武汉房地产市场2014年年报(精华版)

1月1日 调整公积金贷款政策
3月
“两会”确立房地产“分类调控”
6月12日 出台“全国最宽松人才政策” 9月15日 限购政策有望解除 9月23日 限购政策正式解除 9月30日 限贷令取消 调整公积金贷款政策
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央行：1、三套限贷令取消；2、二套房贷大放松；3、针对外地人的限贷 令取消；4、鼓励银行业金融机构通过发行住房抵押贷款支持证券(MBS)、 发行期限较长的专项金融债券，定向投放房贷。
1. 宏观政策——新政思路
新一届政府对于经济下滑的容忍度提高，对经济增长实习弹性管理，投资将转向短期回报 率低但有利于经济长期发展的领域，以长带短，慢热释放经济动力。
去调控化 对经济增长的
• 十八大三中全会《中共中央关于全面深化改革若干重
大问题的决定》首次未提及房地产调控
• 李克强在3月份的政府工作报告时表示今年国内生产
日期 政策 摘要 自2月5日起下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。同时，对小微 企业贷款占比达到定向降准标准的城市商业银行、非县域农村商业银行额 外降低存款准备金率0.5个百分点，对中国农业发展银行额外降低存款准备 金率4个百分点 湖北省已将不动产统一登记工作职责整合到省国土资源厅，增设不动产登 记局。省国土资源厅将负责指导监督全省土地、房屋、林地等不动产登记 工作。武汉市不动产登记机构正在积极成立中
一二环间
2. 土地市场——品牌房企入驻
在全国土地市场受到冲击的大背景下，众多品牌房企依旧看好武汉市场，目前在汉的全 国品牌性房企已超过50家，14年多家房企加大了在武汉的土地储备。
企业名称
上海复地
面积（万方）
5.32
总价（亿元）
42.70
重点地块位置
硚口区中山大道与多福路交汇处
中建三局
美好集团 广州广电 新城地产 联投置业 保利&清能
地制宜，多种手段刺激住房需求，加快库存去化。
调控市场化，金融手 段鼓励住房消费 金融财政主导楼市， 地方政策因地制宜 户籍、土地改革、不 动产登记三剑齐发
• 调控注重长期稳定，减弱行政干预
• 金融政策促自主性需求释放
• 限购政策陆续退出 • 金融信贷、公积金跟进调整
• 农村土地制度与城市土地集约利用并行推进 • 户籍、不动产登记逐步落地
15.69
20.78 14.54 19.38 44.44 12.56
39.64
22.53 14.88 14.70 13.58 3.65
硚口区汉西路和解放大道交汇处
硚口区长丰村 汉阳区老关村 汉阳区芳草东路与四新南路 东湖新技术开发区花城大道 江夏区藏龙岛办事处栗庙村
武汉地产集团
弹性管理
以长带短，慢
总值增长7.5%左右，表达了政府对经济增长目标的
弹性管理
• 整体经济增长方向还是以投资拉动为主，但新一轮的 投资重点偏向于投资回报慢的长线投资，慢热释放经 济增长动力
热释放
1. 宏观政策——房市动态
2014年我国房地产市场在下行压力下调整，房地产投资增速明显下滑，在此背景下， 政府以“稳”为主，重点着手民生保障和长效机制顶层设计稳定住房消费，各地政府因
3000 2652
2571 2344 2010 2251 2101 2983
2527 2500
2000
3479
3215
3819
1500 2207 2196 2525 2182 1000
3913 1966
1296
500
0 2009 2010 供应建面 2011 2012 2013 成交建面 楼面地价 2014
●济南：全面取消限购
1. 宏观政策——武汉市场
武汉伺机而动，松绑政策逐步落地，放松落户条件、解除双限吸才扩需两不误
日期 政策 摘要 武汉对住房公积金贷款和提取政策进行调整，对首套房、二套房的贷款收 紧，实行“认房又认公积金贷款”政策，即此前买房时没动用过公积金， 后来用公积金贷款再买房时，也算作二套房 李克强在全国“两会”上首次提出：针对不同城市情况分类调控，增加中 小套型商品房和共有产权住房供应，抑制投机投资性需求，促进房地产市 场持续健康发展 放宽毕业超2年高效人才落户条件；重点高效应届生可先落户后就业；参加 自考、成教的生源满足条件即可落户武汉 省住建厅发文明确提到，武汉市要根据市场变化适时调整放开住房限购等 政策 武汉宣布自9月24日起全面取消限购，执行3年多的楼市调控政策正式退出 历史舞台
