经济软着陆

房价硬着陆经济软着陆

内容摘要：曲折的房地产发展和调控之路在1998房改时，国务院制定了国发[1998]23号文件，其核心目标是“停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化；建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系”。北京市对已贷款购买一套住房的居民，为改善居住条件，再贷款购买第二套普通住房的，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。对个人转让购买超过2年（含2年）的住房，普通住房免征营业税，非普通住房按其转让收入与购买该住房价款的差额征收营业税；个人转让购买不足2年的住房，普通住房按其转让收入与购买该住房价款的差额征收营业税。限购政策是政府根据我国人多地少状况制定的基本国策，是坚守18亿亩耕地红线必然要求，是抑制房地产投机、回归房地产居住功能的必然选择。限购是符合中国国情的房地产政策，应该像计划生育政策一样作为基本国策确定下来长期坚持。

关键词：噪音,杂音,土地财政,房地产,住房,房价,政策

只有房价硬着陆，宏观经济才能实现软着陆。今年下半年以来，为期两年的房地产调控政策初见成效，土地价格回归理性，房价上涨势头得到了遏制，部分地区出现了回调迹象，但房地产成交低迷。养成了暴利习惯的开发商仍然做着暴利的美梦、拒绝降价，寄希望于政府像2009年一样再次出手相救。这种局面僵持下去，势必影响房地产上下游产业，造成宏观经济的硬着陆。在这关键时刻，一些房地产行业的所谓专家和代言人，置政府公信力于不顾，发出了各种各样的干扰“噪音”，企图动摇政府调控的决心。在这重要的历史时刻，政府部门应该排除干扰，回归住房的居住属性，打击房地产投机，坚持调控决不动摇，坚持经济结构调整。再坚持两年，温家宝总理“要使房价回归到合理的价格”目标一定能够实现。

曲折的房地产发展和调控之路

在1998房改时，国务院制定了国发[1998]23号文件，其核心目标是“停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化；建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系”。文件要求，如果“一套建筑面积为60平方米的经济适用住房，它的平均价格与双职工家庭年平均工资之比在4倍以上，可以对无房和住房面积未达到规定标准的职工实行住房补贴。”

2003年前的北京，一平方米五六千的房子比比皆是，经济适用房大都在两三千的水平，只要凑足了十万、八万元的首付款便可以买房。经济适用房的存在对商品房有一定的替代作用，对商品房的需求有抑制作用，不利于房地产开发商攫取超额垄断利润。另一方面，由于经济适用房免土地出让金，限制开发利润，影响了地方政府的“土地财政”。从这个角度来讲，减少甚至取消经济适用房对房地产商和政府部门都有好处。2003年8月31日《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》将1998年23号文件规定的“建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系”修改为“逐步实现多数家庭购买或承租普通商品住房；同时，根据当地情况，合理确定经济适用住房和廉租住房供应对象的具体收入线标准和范围。”从2003年开始房价开始温和上扬，2006年后房价犹如坐上了直升机，到2007年北京的房价上涨到了1.2万元/平方米，中心城区房价则达到2至3万/平方米。房价收入比大大超过了官方规定4倍的合理水平，媒体上出现了房奴、蜗居、蚁族等名词。

房价的过快上涨，不仅引起了广大老百姓的普遍不满，也引起了中央领导的高度重视。京建交〔2007〕103号文件《关于规范境外机构和境外个人购买商品房的通知》对境外机构和个人购房做出了限制性规定。2007年11月温家宝总理访新期间考察了新加坡的住房保障体系，面对新加坡政界、商界和学界人士，温总理深情地表示：“如果提起人民生活，我最为关注的是住房问题。”

2008年美国次贷危机爆发，保增长成为宏观经济的主要任务。2009在3月召开的全国人大会议上，温家宝总理在政府工作报告中指出，今年要采取更加积极有效的政策措施，稳定市场信心和预期，稳定房地产投资，推动房地产业平稳有序发展。此后，各商业银行和各地方政府纷纷制定细则，贯彻国办发〔2008〕131号文件。北京市对已贷款购买一套住房的居民，为改善居住条件，再贷款购买第二套普通住房的，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。对个人转让购买超过2年（含2年）的住房，普通住房免征营业税，非普通住房按其转让收入与购买该住房价款的差额征收营业税；个人转让购买不足2年的住房，普通住房按其转让收入与购买该住房价款的差额征收营业税。暂停执行《关于规范境外机构和境外个

人购买商品房的通知》中，对境外个人在京购房的居住年限和所购房屋的有关规定。

各地方政府根据中央精神，纷纷出台细则促进房产市场健康发展。尤其在对第一套住房的解释上，采用了宽松的标准。“对已贷款购买一套住房的居民，为改善居住条件，再贷款购买第二套普通住房，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策”。这就意味着，改善性住房需求，不管第一套的情况，只要购买第二套的普通自住房，都可以享受最优惠的待遇。

地方政府相关“利好”政策又掀起开发商提价潮。不少市民担心政策出台导致开发商提价致使置业期望落空。温州炒房团重现江湖、山西煤老板包机进京、各种团购活动大规模展开。

居高不下的房价，成为2010年两会上的首要议题。在两会中，大家都清楚地记得总理关于要遏制部分城市房价过快上涨承诺。然而，就在两会闭幕之后的第一天，北京就在一天之内出现了三个地王，楼还没盖价格就已经高出了当地的二手房和商品房，引发了“房价是不是总理说了不算，总经理说了才算”的大讨论。

2010年3月15日，北京市朝阳区崔各庄乡大望京村环境整治土地储备项目1号地，在84

轮激烈的竞价后，远洋地产旗下的北京远豪置业有限公司以40.8亿的总价收入囊中，折合楼面地价27529元/平方米，成为2010年北京土地市场上首个单价地王。

此后不久，中信地产以52.4亿元的总价，夺得亦庄住宅及商业项目（X1-1B）地块，成为2010年北京首个总价地王。该地块起始价已达到25.75亿元，包含10万平方米的限价房工程，其余部分折合楼面价将超过1.7万/平方米。

随后拍卖的海淀区东升乡蓟门桥北地块，中兵集团世博宏业以17.6亿最终拿下地块的开发权。该地块折合楼面地价为29913元/平方米，刷新了远洋地产于当天早晨创下的单价地王记录。

2010年12月地王大戏再次上演。16日，保利以24亿元将编号为AB2907008-1地块收入囊