2019年青海房地产市场分析
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2020/4/25
2.1房地产市场的一般问题
2.市场的低效率与投资机会 正因为市场效率的低下,才造成了对市场价值评估的困难
,才带来了获取巨大额外收益的可能性,才为投资商通过从 事投资、租赁和开发等活动以谋取利润提供了机会。
在一个效率较高的市场上寻找一个被人忽视的投资项目较 为困难,而在效率较低的市场上,则可以通过细心的观察寻 找到被人忽视的投资项目,并能不断获取额外收益。
从这个意义上说,房地产市场是房地产权益的交 易市场,是权益的让渡市场。
2020/4/25
2.1房地产市场的一般问题
6.房地产市场对商品短期供求变化反映不灵敏 当市场上出现某种房地产商品供过于求时,由于
开发商已经投入了大量资金,施工正在进行,而不 可能停止建设。当市场上某种房地产商品出现供不 应求时,虽然开发商可采取某种措施加快施工进度 ,但也不可能像其它工业品生产那样,迅速适应市 场需求拿出产品来投放市场,导致了房地产市场对 房地产商品的短期供求变化反映迟钝。
房地产市场分析
• 房地产市场的一般问题 • 房地产市场分析 • 房地产市场调查的方法与程序 • 房地产市场预测的种类与方法 • 市场分析应用举例
2020/4/25
2.1房地产市场的一般问题
2.1.1房地产市场的特征 1.房地产市场是信息不充分的市场
由于房地产市场与完全竞争市场的四个条 件相差较远,因此,缺乏信息是房地产市场 的重要特征。
2020/4/25
2.1房地产市场的一般问题
2)房地产投资市场 投资型购买者将房地产作为一种投资工具
,目的在于将购入的房地产出租经营或转售 ,并从中获得投资收益。
房地产投资分析更侧重于第二类市场。 驾驶员试题 km1.jsyst 科目一考试 2019驾 照考试科目一
2020/4/25
2.1房地产市场的一般问题
商业物业有时也称收益性物业或投资性物业,包 括酒店、写字楼、零售商业用房(店铺、超市、源自文库购物中心等)、出租商住楼等。位置对于这类物 业有着特殊的重要性。
2020/4/25
2.1房地产市场的一般问题
3)工业物业市场 工业物业通常是为人类的生产活动提供入住空间
,包括工业厂房、高新技术产业用房、研究与发展 用房(又称工业写字楼)、仓储用房等。 4)特殊物业市场
对于赛马场、高尔夫球场、汽车加油站、飞机场 、车站、码头、高速公路、桥梁、隧道等物业,常 称为特殊物业。
2020/4/25
2.1房地产市场的一般问题
5)土地市场 在我国,土地市场是指以城镇土地使用权
为对象进行交易的市场。土地的征购、土地 的出让、土地的转让这三者均属土地市场的 内容。
房地产投资分析主要侧重于前两类市场的 分析。
由于以下几方面的限制,市场分析的效果有时并不如我们 想象的那么好。 1)费用的限制 2)时间的限制 3)技能的限制 4)偏好的限制
市场分析可以提供重要的资料与客观的报告供投资者或决 策者参考,但它并不能代替投资者和决策者作决策。
2020/4/25
2.1房地产市场的一般问题
3.房地产市场产品的异质性 这种异质性,主要是指房地产市场供给产
品的非标准化,也就是说产品之间不可替代 。
2020/4/25
2.1房地产市场的一般问题
4.地产市场的垄断性 土地是一种有限的资源,一旦某块土地被某人占
有,就会形成对该块土地的垄断。但由于土地所有 制的性质不同,对土地的垄断也具有不同的特点。 在土地私有化为主的国家,土地的垄断实质上是一 种私人的垄断。
调查市场情况、了解项目背景资料、辨识投资风险 、选择投资机会的过程。
市场分析的必要性表现在以下几方面: 一是房地产投资决策需要市场分析。 二是房地产经营管理需要市场分析。 三是房地产价格策略的制定需要市场分析。
2020/4/25
2.2房地产市场分析
2.2.2房地产市场分析的限度 1.市场分析的限制
我国的土地市场总体上是由国家直接经营的垄断 市场。此外,地产市场交易的金额一般都很大,使 进入地产市场的竞争者较一般市场大为减少,因而 也容易出现垄断。
