的暂定合同价格。 变动的原因：工、料成本增加；设计变更、工程量变更和其他工程条件变化引起的费用 变化。 特点：于承包人而言，风险相对较小；于发包人而言，不利于其进行投资控制，风险较 大。
的 所有分包合同和分供货合同的发包，都通过招标获得有竞争力的投标标
优
价，对发包人节约投资有利；
点
施工总承包管理人只收取总包管理费，不赚总包与分包之间的差价。
此外，在组织结构和人员配上，施工总承包管理人仍然要有费用控制、进度 控制、质量控制、合同管理、信息管理、组织与协调的组织和人员。
第二节 施工合同类型及选择
第七章 施工合同的签订与管理
第一节 工程发包承包模式 第二节 施工合同类型及选择 第三节 合同的签订 第四节 合同的履约管理 第五节 合同风险的防范
第七章 施工合同的签订与管理
➢重点：合同的签订、合同履约管理的工作内容， 风险的防范对策
➢难点：合同的签订、合同的履约管理工作
第一节 工程发包承包模式
每一部分工程的发包，都以施 工图设计为基础，投标人进行
投标报价较有依据
最后一份合同签订后才知道整 个工程的总造价，对投资的早
期控制不利
平
开工日期可提前，可边设计 边施工
行
发
包
对发包人控制有利
特
点
发包人要负责所有合同的招标、
合同的谈判、签约
发包人用于投标的时间较多
合同交界面比较多，需非常重 视各合同之间的界面定义，否
② 承包人将承担较多的风险； ③ 评标时易于迅速确定最低报价的投标人； ④ 在施工进度上能极大地调动承包人的积极性；
⑤ 发包人能更容易、更有把握地对项目进 行控制；
⑥ 必须完整而明确地规定承包人的工作；
⑦ 必须将设计和施工方面的变化控制在最 小限度内。
第二节 施工合同类型及选择
总价合同可分为固定总价合同和变动总价合同。
承包人的 风险
价格风险：有报价计算错误、漏报项目、物价和人工费上涨等 工作风险：有工程量计算错误、工程范围不确定或者设计深度不够所造成的误差等
第二节 施工合同类型及选择
固定总价合同适用于的情况：
a) 工程量小、工期短，估计在施工过程中环境因素变化大小，工程条件稳定并合理； b) 工程设计详细，图纸完整、清楚，工程任务和范围明确； c) 工程结构和技术简单，风险小； d) 投标期相对宽裕，承包人可以有充足的时间详细考察现场、复核工程量，分析招
施工总承包管理人不参与具体工程的施工，而具体工程的施工需要再进 行分包的招标与发包，把具体施工任务分包给分包人来完成。
施工总承包管理与施工总承包的区别：
施工总承包：
项目设计
施工总承包招标
施工
（1）工作程序
施工总承包管理：
可在很大程度上缩短建设工期
施工总承包管理模式招标可在项目尚处在设计阶段进行 工程实体有施工总承包化整为零，分别进行分包的发包
一般以施工图设计 为投标报价的基础， 投标人的投标报价
较有依据
开工前就有明确的合 同价，有利于发包人
对总造价的控制
施
一般要等施工图设计全部结
工
束后，才能进行施工总承包 的招标
总
开工日期较迟，建设周期较长，这是 施工总承包模式的最大缺点，不宜用
在建设周期较紧的项目
承
项目质量的好坏很大程度上取
包
决于施工总承包人的选择，取 决于施工总承包人的管理水平
承包合同的计价方式：总价合同、单价合同和成本加酬金合同
1.总价合同
1）概念：根据合同规定的工程施工内容和条件，发包人应付给承包人 的款项是一个规定的金额，即总价。
2）适用条件：在施工图完成完成施工任务和范围比较明确，发包人的 目标、要求和条件都清楚的条件下才采用总价合同
3）特点：
① 发包人可以在报价竞争状态下确定项目的总造 价，可以较早确定或者预测工程成本；
特
和技术水平
发包人对施工总承包人依赖较大
点
发包人只进行一次招标，与
一家承包人签约
