【2018房地产年报】[易居]2018年福州房地产市场年报
2017-2018年福州房地产市场研究报告
5月19日住建部
100.0% 80.0% 60.0% 40.0% 20.0% 0.0% -20.0%
2012年Q1 2012年Q2 2012年Q3 2012年Q4 2013年Q1 2013年Q2 2013年Q3 2013年Q4 2014年Q1 2014年Q2 2014年Q3 2014年Q4 2015年Q1 2015年Q2 2015年Q3 2015年Q4 2016年Q1 2016年Q2 2016年Q3 2016年Q4 2017年Q1 2017年Q2 2017年Q3
历年全国调控基调
2012、2013年坚持抑制投机、投资性需求；2014至2016年上半年政策较为宽松；2016年下半年政策收紧，直至2017年调控 政策不断加码，依然坚持住房居住属性，分类调控因城施策的政策基调。
历年两会房地产调控基调发化
•上半年以“去库 存“为主，下半 年基调因城施策 •鼓励支持促进房 地产发展，同年 首付比例、公积 金调整 调控市场，抑制 投资投机
12.0% 10.0% 8.0% 6.0% 4.0% 2.0% 0.0%
固定资产投资增速（%）
房地产投资增速（%）
GDP增速（%）
房地产GDP增速（%）
指标名称
一、地区生产总值
单位
亿元 亿元
2017年1-11 月
6130.98 1982.73
比上年同期增长 （ %）
8.4 8.1
2017年，全国宏观经济依旧处于中低速发展，但整体高于市场预期，呈
01
3月9日住房和城乡建设部 1月10日住建部、财政部：保 障城镇住房家庨租赁补贴 已储备了若干个调控政策，足够调
【年报】2018年楼市回顾及2019年预判(2018房地产年报)
2018年比想象中更严峻一点磨具厂、两年前一半估值卖掉工厂——变成打工仔创业板，质押股权换来30亿进行产能扩张——为了融资很辛苦，5星变商务券商分析师，新财富拉票喝到胃出血——新财富取消海归找基金工作，四个月面试后——被通知暂停招人积蓄千万投入AI行业创业——屡屡被投资人放鸽子，融资无法到位OFO创始人戴威，破产和并购的生死一线中纠结挣扎，摩拜卖给美团创投基金合伙人，解散了团队——4年前创业，2亿人民币全部压注共享经济和O2O。
11家企业3家破产清算，7家弥留状态，1家勉强进入C轮，靠旧设备租赁生存。
房地产，杭州，想换学位房——旧房子挂牌3个月无人问津汽车，28年来首次年度负增长......2018年房地产大事记1、3月28日“三价合一”政策落地2、4月2日海洋新城出世3、5月17日深圳棚户区改造新政出台4、5月23日深圳规土委印发《深圳市2018年度城市建设与土地利用实施计划》5、5月26日深圳首次推行政府监管新房摇号选房6、6月5日深圳启动二次房改7、7月31日731新政发布限售限离限企8、9月19日光明“转正去新”正式挂牌光明区9、12月首套房贷利率下调10、改革开放40周年深汕合作区正式揭牌如何评价2018万科郁亮：•2018是万科过去从没有遇到过的一年•不是最困难的一年，是最不可预测的一年。
房地产过得还可以根据克而瑞研究中心公布的《2018年中国房地产企业销售TOP200》排行榜统计，2018年TOP100房企整体销售规模高达100073.2亿元。
其中，前十强房企累计销售流量金额达40334.2亿元，占到百强房企销售金额的40.30%。
碧桂园、万科、中国恒大分别以7286.9亿元、6069.2亿元和5511亿元的销售流量金额位居行业前三。
2018年百强房企中，57家房企销售目标平均完成率为105.52%，销售目标完成率超过100%的企业达到40家。
房地产过得还可以大部分房企销售量价齐升,中国金茂表现突出。
2018年房地产行业市场调研分析报告
2018年房地产行业市场调研分析报告目录第一节下半年销售增速走弱，但全年仍将维持正增长 (6)一、预计新房销售面积全年同比上涨10%，销售额同比上涨15% (6)二、热点一二线城市成交量仍将低位运行 (7)三、三四线城市有望持续体现销售韧性 (9)四、单月销售增速延续全年W型走势的后半段 (11)第二节投资和新开工无显著下行风险 (13)一、预计全年房地产开发投资额同比上涨7%，新开工面积同比上涨10% (13)二、未来三年1500 万套棚改计划提供有力支撑 (15)三、下半年开发商土地投资热情仍将延续，地价难以松动 (16)第三节行业端政策平稳，信贷端风险较大 (18)一、一二线城市政策加码压力已部分释放，三四线市场政策支持不会主动收紧 (18)二、按揭投放量预计边际上将持续收缩，风险可能出现于年尾 (19)第四节本轮调控期内，行业集中度将加速提升 (22)一、龙头房企货源充足，成本优势显著，逆势积极推盘 (23)二、一二线城市供应收缩推高去化率，三四线城市势头强劲支撑销售表现 (25)三、资产负债表强劲，融资依旧通畅，助力龙头房企逆势扩张 (26)第五节行业重点企业分析 (29)附录：城市能级分类 (34)图表目录图表1：2017 年新建商品房销售面积预计同比涨10% (6)图表2：2017 年新建商品房销售金额预计同比涨15% (6)图表3：年初至今全国商品房销售面积和金额分别同比增长14.3%和18.6% (7)图表4：超高、高能级城市新建商品住宅销售面积历史同比增速 (8)图表5：2016 年四季度超高、高能级城市销售基数受调控影响大幅走低 (8)图表6：低能级城市销售势头保持强劲 (9)图表7：三四线城市已开工库存未出现显著下降 (9)图表8：各线城市已开工库存去化月数 (10)图表9：各线城市土地库存规模 (10)图表10：各线城市土地库存去化月数 (11)图表11：预计单月销售面积同比增速全年呈W型走势 (12)图表12：预计2017 年房地产开发投资额同比增7% (13)图表13：预计2017 年房屋新开工面积同比增10% (13)图表14：年初至今房地产开发投资额和房屋新开工面积分别同比增长8.8%和9.5% .14图表15：年初至今三四线城市新开工面积同比增速远高于一二线城市 (14)图表16：2018-2020 年全国计划建设棚改住房1500 万套，年均500 万套 (15)图表17：前四个月一二线和三四线市场住宅用地成交量同比增速分别为18%和14% (16)图表18：前四个月住宅用地成交量较去年同期有所提升，但与2013-2014 年同期水平仍有距离 (16)图表19：三四线市场住宅用地平均溢价率自年初持续上行 (17)图表20：当前一二线城市房价同比增速已有明显收窄；政策调控通常出现于房价同比增速高于10%时 (18)图表21：当前一二线城市房价环比增速已回落至1%以下；政策调控通常出现于房价环比增速连续三个月超1%时 (18)图表22：调控政策集中出台后一二线城市地价仍维持上涨态势 (19)图表23：重点城市首套房平均抵押贷款利率持续提升 (20)图表24：提供贷款利率优惠的银行比例显著降低 (20)图表25：前五个月居民家庭中长期贷款新增额累计2.3 万亿元，同比上涨13% (21)图表26：以TOP20 房企市占率为例，市场集中度在行业调控期提升较快，而此轮提升速度显著高于过去 (22)图表27：本轮调控期内，龙头房企销售额增速显著超过全国 (22)图表28：2017 年1-5 月龙头房企销售增速远超行业平均 (23)图表29：龙头房企土储大多可满足4 年以上销售 (24)图表30：龙头房企土地成本占销售均价比例仍位于较低水平 (24)图表31：龙头房企预计今年仍可实现销售高增速，同时高增速基于高去化率，销售质量有保障 (25)图表32：一二线城市开盘去化率走势 (25)图表33：内房股龙头公司净负债率及融资成本2016 年明显改善，资产负债表强劲 26图表34：龙头房企融资成本在2016 年明显改善 (27)图表35：预计龙头房企2017 年底在手资金量仍处高位，对2018 年到期债务覆盖倍数充足 (27)图表36：龙头公司延续2016 年的强劲表现，2017 年继续实现销售高增长 (29)图表37：龙头房企下半年新货储备丰富，给销售表现提供强支撑 (29)图表38：龙头公司高增长的同时注重把控去化率 (30)图表39：内房股核心净利润已开启强劲增长 (31)图表40：内房股核心净利润率也不断提升 (31)图表41：龙头房企2016 年底已售未结已高度锁定2017 年预测结算收入 (31)图表42：预计公司2017-18 年毛利率将延续恢复态势，为利润增长再添助力 (32)表格目录表格1：预计2017 年按揭贷款投放总额达6 万亿元左右 (20)表格2：融资环境持续收紧背景下，龙头公司融资依旧通畅，工具多样，且成本未见明显抬升 (28)表格3：重点房企月度销售数据 (30)表格4：城市能级分类 (34)第一节下半年销售增速走弱，但全年仍将维持正增长一、预计新房销售面积全年同比上涨10%，销售额同比上涨15%展望下半年，我们判断新房销售面积和金额同比增速受基数效应和调控政策影响整体可能出现下行，但全年仍有望实现同比正增长。
2018年房地产中介行业易居分析报告
2018年房地产中介行业易居分析报告2018年7月目录一、易居中国的前世今生 (8)1、控股公司于2007年美股上市，2016年私有化 (9)2、2018年易居（中国）控股内部重组完成，三条业务主线转让到公司旗下 (10)3、2018年7月在香港上市，募集净额约44.3亿港元 (12)4、三大业务协同，创造庞大的交叉销售机遇 (12)二、一手代理：赚内场的钱 (14)1、代理公司在被分销渠道弱化，传统代理费率趋于稳定 (14)（1）易居的代理费率是TOP3代理企业中最高的 (14)（2）易居已成为中国最大的一手代理服务商，地域覆盖多达186个城市位居第一16 （3）房企行业集中度提升，利好龙头代理企业 (17)2、实力股东和战略合作背书，一手代理强绑定 (18)（1）新房代理并不是独家委托，公司享有部分优先权 (19)（2）按固定比例/阶梯比例收取佣金，并设奖励佣金 (20)3、庞大业务规模及丰富经验，一手代理独具优势 (20)（1）具备成熟运作系统和丰富经验，善于执行复杂大盘项目 (20)（2）全国销售网络覆盖，具备强大规模优势 (22)（3）房企战略关系深厚，储备物业大幅增加 (24)4、一手房代理始于2000年，于2018年转入上市公司旗下 (24)三、房友：赚外场的钱 (26)1、S2b2c 的商业模式，最终还是为新房销售服务 (26)（1）新房的销售除了内场，还有外场 (26)（2）S2b2c，即S和小b共同服务c (27)2、房友开创轻资产S2b2c模式，赋能小微中介 (28)（1）房友的本质是加盟模式or平台模式 (28)（2）为什么选择联合小微中介 (29)（3）房友作为二手房经纪平台服务商如何赋能 (30)①品牌赋能：免费翻牌 (30)②培训赋能：免费线下培训 (31)③系统赋能：免费系统软件 (31)④交易赋能：可向经纪公司或个人收服务费 (31)3、通过联盟小微中介，进行新房外场分销 (32)（1）合作模式：楼盘资源+系统/交易中心+经纪公司+引流导客 (32)（2）盈利模式：房友在新房佣金基础上提取20%+二手房服务费 (33)（3）衍生模式：基于一二手交易场景的衍生服务 (34)4、房友：已创建全国性经纪网络的新房销售有效平台 (35)（1）2016年1月易居营销孵化出易居房友，于2018年转入上市公司旗下 (35)（2）房友从2017年Q4成长加速，已进58城且门店突破8000家 (35)（3）新房赋能，一二手联动快速扩张 (37)四、大数据与前两条业务线形成强劲的协同效应 (38)1、克而瑞的收入来源于三个方面的服务提供 (38)（1）数据服务：核心产品是房地产决策咨询软件 (38)（2）评级及排名服务：已连续七年发布研究报告及测评 (40)（3）咨询服务：主要专注于五类地产 (41)（4）收费模式：一年内的协议期限，每年收入波动较大 (43)2、最具影响力房地产数据品牌：克而瑞/CRIC (44)（1）持续升级现有产品，提供有吸引力的新产品 (45)（2）大数据与两条业务线形成强劲的协同效应 (45)3、CRIC系统始于2002年，于2018年3月转到上市公司旗下 (46)五、财务&估值分析 (47)1、核心业务一手代理稳增长，克而瑞和房友继续发力 (47)2、经营效率提升，规模效应加大 (48)3、较低杠杆率和资本充足的资产负债表，促使业务快速拓展 (49)六、主要风险 (50)继2016年底易居（中国）控股私有化后，2018年3月进行了内部重组，易居企业控股通过持股易居企业（中国）集团开展三条业务主线，且公司于2018年7月在香港证券交易所挂牌上市，发售价定为每股发售股份14.38港元，发行3.22亿股，将收取全球发售所得净额约44.3亿港元。
