土地估价公式
土地估价方法
定义：市场比较法：简称比较法，指将估价对象与近期交易类似房地产加以比较，并根据后者的已知交易价格，经修正得出估价对象价格的一种方法。
基本公式：待估宗地的价格=比较实例价格 ×交易情况修正× 交易期日修正× 区域因素修正 × 个别因素修正 × 容积率修正 × 年期修正– PD=PB ×A ×B ×D ×E– PD —— 待估宗地价格– PB ——比较实例宗地价格– A ——待估宗地情况指数 / 比较实例情况指数– B ——待估宗地估价期日地价指数 / 比较实例交易期日地价指数– D ——待估宗地区域条件指数 / 比较实例区域条件指数– E ——待估宗地个别条件指数 / 比较实例个别条件指数特点（1）接近市场行情，现实性较强。
（2）以代替关系为途径，所求得的价格称为“比准价格”。
（3）以价格求价格，在不正常的市场条件下难以与收益价格相协调。
（4）需要估价人员具有较高的专业素质。
（5）正确选择比较实例和合理修正交易价格是保证评估结果准确性的关键。
•适用范围：（1） 有足够数量的比较案例；对交易案例数量很少的特殊用地，如古建筑、纪念馆、桥梁和公路等，不适用。
（2）交易案例资料与待估宗地具有相关性和替代性；（3）交易资料可靠；（4）交易案例资料与待估土地的法律规定相似，即合法性。
（5）可用于土地价格、土地或房地产租金的评估，也可用于其他估价方法中有关参数的求取。
•收益还原法：又称地租资本化法，是将待估土地在未来每年的预期纯收益，以一定的还原利率还原为评估时日收益总和的一种估价方法。
基本公式为：待估宗地价格=土地纯收益/土地还原利率，所以，又称该方法为“除法”。
原理：地租理论：“土地的价格无非是土地出租的资本化收入”。
• 无限年期公式– 假设：土地纯收益不变，土地还原率不变，土地使用年期无限• 有限年期公式 1、特点（1）理论依据充分地租理论和生产要素分配理论（2）应用范围广泛只要有收益的不动产都可以（3）纯收益和还原利率的确定比较困难2、适用范围有现实收益或潜在收益的土地或不动产估价。
土地评估价值计算公式
土地评估价值计算公式
土地评估价值计算公式是用于确定土地价值的一种方法，它是通过考虑多个因素来计算的。
以下是一种常见的土地评估价值计算公式的拓展：
土地评估价值 = 土地面积×土地价格 + 土地位置因素 + 土地用途因素 + 土地开发潜力 + 土地市场需求与供应
1. 土地面积：土地的面积是计算土地价值的基础。
通常以平方米或亩为单位。
土地面积越大，价值越高。
2. 土地价格：土地的价格是指根据市场行情确定的土地每单位面积的价格。
土地的价格会受到地理位置、土地用途等因素的影响。
3. 土地位置因素：土地位于城市核心区、交通便利、周边设施完善等因素会增加土地的价值。
相反，土地位于偏远地区、交通不便等因素会降低土地的价值。
4. 土地用途因素：土地的用途对其价值也有重要影响。
例如，用于商业目的的土地通常价值较高，而农业用地的价值相对较低。
5. 土地开发潜力：土地的开发潜力指土地未来可开发利用的潜力。
如果土地有较高的开发潜力，例如适合建设高层住宅或商业中心等，其价值会相应增加。
6. 土地市场需求与供应：土地市场的需求与供应关系也会影响土地价值。
如果土地供应紧张或市场需求高，土地价值可能会上升。
需要注意的是，以上的土地评估价值计算公式只是一种常见的方法，实际的土地评估可能会考虑更多因素并采用更为复杂的模型。
土地评估的准确性需要根据具体情况和专业评估人员的经验来确定。
土地收益法公式
土地收益法公式土地收益法是一种用于评估土地价值的重要方法。
咱们先来了解一下它的基本公式：土地收益价格 = 土地年纯收益 / 土地还原率。
说起来，这让我想起之前去一个小县城考察的事儿。
那个地方正在搞土地规划，有块地要重新评估价值。
我到了那儿，看到那片土地，周边有一些零散的农田，还有几户农家。
和当地的农民交流时，他们跟我念叨着每年从这块地上能收获多少粮食、能卖多少钱。
咱们接着说土地收益法。
土地年纯收益就是从土地上得到的总收入减去总费用后的剩余部分。
这总收入啊，包括种地的收成、出租土地的租金等等；总费用呢，像种子钱、化肥钱、人工费用这些都得算进去。
比如说，有一块地用来种水果，一年卖水果能收入 10 万块，但是买树苗、施肥、请工人采摘等等花了 6 万块，那这土地年纯收益就是 4 万块。
而土地还原率呢，就有点复杂啦。
它反映的是土地投资的风险和回报预期。
简单来说，就是投资者希望从土地投资中获得的回报率。
如果大家都觉得这块地风险低、回报稳定，那土地还原率就低一些；要是觉得风险高，那还原率就会高。
再回到那个小县城，我们考察队在计算那块地的收益时，可费了不少功夫。
得去了解当地的市场行情，还得考虑未来的发展趋势。
有时候为了一个数据的准确性，大家争得面红耳赤。
在实际应用中，土地收益法的计算还得考虑很多因素。
比如土地的使用年限，要是一块地只能用 20 年，和能永远使用，那价值肯定不一样。
还有土地的用途变化，如果本来是农田，可能规划要变成商业用地，那收益和价值也会有巨大的改变。
另外，经济环境的变化也会对土地收益产生影响。
市场繁荣的时候，土地收益可能就高；经济不景气了，收益也会跟着下降。
总之啊，土地收益法公式看起来简单，可真要用好它，得综合考虑各种各样的因素，得细心、耐心，还得有专业的知识和丰富的经验。
就像在那个小县城，我们最终得出的评估结果，也是经过了反复的计算和论证，才敢提交上去。
这可关系到很多人的利益，马虎不得！。
土地估计师计算公式要点摘录(自己整理)
土地估计师计算公式要点摘录一、收益还原法1、收益还原法的基本公式收益还原法评估地价的公式有6个，主要有4个常用：(1)土地年纯收益不变。
R不变且大于零，无限年期地价计算公式：p=a/r(2)土地使用年期有限且其他因素不变的土地价格计算公式：p=a/r×[1-1/（1+r）n](3)土地纯收益每年按等差级数递增或递减土地价格计算公式：无限年期的地价计算公式：p=a/r±b/r2有限年期地价计算公式：p=(a/r±b/r2)×[1-1/（1+r）n]±b/r×n/（1+r）n(4)土地纯收益按一定比率递增或递减土地价格计算公式：无限年期地价计算公式：p=a/(r±s)有限年期地价计算公式：p=a/(r±s) ×{1-[(1±s)/(1+r)]n}上述公式中：（P-土地价格，a-土地纯收益，r-土地还原利率，b-纯收益的等差级数递增或递减的数额，s-纯收益逐上递增或递减的比率）2、程序（1）收集相关资料；2）测算年总收益；3）确定年总费用；（4）计算年纯收益；（5）确定还原利率；6）选用适当的计算公式；7）试算收益价格；8）确定待估宗地地价。