招标及合同管理管理工作量小
发包人只负责对施工总承包 人的管理和组织协调
发包人工作量小
第一节 工程发包承包模式
3.施工总承包管理
发包人与某个具有丰富施工管理经验的单位或联合体或者合作体签订施 工总承包管理协议，负责整个项目的施工组织与管理。
则对质量控制不利
招标和合同管理工作量太大， 对发包人不利，要负责对多个
合同的跟踪管理，工作量大
发包人要负责对所有承包人 的管理和组织协调，承担类
似于总承包管理的角色
工作量大，对发包人不利， 是平行发包承包的致命弱点，
在大型项目上不适用
第一பைடு நூலகம் 工程发包承包模式
2.施工总承包 （1）概念：发包人将全部施工任务发包给一个承包人或由多个承包人组 成的施工联合体或施工合作体，经发包人同意，承包人可以根据需要将施 工任务的一部分分包给其他符合资质的分包人
第一节 工程发包承包模式
（6）施工总承包管理合同中一般只确定总承包管理费，而不需要确 定建安工程造价。
施工总承包管理模式的招标可以不依赖于 设计图纸出齐的原因之一
具 有
合同总价不是一次确定，某一部分施工图纸设计完成以后，再进行该部分施 工招标，确定该部分合同价，因此整个项目的合同总额的确定有依据；
发包承包模式种类：
1.平行发包 （1）概念：指发包人根据工程项目的特点、项目进展情况和 控制目标的要求等因素，将项目按照一定原则分解，分别发 包给不同的承包人，各个承包人分别于发包人签订施工合同
固定总价合同特点：
固定总价合同的价格计算是以图纸及规定、规范为基础，工程任 务和内容明确，发包人的要求和条件清楚，合同总价一次包死， 固定不变，即不再因为环境的变化和工程增减而变化。
予合同签订时就确定项目的总投资额，对投资控制有利，即对发 包人有利；
双方结算比较简单，承包人承担的风险较大，报价中需增加一笔 较高的不可预见风险费；
第一节 工程发包承包模式
（2）施工总承包管理模式的合同关系：
发包人与分包人直接签订合同 施工总承包人与分包签订合同
（3）发包人通常通过招标选择分包人。
（4）对各个分包人各种款项可以通过施工总承包管理人支付，也可以 由发包人直接支付。
（5）施工总承包管理人既要负责对现场施工的总体管理与协调，也要 向分包人提供相应的服务。
标文件，拟定施工计划； e) 合同条件中双方的权利和义务十分清楚，合同条件完备。 变动总价合同：
概念：又称可调总价合同，合同价格是以图纸及规定、规范为基础，按照时价进行计算， 得到包括全部工程任务和内容的暂定合同价格。 变动的原因：工、料成本增加；设计变更、工程量变更和其他工程条件变化引起的费用 变化。 特点：于承包人而言，风险相对较小；于发包人而言，不利于其进行投资控制，风险较 大。
的 所有分包合同和分供货合同的发包，都通过招标获得有竞争力的投标标
优
价，对发包人节约投资有利；
点
施工总承包管理人只收取总包管理费，不赚总包与分包之间的差价。
此外，在组织结构和人员配上，施工总承包管理人仍然要有费用控制、进度 控制、质量控制、合同管理、信息管理、组织与协调的组织和人员。
第二节 施工合同类型及选择
第七章 施工合同的签订与管理
第一节 工程发包承包模式 第二节 施工合同类型及选择 第三节 合同的签订 第四节 合同的履约管理 第五节 合同风险的防范
第七章 施工合同的签订与管理
➢重点：合同的签订、合同履约管理的工作内容， 风险的防范对策
➢难点：合同的签订、合同的履约管理工作
第一节 工程发包承包模式
每一部分工程的发包，都以施 工图设计为基础，投标人进行
投标报价较有依据
最后一份合同签订后才知道整 个工程的总造价，对投资的早
期控制不利
平
开工日期可提前，可边设计 边施工
行
发
包
对发包人控制有利
特
点