房地产上市公司2018年年报分析报告
房地产上市公司2018年年报分析报告2019年5月目录一、公司分类及板块分拆 (4)二、利润表现及盈利能力分析：全面好转且有所保留 (5)三、经营情况：周期回落稳定，投资拓展收敛 (15)1、销售表现：增速回落，效率维持 (15)2、新开工、竣工以及土地储备 (22)3、土地投资规模及布局：投资收敛，扩展降速 (24)4、现金流量表情况：经营投资性收敛，融资需求下降 (28)四、资产负债情况：杠杆结构优化，财务安全性提升 (31)五、企业综合能力评价 (38)利润表现及盈利能力分析：全面好转且业绩释放有所保留。
18年地产行业盈利能力及结算规模均显著提升，A+H80家房企样本合计实现收入3.42万亿元，同比增长31.5%，增速较17年扩大14个百分点，归属净利润同比增长16.6%。
行业结算规模增长，毛利率提升（扣税毛利率26.9%，同比+1.9%），期间费用率稳定（三费占收入比例9.42%）。
归母净利率（11.6%，同比-1.5%）有所回落，主要由非经营性因素造成，后续存在调节空间。
业绩保障倍数维持稳定（预收账款/结算收入），主流房企对于未来利润稳定增长较为充足的准备。
19年1季度收入增速略有回落，但利润率维持稳定，净利润增速8.4%。
经营情况：周期回落稳定，投资拓展收敛。
18年主流地产公司销售金额规模增速31%，高于行业19个百分点，较17年及16年增速水平回落，19年计划规模增速12%，一季度增速为8%，低于全年计划水平。
18年规模增长主要由销售面积贡献，价格基本稳定，成长型房企增速更高。
主流房企18年新开工面积增长31%，行业开工高点在18年而企业的高点在17年，19年计划与18年完成量相比下降10%。
竣工面积全年28.5%，19年样本企业竣工计划相对18年增长41%。
土地投资力度稳中有降，投资金额下降22%，规模仍维持高位，成长型公司更加积极，三四线和中西部城市吸引投资力度加强。
资产负债情况：杠杆结构优化，财务安全性提升。
2018年房地产行业年报综述：龙头房企盈利质量具有显著优势
2018年房地产行业年报综述：龙头房企盈利质量具有显著优势本期投资提示：我们按照2015-2018 年营业收入进行了规模房企分类（与2017 年报回顾的分类标准有所变化），其中龙头房企共4 家：万科、保利地产、招商蛇口、华夏幸福，2018 年营业收入超过800 亿（2015 年营收超过300 亿），中型房企共32 家：2018 年营业收入在100~600亿区间，板块整体A 股上市公司共计130 家。
2018 年A 股房地产上市公司共实现营业收入2.1 万亿（20.6%），其中龙头房企6643亿元（26.7%），中型房企8174 亿元（26.2%）；共实现归母净利润1993 亿元（11.9%），龙头房企797 亿（23.2%），中型房企904 亿（23.5%）。
规模房企在业绩上的优势越发凸显，也反映了在销售金额上出现的行业集中度提升趋势，业绩的反映偏滞后。
但同时我们也看到，龙头房企与中型房企的业绩增速并未如销售金额增速一般，拉开较大差距，可以看到，龙头房企在盈利质量如归母净利率（12.0%，高于中型房企0.9pct）、ROE（21.5%，高于中型房企6.8pct）指标方面依然具有较强的优势。
2019Q1 板块营收3737 亿（23.3%），其中龙头房企856 亿（23.0%），中型房企1455亿（35.6%）；板块归母净利润392 亿（17.3%），龙头房企90 亿（-16.8%），中型房企195 亿（47.6%）。
一季度中型房企业绩表现明显优于龙头房企，龙头房企营收、业绩负增速主要系招商蛇口2018Q1 转让不动产基数较高、且2019Q1 物业结算较少所致，预计全年增速回正；中型房企若要保持Q1 的高增长难度较大，但预计全年增速仍高于龙头。
2018 年龙头房企加杠杆，中型房企降杠杆。
2018 年板块整体净负债率92.5%（-4pct），龙头房企59.1%（+12pct），中型房企123%（-17pct）。
2018年房地产行业分析报告
2018年房地产行业分析报告2017年10月目录一、一二线和三四线市场销售走势料将再度逆转 (4)1、预计明年全国新房销售小超市场预期 (4)2、一二线与三四线销售增速出现‚剪刀差‛ (5)3、销售分化源于一二线与三四线市场周期错位 (6)（1）一二线市场将迎来复苏期 (6)（2）三四线市场渐入衰退期 (7)二、投资和新开工有望大幅超预期 (9)1、预计2018 年投资和新开工增速均高于今年 (9)2、保守估计一二线城市新开工面积至少增长20% (10)3、三四线城市新开工增速预计不低于10% (11)4、新开工提速支撑10%以上投资增速 (12)三、信贷环境整体平稳 (13)1、明年按揭投放额预计将达6.5万亿 (13)2、按揭额度四季度仍紧，明年房贷利率存上行压力 (14)四、2018年行业集中度仍将继续提升 (15)五、地产企业简况 (17)1、A股市场 (17)（1）一二线的龙头房企 (17)（2）雄安建设和京津冀协同发展提速受益企业 (17)（3）长租相关企业 (18)2、H股市场 (19)（1）从GAV占比界定一、二线企业 (20)（2）一、二线龙头备货充裕，今、明两年40%左右销售增长确定性强 (21)（3）一、二线龙头防御能力强，强销售亦将继续加强、巩固基本面 (23)一二线和三四线城市销售走势料将逆转，形成“剪刀差”。
