房地产估价习题及答案教学文稿

第一章

一、单选

1、有关专业估价，下列说法正确的是

( ABC )。

A 、由取得相关资格的专业人员完成

B 、是一 种专业意见

C 、具有社会公信力

D 、不用承担法律责

任

2、有关专业估价下列说法不正确的是 ( B ) 。

A 、由取得相关资格的专业人员完成

B 、任何人都可以做出

C 、具有社会公信力

D 、是一 种专业意见

3、房地产估价专指 ( A )。

A 、对房地产价值进行评估 C 、对房屋使用功能进行评估 4、某宗房地产初次抵押评估价值为

万元的贷款提供抵押担保。 B 、对房屋工程质量进行评估 D 、房屋完损等级进行评估

并为 80 万元贷款担保。

B 、 正在开发建设或者计划开发建设、但尚未出现的房地产

C 、 已经灭失的房地产

D 、 现在状况下的房地产与过去状况下的房地产的差异部分

E 、 以房地产为主的整体资产 不同的估价目的将影响估价结果是因为 A 、估价对象的范围可能不同

B 、估价时点可能不同

C 、评估的价值类型可能不同

D 、估价依据可能不同

E 、估价应考虑的因素可能不同，甚至估价方法也可能不同 三、判断题

A 、 100 二、多项选择题 专

业估价的特点为 ( ABCE A 、由专业人员完成 C 、具有社会公信力 房地产估价中的“分析”包括对 估价对象本身 经济、社会 仅仅对估价对象本身 1、 2、 3、 A 、 C 、 E 、

列 A 、 B 、 C 、 D 、 E 、 4、

5、 6、

B 、80 )。 B 、

C 、30

D 、20 是一种专业意见 不具有社会公信力 D 、 ( ABCD )的分析。 B 、人口、制度政策 D 、国际因素 “完全市场”必须同时具备的条件正确的是 ( ACD 同质商品，买者不在乎从谁的手里购买 买者和卖者的人有限 买者和

卖者都有进出市场的自由 买者和卖者都掌握当前价格的完全信息，并能预测未来的价格 销售者要求总效用最大化，消费者要求总利润最大化 )。 委托人的义务包括 ( ABCDE )。 A 、向估价机构如实提供其知悉的估价所必要的情况和资料 B 、 对所提供的情况和资料的真实性、合法性和完整性负责 C 、协助估价人员搜集估价所必要的情况和资料 D 、 协助估价人员对估价对象进行的实地查看等工作 E 、 不得干预估价人员和估价机构的估价行为和估价结果 估价报告使用者可能是 ( A 、估价对象权利人 D 、受让人 下列可以作为估价对象有

A 、在建房地产 ABCDE )。

B 、 E 、 ( ABCDE 债权人 政府及其有关部门和社会公众等 ) 。

C 、 E 、承担法律责任

投资者 100 万元， 问：最多还可以为 ( D )

7、 ( CDE ) 。

1、非专业估价要承担法律责任，而专业估价不必须承担法律责任。(X)

2、专业估价是由具有专门知识和经验的专业人员完成的。(V)

3、专业估价要对估价的过程和结果负责，承担相应的法律责任。(V)

5、委托人不一定是估价对象权利人或估价报告使用者。(V)

6、企业的特许经营权、商誉、客户基础、员工队伍等不能作为估价对象。(X)

7、同一宗房地产在不同的时间会有不同的价值。(V)