发包人要负责所有合同的招标、
合同的谈判、签约
发包人用于投标的时间较多
合同交界面比较多，需非常重 视各合同之间的界面定义，否
② 承包人将承担较多的风险； ③ 评标时易于迅速确定最低报价的投标人； ④ 在施工进度上能极大地调动承包人的积极性；
⑤ 发包人能更容易、更有把握地对项目进 行控制；
⑥ 必须完整而明确地规定承包人的工作；
⑦ 必须将设计和施工方面的变化控制在最 小限度内。
第二节 施工合同类型及选择
总价合同可分为固定总价合同和变动总价合同。
承包人的 风险
价格风险：有报价计算错误、漏报项目、物价和人工费上涨等 工作风险：有工程量计算错误、工程范围不确定或者设计深度不够所造成的误差等
第二节 施工合同类型及选择
固定总价合同适用于的情况：
a) 工程量小、工期短，估计在施工过程中环境因素变化大小，工程条件稳定并合理； b) 工程设计详细，图纸完整、清楚，工程任务和范围明确； c) 工程结构和技术简单，风险小； d) 投标期相对宽裕，承包人可以有充足的时间详细考察现场、复核工程量，分析招
施工总承包管理人不参与具体工程的施工，而具体工程的施工需要再进 行分包的招标与发包，把具体施工任务分包给分包人来完成。
施工总承包管理与施工总承包的区别：
施工总承包：
项目设计
施工总承包招标
施工
（1）工作程序
施工总承包管理：
可在很大程度上缩短建设工期
施工总承包管理模式招标可在项目尚处在设计阶段进行 工程实体有施工总承包化整为零，分别进行分包的发包
一般以施工图设计 为投标报价的基础， 投标人的投标报价
较有依据
开工前就有明确的合 同价，有利于发包人
对总造价的控制
施
一般要等施工图设计全部结
工
束后，才能进行施工总承包 的招标
总
开工日期较迟，建设周期较长，这是 施工总承包模式的最大缺点，不宜用
在建设周期较紧的项目
承
项目质量的好坏很大程度上取
包
决于施工总承包人的选择，取 决于施工总承包人的管理水平
承包合同的计价方式：总价合同、单价合同和成本加酬金合同
1.总价合同
1）概念：根据合同规定的工程施工内容和条件，发包人应付给承包人 的款项是一个规定的金额，即总价。
2）适用条件：在施工图完成完成施工任务和范围比较明确，发包人的 目标、要求和条件都清楚的条件下才采用总价合同
3）特点：
① 发包人可以在报价竞争状态下确定项目的总造 价，可以较早确定或者预测工程成本；
特
和技术水平
发包人对施工总承包人依赖较大
点
发包人只进行一次招标，与
一家承包人签约
招标及合同管理管理工作量小
发包人只负责对施工总承包 人的管理和组织协调
发包人工作量小
第一节 工程发包承包模式
3.施工总承包管理
发包人与某个具有丰富施工管理经验的单位或联合体或者合作体签订施 工总承包管理协议，负责整个项目的施工组织与管理。
则对质量控制不利
招标和合同管理工作量太大， 对发包人不利，要负责对多个
合同的跟踪管理，工作量大
发包人要负责对所有承包人 的管理和组织协调，承担类
似于总承包管理的角色
工作量大，对发包人不利， 是平行发包承包的致命弱点，
在大型项目上不适用
第一பைடு நூலகம் 工程发包承包模式
2.施工总承包 （1）概念：发包人将全部施工任务发包给一个承包人或由多个承包人组 成的施工联合体或施工合作体，经发包人同意，承包人可以根据需要将施 工任务的一部分分包给其他符合资质的分包人
第一节 工程发包承包模式
（6）施工总承包管理合同中一般只确定总承包管理费，而不需要确 定建安工程造价。
施工总承包管理模式的招标可以不依赖于 设计图纸出齐的原因之一
具 有
合同总价不是一次确定，某一部分施工图纸设计完成以后，再进行该部分施 工招标，确定该部分合同价，因此整个项目的合同总额的确定有依据；