2、确定土地纯收益纯收益按总收益扣除总费用计算。
土地纯收益是在总纯收益中扣除非土地因素所产生的纯收益后的剩余额。
房地出租：（1）土地纯收益=房地纯收益--房屋纯收益（2）房地纯收益=房地出租年总收益--房地出租年总费用（3）土地年总费用=经营管理费+经营维修费+房屋年折旧费+房屋年保险费+房屋出租年应交税金及其它费用；（4）房屋纯收益=房屋现值*建筑物还原利率（5）房屋现值=房屋重置价*房屋成新度=房屋重置价--房屋折旧总额（6）房屋折旧总额=房屋年折旧费*已使用年限（7）年折旧费=（房屋重置价—殘值）/耐用年限）（8）综合还原利率、土地还原利率和建筑物还原利率的关系如下：r=(r1L+r2B)/(L+B)式中：（r：综合还原利率，r1：土地还原利率，r2：建筑物还原利率，L：土地价格， B：建筑物价格）3、适用范围收益还原法适用于有现实收益或潜在收益的土地或不动产估价。
土地估价市场比较法
土地估价市场比较法一.市场比较法的基本原理市场比较法是根据市场中的替代原理,将待估土地与具有替代性的,且在估价时点近期市场上交易的类似地产进行比较,并对类似地产的成交价格作适当修正,以此估算待估土地客观合理价格的方法。
在同一公开市场中,两宗以上具有替代关系的土地价格因竞争而趋于一致。
市场比较法的基本公式如下:1.直接比较公式:PD=PB×A×B×D×E式中:PD――待估宗地价格;PB――比较案例价格;A――待估宗地情况指数/比较案例宗地情况指数=正常情况指数/比较案例宗地情况指数B――待估宗地估价期日地价指数/比较案例宗地交易日期指数D――待估宗地区域因素条件指数/比较案例宗地区域因素条件指数E――待估宗地个别因素条件指数/比较案例宗地个别因素条件指数2.间接比较公式:PD=PB×A×B×C×D×E式中:PD.PB.A.B.D.E含义同前;C――标准宗地条件评价系数/比较案例宗地条件评价系数二.运用市场比较法进行宗地估价应按下列步骤操作:1.广泛搜集宗地交易实例;2.选取比较实例;3.建立价格可比基础;4.进行交易情况修正;5.进行交易日期修正;6.进行区域因素修正;7.进行个别因素修正;8.求出比准价格。
三.运用市场比较法估价,应准确搜集大量交易实例,掌握正常市场价格行情。
拥有大量的交易实例资料,是运用市场比较法估价的前提条件。
如果交易实例资料太少,不仅会影响估价结果的准确性和客观性::,甚至会使市场比较法无法采用。
因此,估价人员首先应通过各种途径尽可能多地搜集交易实例。
3.1 一般搜集交易实例的途径有:1.查阅政府有关部门关于房地产交易的申报登记资料;2.查阅各种报刊上有关房地产出租、出售的信息;3.以购买者的身份,与房地产经办人和交易当事人洽谈,了解各种信息;4.通过各类房地产交易展示会,索取资料,掌握信息;5.同行之间相互提供信息资料;6.其他途径获取资料。
土地评估市场法计算公式
土地评估市场法计算公式土地评估市场法是一种常用的评估土地价值的方法，它基于市场上类似土地的交易价格来估算待评估土地的价值。
其计算公式通常涉及对多个可比实例的分析和调整。
市场法的基本计算公式可以表示为：待评估土地价值 = 可比实例土地成交价格 ×交易情况修正系数 ×交易日期修正系数 ×区域因素修正系数 ×个别因素修正系数咱先来说说这个“交易情况修正系数”。
这就好比你去菜市场买菜，同样的一把青菜，在不同的摊位，价格可能会有点不一样。
有的摊主可能因为着急收摊，价格就便宜点；有的摊主可能位置好，人气旺，价格就稍微高点。
这个修正系数就是要把这些不正常的交易情况给调整到正常的水平。
比如说，有一块可比土地，它的成交价格是 100 万元，但那是因为买家和卖家是亲戚关系，给了个友情价。
经过分析，正常情况下这块地应该值 120 万元，那这个交易情况修正系数就是 1.2 。
再说说“交易日期修正系数”。
土地市场可不是一成不变的，价格会随着时间波动。
就像房价，几年前和现在的价格能一样吗？所以，如果可比实例的交易时间和评估时间隔得比较久，就得根据市场的变化来调整价格。
假设两年前有一块类似的土地成交价格是 80 万元，而这两年土地价格平均每年上涨 10% ，那现在这块地的价值就应该是 80×（1 + 10%）×（1 + 10%） = 96.8 万元，这个修正系数就是 96.8÷80 = 1.21 。
“区域因素修正系数”呢，就像是不同小区的房子，虽然房子本身差不多，但因为小区的位置、周边配套设施不一样，价格也会有差别。
一块土地在市中心，交通便利、配套齐全，价格肯定比在偏远郊区的要高。
比如说，待评估土地在市中心，周边有学校、医院、商场，而可比实例在郊区，周边啥都没有。
经过评估，市中心的土地价值比郊区的要高 30% ，那这个区域因素修正系数就是 1.3 。
最后是“个别因素修正系数”。
土地估价方法的介绍
估价方法的介绍1，收益还原法定义：收益还原法是将待估土地未来正常年收益（地租），以一定的土地还原率还原，以此估算待估土地价格的方法。
其基本公式如下。
（1），无限年期公式为V=a/r（2），有限年期公式为：V=a/r[1-1/(1+r)]式中V----土地价格a----年土地收益r----土地还原利率n----未来土地使用年限收益还原法估价原则（1）预期收益原则（2）最有效使用原则（3）变动原则（4）需求与供给原则（5）替代原则收益还原法特点收益还原法使用范围（1）能够出租或者自己作为场地使用的土地，如停车场，货物堆放场地，临时租赁用地。
（2）出租或自己使用的农业林业生产用地。
（3）出租或自己使用已有建筑物的土地，依靠出租建筑物间接获取土地收益。
（4）自己经营的企业用地，如酒厂，食品产，电厂等用地。
收益还原法的估价程序（1）估算土地总收益（2）估算土地总费用（3）计算土地纯收益（4）确定土地还原率（5）估算土地收益价值（6）确定估价对象的土地价格2，市场比较法定义：市场比较法的基本含义是：在求取一宗待评估土地的价格时，根据替代原则，将待估土地与在较近时期内已经发生交易的类似土地交易实例进行对照比较，并依据后者已知的价格，参照该土地的交易情况，期日，区域以及个别因素等差别，修正得出待估土地的评估时日地价的方法。
