房地产估价习题及答案教学文稿
5 房地产评估(有答案)
1、被评估房地产A 是一幢1000平方米的商业用房，评估人员经调查了解到，房地产A 的土地使用权是在2004年5月31日取得的，出让年限为法定最高年限。
2006年5月底开发建设完工并投入运营，房地产A 投入使用之初，该房地产产权拥有人将其出租给他人使用，租期为5年（租期到2011年5月31日结束），租赁合同规定，使用人在5年租用期间，租金是按合同第一年规定租金每年每平方米110元为基准，每年增加l0元，房地产使用中发生的费用由承租人承担，合同同时规定，如果房地产Ａ的产权拥有人提前中止租赁合同需要支付违约金5万元。
评估人员还了解到，评估基准日（2008年5月31日）市场上同类商业用房的正常租金（与评估对象A 租金口径一致）保持在每年每平方米150元水平上，经评估人员预测，评估基准日后的前3年的市场租金水平将在评估基准日市场租金水平的基础上每年递增1%，评估基准日3年后的市场租金水平基本维持在评估基准日后第3年的租金水平上，假设房地产A 折现率和资本化率均为l0%。
要求：评估房地产A 的最佳转让价值（写出评估过程，给出得出评估结论的理由或根据）。
[答案]（1）收益总年限=40（法定最高年限）-2-2=36年 （2）现有合同是否应该违约目前已有租赁合同的年限为3年，首先判断这几年是否应该执行合同。
如果不执行合同各年能够得到的收益超过执行合同的收益分别为 2009年：[150*（1+1%）-（110+20）]*1000=21500元 2010年：[150*（1+1%）2-（110+30）]*1000=13015元 2011年：[150*（1+1%）3-（110+40）]*1000=4545.15元 这些违约多获得的收益现值之和为21500*（1+10%）-1+13015*（1+10%）-2+4545.15*（1+10%）-3=33716.49元 违约的收益小于违约赔偿金5万，所以不能够违约。
（3）现有合同的收益现值基准日后前三年按照合同租金计算，因为违约产生的收益不足以支付违约金，需要继续执行合同规定。
房地产估价第六章市场法习题参考答案
房地产估价第六章市场法习题参考答案第六章市场法练习题一、单项选择题1、市场法适用的条件，是在同一供求范围内存在着较多的（A）。
Ａ、类似房地产的交易Ｂ、相同房地产的交易Ｃ、相关房地产的交易Ｄ、房地产的市场交易２、搜集交易实例时应注意所搜集内容的（C）。
Ａ、相关性和规范化Ｂ、统一性和相关性Ｃ、统一性和规范化Ｄ、统一性和准确性３、由于房地产的价值量大，成交价格往往采用（B）的方式支付。
Ａ、支付定金Ｂ、分期付款Ｃ、一次付清Ｄ、预付房款４、房地产正常成交价格的形成方式，是（D）方式。
Ａ、招标、拍卖Ｂ、合同定价Ｃ、通过市场交易成交Ｄ、买卖双方经过充分讨价还价的协议５、中国大陆招标、拍卖土地使用权的出让价较能反映市场行情，而协议出让价（B）。
Ａ、往往偏高Ｂ、往往偏低Ｃ、往往高于或低于市场价Ｄ、也基本与市场价吻合６、正常成交，是指在（D）应缴纳的交易税费下的价格。
Ａ、买卖双方缴纳Ｂ、买方缴纳Ｃ、卖方缴纳Ｄ、买卖双方各自缴纳自己７、如估价对象为一宗土地，选取的可比实例的土地面积（C）。
Ａ、应与该宗土地的面积相等Ｂ、可大于或小于该宗土地的面积Ｃ、应与该宗土地的面积近似Ｄ、应与该宗土地的面积保持一定差距８、可比实例的交易类型应与（A）吻合Ａ、估价目的Ｂ、估价时点Ｃ、估价对象Ｄ、估价方法９、为抵押、抵债目的的估价，应选取（C）的交易实例为可比实例。
Ａ、抵押、抵债Ｂ、类似Ｃ、一般买卖Ｄ、市场交际成交10、交易实例的成交日期与估价时点相隔（B ）以上的一般不宜采用。
A、半年B、1年C、2年D、3年11、选取可比实例的数量，一般要求选取（ D ）的可比实例即可。
A、5个以上B、10个以下C、5~10个D、3~10个12、估价中为便于比较，价格以（C ）为基准。
A、房地产总价B、房地产单价C、一次付清D、分期付款13、某宗房地产的交易总价款为50万元，其中首期付款20%，余款于半年后和一年后分两期平均支付。
假设季利率为1.2%，则在成交日期时一次付清的价格为（ A ）元。
房地产估价试题及答案
一、单项选择题1、房地产产品具有（A）特性。
A.位置的固定性B.可挪动性C.低值性D.投资的低风险性2、下列哪种情况可导致房地产价格偏高（B）A.出售方急于出售B.存在房地产税费的转嫁C.买方对所卖的房地产有特殊兴趣D.卖方对市场行情很不了解3、房地产价格容易受买卖双方的个别因素的影响，以下哪一个因素对房地产价格的影响最小。
（A）A.买卖双方的学历状况B.买卖双方的偏好C.讨价还价能力D•感情冲动4、某估价机构于2005年8月10日至20日为某房地产抵债进行了评估，估价时点为2005年8月16日。
因估价结果有争议，2005年12月15日进行复估，则重复估价的估价时点为（A）。
A.2005年8月16日B.2005年12月15日C.估价作业期间的任意一天D.估价人员与委托人商定的某天5、与市场比较法关系最为密切的房地产价格形成原理是（D）A.均衡原理B.预期原理C.竞争原理D.替代原理6、有甲、乙两宗面积形状都相同的相临地块各值50万元，若将两宗土地合并为一宗，合并后值110万元，如果甲地块的使用权人购买乙地块的使用权，乙地块的使用权人的索价对交易双方都是公平合理的正常价格应为（B）A．50万元B．55万元C．70万元D．70万元以上7、估价对象及下列交易实例均为单层标准厂房，估价对象的建筑面积为1200平方米，现空置。
估算估价对象的租金时，下列最适宜作为可比实例的为（D）A.建筑面积1800平方米，两年前租出，年租35万元，位于同一工业区B.建筑面积1100平方米，近期租出，年租50元/平方米，位于20公里外C.建筑面积10000平方米，近期租出，年租180万元，位于同一工业区D.建筑面积1000平方米，近期租出，年租20万元，位于同一工业区8、采用市场比较法本别计算出4个可比实例的估价结果，他们分别是：220元/平方米、240元/平方米、230元/平方米。
在求取综合结果值若采用中位数法，则综合结果值应为（A）A．230B．242.5C．235D、2409、从卖方角度看，成本法的理论依据为（A）A.生产费用价值论B.替代原理C.效用价值论D.预期原理10、某宗土地的规划容积率为3，可兴总建筑面积为6000平方米的商住楼，经评估总地价为180万元，该宗土地的单价为（D）元/平方米。
房地产评估习题（附答案）
房地产评估一、单项选择题1、某一宗土地用于住宅开发时的价值为300万元，用于商业建筑开发时的价值为500万元，用于工业厂房开发时的价值为280万元。
城市规划确认该土地可用于住宅或工业生产。
该宗土地的价值应评估为（）万元.A、500B、300C、280D、3602、在运用市场法评估房地产价值时，通过交易日期修正，将可比交易实例价格修正为（）的价格。
A、评估时间B、评估基准日C、过去时点D、未来时点3、市场比较法中的个别因素修正目的在于将可比交易实例价格转化为（）价格。
A、评估基准日B、正常交易C、待估对象自身状况下D、类似地区4、有一宗地，占地面积为500平方米，地上建有一幢3层的楼房，建筑密度为0.7，容积率为2.0，土地单价为3000元/平方米，则楼面地价为（）元/平方米。
A、1000B、1500C、2100D、2800楼面地价=土地价格/楼屋面积=土地单位价值*土地面积/楼房面积=土地单价/容积率=55、若反映宗地地价水平，（）指标更具说服力。