预计一二线城市销售面积同比增速将在今年11、12 月至明年年初反超三四线城市，继去年四季度后再度呈现‚剪刀差‛。
其中：1）一二线城市销售面积预计将由前期15%左右同比跌幅持续反弹，并于明年一季度转为10%左右正增长，随后增速波动走高，全年预计将达15%；2）三四线城市销售面积预计将自前期20%以上同比增速持续回落，年末降至0%左右，并于明年年初出现10%左右同比下跌，下半年跌幅虽可能受基数影响略微收窄，但仍将远弱于一二线城市，全年预计下跌0~5%。
预计明年全国销售规模小超市场预期。
2018年房地产行业年度研究报告
图表索引
图 1：2016 年主要政策脉络一览 ............................................................................ 5 图 2：热点城市限购政策一览 ................................................................................. 6 图 3：热点城市差别化信贷政策一览 ...................................................................... 7 图 4：近几年中央经济工作会议一览 ...................................................................... 8 图 5：2016 年中央经济工作会议概览 .................................................................... 9 图 6：重点 43 城市商品房成交同比增速情况（年度） ........................................ 10 图 7：重点 43 城市商品房成交同比增速情况（季度） ........................................ 10 图 8：全国重点 43 城市成交指数 ......................................................................... 10 图 9：限购和非限购城市成交指数 ........................................................................ 10 图 10：重点 43 城市及限购、非限购城市成交同比增速（月度）........................ 11 图 11：全国重点城市商品房与住宅推盘面积（万方） ......................................... 12 图 12：全国 29 城市商品房库存面积及去化周期 ................................................. 12 图 13：全国 35 城市住宅库存面积及去化周期 ..................................................... 12 图 14：全国商品房住宅销售批售比 ...................................................................... 12 图 15：百城价格指数变化及环比 ......................................................................... 13 图 16：16 个重点城市二手房销售指数 ................................................................. 14 图 17：中原全国二手房价格指数 ......................................................................... 15 图 18：中原二手房指数 ........................................................................................ 15 图 19：百城价格指数变化及环比 ......................................................................... 15 图 20：广发各线城市成交指数 ............................................................................. 16 图 21：广发各线城市成交同比情况 ...................................................................... 16 图 22：4 大一线住宅库存（万方）及去化周期 .................................................... 17 图 23：16 个二线城市住宅库存（万方）及去化周期 ........................................... 17 图 24：15 个三四线住宅库存（万方）及去化周期............................................... 17
克尔瑞-2018年11月福州房地产月报
2018年11月易居企业（中国）集团有限公司-福州机构出品一、政策资讯二、市政规划三、土地市场四、商品房市场五、商品住宅市场六、商业市场七、办公市场八、开盘监测本月视点市场供应井喷，成交回落，房企推盘节奏加快，土地市场持续冷场11月，福州商品房市场供应井喷，成交量高位回落，价格方面，限签政策有所松动，高价项目陆续备案，成交均价继续上涨，临近年末，房企积极推案，加大优惠力度抢占客源，市场整体去化率低迷态势有所减缓。
