融资租赁租金设计与测算解析

租金设计与测算
市场是设计基础，测算是检验市场
概论
•谈起租金计算，人们往往从技术角度上用公式来套用，缺乏市场意识，计算出的结果往往不符合市场的实际情况。

•在融资租赁中，租金本应是根据项目给出的条件，与参与方商定的结果，需要测算后科学地确定，而不应是人为地给出条件计算出来的；
•考虑到目前大多数租赁公司在做转贷式的融资租赁。

因此这里介绍的租金计算实际上是贷款计算的方式。

其原理和原则匀采用年金法原则；
•租赁公司为了在资本/资金市场上融资，往往也把融资租赁的租金设计成金融市场比较熟悉和认可的方式，以便租赁资产可在这些市场上流通。

因此也按照年金法的方式计算租金；
•租金计算方式是否符合年金法的标准，资金平衡表可以记录、验证和分析计算结果。

学会做资金平衡表就完成了租金计算的一半工作。

目录
•资金平衡表
•计算原理
•计算技术
•分析技术
资金平衡表
•资金平衡表是用来公示租金，预测未来资金状况，拆分利息和本金，验证租金是否合理的一个工具；
•如果我们不懂得复杂的租金计算，它是简化计算的最好工具；
•市场化的环境下租金不应是凭什么公式计算出来的，而是为适应市场的实际情况设计出来的，因此对租金的验证比计算更为重要；•资金平衡表一共有两种：租金期初付；租金期末付。

期末付款的方式比较普遍。

资金平衡表结构
•日期：计算租金和支付租金的日期；
•期数：按年或季或月或日支付租金的次数；•各期租金：可以从市场上直接得来，也可以通过计算测算出来；
•利息：每期租金的收益。

期末付方式=上期未回收本金乘以利率，期初付方式=上期未回收本金减去当期租金后乘以利率；
•回收本金：当期租金减去利息等于当期回收本金；
•未回收本金：上期未回收本金减去当期回收本金等于本期未回收本金。

日期期数每期租金回收利息回收本金未回收本金起租日0本金总额
还租日期1第1期租金第1期利息第1期本金第1期未回收
本金
还租日期2第2期租金第2期利息第2期本金第2期未回收
本金………………………………………………………………
最后一起还租日期n第n期租金第n期利息第n期本金第n期未回收
本金=余值合计合计合计余值
日期期数每期租金回收利息回收本金未回收本金起租日1本金总额
还租日期1第1期租金第1期利息第1期本金第1期未回收
本金
还租日期2第2期租金第2期利息第2期本金第2期未回收
本金………………………………………………………………
最后一起还租日期n第n期租金第n期利息第n期本金第n期未回收
本金=余值合计合计合计余值
租金计算原理
•出租服务租金计算原理
•融资租赁租金计算原理
–本金
–利率
–期数
–余值
–支付方式
本金(Principal Value)
•本金指承租人需要占用出租人以租赁物件为标的资金，是租金计算的基数；
•内容包括物件购置离岸（厂）价、运输费、增值税、关税、各种保险费用、银行费用和担保费，或许还包括一些技术使用费用和试车的材料费等；
•在租赁合同签约前，倘若除购置设备本身价格以外的费用由出租人负担，其中一些不确定费用将匡算出来计入本金，以概算本金计算租金；
•根据已签订的合同，待租赁物件被承租人验收确认后，再按照实际发生费用，调整为实际本金。

租赁也做相应调整；•本金增加会使每期租金和租金总额也相应增加。

利率(Interest Rate)
•是承租人占出租人用资金的使用费率。

是测算或者是商定
利率，不是租赁合同利率（法定的租赁合同没有利率）。

融资租赁只有在会计处理时才涉及利率。

不过使用的是测
算出来的内含利率。

租赁利率是测算利率的逆运算利率；•在资金市场上，利率种类很多。

在同一时期，因条件和来
源不同形成很大差别，按时间可划分为长期利率和短期利率。

划分标准以一年期为准。

一年内的利率为短期利率。

国际间融资使用的短期利率一般为伦敦银行间同业拆借利
率（LIBOR），加上一个利差。

短期利率有时还用在宽限
期内的利息计算；
•用款期在一年期以上，使用的是长期利率。

融资租赁使用
长期利率时，整个租赁期内利率保持不变，在租赁界被称
为固定利率的租赁。

有些的租赁合同也用短期利率。

这种
长期合同使用短期利率的做法，使得利率在整个租赁期内，随期数而变动，业内称之为浮动利率租赁。

期数(Noumber of Terms)
•指租赁期间的租金结算或还款次数。

融资租赁是按资金占用时间计算租金的，时间的长短直接影响到租金的多少。

租金又是按复利计算的，在一年中结算的次数越多，支付的租金相应增加；
•一般以半年支付一次租金为宜，此种情况下期数等于年数乘二，使用年利率时，应折算成半年使用期的利率后方可参加运算。

此时的利率为表面利率，实际利率稍高一些；
•租期指各租赁期间的总和。

租期在客观上受租赁物件的使用寿命，法定折旧年限的规定，以及项目可行性报告财务分析中投资回收期的限制；
•如果租期、折旧期和余值能合理匹配，可以起到节税的效果。

如果匹配的不合适，就要增加税后利润的支
余值(Future Value)
•租赁余值就是：租金计算中扣除未融资本金现值后折算的未来价值。

这部分预留未来值在租赁合同期结束时，承租人可以按照余值对租赁物件选择：续租、退租或留购；•它是真正意义的经营租赁必须具备的重要参数。

因为有余值和租赁物件需要处理的问题，因此才冠名“经营”租赁。

若是全额融资租赁，就没有余值，也不需要经营；
•在实际计算中，融资租赁中未融资部分的现值是将未来值按照租赁的利率和期数折现出来的，其值少于未来值；•租金计算中如果余值大于本金的10%，承租人在会计上可以按照经营租赁的方式处理租金，既：租金可以全部摊入经营成本；
•尽管会计处理上有所差别，但它本质上依然是按照承租人占用出租人资金的时间和双方约定的利率计算租金的融资租赁。