A、建筑总价格/土地总面积B、土地总价格/土地总面积C、房地总价格/土地总面积D、土地总价格/建筑总面积6、地产市场的不完全竞争性是由土地的（）决定的。
A、稀缺性B、用途多样性C、位置固定性D、价值增值性7、土地价格的地域性特征是由土地的（）决定的。
A、稀缺性B、效用永续性C、位置固定性D、不可再生性8、我国土地使用权出让的最高年限由（）确定并公布。
A、国土资源部B、建设部C、财政部D、国务院9、在法律法规及城市规划允许的范围内，土地的最佳用途是由（）决定的。
A、开发商B、评估人员假设C、委托方要求D、市场竞争10、如果房地产的售价p1+p2为5000万元，其中建筑物价格p2为3000万元，地价p1为2000万元，该房地产的年客观净收益A为450万元，建筑物的资本化率r2为10％，那么土地的资本化率r1最接近于( )。
A、9％B、 12.5％C、 7.5％D、 5％(450-3000*10%)/2000=11、已知某房地产月租金收入为20万元，月费用总额为5万元，建筑物价格p2为1000万元，建筑物的资本化率r2为10％，该房地产的土地年纯收益最接近于( )万元。
房地产估价习题及答案
房地产估价习题廖京华习题及答案一、单选题1.因公共利益的需要征收处于正常生产经营中企业的房屋，该房屋占用范围内的建设用地使用权为划拨性质，对该企业给予的补偿不包括( B )。
A. 该房屋占用范围内的建设地使用权价值的补偿B.搬迁后可继续使用的机器设备价值的补偿C.因征收房屋造成的企业搬迁、临时安置的补偿D.因征收房屋造成的企业停产停业损失的补偿2.关于估价依据选取或应用的说法，正确的是( B )。
A.估价依据应根据估价对象和估价结果来选取B.《房地产估价规范》应作为估价依据，且其对估价的要求是最低要求C.在估价报告中予以说明的情况下，对估价委托人提供的作为估价依据的资料可不审慎检查D.估价报告中的估价师声明和估价假设都是一种估价依据3.关于估价结果形成和确定的说法，错误的是( D )。
A. 估价结果可能受注册房地产估价师的专业水平和职业道德的影响B.注册房地产估价师不应在估价之前征求估价委托人对估价结果的意见C.注册房地产估价师不应在出具报告之前与估计委托人讨论估价结果D.合理的估价结果与估价对象在市场上的成交价格应一致4.相邻房地产的权利人应正确处理相邻关系，相邻关系的产生是因房地产具有( C )A. 易受限制B.独一无二C.相互影响D.不可移动5.下列对某宗房地产状况的描述中，不属于交通条件描述的是( B )。
A.该房地产附近有一条收费道路，轿车通行费为每辆10元B.该房地产一面临街，所临街道为居住区级道路C.该房地产距公交车站约500米，平均每隔6分钟有一辆公交车经过D.该房地产附近有社会停车场，停车位数量为600个6.利用收益法或假设开发法评估房地产的投资价值，采用的报酬率或折现率应是( C )。
A.典型投资者所要求的社会一般报酬率B.典型投资者所要求的社会最高报酬率C.特定投资者所要求的最低报酬率D.特定投资者所要求的最高报酬率7.某人承租了一商业房地产，租期为3年，每年年末支付租金。
房地产估价课后习题答案
第四章 市场比较法一、单选1~5 C A B A C 6~10 D A D A A 11~14 D A A D二、多选1.BCDE2.ABC3.BCDE4.BCE5.BDE6.ACDE7.BCE8.ABD四、计算1、采用直接比较法修正法连乘评估：A=8000×102100×（1—1%）9×99100 B=8100×98100×（1—1%）9×103100 C=8000×97100×（1—1%）5×101100 ∴估价对象价格：3C B A ++=7391元/m 2 2、因素1 因素2 因素30.6 0.25 0.15A=7000×103100×（1+0.8%）2×（1—0.5%）4×15.010625.0976.0102100⨯+⨯+⨯ B=6800×99100×（1+0.8%）4×（1—0.5%）4×15.010225.0996.0104100⨯+⨯+⨯ C=7200×102100×（1+0.8%）×（1—0.5%）4×15.09725.01056.0100100⨯+⨯+⨯ ∴估价对象价格：3C B A ++第五章成本法一、单选1~5 B B C C B 6~10 D B 3905 B B 11~14 C 3182 B C二、多选1.ABD2.CD3.ABCD4.BE5.CD四、计算题——还没讲！网上答案如下：1．/gongcheng/fdcgj/zhenti/lilun/200807/92783_ 8.html2、/s/blog_4c4e1f1101000e3e.html3、/fdcgjs/lnzt/1471_5.html下面是赠送的团队管理名言学习，不需要的朋友可以编辑删除谢谢1、沟通是管理的浓缩。
房地产估价师练习题(附答案)
房地产估价师练习题（附答案）一、单选题（共70题，每题1分，共70分）1、在房地产区位状况描述中,下列不属于对周围环境的描述的是( )。
A、景观B、自然环境C、人文环境D、施工环境正确答案：D2、某宗房地产交易中,合同约定成交价格为2500 元/m2,交易税费均由卖方负担。
已知该地区的房地产交易,卖方按正常价格的5%缴纳有关税费;买方按正常价格的3%缴纳有关税费,则该宗房地产的正常成交价格最接近于( )元/m2。
A、2427B、2500C、2575D、2632正确答案：A答案解析：由于合同约定的成交价格是由买方承担的,所以用买方的公式,正常成交价格=买方实际得到的价格/(1+应由买方缴纳的税费比率)=2500元/m2/(1-5%)=2631.58元/m2。
3、某幢建筑物由于发生了地震,估算采用最优修复方案使其恢复到新的或相当于新的状况所必需的费用作为折旧额,这种折旧属于( )。
A、设备折旧B、功能折旧C、物质折旧(因为是属于材料受损)D、经济折旧正确答案：C4、在选取可比实例时,主要在于精而不是多,一般来说可以选取( )个可比实例。
A、3~5B、5~6C、1~2D、2~3正确答案：A5、房地产市场上没有大量相同的房地产供给,不同的房地产之间不能完全替代,房地产市场不是完全竞争的市场,房地产价格千差万别。
这体现的房地产的特性是 ( )。
A、易受限制B、不可移动C、相互影响D、独一无二正确答案：D6、在人流量很小的地方建造商场,无论谁来建造该商场,都需要花费很多成本,但该商场却不会有那么高的价值,这说明了( )。
A、应在实际成本的基础上结合选址、规划设计等分析进行调整B、应在客观成本的基础上结合选址、规划设计等分析进行调整C、应结合估价委托人的要求,对成本法估价进行调整D、应在客观成本的基础上结合市场供求分析进行调整正确答案：B7、下列有关假设开发法中,后续开发的必要支出,描述错误的是( )。
A、以房地产为主的整体资产,后续开发的必要支出通常还应包括家具、设备等房地产以外财产的购置费等支出B、投资利息只有在动态分析法中才需要测算(应是静态)C、一项费用的计息期的起点是该项费用发生的时点,终点通常是建设期的终点D、销售税费一般不计算利息正确答案：B8、甲拥有的某宗房地产初次抵押估价价值为100 万元,银行为甲提供80 万元贷款担保。
第五章 房地产价格及其评估第四节 房地产价格的评估方法综合练习与答案
第五章房地产价格及其评估第四节房地产价格的评估方法综合练习与答案一、单选题1、市场法估价在经过（）之后，可将可比实例在其自身状况下的价格变成了在估价对象房地产状况下的价格。
