44第九章第五节：假设开发法总结和运用举例(2012版)

第五节假设开发法总结和运用举例

一、假设开发法总结

对假设开发法的内容进行归纳总结可知：假设开发法在本质上是一种收益法，在形式上是成本法的“倒算法”。根据考虑资金时间价值的方式不同，假设开发法分为现金流量折现法和传统方法。假设开发法适用的估价对象是具有开发或再开发潜力并且其开发完成后的价值可以采用市场法、收益法等方法求取的房地产，简称为待开发房地产。假设开发法的测算结果为估价对象开发完成后的价值减去后续必要支出及应得利润。

运用假设开发法估价的关键，首先是要把握住两头：一头是待开发房地产状况；另一头是未来开发完成后的房地产状况。然后假设将待开发房地产状况“变成”未来开发完成后的房地产状况，需要做哪些工作，完成这些工作需要多长时间，需要哪些必要支出，相应要获得多少利润。

在实际估价中，待开发房地产状况和未来开发完成后的房地产状况是多种多样的。待开发房地产状况可分为可供开发的土地、在建工程、可重新改造或改变用途的旧房三大类。可供开发的土地又可分为生地、毛地、熟地三类。未来开发完成后的房地产状况，对生地和毛地的估价对象来说，有熟地和新房两类；对熟地、在建工程和旧房的估价对象来说，只有新房一类。新房又可分为毛坯房、粗装修房和精装修房三类。另外，未来开发完成后的房地产状况不一定是纯粹的房地产，还可能包含着家具、机器设备等动产和特许经营权等权利。

开发完成后的价值可采用市场法或长期趋势法求取，也可采用收益法求取。后续必要支出及应得利润通常分为待开发房地产取得税费、建设成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费和开发利润。

假设开发法估价测算汇总表，见表9-1和表9-2

假设开发法（现金流量折现法）估价测算汇总表表9-1

假设开发法（传统方法）估价测算汇总表表9-2

二、假设开发法运用举例

［例9－1］某成片荒地的面积为2k㎡，适宜开发成“五通一平”的熟地分块转让；可转让土地面积的比率为60%；附近地区与之位置相当的“小块”“五通一平”熟地的单价为800元/㎡；建设期为3年；将该成片荒地开发成“五通一平”熟地的建设成本以及管理费用、销售费用为2．5亿元/k㎡；贷款年利率为8%；土地开发的年平均投资利润率为10%；当地土地转让中卖方需要缴纳的营业税等税费和买方需要缴纳的契税等税费，分别为转让价格的6%和4%。请采用假设开发法中的传统方法测算该成片荒地的总价和单价。（史记：传统方法估价）［解］估价时点为购买该成片荒地之日，假设为现在，并设该成片荒地的总价为V，则：

（1）开发完成后的熟地总价值＝800×2000000×60%＝9．6（亿元）

（2）该成片荒地取得税费总额＝V×4%＝0．04V（亿元）

（3）建设成本及管理费用、销售费用总额＝2．5×2＝5（亿元）

（4）投资利息总额＝（V＋0．04V）×［（1＋8%）3－1］＋5×［（1＋8%）1．5－1］＝0．27V＋0．612（亿元）

（5）转让开发完成后的熟地的税费总额（销售税费）＝9．6×6%＝0．576（亿元）

（6）开发利润总额＝（V＋V×4%）×10%×3＋5×10%×1．5

＝0．312V＋0．75（亿元）

（7）V＝9．6－0．04V－5－（0．27V＋0．612）－0．576－（0．312V＋0．75）

V＝1．641（亿元）

故：

该成片荒地总价＝1．641亿元

该成片荒地单价＝

＝82．05（元/㎡）

史家解读：

1．应说明采用哪种假设开发法的估价前提。

2．因为此题是用传统方法求解，可不要求说明是预测值，因为在传统方法中，开发完成后价值、后续必要支出及应得利润是在估价时点市场状况下的数值。

3．应假设销售费用均是在开发完成之前发生的，这样在计算利息时才不必区分在开发完成时的销售费用不用计息。

4．此题在计算土地建设成本及管理费用、销售费用等总额和该成片荒地单价时要用土地的总面积，在求取开发完成后的熟地价值对应的是可转让土地面积。

5．注意与教材285～286页例题对比学习。

［例9-2］某宗“七通一平”熟地的面积为5000㎡，容积率为2，适宜建造一幢乙级写字楼。预计取得该土地后将该写字楼建成需要2年，建筑安装工程费为每平方米建筑面积l500元，勘察设计和前期工程费及其他工程费为建筑安装工程费的8%，管理费用为建筑安装工程费的6%；建筑安装工程费、勘察设计和前期工程费及其他工程费、管理费用第一年需要投入60%，第二年需要投入40%。在该写字楼建成前半年需要开始投入广告宣传等销售费用，该费用预计为售价的2%。当地房地产交易中卖方应缴纳的营业税等税费和买方应缴纳的契税等税费，分别为正常市场价格的6%和3%。预计该写字楼在建成时可全部售出，售出时的平均价格为每平方米建筑面积3500元。请利用所给资料采用假设开发法中的现金流量折现法测算该土地的总价、单价及楼面地价（折现率为12%）。（史记：现金流量折现法估价，开发－销售模式求地价）

［例9-3］某旧厂房的建筑面积为5000㎡，根据其位置，适宜改造成商场出售，并可获得政府批准，但需补交出让金等费用400元/㎡（按建筑面积计），同时取得40年的建设用地使用权。预计购买该旧厂房买方需要缴纳的税费为其价格的4%；（预计）改造期为1年，改造费用为每平方米建筑面积1000元；（预计）改造完成后即可全部售出，售价为每平方米建筑面积4000元；在改造完成前半年开始投入广告宣传等销售费用，该费用预计为售价的2%；销售税费预计为售价的6%。请利用上述资料采用假设开发法中的现金流量折现法测算该旧厂房的正常购买总价和单价（折现率为12%）。（史记：现金流量折现法估价，旧房地产重新改造并改变用途模式求旧房地产价格）

［例9-4］某在建工程的建设用地面积为3000㎡，规划总建筑面积为12400㎡，用途为办公，土地使用期限为50年，自2010年3月1日起计算，国有建设用地使用权出让合同约定不可续期；当时取得土地的花费为楼面地价800元/㎡。该土地上正在建造写字楼，建筑结构为框架结构，测算正常建设费用（包括勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费、管理费用等）为每平方米建筑面积2300元。至2011年9月1日完成了主体结构，相当于投入了40%的建设费用。预计至建成尚需18个月（1．5年），还需投入60%的建设费用。建成半年后可租出，可出租面积为建筑面积的70%，可出租面积的月租金为60元/㎡，出租率为85%，出租的运营费用为有效毛收入的25%。当地购买在建工程买方需要缴纳的税费为购买价的3%，同类房地产开发项目的销售费用和销售税费分