10月29日早上，新华社发布文章，理清未来中国楼市政策走向。
文章指出，中央遏制房价上涨的决心不会发生改变，调控举措不是装装样子的“花拳绣腿”，“房住不炒”定位正在从各方面得到进一步落实，短周期内楼市调控持续收紧，不会有放宽的态势。
本月福州各银行加快放款速度，部分银行下调了房贷利率，首套房贷款利率由在基准利率基础上上浮15%降至在基准利率基础上上浮10%，二套房贷款利率由在基准利率基础上上浮20%～25%降至在基准利率基础上上浮15%，利率的下调，信贷的持续放宽对刚需客户而言能够减少购房成本，进而刺激刚需客户进入房地产市场。
另本月三江口最新规划出炉，新增80万方住宅体量，未来将成为新的置业热土。
从市场供求来看，本月迎来供应潮，供应量爆量，成交方面分物业来看，五区普通住宅成交持续上涨，成交均价受高价项目成交影响屡创历史新高，闽侯继10月集中去库存后，本月成交骤减，均价维持较高水平；别墅方面五区供应放量，闽侯则持续低迷，成交量有所下跌，闽侯尤为明显。
市场表现来看，房企在市场进一步下行趋势以及年度业绩指标、现金流双重压力下，加速推盘节奏，调整销售策略，开盘次数多达20次，优惠项目数量增加，随着房企积极的营销动作，购房者入市积极性小有提升，同时性价比逐步成为关键性因素，置业更趋理性，去化表现不一，本月整体去化表现较上月有所回升，另12月预计近20个项目入市，将迎来年末冲刺行情。
本月福州土地市场持续遇冷，福州市区土拍市场被底价和流拍主导，其中安置型商品房地块成为福州市区土拍常客，而这也是主城区土地流拍主因；外围土地或因地块条件苛刻、或因地块区位不佳等，虽无土地流拍，但均为一轮游成交；目前福州市场趋于平稳，短期内土拍市场很难回暖。
2018年房地产行业分析报告
2018年房地产行业分析报告2018年1月目录一、低库存下的新常态 (5)1、库存结构分析：低库存常态化 (6)2、政策新常态：政策周期熨平，短期调控或常态化 (9)3、房企新常态：龙头房企在销售端及土地端的聚焦效应将持续显现 (15)（1）龙头房企销售集中度大幅提升，呈现“强者恒强” (15)（2）龙头房企拿地端的聚焦效应更明显，未来销售市占率将进一步提高 (18)4、估值的新常态：行业系统性风险下降，业绩增长成为核心影响因素 (21)二、基本面回顾：量跌时间延缓，房价增速下行缓慢 (25)1、本轮政策周期进入后半段 (25)2、三四线超预期复苏是延缓量跌时间的重要因素 (28)3、低库存导致房价增速下行较为缓慢 (32)4、17年三四线房价领涨，行政限价导致一二线房价涨幅收窄 (33)5、土地供地节奏显著加快，长期供应计划收缩 (35)三、基本面展望：成交量将小幅下滑，成交金额同比持平 (50)1、基本面下行趋势明确，18 年或将量跌价稳 (50)2、成交量判断：预计18 年全国商品房销售面积同比下滑4% (52)3、成交金额判断：预计18 年全国商品房销售金额同比增长0%左右 (58)4、投资及新开工预测：投资增长5.3%，新开工增长7% (59)5、土地投资测算：18年预计同比增长6.7% (61)6、施工投资测算：18年预计同比增长4.8% (62)7、租赁项目建设对于投资的影响测算 (67)四、长效机制加速推进，住房制度设计是关键 (72)1、德国住房制度研究 (75)（1）法律建设：供给端扶持多元化供给主体，需求端保障租赁权益 (75)2、新加坡住房研究 (82)（1）组屋发展的关键要素：土地制度和资金支持 (84)（2）供给模式以“先预定后建造”为主，定价由政府决定 (87)（3）通过公积金缴费率控制HDB资金端供给，间接调节组屋供给量 (89)（4）制度保障各阶层“居者有其屋”的同时抑制投机 (90)3、德国与新加坡制度对我国的启示 (93)（1）供给端：“租赁+共有产权（保障性安居工程）+商品房”的多层次供应体系 (93)（2）需求端：有保有压，保障租购同权，同时通过税收机制打击投资性需求 (94)4、REITs：“公募基金+ABS”架构或将优先推出 (95)（1）中国类REITs现状：债性大于股性，存在流动性问题 (95)（2）未来REITs突破方向：“公募基金+ABS”模式 (100)5、关注房产税在18年的推进情况 (103)五、投资策略：关注长期机遇与短期价值 (107)1、传统开发类企业：关注价值修复机遇 (107)2、长期行业发展机遇：长效机制政策催化与存量时代投资机遇 (108)3、房地产大资管或将迎来集中发展 (113)2017年的地产行业是变化的一年，对于政策调控体系认知的变化，土地出让规则的变化，行业发展格局由增量到存量的变化，龙头地产公司估值体系的变化。
2018年房地产行业分析报告
2018年房地产行业分析报告2017年11月目录一、行业回顾与展望 (4)1、政策卓有成效，坚持调控不动摇 (4)2、销售正增长，棚改安置底部支撑 (6)3、房地产投资不必悲观，土地购置费带动增长 (8)4、资金面趋紧，银行控制额度和贷款质量是核心 (11)二、2018年的上市房企：蓄势待发 (14)1、盈利得改善，18年有望持续 (14)2、上市房企在手现金充裕，继续补库存意愿较强 (16)3、杠杆率不高，积极进取 (17)4、行业集中度进一步提升，龙头房企扩张意愿强烈 (19)三、主题机会：租赁与REITs (21)1、租赁：政策风口，市场潜力巨大 (21)2、REITs：发展机遇已成熟 (24)四、行业重点企业简析 (26)1、万科 (28)2、华夏幸福 (29)3、新城控股 (30)4、金科股份 (31)此轮调控政策在2018年不会出现放松的情况，随着房价和销售的企稳，此轮政策实施的目的已初步实现，政策亦无进一步收紧的必要，整个市场会以“稳”字当先。
2018年，全年销售面积增速不会超过3%。
受到土地购置费用的支撑，预计2018年全年投资增速仍将不低于5%。