其基本公式如下：（1）直接比较过程P=P×A×B×D×E式中P -----待估宗地价格P-----比较案例宗地价格A：待估宗地情况指数/比较实例宗地情况指数=正常情况指数/比较实例宗地情况指数B：待估宗地估价期日地价指数/比较实例宗地交易日期地价指数D：待估宗地区域因素条件指数/比较实例宗地区域因素条件指数E：待估宗地个别因素条件指数/比较实例宗地个别因素条件指数（2）间接比较过程P=P×A×B×C ×D×E式中C：标准宗地条件评价系数/比较案例宗地条件评价系数其他符号意义同前市场比较法的原则（1）替代原则（2）供需均衡原则（3）外部性原则市场比较法的特点市场比较法的使用范围（1）未开发或已经完成一级开发可以买卖的土地。
土地估价计算方法
土地估价方法根据《城镇土地估价规程》以及待估宗地的具体条件、用地性质及评估目的，结合估价师收集的有关资料，考虑到当地地产市场发育程度，选择成本逼近法和基准地价系数修正法进行评估。
（一）、成本逼近法1、基本原理成本逼近法是把开发土地所耗费的各项费用之和作为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地所有权收益来确定土地价格的估价方法。
其基本原理是把土地的所有投资包括土地取得费和基础设施开发费两大部分作为“基本成本”，运用等量资本获取等量利润的投资原理，加上“基本成本”，所产生的合理利润、利息，作为地价的基础部分，同时根据国家对土地所有权在经济上得到实现的需要，加上土地所有权应得收益，从而求得土地价格。
其基本公式为：土地价格=取得费+开发费+税费+利息+利润+土地增值收益增值收益=（取得费+开发费+税费+利息+利润）X增值收益率2.评估过程（1）土地取得费经调查该区域土地取得费一般为5万元/亩，合75元/平方米。
（2）有关税费根据胶南市国土资源局制定的有关政策，应交的税费包括征地管理费、耕地开垦费、耕地占用税，合计约为44元/平方米。
（3）土地开发费根据胶南市人民政府发布的有关文件及委托方提供的有关资料和评价人员实地勘查，确定此次评估开发费用为120元/平方米。
（4）利息计算根据待估宗地的开发程度和开发规模，确定土地开发周期为1年, 投资利息率按评估基准日中国人民银行公布的短期贷款（六个月至1 年）贷款利息率5.31%计。
假设土地取得费、相关税费在征地时一次投入，土地开发费及土地平整费在开发周期内均匀投入。
投资利息=【（1）+（2） + （3） /2］ X5.31%=9.5 元/平方米（5）投资利润投资利润是把土地作为一种生产要素，以固定资产方式投入以发挥作用。
因此投资利润应与同行业投资回报相一致，经过调查近年工业用地投资利润率，以15%作为本次土地评估的投资利润率。
利润=（土地取得费+有关税费+开发费）X投资利润率=［（1） + （2） + （3）］ X15%=35.85 元/平方米（6）土地增值收益根据估价对象所在地域工业用地市场调查分析，土地增值收益取30%。
基准地价公式
房山区基准地价测算宗地价格方法一、宗地价格的类型及计算公式根据基准地价测算的宗地价格可分为宗地楼面熟地价、宗地地面熟地价、宗地楼面出让金、宗地地面出让金等四种类型。
1、居住用地（1）宗地楼面熟地价、宗地地面熟地价计算公式①当宗地容积率》≥级别平均容积率时：宗地楼面熟地价=适用的基准地价（楼面熟地价）×期日修正系数×年期修正系数×熟地价容积率修正系数×因素修正系数宗地地面熟地价=适用的基准地价（楼面熟地价）×期日修正系数×年期修正系数×熟地价容积率修正系数×因素修正系数×宗地容积率②当宗地容积率＜级别平均容积率时：宗地楼面熟地价=适用的基准地价（楼面熟地价）×期日修正系数×年期修正系数×熟地价容积率修正系数×因素修正系数×级别平均容积率/宗地容积率宗地地面熟地价=适用的基准地价（楼面熟地价）×期日修正系数×年期修正系数×熟地价容积率修正系数×因素修正系数×级别平均容积率（2）宗地楼面出让金、宗地地面出让金计算公式宗地楼面出让金=适用的楼面出让金×期日修正系数×年期修正系数×因素修正系数×出让金容积率修正系数宗地地面出让金=适用的楼面出让金×期日修正系数×年期修正系数×因素修正系数×出让金容积率修正系数×宗地容积率2商业、综合用地（1）宗地楼面熟地价、宗地地面熟地价计算公式①当宗地容积率≥级别平均容积率时：宗地楼面熟地价=适用的基准地价（楼面熟地价）×期日修正系数×年期修正系数×熟地价容积率修正系数×因素修正系数宗地地面熟地价=适用的基准地价（楼面熟地价）×期日修正系数×年期修正系数×熟地价容积率修正系数×因素修正系数×宗地容积率②当宗地容积率＜级别平均容积率时：宗地楼面熟地价=适用的基准地价（楼面熟地价）×期日修正系数×年期修正系数×熟地价容积率修正系数×因素修正系数×级别平均容积率/宗地容积率宗地地面熟地价=适用的基准地价（楼面熟地价）×期日修正系数×年期修正系数×熟地价容积率修正系数×因素修正系数×级别平均容积率（2）宗地楼面出让金、宗地地面出让金计算公式宗地楼面出让金=适用的楼面出让金×期日修正系数×年期修正系数×因素修正系数×出让金容积率修正系数宗地地面出让金=适用的楼面出让金×期日修正系数×年期修正系数×因素修正系数×出让金容积率修正系数×宗地容积率2.商业、综合用地（1）宗地楼面熟地价、宗地地面熟地价计算公式①当宗地容积率≥级别平均容积率时：宗地楼面熟地价=适用的基准地价（楼面熟地价）×期日修正系数×年期修正系数×熟地价容积率修正系数×因素修正系数宗地地面熟地价=适用的基准地价（楼面熟地价）×期日修正系数×年期修正系数×熟地价容积率修正系数×因素修正系数×宗地容积率②当宗地容积率＜级别平均容积率时：宗地楼面熟地价=适用的基准地价（楼面熟地价）×期日修正系数×年期修正系数×熟地价容积率修正系数×因素修正系数×级别平均容积率/宗地容积率宗地地面熟地价=适用的基准地价（楼面熟地价）×期日修正系数×年期修正系数×熟地价容积率修正系数×因素修正系数×级别平均容积率（2）宗地楼面出让金、宗地地面出让金计算公式①当宗地容积率≥1时：宗地楼面出让金=适用的楼面出让金×期日修正系数×年期修正系数×因素修正系数宗地地面出让金=适用的楼面出让金×期日修正系数×年期修正系数×因素修正系数×宗地容积率②当宗地容积率＜1时：宗地楼面出让金=适用的楼面出让金×期日修正系数×年期修正系数×因素修正系数/宗地容积率宗地地面出让金=适用的楼面出让金×期日修正系数×年期修正系数×因素修正系数3.