1.00%
30.00%
18.00% 39.00% 36.00%
54.00%
44.00%
45.00%
49.00%
0.00%
13.00%
2009 一环内
15.00% 2010
19.00% 2.00% 2011 二三环间
2008
8.00% 1.00% 2012 三环外
10.00% 6.00% 2013
13.00% 2.00% 2014
目 录
1.年度榜单
2.宏观政策
3.住宅市场
4.商业市场
5.办公市场
1. 年度榜单——成交篇
2014年武汉房企继续“百家争鸣”,除传统豪强保利、万科持续强势外，09年成立具有国 资背景的联投置业一鸣惊人，表现极其抢眼。
2014年度武汉商品房企业成交金额排行旁 排名 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 公司名称 保利地产 武汉万科 联投置业 金地 福星惠誉 复地 世茂 武汉地产集团 保利置业 泛海 成交金额 （亿元） 75.51 65.14 51.03 40.27 38.09 35.72 33.84 32.08 29.99 28.45 2014年度武汉商品房企业成交面积排行旁 排名 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 公司名称 保利地产 联投置业 武汉万科 保利置业 武汉地产集团 福星惠誉 金地 世茂 碧桂园 广电 成交金额 （亿元） 75.51 65.14 51.03 40.27 38.09 35.72 33.84 32.08 29.99 28.45
华发置业 华发置业 首地集团
105% 0.96% 42.70%
排行 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
企业名称 万科 保利地产 泛海控股 万达 金地集团 福星惠誉 华侨城 联投置业 世茂房地产 武汉地产集团
市场份额 5.27% 4.23% 3.01% 2.76% 2.71% 2.38% 2.07% 1.93% 1.88% 1.68%
2. 土地市场——土地溢价
2014年武汉居住类楼面地价为2301元/㎡,同比下降3个百分点，大部分土地以底价成交， 仅有19宗居住类土地有溢价，较去年减少21宗，整体土地溢价降至3.54%。
2009-2014年武汉居住类土地成交价及溢价率 2500 23.72% 2000 1733 16.85% 1500 1173 1000 10.00% 1904 1909 17.44% 15.00% 2376 2301 25.00%
100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 1234 271 1296 2983 1966 3913 2207 2525 总成交 城中村 17% 17% 历年城中村土地成交面积占比 24% 52% 45% 59% 37% 22%
30%
20% 10% 0% 2007 2008 2009
2010
2月5日 央行全面降准0.5个百分点
3月1日 全国不动产统一登记正式实施
自2015年3月1日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。金融机构一 年期贷款基准利率下调0.25个百分点至5.35%;一年期存款基准利率下调 3月1日 央行降息0.25个百分点 0.25个百分点至2.5%，同时结合推进利率市场化改革，将金融机构存款利 率浮动区间的上限由存款基准利率的1.2倍调整为1.3倍 李克强总理理指出，“中国城镇化进程还在加快，中国房地产市场的需求 3月15日 两会提出“分类指导 因地施策” 是刚性的，坚持分类指导，因地施策，鼓励居民自住性住房和改善性住房 需求，保持房地产长期平稳健康发展。” 个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税；对拥 2年以上普通住房销售免征营业税、 有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房，最低首付款比例 3月30日 二套房首付最低降至4成 调整为不低于40% 4月20日 央行全面降准1个百分点 5月11日 央行降息0.25个百分点 6月28日 自2015年4月20日起下调各类存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分 点。 武汉公积金管理中心：二套房公积金贷款的最低首付款比例由6成调整为3 成
