【2018房地产年报】[易居]2018年福州房地产市场年报

1 PART
经济环境
经济环境 宏观经济
中国前三季度GDP同比增6.7%，经济总体平稳，稳中有进，目前依然处于转型升级深化发展阶段
u 从2013年开始，中国GDP增速呈现“阶梯式”下降趋势；至2018年第3季度，全国GDP增速稳定在6.7%，主要由于“政 治任务”需要稳定经济增长。
u 2018前11个月CPI有所回暖，在整体需求平稳、货币环境稳健中性大背景下，预计2019年整体不会出现明显的通胀压力。 同时随着国内投资需求趋弱，对工业产品价格不存在拉高作用，未来PPI涨幅可能缓慢收窄。
而美元则可能面临新的贬值压力，人民币汇率趋稳，如果2019年经济下行压力不减，央行货币政策的宽松力度或将继续加码。
经济环境 房地产开发投资
房地产开发投资增速维持相对高位，同时房企到位资金开始保持平缓并有小幅收窄，融资环境边际 改善
u 年末房企投资力度放缓，企业在投资上对于区域与能级的选择更加谨慎，同时房企到位资金小幅收窄导致投资趋理性，目前房 企以多渠道融资保障资金充裕以便借旧还心，但短期内行业融资环境大幅改善的可能性较低，边际宽松初显。
0
新榕地产
2018/1/11
0
三桥建设
2018/1/11
土地市场
占比及溢价
区域 马尾区
台江区
编号
案名
马宗地2018-05号 马宗地2018-01号 马宗地2018-03号
2018/9/20 2018/8/30 2018/8/30 2018/1/11 2018/1/11 2018/1/11 2018/1/11 2018/11/26 2018/9/20 2018/9/20 2018/9/20 2018/8/30 2018/9/3 2018/1/18 2018/1/18 2018/1/19
快速下 滑期
缓慢下 滑期
底部探 明期
经济环境 货币政策
央行未跟进美联储加息导致中美利差进一步缩窄，但国内经济增速仍处于下行，通过”降准”释放 流劢性资金入市，起到稳增长作用，货币政策将稳健进行
u 自2015年12月开启加息周期以来，美联储迄今已累计加息9次，2018年全年累计加息四次，预计2019年还将加息2次； u 中国央行在美联储加息的同时进行了四次降准，随着美联储紧缩政策在2018年末出现转向信号，美债收益率已出现明显下降，
2020年12月31日 前建成试运行
计划于2021年开 启建设
2019上半年建成 通车
计划2019年春节 前完成通车
预计2020年和6号 线同步通车
投入使用
已通车
一期工程建设中
预计2019下半年 通车
扫尾施工中
南段已通车
地铁线路
福马路
福州机场二期 福平铁路
主楼北扩完成 加紧建设中
投入使用 预计19年9月竣工
5月1日前开通
绕城高速闭合
马尾大桥
地铁
2号线延伸段 4、5号线
6号线
3、8号线 四环 马尾大桥 道庆洲大桥 福马路下穿通道 东部快速通道 南台大道
公众意见征询中
未定
站点陆续开建
在建中，预计 2019年5月完成主
体建设 纳入福州轨道交通
规划第三轮
开始路面施工
主体结构全部完成
主体在建中
2021年9月有望通 车
共有产权房
共有产权纳入住宅用地供应计划；启 动共有产权住房建设并实现常态化供 应
宏观市场
福州城市建设
福州城市格局持续优化,地铁、四环、东部快速通达、马尾大桥等多维一体的交通闭环,加快形成同城一体化进城,
1小时的大福州都市生活圈即将形成
项目
1号线 2号线
动态 剩余4站建设中 主体基本完成
运营时间
2020年10月1日 前试运行
宗地2017-56号 龙湖云峰原著 北区板块
宗地2017-58号 世茂五四理想城二期 北区板块
宗地2017-57号 世茂五四理想城一期 北区板块
2017-51号地块 金鸡新苑三期 中心城区
2017-50号地块 金鸡新苑三期 中心城区
21256 39888 23819 31744 35195 26775 63445 51596 34482 34335 25038 26848
49489 17230 10782 10087 81700 38707 38574 4104 18529 3777 24137 13884 16421 20046 38495 3642
