房地产项目融资计划书

衡水市 *** 项目融资方案

一、融资项目名称：衡水市*** 村预留地开发项目

二、融资项目主体：河北*** 基础工程集团有限公司

三、融资主体简介：

河北 *** 集团是一家 ***

四、融资项目简介：

1、项目地址

衡水市 *** 村预留地开发项目位于 *** 。

2、主要规划指标

项目总占地 105 亩，建筑面积： 175009 平方米

用地性质：商住两用地，商业10%，住宅 90%

容积率： 2.5

建筑密度： 30%

绿地率： 35%

2、地块周边规划及环境优势

该地块紧邻衡水市两条主干道：*** 和*** ，根据衡水市政府规划，地块周

边将建设医院（哈励逊国际和平医院分院）、幼儿园、小学、中学、文化广场、

新华书店、滏阳河公园等公共设施。

沿项目所在地北行 2 千米可到达滏阳河岸，水清鱼美，北行三个街口可到

达衡水市政府所在地，距离国家级湿地公园衡水湖仅8 千米，环境优越、交通

便捷、 10 分钟内可满足生活、娱乐、购物、休闲等需求。

3、项目建设及进展

我公司与 *** 村在 2014 年 1 月 8 日签定了《土地开发合作协议书》见（附

件3），原地块为 132.37 亩，现为 105 亩，我公司已向 *** 村支付 2 亿元土地款，现地块 80 亩已完成组卷， 25 亩组卷在近期完成，具备办理土地证条件。

根据衡水市 2014 年 11 月 24 日颁发的衡政【 2014】50 号文件《衡水市人民政府关于规范主城区储备土地留地安置的试行意见》，针对 ***105 亩预留地项目，我集团公司将于近期组建一房地产开发公司。

项目建设期为年，自年月至年月。

项目地址位于衡水市桃城区*** ，注册（实收）资本 *** 万元。项目拟建设

住宅 157507.9 平方米，商业 17500.9 平方米，地下车库35000 平方米。

五、融资规模、期限及还款进度

项目总投资 96926 万元，资金来源为业主自筹万元，拟融资万元。

预计融资资金一次性到账，本金按年分期偿还，利息按月偿还本金万元，年月偿还本金万元，金万元。

支付。年年月偿还本

六、项目投资估算

项目计划总投资 96926 万元，其中土地款及出让金 26670 万元，前期手续费120 万元，建筑安装费 38829 万元，基础设施费 421 万元，销售及财务成本24059 万元。

项目建设期预计年，自成总投资的，即完成投资

年

万元；

月至年月。预计年

完年完成总投资的，即完成投

资万元；年完成总投资的，即完成投资万元。

土地征用及拆迁补偿费26670 万元。项目共占用规划面积土地使用权105亩，净地，不涉及拆迁费用，公司前期已投入20000 万元用于支付土地费用。

前期手续 120 万元，主要包括项目建设涉及的行政事业性收费、规划设计费、勘测丈量费、临时设施费、预算编审费等。

建筑安装工程费38829 万元，主要包括土建工程费、安装工程费和装修工

程费，按每平方2219 的单位造价、建筑面积175009 平方米相乘确定。

基础设施费 421 万元，主要包括道路工程费、供电工程费、积水工程费、

煤气工程费、供暖工程费、通讯工程费、电视工程费、照明工程费、景观绿化

工程费、环卫工程费、安防职能工程费，按建筑安装工程费等。

销售及财务成本24059 万元，如管理及财务费用、销售及广告费用、销售

税费等。

七、项目销售收入及税费

项目拟建设住宅公寓面积157507.9 平方米；商铺可售17500.9 平方米。

根据衡水市以及项目所在地附近房产项目市场的调查，住宅和公寓的平均

售价为 4500 元/ 平方米，商铺的价格预计平均售价为 15000 元/ 平方米，车位售价150000 元/ 个，储物间售价 2500 元/ 平方米。预计项目可售部分可实现收入114380 万元。项目销售期年，自年月至年月。预计年完成销售% ，实现收入万元；预计年完成销售% ，实现收入万元；预计年完成销售% ，实现收入万元；年完成销售% ，实现收入万元。

与销售收入直接相关的税费包括营业税金及附加、土地增值税、所得税、

印花税、销售费用等，预计发生各项税费万元。各项税费情况见下表：

项目税费比例金额（万元）

销售费用

营业税

城建税

教育费附加

地方教育费附加

土地增值税

印花税

所得税

合计

八、项目财务分析

项目预计现金流量表如下：

项目2014 年2015 年2016 年2017 年2018 年

销售收现

工程投资

支付税金

销售费用

经营现金流量

投资现金流量

借入资金

还款资金

筹资现金流量

净现金流量

预计项目实现净收益万元，预计利税总额万元，项目内部收益率% ，静态投资回收期年，动态投资回收期年，项目投资收益率% 。

经营亏平衡测算，当项目单位平均售价为元/平方米时，项目达到盈亏平衡。

经敏感性分析，销售单价每上升% ，对项目净收益率的影响

为% ，敏感系数为；投资规模每上升% ，对项目净收益的影响为% ，敏感系数为。销售单价和投资规模的敏感性分析见图。