四、简答

1 、简述房地产估价的一般程序

第二章房地产

一、单选

1、关于房地产的寿命长久特性，下列说法正确的是( B )。

A. 土地的生产力或利用价值有可能丧失

B. 土地作为空间是永存的

C. 土地上的建筑物会毁灭

D. 土地上的建筑物永存的

2、某出让的居住用地使用了30 年后，决定转让该土地使用权，则该土地受让人的使用期限不得超过( C )年。

A. 70

B. 30

C. 40

D. 50

3、根据《物权法》的规定，建设用地使用权期间届满后自动续期的是( D )用地。

A. 工业用地

B. 教育、科技、文化

C. 卫生、体育用地

D. 居住用地

4、政府对房地产的限制中，下列属于管制权的是( A )。

A. 限制在居住区内建设某些工业或商业设施

B. 因公益事业，强制取得公民和法人的房地产

C. 对房地产征税或提高房地产税收

D. 在房地产业主死亡或消失而无继承人的情况下，无偿收回房地产

二、多选

1 、房地产流动性差与房地产的( ABCD )特性有关。

A 、价值量大

B、独一无二

C、易受限制等特性

D、交易手续较复杂

E、交易税费较多

2、影响房地产流动性的因素有( ABCDE) 。

A、房地产的通用性

B 、房地产的独立使用性

C、房地产的价值大小

D、房地产的可分割转让性

E、房地产的开发程度、区位、市场状况

3、政府对房地产的限制一般是通过( ABCD )的权力来实现。

A、管制权

B、征收权

C、征税权

D、充公权

E、行政事业收费权

4、引起房地产价格上升的原因主要有（ ACDE）。

A、房地产拥有者自己对房地产进行投资改良

B、外部不经济

C、需求增加导致稀缺性增加

D、通货膨胀

E、房地产使用管制放松

5、下列真正属于房地产自然升值的是（ CDE ）。

A、房地产拥有者自己对房地产进行投资改良所引起的房地产价格上升

B、通货膨胀所引起的房地产价格上升

C、外部经济引起的房地产价格上升

D、需求增加导致稀缺性增加所引起的房地产价格上升

D、房地产使用管制改变引起的房地产价格上升

第三章房地产的价格与价值

一、单选

1、某房地产土地总价为6000万元，土地单价为1000元/m2,容积率为2，则该房地产的楼面地价为（ D ）。

A. 2000

B. 1000

C. 750

D. 500

2、某套住宅的套内建筑面积为140m2，套内使用面积为128m2，应分摊的公共部分建筑面积

为20m2,按套内使用面积计算的价格为3500元/m2，则该套住宅按建筑面积计算的价格为（C）

A. 3500

B. 3200

C. 2800

D. 2500

3、某房地产土地面积为2000m2，土地价值为400万元，容积率为2，建筑物价值为800万元，则该房地产的房地单价为（ C ）。

A. 6000

B. 4000

C. 3000

D. 2000

二、多选

1、有关房地产的价值和价格正确的描述是（ BCD ）

A、房地产价值更加科学、准确

B、房地产的价值是房地产真实所值

C、房地产的价格围绕其价值上下波动

D、现实中由于个人偏好、定价决策、无知等原因，时常发生价格背离价值的情况

E、房地产的价格是相对稳定的，而价值不稳定

三、计算

思考：期房与现房的价格孰高孰低？

在期房与现房同品质（包括质量、功能、环境和物业管理等）下，期房价格低于现房价格。以可

以出租的公寓来看，由于买现房可以立即出租，买期房在期房成为现房期间不能享受租金收入，并由于买期房总存在着风险。所以，期房价格与现房价格之间的关系是：

期房价格=现房价格-预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值-风险补偿

例1、某期房尚有3年时间才可投入使用，与其类似的现房价格为3300元/m2时，出租的年末

净收益为330元/m2。假设折现率为10%，风险补偿估计为现房价格的2%，试计算该期房目前的价格为多少？

例2、某套房屋合同总价为80 万元，在实际交易中合同约定的付款方式可能有下列几种情况：

1. 成交日期一次性付清；

2. 先支付5%的保证金，一年后一次性付清房价款；

3. 分期付款，其中成交日首付40 万元，一年后支付24 万元，两年后再付20 万元；

4. 成交日期首付24万元，余款在10年内以抵押贷款方式支付，每月偿还6500元；

5. 约定部分分期付款，部分以抵押贷款方式支付，如在成交日期首付15 万元，一年后支

付10万元，余款在20年内以抵押贷款方式支付，每月偿还4250元。