128671.4 24983.5 17251.2 16139.2 187910 77414 77148 11901.6 50028.3 8309.4 69997.3 33321.6 16421 60138 94312.75 10197.6
土地市场
占比及溢价
区域
编号
2018-18号地块 2018-17号地块
案名 榕发观湖郡
茉莉花园
板块 土地面积
东区板块 东区板块
33751 65666
计价总建 94502.8 131332
起始价 （万元）
208000
285400
2018-10号地块
汤斜华郡
北区板块 34019
68038
59900
2018-01号地块
2 宏观市场
PART
宏观市场
全国楼市政策
在坚持房住不炒和维护调控成果的前提下，强调因城施策、实行差别化精准调控，明确地方政府的 主体责任
3月全国两会
• 坚持住房居住属性,深 化住房制度改革,加快 建立多主体供给、多 渠道保障、租购并举 的住房制度,稳步推进 房地产税立法，加大 住房保障力度,积极推 进租赁市场发展
0 26.82
0 1.29
0 0 0.14 71.94 0 3.58 0
绿城,中交,福州地铁 福州新区开发 福州新区开发 融侨 世茂 碧桂园 厦门住宅 福州城投建筑 正祥集团 顶斌实业 顶斌实业 巨成实业
福州坊巷酒店有限公司 华润置地 建设发展
福州市鼓楼区建设投资有限责任公司
拍卖日期
2018/7/20 2018/5/7 2018/11/27
2018年福州市区房地产市场研究报告
易居中国丨易居营销丨福州
易居开发部 福州
目录
Part 1 Part 2 Part 3 Part 4 Part 5 Part 6 Part 7 Part 8 Part 9
经济环境 宏观市场 土地市场 商品房市场 商品房住宅市场 商办市场 SOHO市场 年度龙虎榜
2019年研判
四限
公积金 制度
一房一 价
先网签后付 款
利率上 浮
榕部分银行 首套房贷款利率上浮10%， 二套房上浮20%
加大楼市监 管
严禁捆绑搭售、价外加价 不得以委托装修、搭售地下车位、储藏 间等捆绑搭售及采取限定方式销售商品 房
办公建筑规 则
办公建筑层高4.5-6m，6-8m，＞8m分 别按1.5、2、3倍水平投影面积计容
2018-41号地块
鼓楼区
2018-42号地块 2018-28号地块
2018-35号地块
宗地2017-60号 宗地2017-59号
2017-52号地块
融侨悦公馆 三江理想城 碧桂园天汇 水晶山居 华润乌山府 榕发乌山郡 -
金山板块 仓山旧区 仓山旧区 金山板块 仓山旧区 金山板块 金山板块 中心城区 中心城区 中心城区 中心城区 中心城区 中心城区 西区板块 西区板块 中心城区
三江岚隽 中建香樟南岸
仓山旧区 仓山旧区
2018-56号地块
-
仓山旧区
14319 34628 68230
计价总建 28638 69256 136460
起始价 （万元）
25000 49800
115300
成交价 （万元）
28400 52100
107900
楼面价 （元/㎡） 9916.89 7522.81
7月政治局会议
• 解决好房地产市场问 题，坚持因城施策， 促进供求平衡，合理 引导预期，整治市场 秩序，坚决遏制房价 上涨，加快建立促进 房地产市场平稳健康 发展长效机制
8月住建部座谈会
• 反复强调坚持调控不 放松，提出加快制定 住房发展规划和对楼 市调控不力的城市坚 决问责两大要求，加 大对违法违规房企及 黑中介的处罚力度
7907.07
溢价率 （%）
13.6 4.61
-6.42
竞得人 福州新区开发投资
厦门顶斌实业 福州市建设发展集团有限公司
2018-36号地块
仓山区
2018-29号地块 2018-3号地块2017-47号地块
2017-49号地块
2017-48号地块
2017-46号地块
2018-44号地块
2018-40号地块
14323.3 14409.51 14085.97 22058.09 8759.51