工业用地（1）宗地楼面熟地价、宗地地面熟地价计算公式①当宗地容积率≥1时：宗地楼面熟地价=适用的基准地价（楼面熟地价）×期日修正系数×年期修正系数×因素修正系数宗地地面熟地价=适用的基准地价（楼面熟地价）×期日修正系数×年期修正系数×因素修正系数×宗地容积率②当宗地容积率＜1时：宗地楼面熟地价=适用的基准地价（楼面熟地价）×期日修正系数×年期修正系数×因素修正系数×级别平均容积率/宗地容积率宗地地面熟地价=适用的基准地价（楼面熟地价）×期日修正系数×年期修正系数×因素修正系数（2）宗地楼面出让金、宗地地面出让金计算公式①当宗地容积率≥1时：宗地楼面出让金=适用的楼面出让金×期日修正系数×年期修正系数×因素修正系数宗地地面出让金=适用的楼面出让金×期日修正系数×年期修正系数×因素修正系数×宗地容积率②当宗地容积率＜1时：宗地楼面出让金=适用的楼面出让金×期日修正系数×年期修正系数×因素修正系数/宗地容积率宗地地面出让金=适用的楼面出让金×期日修正系数×年期修正系数×因素修正系数。
基准地价公式
基准地价公式基准地价是土地价格评估中的一个重要概念，它就像是土地市场的一把尺子，衡量着土地的价值。
基准地价公式呢，就是用来计算这把尺子刻度的数学表达式。
咱先来说说基准地价公式到底是啥。
简单来讲，基准地价公式通常会考虑一系列的因素，比如土地的位置、用途、面积、基础设施状况、周边环境等等。
比如说，在一个繁华的商业中心区域的土地，和在偏远郊区的同样面积的土地，基准地价肯定大不相同。
我给您举个例子啊，有一次我去一个小城市调研土地价格情况。
在市中心，有一块待开发的商业用地，地理位置绝佳，交通便利，周边配套设施齐全。
按照基准地价公式的计算，这块地的价值那是相当高。
但是呢，在城市的边缘地带，有一块同样面积的工业用地，由于位置较偏，交通也不是很方便，周边的基础设施也不完善，通过基准地价公式算出来的价格就明显低了很多。
基准地价公式的计算可不是简单的加减乘除。
它得综合考虑各种复杂的因素，还得根据市场的变化和政策的调整不断更新和完善。
就好比您买东西，同样的商品在不同的地方价格不一样，土地也是这样，不同的位置、不同的用途，价值天差地别。
在实际运用中，基准地价公式对于政府规划土地利用、开发商投资决策、以及评估房地产价值都起着至关重要的作用。
政府可以通过它来合理规划城市的发展，开发商能借此判断哪里的土地更有投资价值，而对于普通老百姓来说，了解基准地价公式也能让我们在买卖房产的时候心里更有底。
再比如说，有个开发商看中了一块地，准备搞一个大型的住宅小区。
他就得先用基准地价公式算一算这块地大概值多少钱，再考虑开发成本、预期收益等等。
如果算下来不划算，那这个项目可能就得重新考虑了。
总之，基准地价公式虽然看起来有点复杂，但它可是土地市场中不可或缺的重要工具。
它就像一个幕后的军师，默默地为土地的合理定价和有效利用出谋划策。
希望通过我的这些解释，您能对基准地价公式有个更清楚的认识和了解！。
土地评估成本法评估公式
土地评估成本法评估公式1.引言土地评估是确定土地价值的一项重要工作，在不同的评估方法中，土地评估成本法被广泛应用于不动产评估中，尤其适用于对开发项目中土地成本进行评估。
本文将详细介绍土地评估成本法的评估公式及其应用。
2.土地评估成本法评估公式土地评估成本法是依据土地开发成本构成的主要原则，通过对土地开发成本的合理测算，来确定土地评估价值。
下面是土地评估成本法的评估公式：评估价值=土地面积×土地单价×土地利用系数其中：-土地面积：指待评估土地的实际面积，单位为平方米。
-土地单价：指土地的单位面积价格，通常以元/平方米表示。
-土地利用系数：指土地的利用潜力系数，用于衡量土地的开发利用潜力，是一个无单位的比例系数。
3.土地评估成本法评估公式的应用土地评估成本法评估公式的应用主要包括以下几个方面：3.1土地开发项目评估土地评估成本法主要应用于土地开发项目中，通过对土地面积、土地单价和土地利用系数的测算，可以估算出土地的评估价值。
这对于土地资源的合理利用以及项目规划和资金投入的决策至关重要。
3.2土地拍卖和出租在土地拍卖和出租时，土地评估成本法的评估公式可用于确定起拍价或起租价，从而有效避免土地交易中出现的价格过高或过低的情况，保障土地市场的健康发展。
3.3土地赋值和征地补偿土地评估成本法评估公式还可以用于土地赋值和征地补偿的确定。
在土地征收时，政府需要根据土地评估的价值来确定补偿金额，以保证被征地农民的权益得到合理保护。
4.土地评估成本法的优缺点土地评估成本法作为一种常用的评估方法，具有一定的优点和缺点：4.1优点-相对简单易懂：土地评估成本法的计算公式简单，易于理解和操作。
-适用范围广：土地评估成本法可以适用于各种土地类型的评估，对于不同规模的土地开发项目都适用。
-目标明确：土地评估成本法以土地开发成本为目标，能够体现土地的实际价值。
4.2缺点-忽略市场因素：土地评估成本法主要以土地的开发成本来确定土地价值，而忽略了市场供需关系等市场因素的影响。
土地评估的三种方法
土地评估的三种方法
(1)基准地价修正法
基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则，就待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取待估宗地在估价期日价格的方法。
根据《城镇土地估价规程》与当地基准地价报告，其基准地价系数修正法评估宗地地价的计算公式为：
基准地价修正系数法公式=基准地价×K1×（1+∑K）×K2
式中：K1——期日修正系数
∑K——影响地价区域因素及个别因素修正系数之和
K2——年期修正系数
(2)成本逼近法
成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地价格的估价方法。
其基本计算公式为：
土地价格=土地取得费+有关税费+土地开发费+投资利息+投资利润+土地增值收益
(3)市场法
市场比较法是将待估土地与在较近时期内已经发生交易的类似土地交易实例进行对照比较，对有关因素进行修正，得出待估土地在评估时日地价的方法。
土地估价公式
土地估价公式成本法的计算公式究竟应该怎么写？按道理应该算是“经验丰富”了，但是前几天看了其他评估公司的几份报告，突然对自己怀疑起来，究竟我懂不懂评估？事情起因是几份报告(不同公司)的成本法公式（房地产评估，不是土地评估）。