2020/4/25
2.1房地产市场的一般问题
5.房地产市场是房地产权益的交易市场 房屋的流通和土地使用权的有偿转让,其交易过
程只有货币的单方面的“商流”,而没有物质实体 的“物流”。房地产市场是不动产市场,在交换中 转移的只是房地产权属,每一次交换行为都是对房 地产权利的重新界定,
由于前述的房地产市场的诸多特征,决定了房地产市场是 个低效率的市场,因而,房地产市场就格外需要市场研究和 分析。
2020/4/25
2.1房地产市场的一般问题
2.1.3房地产市场的分类 按房地产用途划分,房地产市场可分为: 1)居住物业市场
居住物业一般是指供人们生活居住的建筑,包括 普通住宅、公寓、别墅等。 2)商业物业市场
3.按房地产权属交易的内容划分,房地产市场可分 为:
1)租赁市场 租赁市场是对不同类型房地产的使用权进行一定
期限和方式的有偿转让的市场。 2)产权市场
产权市场是对房地产产权进行买卖的市场。
2020/4/25
2.2房地产市场分析
2.2.1房地产市场分析的必要性 房地产项目的市场分析是在投资决策确定之前,
2020/4/25
2.1房地产市场的一般问题
2.房地产市场的区域性强 房地产商品的这种固定性,决定了房地产市场具
有明显的区域性。这一区域性表现为:不同地区市 场发育和完善程度千差万别;同一类型产品地域价 差大;市场供求圈小,市场辐射功能弱等。房地产 市场所包括的范围越大,对房地产投资者的意义就 越小。
2020/4/25
2.1房地产市场的一般问题
2.1.2房地产市场的效率 市场效率,是指市场传递产品和价格的信
息的功能。获得反映市场价格最新信息的时 间通常可以用市场效率来衡量。相对于某些 市场而言(如证券市场),房地产市场是一 个低效率的市场。
2020/4/25
2.1房地产市场的一般问题
1.房地产市场低效率的原因 1)在房地产市场上,每一个交易物都是彼此独立的。 2)房地产产品异质。 3)房地产交易过程较为复杂。 4)寻找成交伙伴也有较大的难度,并需耗费大量时间。 5)有关房地产市场价格的刊物较少。
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2.1房地产市场的一般问题
2.市场的低效率与投资机会 正因为市场效率的低下,才造成了对市场价值评估的困难
,才带来了获取巨大额外收益的可能性,才为投资商通过从 事投资、租赁和开发等活动以谋取利润提供了机会。
在一个效率较高的市场上寻找一个被人忽视的投资项目较 为困难,而在效率较低的市场上,则可以通过细心的观察寻 找到被人忽视的投资项目,并能不断获取额外收益。
从这个意义上说,房地产市场是房地产权益的交 易市场,是权益的让渡市场。
2020/4/25
2.1房地产市场的一般问题
6.房地产市场对商品短期供求变化反映不灵敏 当市场上出现某种房地产商品供过于求时,由于
开发商已经投入了大量资金,施工正在进行,而不 可能停止建设。当市场上某种房地产商品出现供不 应求时,虽然开发商可采取某种措施加快施工进度 ,但也不可能像其它工业品生产那样,迅速适应市 场需求拿出产品来投放市场,导致了房地产市场对 房地产商品的短期供求变化反映迟钝。
房地产市场分析
• 房地产市场的一般问题 • 房地产市场分析 • 房地产市场调查的方法与程序 • 房地产市场预测的种类与方法 • 市场分析应用举例
2020/4/25
2.1房地产市场的一般问题
2.1.1房地产市场的特征 1.房地产市场是信息不充分的市场
由于房地产市场与完全竞争市场的四个条 件相差较远,因此,缺乏信息是房地产市场 的重要特征。
2020/4/25
2.1房地产市场的一般问题
2)房地产投资市场 投资型购买者将房地产作为一种投资工具
,目的在于将购入的房地产出租经营或转售 ,并从中获得投资收益。
房地产投资分析更侧重于第二类市场。 驾驶员试题 km1.jsyst 科目一考试 2019驾 照考试科目一
2020/4/25
2.1房地产市场的一般问题
商业物业有时也称收益性物业或投资性物业,包 括酒店、写字楼、零售商业用房(店铺、超市、源自文库购物中心等)、出租商住楼等。位置对于这类物 业有着特殊的重要性。