A.房地产状况调整B.交易情况修正C.选取可比实例D.市场状况调整【参考答案】：A【试题解析】：市场法又称比较法、交易实例比较法、市场比较法，估价时需要对可比实例的成交价格进行交易情况、市场状况、房地产状况三大方面的修正和调整。
在经过房地产状况调整之后，可将可比实例在自身状况下的价格变成了在估价对象状况下的价格。
2、某建筑物建筑面积210m2，单位面积重置价格为1200元/m2，经判定其有效经济年数为10年，剩余经济寿命30年，自然寿命45年，残值率5%，该建筑物的现值为（）元。
A.189000B.192150C.198800D.201600【参考答案】：C【试题解析】：已知：C＝1200×210＝252000（元），R＝5%，N＝45年，t＝10年，则建筑物现值为：式中，V表示建筑物的现值，E t表示有效年龄为t年的建筑物折旧总额，C表示建筑物的重新购建价格，R表示残值率，N表示建筑物的经济寿命，t表示有效经济年限。
3、采用比较法评估房地产价格时，选取的可比实例一般不少于（）个。
A.2B.3C.5D.10【参考答案】：B【试题解析】：采用比较法（又称交易实例比较法、市场比较法、市场法）评估房地产价格时，为了减小估价误差，增加估价的可信度，要求选取多个可比实例，并且从理论上讲，选取的可比实例越多越好。
但如果要求选取的可比实例过多，一是可能由于交易实例的数量有限而难以做到，二是会造成后续处理的工作量很大，因此从某种意义上讲，选取可比实例主要在于精而不在于多，一般选取3至5个的可比实例即可。
4、下列房地产中，适用收益法估价的有（）。
A.公园B.行政办公楼C.旅馆D.图书楼【参考答案】：C【试题解析】：收益法又称收益资本化法、收益还原法，适用的对象是有收益或有潜在收益的房地产，如住宅（特别是公寓）、写字楼、商铺、宾馆、停车场等。
房地产估价试题及答案
房地产估价试题及答案一、单项选择题（每题2分，共40分）1. 房地产估价中，以下哪项不是估价目的？（）A. 买卖B. 抵押C. 租赁D. 赠与答案：D2. 房地产估价的基本原则不包括以下哪项？（）A. 合法原则B. 最高最佳使用原则C. 独立性原则D. 客观性原则答案：D3. 房地产估价中，市场比较法不适用于以下哪种情况？（）A. 有大量相似房地产交易的市场B. 有可比性较强的房地产交易记录C. 房地产市场不活跃D. 房地产市场信息不透明答案：C4. 以下哪项不是房地产估价中常用的估价方法？（）A. 成本法B. 收益法C. 市场比较法D. 折旧法答案：D5. 房地产估价中，成本法估价的公式为：（）A. 价值 = 重置成本 - 折旧B. 价值 = 重置成本 + 利润C. 价值 = 重置成本 + 折旧D. 价值 = 重置成本 - 利润答案：A6. 房地产估价中，收益法估价的公式为：（）A. 价值 = 年收益 / 资本化率B. 价值 = 年收益 ×资本化率C. 价值 = 年收益 + 资本化率D. 价值 = 年收益 - 资本化率答案：A7. 房地产估价中，市场比较法估价的公式为：（）A. 价值 = 比较案例价值 ×调整系数B. 价值 = 比较案例价值 / 调整系数C. 价值 = 比较案例价值 + 调整系数D. 价值 = 比较案例价值 - 调整系数答案：A8. 房地产估价中，以下哪项不是影响房地产价格的因素？（）A. 地理位置B. 建筑结构C. 物业管理D. 建筑材料答案：D9. 房地产估价中，以下哪项不是估价报告的组成部分？（）A. 估价对象描述B. 估价目的C. 估价方法D. 估价结果答案：D10. 房地产估价中，以下哪项不是估价师应具备的职业道德？（）A. 客观公正B. 保守秘密C. 追求利润D. 持续学习答案：C11. 房地产估价中，以下哪项不是估价师应具备的专业技能？（）A. 市场分析能力B. 财务分析能力C. 法律知识D. 艺术鉴赏能力答案：D12. 房地产估价中，以下哪项不是估价师应具备的个人素质？（）A. 良好的沟通能力B. 严谨的工作态度C. 强烈的竞争意识D. 良好的团队合作精神答案：C13. 房地产估价中，以下哪项不是估价师应具备的知识结构？（）A. 房地产专业知识B. 经济学知识C. 法律知识D. 历史知识答案：D14. 房地产估价中，以下哪项不是估价师应具备的心理素质？（）A. 冷静的判断力B. 强烈的责任感C. 过度的冒险精神D. 良好的承受压力能力答案：C15. 房地产估价中，以下哪项不是估价师应具备的身体素质？（）A. 良好的视力B. 良好的听力C. 良好的体力D. 良好的味觉答案：D16. 房地产估价中，以下哪项不是估价师应具备的沟通技巧？（）A. 倾听技巧B. 表达技巧C. 说服技巧D. 烹饪技巧答案：D17. 房地产估价中，以下哪项不是估价师应具备的谈判技巧？（）A. 策略制定B. 情绪控制C. 信息收集答案：D18. 房地产估价中，以下哪项不是估价师应具备的决策能力？（）A. 风险评估B. 信息分析C. 直觉判断D. 烹饪技巧答案：D19. 房地产估价中，以下哪项不是估价师应具备的创新能力？（）A. 问题解决B. 思维发散C. 技术应用答案：D20. 房地产估价中，以下哪项不是估价师应具备的学习能力？（）A. 知识更新B. 技能提升C. 经验积累D. 烹饪技巧答案：D二、多项选择题（每题3分，共30分）21. 房地产估价中，以下哪些因素会影响房地产价格？（）A. 地理位置B. 建筑结构C. 市场供求D. 政策调控答案：ABCD22. 房地产估价中，以下哪些方法属于估价方法？（）A. 成本法B. 收益法C. 市场比较法D. 折旧法答案：ABC23. 房地产估价中，以下哪些因素会影响估价结果的准确性？（）A. 估价师的专业水平B. 估价师的职业道德C. 估价师的个人偏好D. 估价师的工作经验答案：ABD24. 房地产估价中，以下哪些因素会影响估价报告的质量？（）A. 估价师的专业技能B. 估价师的个人素质C. 估价师的沟通技巧D. 估价师的烹饪技巧答案：ABC25. 房地产估价中，以下哪些因素会影响估价师的职业发展？（）A. 专业知识B. 工作经验C. 个人兴趣D. 家庭背景答案：AB26. 房地产估价中，以下哪些因素会影响估价师的工作效率？（）A. 工作态度B. 工作方法C. 工作环境D. 工作强度答案：ABC27. 房地产估价中，以下哪些因素会影响估价师的工作满意度？（）A. 工作内容B. 工作报酬C. 工作氛围D. 工作强度答案：ABC28. 房地产估价中，以下哪些因素会影响估价师的职业形象？（）A. 职业道德B. 专业技能C. 个人形象D. 家庭背景答案：ABC29. 房地产估价中，以下哪些因素会影响估价师的职业风险？（）A. 法律法规B. 市场变化C. 政策调控D. 个人偏好答案：ABC30. 房地产估价中，以下哪些因素会影响估价师的职业责任？（）A. 估价结果的准确性B. 估价报告的完整性C. 估价师的职业道德D. 估价师的个人偏好答案：ABC三、判断题（每题2分，共20分）31. 房地产估价中，估价目的可以是买卖、抵押、租赁等。
房地产估价试题及答案
房地产估价试题及答案一、单项选择题（每题2分，共20分）1. 房地产估价中，市场比较法的基本原理是（）。
A. 替代原理B. 收益还原法C. 成本法D. 剩余法答案：A2. 以下哪项不是房地产估价师的职业道德规范？（）。
A. 客观公正B. 保守秘密C. 追求利润最大化D. 遵守法律法规答案：C3. 房地产估价报告中，估价对象的描述不包括以下哪项内容？（）。
A. 地理位置B. 权属状况C. 估价师的个人评价D. 利用现状答案：C4. 在房地产估价中，收益还原法适用于（）。