我们判断部分今年下半年审批的按揭款可能将于明年初集中发放，房地产开发到位资金2018年将呈现“前高后低”的趋势，全年到位资金增速不低于7%。
房地产业基金持仓相对标准行业配置比例为-1.13%，属于严重低配的行业，面临抛压较低。
房地产板块整体估值处于低位，板块下行空间有限。
板块具备较大的估值修复空间。
对于大型房企，尤其是其中的龙头房企，2018年的营收、盈利和销售增长的确定性高。
龙头房企在手现金充裕，并且整体的杠杆率并不高。
在2017年土地供给增加，且土地价格较为合理的背景下，龙头房企有充足的在手资金和融资弹性以获取优质的土地资源，为未来发展蓄力，未来的规模和市场占有率也将不断的提升。
可以预期，行业未来仍会有大量大房企收购中小房企以扩大市场份额，亦或大型房企之间的并购整合，行业集中度将继续提升，龙头房企仍有较大的发展空间。
2018年1-7月福建省房地产开发和销售情况
2018年1-7月福建省房地产开发和销售情况一、房地产开发投资完成情况2018年1-7月，全省房地产开发投资2804.84亿元，同比增长3.3%，增速比上年同期提高1.1个百分点。
其中，住宅投资1957.43亿元，增长8.4%，占房地产开发投资的比重为69.8%。
1-7月，房地产开发企业房屋施工面积29320.94万平方米，同比增长0.7%；其中，住宅施工面积18669.46万平方米，增长1.4%。
房屋新开工面积3752.33万平方米，增长41.5%；其中，住宅新开工面积2622.64万平方米，增长42.8%。
房屋竣工面积1764.46万平方米，下降7.9%；其中，住宅竣工面积1089.02万平方米，下降13.6%。
1-7月，房地产开发企业土地购置面积625.10万平方米，同比增长32.5%。
二、商品房销售和待售情况1-7月，商品房销售面积3667.61万平方米，同比增长12.6%；其中，住宅销售面积2863.72万平方米，增长12.2%。
商品房销售额3826.64亿元，增长2 3.0%；其中，住宅销售额2986.08亿元，增长28.9%。
7月末，商品房待售面积1967.15万平方米，同比下降4.0%。
其中，住宅待售面积597.56万平方米，下降9.6%。
三、房地产开发企业到位资金情况1-7月，房地产开发企业到位资金3763.47亿元，与上年同期持平。
其中，国内贷款525.47亿元，增长6.7%；利用外资2.58亿元，增长55.8%；自筹资金1435.80亿元，增长13.0%；其他资金223.58亿元，下降13.0%。
2018年1-7月房地产开发和销售情况主要数据指标绝对量同比增长（%）房地产开发投资（亿元）2804.84 3.3其中：住宅1957.438.4房屋施工面积（万平方米）29320.940.7其中：住宅18669.46 1.4房屋新开工面积（万平方米）3752.3341.5其中：住宅2622.6442.8土地购置面积（万平方米）625.1032.5房屋竣工面积（万平方米）1764.46-7.9其中：住宅1089.02-13.6商品房销售面积（万平方米）3667.6112.6其中：住宅2863.7212.2商品房销售额（亿元）3826.6423.0其中：住宅2986.0828.9商品房待售面积（万平方米）1967.15-4.0其中：住宅597.56-9.6房地产开发企业到位资金（亿元）3763.470.0其中：国内贷款525.47 6.7利用外资 2.5855.8自筹资金1435.8013.0其他资金223.58-13.0。
2018年房地产市场调研分析报告
2018年房地产市场调研分析报告报告编号：OLX-GAO-003完成日期：2018-08-28目录第一节房地产行业相关政策分析 (5)一、政策底部构建，利率上行空间有限 (5)1、调控分化，主流城市政策难再加码 (5)2、人才新政起效，二线或迎改善契机 (5)3、居民按揭仍紧，但利率上行空间或有限 (6)4、房企银行信贷从紧，4月信托发行再收紧 (7)二、房地产投资市场分析 (9)第二节房地产行业发展现状 (11)一、商品房销售和待售情况 (11)二、房地产开发企业到位资金情况 (12)三、房地产行业城市现状 (13)四、土地市场现状 (14)五、房地产行业重点企业 (15)六、房地产行业发展趋势 (16)第三节房地产市场格局分析 (19)一、销售预计温和下行，投资韧性较足 (19)1、三四五线销售韧性超预期，预计全年温和下行 (19)2、一二线去化率维持高位，期待供给改善 (20)3、销售强韧性带动新开工回升 (21)4、土地市场趋于理性 (22)5、全年投资增速预计6.5%左右 (23)二、集中度稳步提升 (24)1、销售集中度提升，拿地集中度趋缓 (24)2、海外、ABS融资相对畅通，规模房企优势凸显 (26)3、2014和2018年行业及公司基本面比较 (27)4、2014和2018年资金面比较一览 (28)第四节投资策略 (30)图表1：实施人才引进新政的代表性城市住宅成交同比增速 (5)图表2：居民中长期贷款（亿元） (6)图表3：十年期国债收益率领先房贷利率 (6)图表4：银行对房企信贷不断收紧 (7)图表5：房企发债渠道相对畅通 (7)图表6：4月信托发行现负增长（1年半来首次） (8)图表7：资产证券化异军突起 (8)图表8：2017年-2018年上半年全国房地产开发投资增速 (9)图表9：房地产市场开发景气度 (10)图表10：全国商品房销售面积及销售额增速 (11)图表11：全国房地产开发企业本年到位资金增速 (13)图表12：全国商品房销量单月同比 (19)图表13：分城市商品房销量增速 (19)图表14：重点城市去化率维持高位 (20)图表15：重点城市仍受供给主导 (21)图表16：分城市新开工面积增速 (21)图表17：2018年全年新开工增速预计4%左右 (22)图表18：分城市新开工面积增速 (22)图表19：百城宅地市场供需矛盾改善 (23)图表20：房地产开发、土地、施工投资累计同比 (24)图表21：资金面紧张影响施工进度 (24)图表22：销售及拿地集中度（按面积） (25)图表23：行业并购规模持续扩大 (25)图表24：A股5家龙头房企与板块杠杆率比较 (26)图表25：房企库存降至历史低位 (27)图表26：行业去化率达到历史新高 (27)图表27：龙头业绩保障度达历史最高水平 (27)图表28：龙头连续3年销售高增 (28)表格1：今年以来调控升级及放宽的城市一览（标红为升级城市，标黑为放宽城市） 5表格2：2018年1-6月份全国房地产开发和销售情况 (12)表格3：2018年1-6月份东中西部和东北地区房地产开发投资情况 (13)表格4：2018年1-6月份东中西部和东北地区房地产销售情况 (13)表格5：房企主要融资一览（亿元） (26)表格6：A、H股主流房企2014和2017年融资成本比较 (28)表格7：2014年Q1及2018年Q1房企主要融资渠道比较 (28)表格8：主要推荐标的一览 (30)。
2018年房地产行业回顾与走势分析报告
2018年房地产行业回顾与走势分析报告2017年11月目录一、销售走势回顾与展望 (5)1、回顾：短周期波动扁平化，内部结构分化 (5)（1）短周期回顾：短期调控产生周期波动 (5)（2）短周期新趋势：波动扁平化，区域分化加剧 (7)2、展望：持续回落，2018年增速-8%筑底 (9)（1）回落势定，二三线拖累增速 (9)（2）预计2017年增速3.4%，2018年-8% (11)二、投资走势回顾与展望 (13)1、回顾：销售缓降传导，低库存提供支撑 (13)（1）销售传导资金约束，投资增速缓慢回落 (13)（2）低库存下投资有韧性 (17)（3）区域和业态分化 (18)2、预测：低库存和租赁住房拉动投资回升 (20)（1）地区结构法：一二线回升、三四线压力较大 (20)（2）成本结构法：土地购置费增速回落、施工面积增速回升、单位建安支出持续上扬 (23)（3）M1-M2增速剪刀差收窄 (28)（4）区域与业态结构分化，住宅和三四线在高位 (29)三、预测：销售传导、继续缓降 (31)四、两个重要边际因素量化分析：棚改和发展租赁住房 (33)1、棚改：对销售、投资、新开工边际拉动转负 (33)2、2018年货币化安置率将降低 (33)（1）2017年棚改货币化去库存的历史任务基本完成，三四线去化周期回归合理水平，房价有小幅上涨压力 (34)（2）棚改资金成本上升 (34)（3）估计货币化安置单位成本高于实物安置单位成本27.8% (36)（4）对销售边际拉动转负 (36)（5）对新开工和投资贡献率转负 (37)3、发展租赁住房：分流销售、拉动新开工投资边际大幅提升 (39)（1）边际影响大幅提升的两个时点 (39)（2）分流销售 (39)（3）增加新开工 (41)（4）增加投资 (42)销售：整体回落，二线和三四线压力较大。
预计2018年增速-8%。
调控持续，为建立“多主体供给、多渠道保障、租购并举”住房体系腾挪空间。
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1 PART
经济环境
经济环境 宏观经济
中国前三季度GDP同比增6.7%，经济总体平稳，稳中有进，目前依然处于转型升级深化发展阶段
u 从2013年开始，中国GDP增速呈现“阶梯式”下降趋势；至2018年第3季度，全国GDP增速稳定在6.7%，主要由于“政 治任务”需要稳定经济增长。
u 2018前11个月CPI有所回暖，在整体需求平稳、货币环境稳健中性大背景下，预计2019年整体不会出现明显的通胀压力。 同时随着国内投资需求趋弱，对工业产品价格不存在拉高作用，未来PPI涨幅可能缓慢收窄。
而美元则可能面临新的贬值压力，人民币汇率趋稳，如果2019年经济下行压力不减，央行货币政策的宽松力度或将继续加码。
经济环境 房地产开发投资
房地产开发投资增速维持相对高位，同时房企到位资金开始保持平缓并有小幅收窄，融资环境边际 改善
u 年末房企投资力度放缓，企业在投资上对于区域与能级的选择更加谨慎，同时房企到位资金小幅收窄导致投资趋理性，目前房 企以多渠道融资保障资金充裕以便借旧还心，但短期内行业融资环境大幅改善的可能性较低，边际宽松初显。
0
新榕地产
2018/1/11
0
三桥建设
2018/1/11
土地市场
占比及溢价
区域 马尾区
台江区
编号
案名
马宗地2018-05号 马宗地2018-01号 马宗地2018-03号
2018/9/20 2018/8/30 2018/8/30 2018/1/11 2018/1/11 2018/1/11 2018/1/11 2018/11/26 2018/9/20 2018/9/20 2018/9/20 2018/8/30 2018/9/3 2018/1/18 2018/1/18 2018/1/19
快速下 滑期
缓慢下 滑期
底部探 明期
经济环境 货币政策
央行未跟进美联储加息导致中美利差进一步缩窄，但国内经济增速仍处于下行，通过”降准”释放 流劢性资金入市，起到稳增长作用，货币政策将稳健进行
u 自2015年12月开启加息周期以来，美联储迄今已累计加息9次，2018年全年累计加息四次，预计2019年还将加息2次； u 中国央行在美联储加息的同时进行了四次降准，随着美联储紧缩政策在2018年末出现转向信号，美债收益率已出现明显下降，
2020年12月31日 前建成试运行
计划于2021年开 启建设
2019上半年建成 通车
计划2019年春节 前完成通车
预计2020年和6号 线同步通车
投入使用
已通车
一期工程建设中
预计2019下半年 通车
扫尾施工中
南段已通车
地铁线路
福马路
福州机场二期 福平铁路
主楼北扩完成 加紧建设中
投入使用 预计19年9月竣工
5月1日前开通
绕城高速闭合
马尾大桥
地铁
2号线延伸段 4、5号线
6号线
3、8号线 四环 马尾大桥 道庆洲大桥 福马路下穿通道 东部快速通道 南台大道
公众意见征询中
未定
站点陆续开建
在建中，预计 2019年5月完成主