现列出如下(可能名称稍有不同，但基本意思相同)：积算价格=(土地取得费用+开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润)×（1－折旧率）看了这个公式，我大吃一惊，什么时候成本法的计算公式变成这样了？我电询了几个同行，居然都说这个公式没有错误，让我的大脑一时当机，怀疑起自己的智商来，难道我真的不懂评估？!让我们来对这个公式的每项费用逐一分析：1、土地取得费用：根据土地的不同性质有不同的计算，不多说了，大家可能常用的是用基准地价为基础进行相关修正或用成本逼近法进行计算。
没有太大问题。
2、开发成本：评估方法也很多，规范和教材上写得很清楚了，再简单一点比如根据当地建设工程投资估算或概算指标以及市场调查分析资料进行评估，应该也没有太大问题。
3、管理费用：根据规范，主要指开办费和开发过程中管理人员工资等。
按考试教材，可“总结为土地取得成本与开发成本之和的一定比率。
因此，可以用计算式表述为管理费用=(土地取得费用+开发成本)×管理费率4、投资利息：这个东东无需解释，只是要考虑到土地取得费用的计息方法与开发成本、管理费用的计息方法不同，土地取得费用是在期初一次性投入，开发成本、管理费用则多设定在开发期内均匀投入，具体计算式一般如下投资利息=土地取得费用×[(1+i)^n-1]+（开发成本+管理费用）×[(1+i)^n/2-1]5、销售税费：这个东东也无需解释，通常是按房地产售价的一定比率进行计算，在实际计算过程中，售价就是用成本法的评估出来的积算价格来代替的。
也就是说销售税费=积算价格×销售税费率6、开发利润：开发利润的计算方法有很多，视基数的不同而不同，按教材所说，有直接成本利润率、成本利润率、投资利润率、销售利润率等等，但从理论上讲，各种计算方法的结果应该是一致的。
土地估价基本公式
二、收益还原法不同情况下的公式(一)土地年纯收益不变土地还原率不变且大于零，土地使用年期无限的土地价格计算公式为：a P r= 式中：P ——土地价格；a ——土地纯收益；r ——土地还原率。
(二)土地使用年期有限且其他因素不变的土地价格计算公式当a 每年不变；r 每年不变且大于零；土地使用为n 年时，其计算公式如下：1[1](1)n a P r r =-+ 式中：p 、a 、r 含义同前；n ——使用土地的年期或有土地收益的年期。
(三)土地纯收益在若干年内有变化的土地价格计算公式1．土地使用年期无限当t 年以前(含t 年)纯收益有变化，其值为ai ；t 年以后纯收益无变化，其值为a ；r 每年不变且大于零，使用期无限时，土地价格的计算公式为：1(1)(1)ti i t i a a P r r r ==+++∑ 式中：P 、a 、r 含义同前；ai ——第i 年的纯收益；t ——纯收益有变化的年限。
2．土地使用年期有限当t 年以前(含第t 年)纯收益有变化，其值为ai ，t 年以后纯收益无变化，其值为a ，r 每年不变且大于零；土地使用年期为n 时，土地价格的计算公式如下： 11[1](1)(1)(1)ti i t n t i a a P r r r r -==+⨯-+++∑ 式中：P 、a 、r 、ai 、t 、n 含义同前。
3.纯收益按等差级数递增或递减的土地价格计算公式（1）土地使用年期无限时的计算公式2a b P r r =± 式中：P 、a 、r 含义同前；b ——纯收益的等差级数递增或递减的数额，如纯收益第一年为a ，则第二年为a ±b ，第三年为a ±2b ，第n 年为a ±(n —1)b 。
公式中符号，当纯收益按等差级数递增时取加号，递减时取减号。
（2）土地使用年期有限时的计算公式 P=11(1)(1)n n a b b n r r r r r ⎡⎤⎛⎫±-⨯ ⎪⎢⎥++⎝⎭⎣⎦式中：P 、a 、r 、b 、n 含义同前。
土地估价方法之一收益还原法
复习要点：1、掌握收益还原法的原理、特点和适用范围2、重点是熟练运用收益还原法的基本公式和计算步骤一、收益还原法概述1、收益还原法的定义和原理是在估算土地在未来每年预期纯收益的基础上，以一定的还原率，将评估对象在未来每年的纯收益折算为评估时日收益总和的一种方法。
来自土地的收益相对于土地使用者而言，称为土地收益；而相对于土地所有者而言，称为地租。
2、收益还原法的基本公式（1）土地年纯收益不变，使用年期无限的土地价格计算公式：P=a/r P-土地价格 a-土地纯收益 r-土地还原率 a = P·r（2）土地年纯收益不变，使用年期有限的土地价格计算公式：P= a/ r·[1-1/（1 r）n] n- 使用土地的年限或土地收益的年限（3）土地纯收益在若干年内有变化的土地价格计算公式（4）未来若干年后的土地价格已知的条件下的计算公式（5）纯收益按等差级数递增或递减的土地价格计算公式（6）纯收益按一定比率递增或递减时的土地价格计算公式（7）纯收益、还原率有变化的土地价格计算公式：P= a1 /（1 r1） a 2/（1 r1）（1 r2）… a3 /（1 r1）（1 r2）…（1 r n）本公式实际上是收益还原法基本原理的公式化，也就是收益还原法公式的最一般形式，前面六类公式都是它的特例。
3、收益还原法的特点与适用范围（1）收益还原法的特点A.收益还原法以地租理论和生产要素分配理论为理论依据B.收益还原法以收益途径评估价格，求得的价格称为“收益价格”C.收益还原法评估结果的准确度取决于土地的纯收益及还原率的准确程度（2）收益还原法的适用范围只适用于有收益或潜在收益的土地和建筑物，或房地产的估价。
但对于没有收益的不动产的估价则大多不适用。
收益还原法是具有理论依据而应用面很广的一种估价方法，但它也有一个缺点，就是稳定纯收益和适当还原率的求取比较困难。
二、收益还原法估价的程序和方法（一）估价程序1、计算总收益2、计算总费用和折旧费、房屋收益或其他资产的收益等3、计算土地纯收益4、确定合适的还原率5、选择公式求取地价（二）计算方法1、总收益计算方法采用客观收益，确定客观收益一般要考虑三个条件。
基准地价基本公式
基准地价基本公式基准地价是土地价格评估中的一个重要概念，它是指在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途，分别评估确定的某一估价期日法定最高年期土地使用权区域平均价格。