A. 无收益的房地产B. 有收益的房地产C. 未完工的房地产D. 已抵押的房地产答案：B5. 房地产估价师在进行估价时，不需要考虑的因素是（）。
A. 市场需求B. 房地产的物理状况C. 房地产的法律状况D. 估价师的个人偏好答案：D二、多项选择题（每题3分，共15分）1. 房地产估价的基本原则包括（）。
A. 合法原则B. 客观原则C. 独立原则D. 公平原则答案：ABCD2. 以下哪些因素会影响房地产的估价结果？（）。
A. 地理位置B. 房屋结构C. 估价师的经验D. 市场供求关系答案：ABD3. 房地产估价报告应包含的基本内容有（）。
A. 估价对象的描述B. 估价目的C. 估价方法D. 估价师的个人评价答案：ABC三、判断题（每题1分，共10分）1. 房地产估价师在进行估价时，可以主观臆断。
（）答案：错误2. 房地产估价报告中，估价对象的描述应尽可能详细。
（）答案：正确3. 房地产估价的目的是为房地产交易提供参考价格。
（）答案：正确4. 房地产估价师可以对估价结果进行隐瞒。
（）答案：错误5. 房地产估价报告的有效期通常为一年。
（）答案：正确四、简答题（每题5分，共20分）1. 简述房地产估价的目的有哪些？答案：房地产估价的目的包括但不限于：为房地产交易提供参考价格、为房地产抵押提供价值依据、为房地产税收提供计税依据、为房地产投资决策提供参考。
房地产估价练习题及其答案
房地产评估复习题及答案(一第一章房地产和房地产评估1.按房地产的(B 来分,房地产可分为居住房地产、商业房地产、工业房地产及特殊房地产等。
☆A.收益性B.用途C.市场性D.地段2.出租或营业型房地产的评估可以采用: (☆A.比较法B.收益还原法C.假设开发法D.成本评估法3.人为引起火灾或者碰毁他人房屋进行的损失价值或损失程度评估;其评估对象为:(A.已消失的房地产B.在建工程C.房地产的未来状况D.房地产过去状况与现在状况的差异状况4.从经济角度来看,土地利用选择的一般顺序是: (A.商业、办公、工业、居住B.商业、居住、办公、工业C.商业、办公、居住、工业D.商业、居住、工业、办公5.娱乐型房地产是按下列哪种方式划分的:(☆A.用途B.开发程度C.是否产生收益D.经营使用方式6.某土地使用权的有限期为40年,已使用20年,新建的房屋的耐用年数为50年,则房屋的所有权为:A.50年 B.无限期 C.20年 D.40年7.房地产交易很难采取样品交易的方式,必须到实地观察,房地产评估也要进行实地查勘,这是由房地产的(决定的A.不可移动性B. 相互影响性C.数量有限性D.独一无二性8.房地产的价值注重:(A.实物B.权益C.区位D.实物、权益、区位9.典权制度是中国特有的,下列阐述正确的为:(A.支付等于买价的典价,即可获得房地产的所有权,B.支付典价后只能获得房地产的使用权C.支付典价后房地产的使用者不付租金D.出典人获得典价后即失去房地产的所有权10.医院、学校是属于哪一类房地产(☆A.商业B.办公C.特殊用途D.综合答案1B.2B.3A.4C.5A.6C.7D.8D.9C.10C第二章房地产价格1.最能说明土地价格水平高低的价格是:(A.土地单价B.基准地价C.楼面地价D.标定地价2.决定某一房地产价格水平高低的,主要是(的供求状况。
☆A.本地区的房地产B.全国房地产C.全国本类房地产D.本地区本类房地产3.一套建筑面积100平方米、每平方米建筑面积3000元的住房,总价为30万元,其实际交易约定在一年后付清(假设折现率为5%,则:(A.实际价格28.5万元,名义价格30万元B.实际价格29.28万元,名义价格30万元C.实际价格30万元,名义价格不存在D.实际价格28.578万元,名义价格30万元4.采用比较法求得的价格通常称为(A.路线价B.比准价格C.积算价格D.收益价格5.目前各地区的经济适用房所采用的价格,应属(A.市场调节价B.政府指导价C.政府定价D.政府规定的最低限价6.在房地产销售过程中,(是买卖双方讨价还价的基础,成交时要比此低。
房地产估价习题上含答案
一、选择题1、下列哪种房地产不是按经营使用方式来划分的类型？（ ）A 、出租的房地产; Ｂ、自用的房地产；Ｃ、餐饮的房地产；Ｄ、营业的房地产2、在一块土地上投资建造写字楼，当楼高为５层时，预期投资利润率为4.36％；在5～20层时，每增高一层，投资利润率上升0.18％；而在20～30层时，每增高一层，投资利润率下降0.14％。
由此可见，超过20层之后，这块土地的边际收益开始出现递减，揭示了（ ）。
Ａ、收益递增规律；Ｂ、收益递减规律；Ｃ、规模的收益递增规律；Ｄ、规模的收益递减规律3、最高最佳使用原则必须同时符合的四个标准是：法律上许可、经济上可行、价值最大化和（ ）。
A 、协商一致；Ｂ、技术上可能；Ｃ、环境上适合；Ｄ、规模上均衡 4、房地产状况修正中的间接比较修正评分办法，是以（ ）状况为参照系进行的。
A 、可比实例房地产；B 、估价对象房地产；Ｃ、标准房地产；D 、类似房地产5、某可比实例的实物状况比估价对象优９％，则其实物状况修正系数为（ ）。
Ａ.0.91; B.0.92; C.１.09; Ｄ.1.106、判定某可比实例的成交价格比正常价格低6％，则交易情况修正系数为（ ）。
Ａ、0.060； B 、0.0940；C 、1.060；D 、1.0647、通过市场提取法求出的估价对象建筑物的年折旧率为5%，则估价对象建筑物的经济寿命是（ ）年。
Ａ、50； Ｂ、10；Ｃ、20； Ｄ、无法知道8、某建筑物重置价格为C ，残值率为0，正常使用的耐用年限为N 年，现已使用了t 年，经估价人员观察判断剩余经济寿命n 年，且N ≠n+t ，以直线法计算折旧总额的适宜公式为（ ）。
A 、n N C ⨯ C 、t N C ⨯ D 、)(n N t n C -⨯+ 9、在一般情况下，（ ）适用于一般建筑物和因年代久远、已缺乏与旧建筑物相同的建筑材料、建筑构配件建筑和设备，或因建筑技术和建筑标准改变等，使用建筑物复原建造有困难的建筑物的估价。
房地产估价习题及答案教学文稿
第一章一、单选1、有关专业估价，下列说法正确的是( ABC )。
A、由取得相关资格的专业人员完成B、是一种专业意见C、具有社会公信力D、不用承担法律责任2、有关专业估价下列说法不正确的是 ( B )。
A、由取得相关资格的专业人员完成B、任何人都可以做出C、具有社会公信力D、是一种专业意见3、房地产估价专指 ( A )。
A、对房地产价值进行评估B、对房屋工程质量进行评估C、对房屋使用功能进行评估D、房屋完损等级进行评估4、某宗房地产初次抵押评估价值为100万元，并为80万元贷款担保。
问：最多还可以为( D )万元的贷款提供抵押担保。
A、100B、80C、30D、20二、多项选择题1、专业估价的特点为( ABCE )。
A、由专业人员完成B、是一种专业意见C、具有社会公信力D、不具有社会公信力E、承担法律责任2、房地产估价中的“分析”包括对( ABCD )的分析。
A、估价对象本身B、人口、制度政策C、经济、社会D、国际因素E、仅仅对估价对象本身3、下列“完全市场”必须同时具备的条件正确的是( ACD )。
A、同质商品，买者不在乎从谁的手里购买B、买者和卖者的人有限C、买者和卖者都有进出市场的自由D、买者和卖者都掌握当前价格的完全信息，并能预测未来的价格E、销售者要求总效用最大化，消费者要求总利润最大化4、委托人的义务包括( ABCDE )。