1. 宏观政策——楼市基调
纵观整个2014年，救市成楼市政策主基调，地方纷纷限购松绑，以救楼市。根据“两 会”提出的分类调控原则，那些库存量大、供过于求的城市拥有自行调整政策的自主权，
而在上半年市场持续低迷的情况下，越来越多的城市加入了松绑的行列中来。
●天津：政府明确滨海新区实施差别化限购 ●佛山：叫停限购 ●沈阳：取消限购“一日游” ●福建：厦门外地人可“补税”购房，福州一次性全 额付款不限购 ●广州：楼市限购局部松绑，购房者入户门槛降低 ●呼和浩特：“二手房”变“二套房”，呼市明文取 消限购
武汉公积金管理中心：二套房公积金贷款的最低首付款比例由6成调整为3 成 个人住房公积金存款利率同时下调 15年3月正式实施
10月14日
11月22日 央行时隔两年降息0.4% 12月22日 不动产登记暂行条例公布
1. 宏观政策——武汉市场
武汉伺机而动，松绑政策逐步落地，放松落户条件、解除双限吸才扩需两不误
央行定向降准0.5%，同时降息0.25 个人住房公积金存款利率同时下调 个百分点
12月22日 不动产登记暂行条例公布
15年3月正式实施
1. 宏观政策——武汉市场
武汉伺机而动，松绑政策逐步落地，放松落户条件、解除双限吸才扩需两不误
日期 政策 日期 政策
2年以上普通住房销售免征营业 税、二套房首付最低降至4成
2011
2012
2013
2014
2. 土地市场
——
环线成交占比
2014年二环内土地成交占比15%，与去年基本持平；二三环线成交占比49%，虽然较13年小幅上涨 但较12年大幅下降，主要由于二三环间城中村土地出让量缩减所致；三外环成交占比36%，未来将 随着次中心区域的发展利好而逐渐提高。
历年分环线土地成交面积占比 120.00% 100.00% 80.00% 60.00% 40.00% 20.00% 33.00% 35.00% 17.00% 14.00% 2007 25.00% 0.00% 16.00% 41.00% 42.00% 15.00% 25.00% 49.00% 73.00%
20.00%
500 3.47% 0 1.18% 3.54%
5.00%
0.00%
2009
2010
2011
成交楼面均价
2012
平均溢价率
2013
2014
2. 土地市场——城中村成交占比
2014年城中村土地出让量继2013年后再度大幅度缩减，成交543万方，占全年成交总建面的22%，
较2013年（817万方）减少274万方，截止到2014年年底，全市城中村用地超过6100万方，供地 范围由二环逐渐转移到二三环且出让量逐渐减少，未来随着改造工程的不断完工，城中村土地供应窗 口将会进一步缩小。
2月5日
央行全面降准0.5个百分点
3月30日
3月1日
全国不动产统一登记正式实施
4月20日
央行全面降准1个百分点
3月1日 3月15日
央行降息0.25个百分点 两会提出“分类指导 因地施策”
5月11日 6月28日
央行降息0.25个百分点 央行定向降准0.5%，同时降息 0.25个百分点
P（2015） 050号 P(2015) 049号 P（2015） 053号
江 岸 江 岸 江 岸
江岸二七沿江 商务区C地块 江岸区青岛路 片ABCD地块 江岸区塔子湖 D地块
63650 65180 65221 .3
住宅、公园 绿地 住宅、商服、 公园绿地 住宅、商服、 公园绿地
4.7 1.86 3.46
400500 158000 135300
13388 13002 5996
2. 土地市场——供求趋势
2014年武汉主城区合计供应总建面2282万方，成交总建面2235万方，土地供求趋于稳 定，2014年土地价格较2013年小幅回落。
历年土地供求量价图
4500 4000 3500 3000 2500 2000 1500 1000 500 0 2007 1234 1289 507 271 2008 2207 2109