那基准地价的基本公式是怎么来的呢？这就得从土地的价值说起啦。
比如说，咱去菜市场买菜，这菜的价格是根据啥定的呀？是根据菜的品种、新鲜程度、市场的供求关系等等。
土地也一样，它的价格也受好多因素影响。
咱先说说商业用地。
一般商业发达的地段，那地价肯定高，为啥？因为能带来更多的商业利润嘛。
想象一下，在一个繁华的商业街，人来人往，店铺生意兴隆，这样的地方，大家都争着要，地价能不高吗？这时候基准地价的基本公式就派上用场啦。
基准地价=土地取得费+土地开发费+利息+利润+土地增值收益。
这里面的土地取得费，就好比你去买一块地得先掏的钱。
比如说政府出让一块地，你得交出让金，这就是土地取得费。
土地开发费呢，就是把这块地整得能盖房子、能做生意，修路、通水、通电这些花费。
利息，你想想，你开发这块地，钱不是一下子就有的，可能得贷款，贷款就得付利息吧。
利润，咱干这事儿也得赚钱不是，得有合理的利润。
土地增值收益，这就好比你买了个股票，它涨了，土地也可能因为周边环境变好、经济发展等因素增值，这部分就是增值收益。
给您讲个我自己的经历。
有一次，我去一个新开发的区域考察。
那地方刚开始啥都没有，就是一片荒地。
但是政府有规划，要在那建个大型的购物中心。
当时好多人都不看好，觉得太偏远。
可我心里就琢磨着，按照基准地价的基本公式来分析，这地方未来有潜力。
过了几年，那购物中心建起来了，周边的小区也一个接一个，人气越来越旺。
地价蹭蹭地往上涨，当初那些不看好的人都后悔了。
再说说居住用地。
大家都想住环境好、交通便利、配套设施齐全的地方。
那这样的居住用地基准地价自然就高。
比如说学校、医院、公园就在附近，那多方便啊，大家都愿意买这样地方的房子，地价能不高吗？工业用地呢，主要考虑交通、基础设施这些，能方便运输、降低成本的地方，地价相对就更有优势。
房地产估价理论与方法重要公式
房地产估价理论与方法重要公式房地产估价是指通过一系列的理论和方法来评估房地产的市场价值。
在进行房地产估价时，常会用到一些重要的公式和计算方法。
本文将介绍房地产估价中常用的一些公式和计算方法，以便读者更好地理解和应用。
1. 单位面积价格 = 总价值 / 总建筑面积这是最基本的房地产估价公式之一。
通过将房地产的总价值除以总建筑面积，可以计算得到单位面积的价格。
这个公式通常用于评估住宅或商业地产的市场价格。
需要注意的是，总价值和总建筑面积应分别按照相同的货币单位和面积单位进行计算。
2. 租金收益率 = 年租金收入 / 房地产市值租金收益率是房地产估价中非常重要的一个指标，它反映了房地产投资的回报情况。
通过将年租金收入除以房地产市值，可以计算得到租金收益率。
租金收益率越高，说明投资回报越高。
不同类型的房产租金收益率一般有所差异。
3. 毛利率 = 毛利润 / 销售收入毛利率是用来衡量销售活动所创造的利润的一个重要指标。
在房地产行业中，通过将毛利润除以销售收入，可以计算得到毛利率。
毛利率的高低可以反映企业的盈利能力和健康状况。
4. 投资回收期 = 资本回收 / 年净现金流量投资回收期是评估投资回报时间的一个重要指标。
在房地产估价中，可以通过将资本回收除以年净现金流量，计算得到投资回收期。
投资回收期越短，说明投资回报越快。
5. 土地估价 = (建筑物估价 - 建筑物折旧) / 建筑物占地面积土地估价是房地产估价中的一个重要环节。
通过将建筑物估价减去建筑物折旧，再除以建筑物占地面积，可以计算得到土地估价。
这个公式通常应用于分析土地和建筑物的价值，帮助投资者做出决策。
6. 折现现值 = 未来现金流量 / (1 + 折现率) ^ 年数折现现值是用来衡量未来现金流量的现值的一个重要计算方法。
在房地产估价中，根据未来现金流量和折现率，可以计算得到未来现金流量的折现现值。
折现率通常根据市场情况和风险评估来确定。
通过计算折现现值，可以评估房地产的长期投资价值。
收益法还原法-土地估价模板
（二）、收益还原法2、房地出租年总费用经了解，当地房地出租年总费用主要包括：管理费、维修费、保险费、房屋年折旧费、税金等。
（1）管理费：指对出租房屋进行的必要管理所需的费用主要包括房屋管理人员工资等，据了解，一般按房地产年租金收益的2%-5%计，根据当地出租管理费的客观水平和估价对象的特点，本次取2%。
则：管理费=房地年总收益×4%（2）维修费：指房屋所有者为保证房屋正常使用每年需支付的修缮费，据了解，当地的房屋维修费一般为房屋重置总价的1.5%-2%。
根据当地出租市场行情，参考企业的实际维修费支出，本次评估按估价对象建筑物重置总价的2%计算。
根据2016年度贞丰县城区房屋重置价格标准，砖混结构房屋重置价格为1100-1400元/㎡。
本次评估取1300元/㎡，则维修费=房屋重置价格*2%（3）保险费：指房屋所有者为使自己的房屋免遭意外损失而向保险公司投保应支付的费用。
据了解，目前，贞丰县一般按房屋重置价格的0.15%-0.2%保险费率计收。
本次评估按房屋重置价格的0.2%计算，则：保险费=房屋重置价格x0.2%（4）房屋年折旧费：指房屋使用过程中因损耗而在租金中补偿的那部分价值。
本次评估中根据各估价对象建筑物实际建造年代及可使用年限、已使用年限、剩余使用年限，确定个估价对象建筑物的年折旧值。
若房屋耐用年<房屋可使用年限，则年折旧费=房屋重置总价·（1-残值率）/房屋可耐用年限若房屋可使用年限<房屋耐用年限，则年折旧费=房屋重置总价/房屋可使用年限。
根据委托方提供的资料及评估设定：估价对象为主体砖混结构，房屋耐用年限为50年，房屋剩余使用年限为50年，房屋可使用年限（即土地使用剩余年限）设定为40年，则年折旧费=房屋重置价格/房屋可使用年限，具体情况详见下表：表3-2-1估价对象建筑物折旧一览表②营业税及城建税、教育费附加：依据《中华人民共和国营业税暂行条例》（国务院令[1993]第136号）营业税取房地年总收益的5%；根据《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》（国发[1985]19号）可知城建税以营业税税额为计税依据，纳税人所在地在市区的，税率为7%，纳税人所在地在县城、镇的，税率为5%，纳税人所在地不在市区、县城或镇的，税率为1%，则本次评估中纳税人的所在地在市区，城建税为营业税的7%；征收教育费附加时除教育费附加外还征收地方教育费附加，依据《征收教育费附加的暂行条例》及《国务院关于修改<征收教育费附加的暂行条例》的决定》及其相关规定，教育费附加以营业税税额为计税依据，税率为3%，而地方教育费附加为营业税的1%，合计为营业税的4%。