A、向估价机构如实提供其知悉的估价所必要的情况和资料B、对所提供的情况和资料的真实性、合法性和完整性负责C、协助估价人员搜集估价所必要的情况和资料D、协助估价人员对估价对象进行的实地查看等工作E、不得干预估价人员和估价机构的估价行为和估价结果5、估价报告使用者可能是( ABCDE )。
A、估价对象权利人B、债权人C、投资者D、受让人E、政府及其有关部门和社会公众等6、下列可以作为估价对象有( ABCDE )。
A、在建房地产B、正在开发建设或者计划开发建设、但尚未出现的房地产C、已经灭失的房地产D、现在状况下的房地产与过去状况下的房地产的差异部分E、以房地产为主的整体资产7、不同的估价目的将影响估价结果是因为( CDE)。
房地产价格评估练习及答案
房地产价格评估练习及答案1、术语解释（1）地产 （2）房地产 （3）不动产 （4）基准地价 （5）标定地价 （6）楼面地价2、单项选择题（1）最佳使用是( )必须考虑的评估前提。
a.地产b.房屋建筑物c.企业资产d.资产（2）基准地价系数修正法所要修正的因素是( )。
a. 地理位置和交通条件b. 个别因素和市场转让条件c. 容积率和覆盖率d. 特别利害关系和特殊动机（3）假设开发法属于一种( )。
a. 加和法b. 积算法c. 类比法d. 倒算法（4）某宗地年金收益额为8500元，剩余使用年限为20年，假定折现率为10％，其评估价值最有可能为( ) 元。
a. 85000b. 12631c. 72369d. 12369（5）计算建筑期利息的工期应按( )计算。
a. 合同工期b. 额定工期c. 协商工期d. 实际工期（6）待估建筑物账面原值100万元，竣工于1990年底，假定1990年的价格指数为l00%，从1991年到1995年的价格指数每年增长幅度分别是11.7％、17％、30.5％、6.9％、4.8％，则1995年底该建筑物的重置成本最有可能是 ( ) 元。
a. 1048000b. 1910000c. 1480000d. 19100000（7）待估建筑物为砖混结构单层住宅，宅基地300平方米，建筑面积200平方米，月租金3 000元，土地还原利率为7％.建筑物还原利率为8％，评估时，建筑物的剩余使用年限为25年，取得租金收入的年总成本为7600元，评估人员另用市场法求得土地使用权价格每平方米1 000元，运用建筑物残余估价法所得到建筑物的价值最有可能是( ) 元。
a. 61667b. 925000c. 789950d. 58041（8）残余估价法属于( )中的一种具体方法。
a. 收益法b. 成本法c. 市场法d. 功能价值法（9）有一宗地面积为500平方米，地上建有一幢3层的楼房，建筑密度为0.7，容积率为2.0，土地单价为3000元／平方米，则楼面地价为( )元／平方米。
房地产估价练习题及其答案(精)电子教案
房地产评估复习题及答案（一第一章房地产和房地产评估1•按房地产的（B来分，房地产可分为居住房地产、商业房地产、工业房地产及特殊房地产等A. 收益性B. 用途C. 市场性D. 地段2. 出租或营业型房地产的评估可以采用：（☆A. 比较法B. 收益还原法C. 假设开发法D. 成本评估法3. 人为引起火灾或者碰毁他人房屋进行的损失价值或损失程度评估；其评估对象为：（A. 已消失的房地产B. 在建工程C. 房地产的未来状况D. 房地产过去状况与现在状况的差异状况4. 从经济角度来看，土地利用选择的一般顺序是：(A. 商业、办公、工业、居住B. 商业、居住、办公、工业C. 商业、办公、居住、工业D. 商业、居住、工业、办公5. 娱乐型房地产是按下列哪种方式划分的:(☆A. 用途B. 开发程度C. 是否产生收益D. 经营使用方式6. 某土地使用权的有限期为40年,已使用20年，新建的房屋的耐用年数为50年, 则房屋的所有权为：A.50年B.无限期C.20年D.40年7. 房地产交易很难采取样品交易的方式，必须到实地观察，房地产评估也要进行实地查勘，这是由房地产的(决定的A. 不可移动性B. 相互影响性C. 数量有限性D. 独一无二性8. 房地产的价值注重:(A. 实物B. 权益C. 区位D. 实物、权益、区位9.典权制度是中国特有的，下列阐述正确的为:（A. 支付等于买价的典价，即可获得房地产的所有权，B. 支付典价后只能获得房地产的使用权C. 支付典价后房地产的使用者不付租金D. 出典人获得典价后即失去房地产的所有权10.医院、学校是属于哪一类房地产（☆A. 商业B. 办公C. 特殊用途D. 综合答案 1B.2B.3A.4C.5A.6C.7D.8D.9C.10C第二章房地产价格1. 最能说明土地价格水平高低的价格是：（A. 土地单价B. 基准地价C. 楼面地价D. 标定地价2•决定某一房地产价格水平高低的，主要是（的供求状况A. 本地区的房地产B. 全国房地产C. 全国本类房地产D. 本地区本类房地产3. —套建筑面积100平方米、每平方米建筑面积3000元的住房，总价为30万元, 其实际交易约定在一年后付清（假设折现率为5%,则:（A. 实际价格28.5万元名义价格30万元B. 实际价格29.28万元名义价格30万元C. 实际价格30万元，名义价格不存在D. 实际价格28.578万元，名义价格30万元4. 采用比较法求得的价格通常称为（A. 路线价B上匕准价格C. 积算价格D. 收益价格5. 目前各地区的经济适用房所采用的价格,应属（A. 市场调节价B. 政府指导价C. 政府定价D. 政府规定的最低限价6. 在房地产销售过程中，(是买卖双方讨价还价的基础，成交时要比此低A. 起价B标价C. 成交价D. 均价7. 下列价格阐述正确的是:(A. 市场价格〉抵押价值〉征用价值＞课税价值B. 市场价格〉征用价值〉抵押价值＞课税价值C. 市场价格〉课税价值〉征用价值＞抵押价值D. 市场价格〉征用价值〉课税价值＞抵押价值8. 投资价值评估时所采用的折现率为:(A. 根据市场现状B. 最低收益率C. 最高收益率D. 社会一般收益率9. 房地产开发商有时留着已建成的房地产不卖，待价而沽，是因为(A. 房地产供大于求B. 房地产求大于供开发商对未来预期看好D.消费者对未来的预期看好10. 成本租金不包括下列项目中：（A. 贷款利息B. 折价费C. 管理费D. 保险费1. C,2. D,3. D,4. B,5. B,6. B,7. B,8. B,9. C,10D第三章房地产评估原则1. 把行政划拨的土地当做有偿出让的土地来评估，违背了房地产评估的（原则A. 合法B. 公平C. 替代D. 最高最佳使用2. 在同一个评估机构，在同一个城市，同一评估目的，同一时期，对不同位置、档次的房地产的评估结果应有一个合理的价格差，这符合（原则A. 合法B. 公平C. 替代D. 最高最佳使用3. 如果与评估对象有利害关系，评估人员应当回避，这是遵循（原则A. 合法B. 公平C. 评估时点D. 最高最佳使用4. 适合原理可以帮助我们确定房地产的（A. 最佳规模B. 最佳集约度C. 最佳用途D. 最佳经济效益5. 当评估对象已做了某种使用时，且现状房地产的价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额，则该评估前提应为（A. 保持现状B. 装修改造C. 重新利用D. 转换用途6. 在房地产纠纷案件中，特别是对评估结果有争议而引发的复核评估中，评估时点通常为（A.现在B.过去C.未来D.难以把握7. 在评估房地产的预售或预购价格时，通常认为（A. 评估时点为现在,评估对象为未来状况B. 评估时点为过去，评估对象为未来C. 评估时点为未来,评估对象为未来D. 评估时点为现在,评估对象为现在8. 