体建设 纳入福州轨道交通
规划第三轮
开始路面施工
主体结构全部完成
主体在建中
2021年9月有望通 车
共有产权房
共有产权纳入住宅用地供应计划；启 动共有产权住房建设并实现常态化供 应
宏观市场
福州城市建设
福州城市格局持续优化,地铁、四环、东部快速通达、马尾大桥等多维一体的交通闭环,加快形成同城一体化进城,
1小时的大福州都市生活圈即将形成
项目
1号线 2号线
动态 剩余4站建设中 主体基本完成
运营时间
2020年10月1日 前试运行
宗地2017-56号 龙湖云峰原著 北区板块
宗地2017-58号 世茂五四理想城二期 北区板块
宗地2017-57号 世茂五四理想城一期 北区板块
2017-51号地块 金鸡新苑三期 中心城区
2017-50号地块 金鸡新苑三期 中心城区
21256 39888 23819 31744 35195 26775 63445 51596 34482 34335 25038 26848
49489 17230 10782 10087 81700 38707 38574 4104 18529 3777 24137 13884 16421 20046 38495 3642
128671.4 24983.5 17251.2 16139.2 187910 77414 77148 11901.6 50028.3 8309.4 69997.3 33321.6 16421 60138 94312.75 10197.6
土地市场
占比及溢价
区域
编号
2018-18号地块 2018-17号地块
案名 榕发观湖郡
茉莉花园
板块 土地面积
东区板块 东区板块
33751 65666
计价总建 94502.8 131332
起始价 （万元）
208000
285400
2018-10号地块
汤斜华郡
北区板块 34019
68038
59900
2018-01号地块
2 宏观市场
PART
宏观市场
全国楼市政策
在坚持房住不炒和维护调控成果的前提下，强调因城施策、实行差别化精准调控，明确地方政府的 主体责任
3月全国两会
• 坚持住房居住属性,深 化住房制度改革,加快 建立多主体供给、多 渠道保障、租购并举 的住房制度,稳步推进 房地产税立法，加大 住房保障力度,积极推 进租赁市场发展
0 26.82
0 1.29
0 0 0.14 71.94 0 3.58 0
绿城,中交,福州地铁 福州新区开发 福州新区开发 融侨 世茂 碧桂园 厦门住宅 福州城投建筑 正祥集团 顶斌实业 顶斌实业 巨成实业
福州坊巷酒店有限公司 华润置地 建设发展
福州市鼓楼区建设投资有限责任公司
拍卖日期
2018/7/20 2018/5/7 2018/11/27
2018年福州市区房地产市场研究报告
易居中国丨易居营销丨福州
易居开发部 福州
目录
Part 1 Part 2 Part 3 Part 4 Part 5 Part 6 Part 7 Part 8 Part 9
经济环境 宏观市场 土地市场 商品房市场 商品房住宅市场 商办市场 SOHO市场 年度龙虎榜
2019年研判
四限
公积金 制度
一房一 价
先网签后付 款
利率上 浮
榕部分银行 首套房贷款利率上浮10%， 二套房上浮20%
加大楼市监 管
严禁捆绑搭售、价外加价 不得以委托装修、搭售地下车位、储藏 间等捆绑搭售及采取限定方式销售商品 房
办公建筑规 则
办公建筑层高4.5-6m，6-8m，＞8m分 别按1.5、2、3倍水平投影面积计容
2018-41号地块
鼓楼区
2018-42号地块 2018-28号地块
2018-35号地块
宗地2017-60号 宗地2017-59号
2017-52号地块
融侨悦公馆 三江理想城 碧桂园天汇 水晶山居 华润乌山府 榕发乌山郡 -
金山板块 仓山旧区 仓山旧区 金山板块 仓山旧区 金山板块 金山板块 中心城区 中心城区 中心城区 中心城区 中心城区 中心城区 西区板块 西区板块 中心城区
三江岚隽 中建香樟南岸
仓山旧区 仓山旧区
2018-56号地块
-
仓山旧区
14319 34628 68230
计价总建 28638 69256 136460
起始价 （万元）
25000 49800
115300
成交价 （万元）
28400 52100
107900
楼面价 （元/㎡） 9916.89 7522.81
7月政治局会议
• 解决好房地产市场问 题，坚持因城施策， 促进供求平衡，合理 引导预期，整治市场 秩序，坚决遏制房价 上涨，加快建立促进 房地产市场平稳健康 发展长效机制
8月住建部座谈会
• 反复强调坚持调控不 放松，提出加快制定 住房发展规划和对楼 市调控不力的城市坚 决问责两大要求，加 大对违法违规房企及 黑中介的处罚力度
7907.07
溢价率 （%）
13.6 4.61
-6.42
竞得人 福州新区开发投资
厦门顶斌实业 福州市建设发展集团有限公司
2018-36号地块
仓山区
2018-29号地块 2018-3号地块2017-47号地块
2017-49号地块
2017-48号地块
2017-46号地块
2018-44号地块
2018-40号地块
14323.3 14409.51 14085.97 22058.09 8759.51
8680.6 21568.93 11006.92 10933.81 10229.37 10486.11 20647.26 43663.6 10625.56 12872.06 19514.39
0.27 18.03 0.41 29.45 8.71
51014.4
51800
128838.24 60262.07 50790.4 102065.5
140700 60000 44800 108700
64260
72400
152268 243700
108351.6 75860.4 75537
166200 63200 62900
55083.6
70800
53696
9280.2 9280.22 12853.19 12850.11
溢价率 （%）
竞得人