土地估价方法之一收益还原法
5、实际计算中常见错误
（1）项目和参数使用错误，收益或费用（出租方为取得收益而支出的费用）的项目判断不准或错误
（2）年期计算错误，主要错在折旧年限或房屋剩余使用年限
（3）有几个还原率时，还原率采用不准
（4）计算错误，如只算单价，不算总价，或相反；未能区分楼面地价与地面地价，建筑面积与土地面积等。
例题解析：特别注意在总收益计算时，对押金和保证金运用收益的处理
4、利用收益还原法评估承租土地使用权价格
（1）承租土地使用权的概念
（2）采用收益还原法评估承租土地使用权价格的原理
采用收益还原法评估承租土地使用权价格又称差额租金还原法，是将市场租金与实际支付租金之间的差额采用一定的还原率还原求取相应的价格，即未来若干年租金差额的现值之和。与前几种方式的不同之处在与以盈余租金替代土地纯收益。并且所选用的还原率一般比出让土地使用权还原率高一个百分点左右。
（6）土地价格确定
土地纯收益确定后，可根据收益变化状况和土地使用权年限等条件，选择适当的土地还原率和公式，求取土地的试算收益价格。
最常用的公式是土地使用年限有限且土地年纯收益不变情况下的土地价格计算公式：
a 1
（2）收益还原法的适用范围
只适用于有收益或潜在收益的土地和建筑物，或房地产的估价。但对于没有收益的不动产的估价则大多不适用。
收益还原法是具有理论依据而应用面很广的一种估价方法，但它也有一个缺点，就是稳定纯收益和适当还原率的求取比较困难。
二、收益还原法估价的程序和方法
（3）土地纯收益在若干年内有变化的土地价格计算公式
（4）未来若干年后的土地价格已知的条件下的计算公式
（5）纯收益按等差级数递增或递减的土地价格计算公式
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成本法的计算公式究竟应该怎么写？按道理应该算是“经验丰富”了，但是前几天看了其他评估公司的几份报告，突然对自己怀疑起来，究竟我懂不懂评估？事情起因是几份报告(不同公司)的成本法公式（房地产评估，不是土地评估）。
现列出如下(可能名称稍有不同，但基本意思相同)：积算价格=(土地取得费用+开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润)×（1－折旧率）看了这个公式，我大吃一惊，什么时候成本法的计算公式变成这样了？我电询了几个同行，居然都说这个公式没有错误，让我的大脑一时当机，怀疑起自己的智商来，难道我真的不懂评估？!让我们来对这个公式的每项费用逐一分析：1、土地取得费用：根据土地的不同性质有不同的计算，不多说了，大家可能常用的是用基准地价为基础进行相关修正或用成本逼近法进行计算。
没有太大问题。
2、开发成本：评估方法也很多，规范和教材上写得很清楚了，再简单一点比如根据当地建设工程投资估算或概算指标以及市场调查分析资料进行评估，应该也没有太大问题。
3、管理费用：根据规范，主要指开办费和开发过程中管理人员工资等。
按考试教材，可“总结为土地取得成本与开发成本之和的一定比率。
因此，可以用计算式表述为管理费用=(土地取得费用+开发成本)×管理费率4、投资利息：这个东东无需解释，只是要考虑到土地取得费用的计息方法与开发成本、管理费用的计息方法不同，土地取得费用是在期初一次性投入，开发成本、管理费用则多设定在开发期内均匀投入，具体计算式一般如下投资利息=土地取得费用×[(1+i)^n-1]+（开发成本+管理费用）×[(1+i)^n/2-1]5、销售税费：这个东东也无需解释，通常是按房地产售价的一定比率进行计算，在实际计算过程中，售价就是用成本法的评估出来的积算价格来代替的。
也就是说销售税费=积算价格×销售税费率6、开发利润：开发利润的计算方法有很多，视基数的不同而不同，按教材所说，有直接成本利润率、成本利润率、投资利润率、销售利润率等等，但从理论上讲，各种计算方法的结果应该是一致的。
以常用的直接成本利润率（规范也是彩采用这种方法）来讲，其计算式如下直接成本利润率=开发利润/（土地取得费用+开发成本），即开发利润=（土地取得费用+开发成本）×直接成本利润率可以看出来，成本法的基础是土地取得费用和开发成本，其他各项费用的求取跟它们都有紧密的关系。
现在的关键是，折旧与这两项费用的关系又是怎样的，是按上述的公式体现的那样，第1至6项之和乘以折旧率就是折旧吗？还是有别的含义及计算方法？规范第5.4.12条积算价格应为重置价格或重建价格扣除建筑物折旧，或为土地的重置价格加上建筑的现值，必要时还应扣除由于旧有建筑物的存在而导致的土地价值损失。
原来玄机隐藏在这呢。
前面的各位同仁信誓旦旦，一口咬定上面的公式没错，可没想到规范里的表述是这样的，他们也太大意了。
稍微认真想一想，这才是正确的。
为什么呢，因为土地是没有折旧这一说的；而且我们在计算土地取得费用时，并不是照搬基准地价或者几项土地成本费用如征地拆迁补偿安置费、土地开发费等等一加就完事了，它还应该考虑到年期修正问题（划拨地无需考虑），如果一定要说土地有“折旧”，那么年期修正系数可以说就是土地的“折旧率”了。
在经过相关的计算（如成本逼近法）或修正（如基准地价系数修正法）后，我们求出来并且写在成本法计算公式中的土地取得费用就是估价对象的分摊土地使用权在估价时点的市场价格了，如果还要来进行一次折旧计算，那么计算出来的东东又算什么呢？所以，成本法的正确公式，我们可以表述如下：积算价格=土地取得费用+开发成本×（1－折旧率）+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润根据这个公式，我们知道，其他各项费用的计算公式也要做相应的变动，比如管理费用=[土地取得费用+开发成本×（1－折旧率）]×管理费率其他费用的计算也依此类推。
当然，如果大家要按规范先计算出估价对象在全新状态下的重置价格，再扣除建筑物折旧，也没有什么不对的，但是可能过程会略微复杂些。
以上观点是否有不当之处，欢迎大家讨论。
yale2002：土地价值＝土地取得费用（包含契税）+利息+利润+税费全新房屋重置价格＝开发成本+专业费用+管理费用+利息+利润+税费房地计算价格＝土地价值+全新房屋重置价格×成新率我看不少估价报告，包括汇编的优秀报告，将基准地价修正结果直接作为土地取得费用，其缺乏一个契税及购买决策成本。