2020/4/25
2.1房地产市场的一般问题
3)工业物业市场 工业物业通常是为人类的生产活动提供入住空间
,包括工业厂房、高新技术产业用房、研究与发展 用房(又称工业写字楼)、仓储用房等。 4)特殊物业市场
对于赛马场、高尔夫球场、汽车加油站、飞机场 、车站、码头、高速公路、桥梁、隧道等物业,常 称为特殊物业。
2020/4/25
2.1房地产市场的一般问题
5)土地市场 在我国,土地市场是指以城镇土地使用权
为对象进行交易的市场。土地的征购、土地 的出让、土地的转让这三者均属土地市场的 内容。
房地产投资分析主要侧重于前两类市场的 分析。
由于以下几方面的限制,市场分析的效果有时并不如我们 想象的那么好。 1)费用的限制 2)时间的限制 3)技能的限制 4)偏好的限制
市场分析可以提供重要的资料与客观的报告供投资者或决 策者参考,但它并不能代替投资者和决策者作决策。
2020/4/25
2.1房地产市场的一般问题
3.房地产市场产品的异质性 这种异质性,主要是指房地产市场供给产
品的非标准化,也就是说产品之间不可替代 。
2020/4/25
2.1房地产市场的一般问题
4.地产市场的垄断性 土地是一种有限的资源,一旦某块土地被某人占
有,就会形成对该块土地的垄断。但由于土地所有 制的性质不同,对土地的垄断也具有不同的特点。 在土地私有化为主的国家,土地的垄断实质上是一 种私人的垄断。
调查市场情况、了解项目背景资料、辨识投资风险 、选择投资机会的过程。
市场分析的必要性表现在以下几方面: 一是房地产投资决策需要市场分析。 二是房地产经营管理需要市场分析。 三是房地产价格策略的制定需要市场分析。
2020/4/25
2.2房地产市场分析
2.2.2房地产市场分析的限度 1.市场分析的限制
我国的土地市场总体上是由国家直接经营的垄断 市场。此外,地产市场交易的金额一般都很大,使 进入地产市场的竞争者较一般市场大为减少,因而 也容易出现垄断。
2020/4/25
2.1房地产市场的一般问题
5.房地产市场是房地产权益的交易市场 房屋的流通和土地使用权的有偿转让,其交易过
程只有货币的单方面的“商流”,而没有物质实体 的“物流”。房地产市场是不动产市场,在交换中 转移的只是房地产权属,每一次交换行为都是对房 地产权利的重新界定,
由于前述的房地产市场的诸多特征,决定了房地产市场是 个低效率的市场,因而,房地产市场就格外需要市场研究和 分析。
2020/4/25
2.1房地产市场的一般问题
2.1.3房地产市场的分类 按房地产用途划分,房地产市场可分为: 1)居住物业市场
居住物业一般是指供人们生活居住的建筑,包括 普通住宅、公寓、别墅等。 2)商业物业市场
3.按房地产权属交易的内容划分,房地产市场可分 为:
1)租赁市场 租赁市场是对不同类型房地产的使用权进行一定
期限和方式的有偿转让的市场。 2)产权市场
产权市场是对房地产产权进行买卖的市场。
2020/4/25
2.2房地产市场分析
2.2.1房地产市场分析的必要性 房地产项目的市场分析是在投资决策确定之前,
2020/4/25
2.1房地产市场的一般问题
2.房地产市场的区域性强 房地产商品的这种固定性,决定了房地产市场具
有明显的区域性。这一区域性表现为:不同地区市 场发育和完善程度千差万别;同一类型产品地域价 差大;市场供求圈小,市场辐射功能弱等。房地产 市场所包括的范围越大,对房地产投资者的意义就 越小。
2020/4/25
2.1房地产市场的一般问题
2.1.2房地产市场的效率 市场效率,是指市场传递产品和价格的信
息的功能。获得反映市场价格最新信息的时 间通常可以用市场效率来衡量。相对于某些 市场而言(如证券市场),房地产市场是一 个低效率的市场。
2020/4/25
2.1房地产市场的一般问题
1.房地产市场低效率的原因 1)在房地产市场上,每一个交易物都是彼此独立的。 2)房地产产品异质。 3)房地产交易过程较为复杂。 4)寻找成交伙伴也有较大的难度,并需耗费大量时间。 5)有关房地产市场价格的刊物较少。