城市规划规定某块土地的用途可为商业、居住、办公、工业，根据最高最佳使用原则，该土地的用途为：A. 居住B. 工业C. 商业D. 办公9. 均衡原理是指房地产内部构成要素的组合是否均衡，它可以帮助我们确定房地产的（A. 最佳集约度和规模B. 最佳用途和规模C. 最佳集约度和用途D. 最佳规模和用途1. A,2. C,3. B,4. B,5. A,6. B,7. A,8. C,9. A第四章市场比较法1. 市场比较法的理论依据是（A、替代原理B、生产费用价值论C、预期原理D、均衡原理2. 在市场比较法中，建筑容积率修正属于（修正A、交易情况B、交易日期C、房地产状况D、实物状况3. 市场比较法的适用条件是（A、存在着发育完善的房地产市场B、在同一供求范围内存在着较多的类似房地产交易C、存在着规范的房地产评估制度D、科学的房地产评估理论4. 在比较法选取可比实例的数量上，一般要求选取（☆A、一个即可B、两个也行C、三个D、三个以上、十个以下5. 经过交易情况修正后，可比实例的价格就变成了（☆A、评估对象的价格B、交易时点的价格C、正常价格D、与评估对象的房地产状况相同的价格6•经过交易日期修正后，可比实例的价格就变成了（A、评估对象的价格B、交易时点的价格C、正常价格D、与评估对象的房地产状况相同的价格7•经过房地产状况修正后，可比实例的价格就变成了（A、评估对象的价格B、交易时点的价格C、正常价格D、与评估对象的房地产状况相同的价格8.房地产状况修正中的直接比较修正评分办法是以（状况为基准（通常设定100 的^A、可比实例房地产B、评估对象房地产C、交易实例房地产D、类似房地产9. 房地产状况修正中的间接比较修正评分办法是以（状况为基准（通常设定（100 的A、可比实例房地产B、评估对象房地产C、标准房地产D、类似房地产10. 某城市房地产交易中，买、卖双双应交纳的税费分别为正常成交价格的3% 和6%,某宗房地产交易中买方支付给卖方 2500元/平方米，应交纳的税费均由卖方负担，则该宗房地产的正常成交价格为（A、2660元/平方米B、2294元/平方米C、2425元/平方米D、2427元/平方米1. A2. C3. B4. D5. C6. B7. D8. B9. C10.D第五章.成本法1•成本法中的开发利润”是指（A、开发商所期望获得的利润B、开发商最终获得的利润C、开发商所能获得的平均利润D、评估人员任意给定的利润2. 投资利润是按一定基数乘以相应的平均利润率来计算的，这里的基数”是（A、土地取得成本+开发成本B、土地取得成本+开发成本+管理费用C、土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用D、开发完成后的房地产价值3. 开发利润”与土地取得成本+开发成本”的比值称为（A、直接成本利润率B、投资利润率C、成本利润率D、销售利润率4. 利用成本法所得到的评评估格称为（☆A、比准价格B、积算价格C、收益价格D、实际上是成本5.重新购建价格是假设在（重新取得或重新开发、重新建造全新状态的评估对象所需的一切合理、必要的费用、税金和应得的利润之和A、评估对象在建造时B、现在某一时刻C、将来某一时刻D、评估时点6. 通常情况下,对于同一旧有建筑物重建价格与重置价格相比（A、前者较低B、前者较高C、两者相等D、两者不可比7. 成本法求取折旧中，建筑物的寿命应为（☆A、自然寿命B、经济寿命C、实际经过年数D、有效经过年数8. 直线法中的残值率是建筑物的净残值与其（的比率A、原始价格B、市场价格C、评评估格D、重新购建价格9. 某住宅，在取得土地使用权（70年的当年开始建造，建造期2年，建筑物经济寿命 60年，则该住宅建筑物的折旧年限是（A、70 年B、62 年C、60 年D、68 年10. 某办公楼建造期3年,在建成10年后改变了用途，同时补办土地使用权出让（年限50年,建筑物的经济寿命为45年，则该建筑物的折旧年限是（A、35 年B、45 年C、48 年D、50 年11. 某商业房地产,在取得土地使用权（40年的当年开始建造，建造期3年,建筑物经济寿命60年，则该住宅建筑物的折旧年限是（☆A、40 年B、60 年C、63 年D、37 年12. 某办公楼,在建成3年后改变商业用房，同时补办土地使用权出让（年限40年, 建筑物的经济寿命为50年，则该建筑物的折旧年限是（☆A、40 年B、43 年C、47 年D、50 年13. 经租房产根据房屋结构可分为（A、3类6等B、4类6等C、4类7等D、5类7等14. 房屋完损等级是根据房屋的结构、装修、设备三个组成部分的各个项目完好、损坏程度来划分的，可分为（☆A、3类B、4类C、5类D、6类15. 根据房屋新旧程度判定标准，一般损坏房的成新度为（A、六、五成B、五、四成C、五成D、四成1. C2. B3. A4. B5. D6. B7. B8. D9. C10.B11.D12.B13.C14.C15B第六章收益法1. 从收益法的观点看，房地产的价值是未来（的现值之和A. 潜在毛收入B. 有效毛收入C. 净收益D. 销售收入2•收益法适用于（房地产的评估。
房地产估价习题集讲课教案
《房地产估价》习题集（一）一、单项选择题（共15小题，每小题1分。
每小题的备选答案中，只有一个答案最符合题意，请将其编号填入相应括号里）1、楼面地价=土地单价/（）。
A、建筑层数；B、建筑覆盖率；C、绿地率；D、建筑容积率。
2、某一房地产价格水平的高低，主要取决于（）供求状况。
A、本地区房地产的；B、全国房地产的；C、本地区本类房地产的；D、本类房地产的。
3、完好房的成新度一般为（）。
A、十成新；B、九到十成新；C、八到十成新；D、七到十成新。
4、其他条件相同，期房价格一般（）现房价格。
A、高于；B、低于；C、等于；D、不可比。
5、用市场比较法评估房地产价格时，通常要对比较实例价格进行交易情况、交易日期、（）、个别因素修正。
A、环境因素；B、质量因素；C、区域因素；D、新旧程度。
6、对比较实例价格进行交易日期修正时，最适宜采用（）。
A、一般物价指数；B、建筑材料价格指数；C、房地产价格指数；D、定额调整系数。
7、用成本法估价时，房屋现值等于（）。
A、房屋重置价格—折旧年限×尚可使用年限；B、房屋重置价格—折旧年限×耐用年限；C、房屋重置价格×成新度；D、房屋重置价格—年折旧额。
8、用成本法评估新建房地价格的基本公式为：新建房地价格=取得土地费用+（）+正常利税。
A、拆迁费用；B、建造建筑物费用；C、公共设施建设费用；D、市政设施建设费用。
9、土地价格=[房地纯收益-（）]/土地还原利率A、土地纯收益；B、建筑物价格×建筑物还原利率；C、建筑物总收益；D、房地费用。
10、从理论上讲，获取纯收益的可靠性越低，选用的还原利率应（）。
A、越高；B、越低；C、不变；D、越可靠。
11、某房地产正常年纯收益为6000元，当前银行年利率为10%，购买年为8，估价应为（）元。
A、54000；B、32010；C、48000；D、60000。
12、收益法公式成立的条件是（）。
A、a每年不变、有限年期、r每年不变且大于零；B、a每年不变、无限年期、r每年不变且大于零；C、a每年变化、有限年期、r每年不变且大于零；D、a每年不变、有限年期、r每年变化且大于零。
房地产估价习题及参考答案
《房地产估价》各主要内容习题及参考答案第一部分：房地产估价概论【复习思考题】1、什么是房地产估价?2、列举房地产的估价对象？3、影响房地产估价的因素有哪些?4、怎样进行房地产状态描述?5、简述房地产的估价原则?6、为什么要进行房地产估价?复习思考题答案：1、房地产估价就是专业人员根据特定目的，对特定房地产在特定时间的特定价值进行分析、测算和判断并提供专业意见的活动。
