保障性住房小区物业管理方案

***市保障性住房小区物业管理服务方案

二O一九年六月

目录

一、保障性住房的特点

二、保障性住房小区的物业管理难点

三、管理方案

四、人员配备、效益分析及薪金分配方案

一、保障性住房的特点

1、前言

住房是人类最基本的需要，是公民的基本权利。在多年

前我国就提出建设保障性住房以满足中低收入阶层的住房需求，但“住进去”只是公租房制度的开始，保障性住房后期的管理、维护和运行费用才是关键。

物业管理是持续时间最长、关乎公租房居民生活品质和物业价值的重要环节。但在我市物业管理仍是一个新兴行业，整体发展还不成熟，公租房的物业管理比一般商品住宅小区更复杂，面临更多困境。我市公租房小区也曾发生因物业服务问题的上访事件。如何避免新建公租房出现“一年新、二年旧、三年破”的脏、乱、差局面，成为考验公租房制度可持续发展的重要指标。

2、公租房物业服务的公共物品属性

优美的环境、运行良好的设施设备、良好的秩序使得每个业主及物业使用人都能受益，物业公司无法将那些不缴费的业主排除在服务范围之外，某一业主的消费也不会减少其他业主的消费质量和消费数量。物业服务的这种非排他性、非竞争性特点，使其具有公共物品属性，在制度执行得不到有效保证时，势必出现那些“有理性的、寻求自我利益的个人，不会采取行动以实现他们共同的的利益”，物业管理中的“搭便车”、收费难问题一直困扰我国物业服务行业，而且实际中，规模越大的物业管理区域越容易出现搭便车现象。

3、公租房小区规模大，住员情况复杂

我市现在的公租房供给采取集中规划、集中建设和大规模的

模式，并且以小户型为主。仅和谐家园1200多户78000多平米，小区物业规模大，户数多。按照规定，其保障对象包括中低收入群体，目前在公租房入住的人群中还有残疾人、下岗职工，孤寡老人等，租住人员往往工作流动性大、收入不稳定，退租、转租的可能性大，运营管理困难。

4、住员多为需特殊照顾群体，市场消费意愿低

城市中低收入群体在公租房小区聚居，情况往往较复杂，人文行为习惯和素质参差不齐，需要有针对的性物业服务。受以往居住条件的限制，对市场化物业服务的需求较弱，往往不愿意缴纳物业管理费，也不能较好地配合物业管理工作，为日后物业纠纷埋下伏笔。

5、公租房建设遗留问题多、日常维修频率高

公租房建设工程建设具有一次性、建设周期长、隐蔽工程多、参与主体多等特征，再加上公租房建设规模大、委托代理链长、利润低，质量得不到有效保证，一些建设遗留问题在入住环节凸显，影响住户与物业服务企业的关系，引发物业纠纷。另外很大一部分公租房的住户只是将公租房作为过渡性住房，他们不关心或甚少关心房屋是否增值或贬值，在使用期间，往往对物业的爱惜不够，使得公租房物业设施更易受磨损折旧。再加上一些公租房建设质量低下，日后维修频率高，增加维护成本。

二、保障性住房小区的物业管理难点

1、公租房物业的市场化管理与公共物品属性的矛盾

社会化、专业化、市场化的物业管理模式是城市发展的必然趋势，

但是，市场化的收费原则往往使得公租房物业管理费与其租金相比显得较高，而租住对象又多是中低收入群体，他们的收入不高，对金钱的支出比较敏感，这样就容易引起住户矛盾的堆积，最终形成上访事件。

2、公租房物业管理责任重大与职责不清的矛盾

公租房项目是民生工程，物业管理不仅肩负着一般的环境保洁、秩序维护、公共部位公共设施设备维修养护等责任外，还需要利用其“地利、人和”的优势，协助政府做好公租房的运营管理、社区管理等工作，代收租金，监督住户转借、转租或者擅自调换、破坏或者擅自装修、闲置公租房等行为，以及承担社会治安综合治理、邻里矛盾调解等公共服务工作。而政府、居委会、住户在物业管理中的角色定位不清晰，由于对物业管理的角色和职责不清，部分住户认为物业企业无所不管、无所不能，遇到问题就找物业公司，服务要求超出了物业管理的合理范围，并往往以服务不到位为由拒交物管费，为物业管理纠纷埋下隐患。

3、公租房物业服务成本高与物业服务收费低的矛盾

物业服务企业属于典型的劳动密集型行业。公租房小区入住人口更多、管理更复杂、维修更频繁，需要投入更多的人力资源。而在入住群体的收入较低、物业服务消费需求不强、福利观念的影响，致使物业服务企业收费困难；随着劳动力成本的上涨，物业服务企业经营成本大幅提升。但是，公租房是社会保障用房，政府在核定其物业管理费时很难随成本上升提高收费标准。加之目前对空置公租房的物业管理费问题还没有明确规定，致使物业服务企业收费率低，使得物业企业陷入“收费难-降低物业服务

标准-收费更难”的恶性循环。较低的物业服务收费与较高的服务成本之间形成了难以调和的矛盾，长此以往，“脏乱差”、“贫民窟”可能成为公租房小区的代名词，引发公租房物业“未老先衰”的可怕后果，损害公租房物业价值及各方利益。

4、加强公租房物业监管

物业服务质量与国家资产价值、住户权益密切相关。按照市场化模式经营的物业服务企业和住户的行为都必须得到监督。因此，必须成立由社区、公租房管理机构代表组成的公租房小区监督委员会，监督物业服务企业及住户的行为，出现违反合同约定的行为时，及时向公租房管理机构、社区街道等相关单位汇报。同时，每年至少进行一次住户满意度调查，建立物业服务企业的监督考核体系，确保物业服务企业严格按照物业服务合同约定的标准提供服务。

三、我公司的物业管理方案

1、管理目标与构想

公租房项目物业，对物业管理人员的专业素质有较高的要求。针对我市保障性住房小区的特点，我公司将对小区进行分类，根据小区的规模、入住群体的消费能力，把小区分成ABC类，其中A类小区为规模较大、配套设施完善、住户素质较高、对物业服务有一定需求的；C类如公路廉租房小区、民乐苑等，对C 类小区只提供最基本的物业服务。对不同类型的小区所提供的服务也不同，根据类型不同，服务内容也逐步增加，收费也逐步增加，以保证公租房的维护资金有一个稳定的来源渠道。