有的用基准地价修正结果和市场比较法求得熟地价格直接作为土地价值，这主要混肴土地评估结果与房地产评估结果中土地价值的内涵差异。
（这种情况在抵押评估中，经常出现，银行人员总是责问你的土地价格怎么会比批租价格高30％）还有，工业房地产评估中，经常漏计税费和利润，认为自建房屋不需要考虑税费和利润，这也是错误的。
管理费用主要指建设过程中的管理费用，其计算基准是开发成本。
土地取得费用在建设之前一次投入啦（趸交），不需要在考虑土地的管理费用啦。
如果是生地、毛地变为熟地，那么以土地开发成本为基准计算土地开发的管理费用。
在求土地取得费用时，采取逼近成本法，需要考虑土地开发成本的管理费用及开发利润、利息，但这是土地开发期，在房地产建设期前必须完成的看了大家尤其是yale2002对我写的东东的回复，学了很多。
本猪在这里首先向大家表示感谢了(打拱作揖，口中喃喃感激之言。
以下省略5万字)。
我在上贴中写道，成本法的计算公式应该是这样的：积算价格=土地取得费用+开发成本×（1－折旧率）+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润并对其中的各项费用的计算进行了一些说明，如其中管理费用=[土地取得费用+开发成本×（1－折旧率）]×管理费率其他费用的计算也依此类推。
现在看来仍然没有说得很清楚，我想对其中的几点再说明一下。
第一，土地取得费用。
上帖中N维等几位同行的意见是将成本法中土地和建筑分开计算，分开后的公式形如凌云所提的(积算价格=土地重新构建价格+建筑物重新构建价格－建筑物的折旧)，这个公式本身从大方向来说是没有错的(虽然我认为“土地重新构建价格”这个提法值得商榷)，问题是大家对它的理解如何？其中的关键就是土地取得费用的计算。
以我个人认为，土地取得费用并非很多人认为的直接用基准地价修正值或成本逼近法或其他方法的计算结果代入即可，应该考虑土地投资在期初投入后在整个项目建设开发周期中应计和应摊的管理费、投资利息、税费及利润。
yale2002的观点和我一致，在此表示感谢。
按照这种理解，当成本法按N维等同行的公式列出时，正确和完整的表达式应该是积算价格=土地取得费用+建筑物全新重置价格－建筑物折旧(公式1)其中土地取得费用=运用其他方法(基准法、逼近法、市场法等)计算的土地价格+土地应计的管理费用+投资利息+销售税费+开发利润(公式2)建筑全新重置价格=开发成本+建筑应计的管理费用+投资利息+销售税费+开发利润建筑物折旧=重置价格×折旧率但是这样计算我认为太繁琐了，所以我列出了我在上贴中的公式积算价格=土地取得费用+开发成本×（1－折旧率）+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润(公式3)其中管理费用=[土地取得费用+开发成本×（1－折旧率）]×管理费率其他费用的计算也依此类推。
这个公式中的土地取得费用与上面的(公式1、公式2)不同，它只相当于公式2中的“运用其他方法(基准法、逼近法、市场法等)计算的土地在估价期日的价格”，其他的利息税费利润等都放到公式3中的后半部分与开发成本应摊应计的相关利息税费利润一并计算了，这样可以节省一点时间和纸张(笑)。
第二，yale2002对成本法做了精辟的解答，从中可以看出他对评估技术的研究。
但是我对他的答复中的两个观点不敢认同，在此予以讨论。
首先，yale2002认为“不少报告将基准地价修正结果直接作为土地取得费用，其缺乏一个契税及购买决策成本”。
我个人不认为土地取得费用中应该单独另计契税和购买决策成本。
因为不论是用基准地价修正法也好，市场比较法也好，成本逼近法也好，在它们的计算过程中已经隐含了土地取得时应计的相关契税；而购买决策成本也就是机会成本，已经通过后面的利润等的计算来弥补了。
其次，yale2002认为“土地取得费用在建设之前一次投入啦（趸交），不需要再考虑土地的管理费用”。
我个人认为，不要仅仅将“土地取得费用”理解为一块实际投入开发的土地(且是熟地)，而应该更多的将其理解为一项投资费用，一项名之为“土地”的投资，因此，尽管如yale2002所说，在建设期之前，土地已经是熟地了，但是作为一项投资来理解，在整个建设期内，应该也还是要考虑管理费用的，也就是教材里写的，管理费用可“总结为土地取得成本与开发成本之和的一定比率”。
第三，一下子说了这么多，口好渴啊，喝口水先。
最后要提的一点是，我严重赞同yale2002所说的“工业房地产评估中，经常漏计税费和利润，认为自建房屋不需要考虑税费和利润，这也是错误的”。
事实上，我经常看到，在实际工作中，很多人不仅仅是对自建工业房地产，还对自建民宅、自建办公楼等，一概以自建自用为理由，不计销售税费和利润，这是违反规范和估价理论的。
如果认真阅读规范和教材，我们会很清楚，成本法的理论依据，从卖方而言，是生产费用价值论，从买方角度而言，是替代原理。
买卖双方可接受的共同点必然是等于正常的代价(包含正常的费用、税金和利润)，具体请参看教材。
那些不计销售税费、利润的人，是犯了想当然的错误。
欢迎讨论。
n维雾然：对于这个问题我还是坚持房地分估因为房屋和土地有很多不同下面是我对这个问题的观点首先：房屋有成新的概念而土地没有。
房屋的积算价格是通过重置完全价格和成新率计算得出的。
而土地是以年期修正来确定其价格的，土地不存在折旧的问题。
其次：“积算价格=土地取得费用+建筑物全新重置价格－建筑物折旧”这个公式是错误的正确的公式应当是“房地价格=土地价格+建筑物的重新购建价格—建筑物的折旧”。
因为土地价格绝对不单单是“土地取得费”一项。
此外还有两个公式需要说明：1、“土地价格=（土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益）X年期修正系数”（公式一）2、“建筑物的重新购建价格=建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售费用+销售税金+开发利润”（公式二）大家也许会有质疑认为（公式一）中的“土地开发费”及其相关的几项成本应当以成新率的形式进行计算。
这在表面看来似乎有道理，但我们不妨细究一下“土地开发费”的内容。
在求取房地价格的时候，我们往往将宗地内的所有开发程度纳入建筑物的范畴。
而归纳入土地范畴考虑的开发程度只是“宗地外的几通”和“宗地内场地平整”。