房地产估价的本质房地产估价是评估房地产的价值而不是价格房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证房地产估价会有误差但应将误差控制在合理的范围内2、（1）土地（2）房屋（3）构筑物（4）在建工程：即那些已开始建造但尚未建成、不具备使用条件的房地产（5）期房：正在开发建设或者计划开发建设、但尚未形成的房地产。
（6）灭失的房地产：如已被拆除的房屋、被灾害损毁的房屋。
（7）房地产的某一局部，如某幢房屋中的某个楼层，某幢住宅楼中的某套住房。
（8）现况房地产与以往状况房地产的差异部分。
（9）房地产以外的、作为房地产的一种附属财产的价值，即以房地产为主的整体资产价值评估或称企业价值的无形资产评估。
3、房地产自身因素(一)区位因素1.位置，（1）方位（2）距离（3）朝向 （4）楼层2.交通3.周围环境和景观（1）大气环境（2）水文环境（3）声觉环境（4）视觉环境（5）卫生环境（6）人文环境4外部配套设施(二)实物因素1．土地实物因素（1）土地面积 （2）土地形状（3）地形 （4）地势（5）土壤， （6）地基（7）土地开发程度2．建筑物实物因素（1）建筑规模（2）外观（3）建筑结构 （4）设备设施（5）装修装饰（6）层高和室内净高 （7）空间布局（8）防水、保温、隔热、隔声、通风、采光、日照（9）维修养护情况及完损程度(三)权益因素1．权利状况2．使用管制3．相邻关系房地产外部因素（一）人口因素（二）制度政策因素（三）经济因素（四）社会因素（五）国际因素（六）心理因素4、房地产实物状况描述1.土地实物状况(1)土地面积：(2)土地形状：(3)地形：(4)地势：(5)土壤：(6)地基（地质）：(7)土地开发程度：2.建筑物实物状况(1)建筑规模， (2)层数和高度：(3)外观：(4)建筑结构；(5)设施设备：(6)装饰装修： (7)防水、保温、隔热、隔声、通风、采光、日照。
房地产评估练习题(1)答案.doc
房地产评估练习题(1)答案参考答案：第一部分选择题一、单项选择题(本大题共20小题，每小题1分，共20分)I. B 2.B 3. D 4. A 5. B6. C7. C8. A9.B 10. AII. B 12. B 13. C 14. B 15. B16. C 17. A 18. A 19. B 20. A二、双项选择题(本大题共18小题，每小题1分，共18分)21. AB 22. AB23. AC 24. AB25. AD26. CE 27. BC28. AB 29. AB30. AB31. AE 32. AB33. AB 34. AB35. BC36. BD 37. DE38. BC第二部分非选择题三、判断改错题(每小题2分，共10分)39.X抵押贷款40.X 5~741.X重置价格或重建价格42.V43.X区片价和路段价四、简答题(每小题4分，共12分)44.影响房地产价格的因素通常有：(1)一般因素。
(2)城市区域因素。
(3)个别因素。
45.(1)封面;⑵目录；(3)致委托估价方函；(4)估价师声明；⑸估价的假设和限制条件；（6）估价结果报告；（7）估价技术报告；⑻附件。
46.剩余法评估不动产价格基本公式：V=A-（B+C+D+E）式中：V一购置土地价格，A一开发完成后的不动产价值，B一整个项目的开发成本，C一投资利息，D—开发商合理利润，E一正常税费。
五、计算题（每小题10分，共20分）47.（1）年租金收入2.5X12=30（万元）（2）计算年经营费用房地产税=30 X 12%=3, 6 （万元）管理费=30X 5%=1. 5 （万元）房屋原值=1000 X 3000=300 （万元）修缮费=300 X 2%=6 （万元）保险费=300 X 3%o=0. 9 （万元）家具年折旧费=10X （1-2%） 4-10=0. 98（万元）年经营费用=3. 6+1. 5+6+0. 9+0. 98=12. 98 （万元）（3）年净收益=30-12. 98=17. 02 （万元）（4）该写字楼套间的价格=137. 09948.（1）±地价格=1, 000 万-500 万-200 万=300（万元）故该块地最高价格为300万元。
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第一章一、单选1、有关专业估价，下列说法正确的是( ABC )。
A 、由取得相关资格的专业人员完成B 、是一 种专业意见C 、具有社会公信力D 、不用承担法律责任2、有关专业估价下列说法不正确的是 ( B ) 。
A 、由取得相关资格的专业人员完成B 、任何人都可以做出C 、具有社会公信力D 、是一 种专业意见3、房地产估价专指 ( A )。
A 、对房地产价值进行评估 C 、对房屋使用功能进行评估 4、某宗房地产初次抵押评估价值为万元的贷款提供抵押担保。
B 、对房屋工程质量进行评估 D 、房屋完损等级进行评估并为 80 万元贷款担保。
B 、 正在开发建设或者计划开发建设、但尚未出现的房地产C 、 已经灭失的房地产D 、 现在状况下的房地产与过去状况下的房地产的差异部分E 、 以房地产为主的整体资产 不同的估价目的将影响估价结果是因为 A 、估价对象的范围可能不同B 、估价时点可能不同C 、评估的价值类型可能不同D 、估价依据可能不同E 、估价应考虑的因素可能不同，甚至估价方法也可能不同 三、判断题A 、 100 二、多项选择题 专业估价的特点为 ( ABCE A 、由专业人员完成 C 、具有社会公信力 房地产估价中的“分析”包括对 估价对象本身 经济、社会 仅仅对估价对象本身 1、 2、 3、 A 、 C 、 E 、列 A 、 B 、 C 、 D 、 E 、 4、5、 6、B 、80 )。
B 、C 、30D 、20 是一种专业意见 不具有社会公信力 D 、 ( ABCD )的分析。
B 、人口、制度政策 D 、国际因素 “完全市场”必须同时具备的条件正确的是 ( ACD 同质商品，买者不在乎从谁的手里购买 买者和卖者的人有限 买者和卖者都有进出市场的自由 买者和卖者都掌握当前价格的完全信息，并能预测未来的价格 销售者要求总效用最大化，消费者要求总利润最大化 )。
委托人的义务包括 ( ABCDE )。
A 、向估价机构如实提供其知悉的估价所必要的情况和资料 B 、 对所提供的情况和资料的真实性、合法性和完整性负责 C 、协助估价人员搜集估价所必要的情况和资料 D 、 协助估价人员对估价对象进行的实地查看等工作 E 、 不得干预估价人员和估价机构的估价行为和估价结果 估价报告使用者可能是 ( A 、估价对象权利人 D 、受让人 下列可以作为估价对象有A 、在建房地产 ABCDE )。
B 、 E 、 ( ABCDE 债权人 政府及其有关部门和社会公众等 ) 。
C 、 E 、承担法律责任投资者 100 万元， 问：最多还可以为 ( D )7、 ( CDE ) 。
1、非专业估价要承担法律责任，而专业估价不必须承担法律责任。
(X)2、专业估价是由具有专门知识和经验的专业人员完成的。
(V)3、专业估价要对估价的过程和结果负责，承担相应的法律责任。
(V)5、委托人不一定是估价对象权利人或估价报告使用者。
(V)6、企业的特许经营权、商誉、客户基础、员工队伍等不能作为估价对象。
(X)7、同一宗房地产在不同的时间会有不同的价值。