支付方式
•租金支付方式也是影响租金多少的重要因素。

支付方式有起租即付（先付）和到期付款（后付）之分；•先付是指每期期初付款，即：起租时首次还租，以后各期期初还租；
•后付是指每期期末付款，即：起租后第一期到期日为还款日，以后各期期末还租；
•先付方式因占用本金时间短了一期，在相同租赁条件下，每期租金和租金总额比后付方式要少；
•除非为了加速还款，通常很少使用这种先付方式。

计算技术
•固定利率租金计算
•浮动利率租金计算
•附加利率租金计算
•无固定租金计算
•出租服务的租金是如何定价的
固定利率租金计算
•等额年金法租金计算原理
•等比递增变额年金法
•等比递减变额年金法
•等差递增变额年金法
•等差递减变额年金法
等额年金法
•
P 表示本金、i 表示利率、R 表示租金、n 表示期数）•
如果只占有一期本金：•
如果占有二期本金：•
如果占有n 期本金：•用折现的方式表示：1)1(1i P i P P R +=⋅+=2)1()()(2i P i i P P i P P R +⋅=⋅⋅++⋅+=n n n i P R )1(+⋅=n
n
n i R P )1(+=
租金计算通式
●特点：每期租金相等，分期初支付和期末支付两种支付方式。

利息每期递减，回收
本金每期递增。

如果租期足够长，前半部
分折旧费足够支付租金本金部分。

●实用租金计算程序：先付方式后付方式
，后付
，先付；01)
1(111==+-⋅+⋅=-k k i k i i
P R k n
等比递增变额年金法
•每期租金按一定比例增加；
•分期初支付和期末支付两种支付方式；•当等比值等于租赁利率时，使用另外公式计算；
•适用于开始还款能力小，以后还款能力大的租赁项目；
•前期利息支付高，适合摊入费用；
•实用租金计算程序：先付方式后付方式
等比递增公式•后付方式
•先付方式
公比
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等比递减变额年金法
•每期租金按一定比例减少；
•分期初支付和期末支付两种支付方式；•适用于开始还款能力大，以后还款能力小的租赁项目；
•前期利息支付少，有可能需要税后利润弥补偿还租金的资金来源不足部分；•实用租金计算程序：先付方式后付方式
等比递减公式
•后付方式
•先付方式
公比
=-=-+-+⋅+=i r r
i r i i P R n n 1)1()1()1(1公比
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i r i i P R n n 1)1()1()1(111
等差递增变额年金法
•每期租金按一定差额增加；
•分期初支付和期末支付两种支付方式；•适用于开始还款能力小，以后还款能力大的租赁项目；
•前期利息支付高，适合摊入费用；
•实用租金计算程序：先付方式后付方式
等差递增公式
•后付方式
•先付方式
活动区间
等差==⋅-+++=∑=a d d n i d P i R n
a a n ;))1(1()1(11活动区间
等差==⋅-+++=∑-=-a d d n i d P i R n a a n ;))1(1()1(1
011
等差递减变额年金法
•每期租金按一定差额减少；
•分期初支付和期末支付两种支付方式；•适用于开始还款能力大，以后还款能力小的租赁项目；
•前期利息支付少，有可能需要税后利润弥补偿还租金的资金来源不足部分；
•实用租金计算程序：先付方式后付方式
等差递减公式
•后付方式
•先付方式
活动区间
等差==⋅++-+=∑-=-a d d n i d P i R n a a n ;))1(1()1(1
011活动区间
等差==⋅++-+=∑=a d d n i d P i R n
a a n ;))1(1()1(11
•先将本金按照偿还期数分期确定具体金额；•从起租日开始，使用每期期初利率，计算本期末应付租金；
•优点是可以根据承租人的还款能力灵活设计每期还本金额，减少人为呆、滞、坏帐率；•缺点是难以管理以及法律取证；
•如果出租人使用的是短期资金对项目的安全性将带来很大的危害。

•先将本金按照偿还期数分期确定具体金额；•在租赁利率上附加额外利差；
•按单利计算：
•缺点是隐含利率高，不是特殊项目承租人难以接受；
•使用范围：高风险项目、打破壁垒项目、理财项目。

附加利率
:
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r
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⨯
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无固定租金计算
•将租赁的收益率固定；
•每期还款日期固定；
•每期收回款项按照折现率折成现值，冲销租赁成本；
•适用于创新租赁。

•计算方法
租金分析
•隐含利率分析
•隐含本金分析
•租赁期数分析
•租金与折旧费的关系
隐含利率分析
•用插值法，将利率代入公式反复计算；•用优选法减少计算次数；
•用excel的函数f(x)=IRR（内部收益率）直接得到分析数值。

隐含本金分析
•按照已知的利率和每期租金，分期折现的总和就是隐含本金；
•用excel的函数f(x)=NPV（净现值）直接得到分析数值。

租赁期数分析
•用已知本金，每期租金和利率，反推期数；
•用excel的函数f(x)=NPER（期数推算）直接得到分析数值。

租金与折旧的关系
•如果折旧不变，用租赁的方式缩短租期，那么就要留有余值；
•偿还租金的资金构成：折旧、利息、税后利润；
•租赁前期，利息含量大折旧费用有可能补足租金，后期利息减少，需要用税后利润补偿。

•折旧计算
•节税设计。