8680.6 21568.93 11006.92 10933.81 10229.37 10486.11 20647.26 43663.6 10625.56 12872.06 19514.39
0.27 18.03 0.41 29.45 8.71
51014.4
51800
128838.24 60262.07 50790.4 102065.5
140700 60000 44800 108700
64260
72400
152268 243700
108351.6 75860.4 75537
166200 63200 62900
55083.6
70800
53696
9280.2 9280.22 12853.19 12850.11
溢价率 （%）
竞得人
4.51 0
建发 世茂
4.67 福州三桥建筑工程有限公司
拍卖日期
2018/7/20 2018/7/20 2018/5/7
0
保利地产
2018/4/19
13.89
世茂
2018/4/19
3.83 福州市城乡建设发展总公司
13.33 福州市城乡建设发展总公司
限购：本市2套，非本市1套 限贷：本市首套30%，非本市40% 限售：取证2年内不得交易 限价：备案价格必须“零增长”
2017年4月1日至6月30日 公积金贷款最高额度 双职工60万元 单职工40万元
商品房取得预售许可证后 ，同一批次房源应当在预售许可后10天内一次 性全部公开销售。
购房未网签前严禁向购房人收取购房款 （含首付款和全额购房款）
经济局、政治会议
• 中央提出经济下行压 力加大，将实行更加 积极的货币政策，扩 大减税力度，实施定 向宽松，提出就业、 稳金融、稳外贸、稳 投资、稳预期，坚持 住房不炒，明确地方 政府主体责任
宏观市场
地方楼市政策
2018年福州楼市政策趋严，“四限”贯穿全年、政府加大楼市监管、信贷政策收紧，利率上浮等，意在保障楼 市平稳发展；同时增加公租房、共有产权房供应，长效机制措施正加快落地。
69000
成交价 （万元） 217400 285400 62700
331200 59000 146100 68000 39200 108700 72400 293000 222200 70400 70100 70800 69000
楼面价 （元/㎡） 23004.6 21731.18 9215.43
14280.26 11565.36 11339.8 11284.04 7717.99 10650.02 11266.72 19242.38 20507.31
3 土地市场
PART
土地市场
土地供求
2018年五区土地成交量基本同去年持平，总建上涨9.9%，市场趋于冷静，大型企业频繁趁市场低迷，频繁夺地， 整体楼面价10524元/㎡，小幅下跌，贴合市场售价。
总建398万㎡
9.9%
整体楼面价10524元/㎡
土地市场
占比及溢价
区域
编号
案名
板块 土地面积
2018-21号地块 2018-11号地块
保利熙悦府
北区板块 105422 231928.4 331200
2018-03号地块 2018-47号地块 2018-46号地块 2018-48号地块 晋安区 2018-45号地块
世茂云图三期 -
北区板块 中心城区 中心城区 北区板块 中心城区
2018-38号地块
-
东区板块
2017-55号地块 绿城柳岸晓风 北区板块
183800 30500 24200 27500 151400 67200 131200 13100 54000 8500 73400 68700 41700 63900 117200 19900
184300 36000 24300 35600 164600 67200 166400 13100 54700 8500 73400 68800 71700 63900 121400 19900
-12.5 福州市城乡建设发展总公司
0
深圳中海,深圳海泽
2018/11/26 2018/11/26 2018/11/26 2018/11/26
0
福州城乡
2018/9/20
20.22
绿城
2018/1/18
33.69 11.39 11.44
龙湖 世茂 世茂
2018/1/18 2018/1/18 2018/1/18