(V)四、简答1 、简述房地产估价的一般程序第二章房地产一、单选1、关于房地产的寿命长久特性，下列说法正确的是( B )。
A. 土地的生产力或利用价值有可能丧失B. 土地作为空间是永存的C. 土地上的建筑物会毁灭D. 土地上的建筑物永存的2、某出让的居住用地使用了30 年后，决定转让该土地使用权，则该土地受让人的使用期限不得超过( C )年。
A. 70B. 30C. 40D. 503、根据《物权法》的规定，建设用地使用权期间届满后自动续期的是( D )用地。
A. 工业用地B. 教育、科技、文化C. 卫生、体育用地D. 居住用地4、政府对房地产的限制中，下列属于管制权的是( A )。
A. 限制在居住区内建设某些工业或商业设施B. 因公益事业，强制取得公民和法人的房地产C. 对房地产征税或提高房地产税收D. 在房地产业主死亡或消失而无继承人的情况下，无偿收回房地产二、多选1 、房地产流动性差与房地产的( ABCD )特性有关。
A 、价值量大B、独一无二C、易受限制等特性D、交易手续较复杂E、交易税费较多2、影响房地产流动性的因素有( ABCDE) 。
A、房地产的通用性B 、房地产的独立使用性C、房地产的价值大小D、房地产的可分割转让性E、房地产的开发程度、区位、市场状况3、政府对房地产的限制一般是通过( ABCD )的权力来实现。
A、管制权B、征收权C、征税权D、充公权E、行政事业收费权4、引起房地产价格上升的原因主要有（ ACDE）。
A、房地产拥有者自己对房地产进行投资改良B、外部不经济C、需求增加导致稀缺性增加D、通货膨胀E、房地产使用管制放松5、下列真正属于房地产自然升值的是（ CDE ）。
A、房地产拥有者自己对房地产进行投资改良所引起的房地产价格上升B、通货膨胀所引起的房地产价格上升C、外部经济引起的房地产价格上升D、需求增加导致稀缺性增加所引起的房地产价格上升D、房地产使用管制改变引起的房地产价格上升第三章房地产的价格与价值一、单选1、某房地产土地总价为6000万元，土地单价为1000元/m2,容积率为2，则该房地产的楼面地价为（ D ）。
A. 2000B. 1000C. 750D. 5002、某套住宅的套内建筑面积为140m2，套内使用面积为128m2，应分摊的公共部分建筑面积为20m2,按套内使用面积计算的价格为3500元/m2，则该套住宅按建筑面积计算的价格为（C）A. 3500B. 3200C. 2800D. 25003、某房地产土地面积为2000m2，土地价值为400万元，容积率为2，建筑物价值为800万元，则该房地产的房地单价为（ C ）。
A. 6000B. 4000C. 3000D. 2000二、多选1、有关房地产的价值和价格正确的描述是（ BCD ）A、房地产价值更加科学、准确B、房地产的价值是房地产真实所值C、房地产的价格围绕其价值上下波动D、现实中由于个人偏好、定价决策、无知等原因，时常发生价格背离价值的情况E、房地产的价格是相对稳定的，而价值不稳定三、计算思考：期房与现房的价格孰高孰低？在期房与现房同品质（包括质量、功能、环境和物业管理等）下，期房价格低于现房价格。
以可以出租的公寓来看，由于买现房可以立即出租，买期房在期房成为现房期间不能享受租金收入，并由于买期房总存在着风险。
所以，期房价格与现房价格之间的关系是：期房价格=现房价格-预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值-风险补偿例1、某期房尚有3年时间才可投入使用，与其类似的现房价格为3300元/m2时，出租的年末净收益为330元/m2。
假设折现率为10%，风险补偿估计为现房价格的2%，试计算该期房目前的价格为多少？例2、某套房屋合同总价为80 万元，在实际交易中合同约定的付款方式可能有下列几种情况：1. 成交日期一次性付清；2. 先支付5%的保证金，一年后一次性付清房价款；3. 分期付款，其中成交日首付40 万元，一年后支付24 万元，两年后再付20 万元；4. 成交日期首付24万元，余款在10年内以抵押贷款方式支付，每月偿还6500元；5. 约定部分分期付款，部分以抵押贷款方式支付，如在成交日期首付15 万元，一年后支付10万元，余款在20年内以抵押贷款方式支付，每月偿还4250元。
假设年利率为6％，那么对于买方来说，上述各种情况下的实际成本分别为多少？解：( 1) p1=80 万元(2)p2=80X5%+8& (1+6%)=79.47 万元(3)p3=40+24- (1+6%)+20- (1+6%)2=80.44 万元(4)p4=24+65O0X (P/A,0.5%,120)=82.55 万元(5)p5=15+1O (1+6%)+4250X (P/A,0.5%,240)=83.75 万元第四章房地产价格影响因素一、判断题1 、各种因素在不同水平上的变化对房地产价格的影响是不同的，同一因素在不同地区对房地产价格的影响也可能是不同的。
(V)2、当房地产的区位由劣变为优时，其价值会上升；反之，其价值会下跌。
(V)3、一般来说，凡是面积过于狭小而不利于经济使用的土地，单位价格较低。
(V)4、一般来说，平坦的土地，价格较高；高低不平的土地，价格较低。
(V) 二、选择题第五章市场比较法1、比较法的理论依据是( B)oA•预期原理 B•替代原理C.生产费用价值论 D•最高最佳使用原则2、市场比较法中的交易情况修正是对(D)价格本身是否正常的修正。
A. 交易实例B. 估价对象C. 标准化实例D. 可比实例3、某宗房地产交易中,卖方、买方应缴纳的税费分别为正常成交价格的6%和3%,若买方付给卖方2500元/m2,应缴纳的税费均由卖方负担，则该宗房地产的正常成交价格为( C )元/m2。
A. 2650B. 2500C. 2427D. 23504、某地区房地产交易中卖方、买方应交纳的税费分别为正常成交价格的 6.5％和4.5％。
某宗房地产交易，买方付给卖方5000元/m2,应交纳的税费均由买方负担，则该宗房地产的正常成交价格为(A )元/m2oA. 5325B. 5225C. 4775D. 46755、有甲、乙两宗权益、区位、面积、实物条件等都一样的土地,甲土地为空地,乙土地上有一建筑物,但估价结果显示乙土地连同地上建筑物价值低于甲土地的价值,这是由于( A )。
A、乙土地上的建筑物的价值低于拆迁费用B、该估价结果肯定有误C、甲土地的价值高于乙土地的价值D、不可能出现这种情况6、某估价事务所在2008 年6 月20 日至7 月20 日评估了一宗房地产于2008 年6 月30 日的价格。
之后,有关方面对其估价结果有异议。
现在若要求你重新估价以证明该估价结果是否真实, 则重新估价的估价时点应为( A )。
A、2008年6月30日B、现在C、重新估价的作业日期D、要求重新估价的委托方指定的日期7、为评估某宗房地产2012年10月13日的价格，选取了可比实例A，其成交价格为8000元/m2，成交日期为2011年11月15日。
经调查获知2011年7月至2012年10月该类房地产的价格平均每月比上月上涨1%。
对可比实例A进行交易日期修正后的价格为( B )元/m2oA. 9280B. 8925C. 8880D. 80008、比较法适用的条件,是在同一供求范围内存在着较多的( A )oA 、 类似房地产的交易 C 、相关房地产的交易B 、 相同房地产的交易 D 、房地产的市场交易9、如果先按原币种的价格进行交易日期修正，则对进行了交易日期修正后的价格，应采用 （C ）的市场汇价进行换算。