湖州-练市镇房市发展简报

湖州-练市镇

房市发展简报

2010/10/12

前言

本次调查湖州市南浔区练市镇目前房产市场现状，为了确保项目的成功开发及

所投入资金的安全性，盈利性和流动性，为此我们对所在区域的经济发展，产业状况，人口趋向及房地产态势，等各项项目决策的关键指标作了详尽，深入的调研和科学，缜密的分析，力求为项目总体运作思路，开发策略及产品定位提供准确的市场依据，以供项目的决策参详及操作指导。

本次整体的市场研究分为三个部分。

第一部分：对湖州市场的现状做研究，以判断大市场对南浔区市场的影响，利于决策者把握大势。

第二部分：练市镇隶属南浔区其中一镇，对南浔市场做现状研究，有利于准确的分析用地所属区域的市场动态

第二部分：通过对湖州大市场及南浔区域市场的了解与分析，更能对目标区域的市场动态分析提供有效的实际依据

研究路径——区域整体市场现状分析

目录

第一节：湖州简介

1 ：湖州地理概况

2 : 湖州人口分析

3 : 湖州经济分析

4 : 湖州市城市建设规划分析

ⅴ、湖州交通规划概括

ⅵ、城市发展总目标南浔区市场现状研究湖州市场现状研究练市镇市场现状研究

ⅶ、城市规划总目标

5 : 小结

第二节：湖州房地产运行动态分析

1 ：2010湖州房地产行业发展环境分析

ⅴ、房地产投资情况

ⅵ、市场供求分析

2 ：2010年湖州房地产价格走势分析

ⅴ、历年价格走势

3 ：2010年湖州房地产销售分析

ⅴ、住宅销售和空置情况

4 ：2010年湖州土地供应总量

5 ：2010年湖州房地产政策法规环境分析

6 ：小结

第三节：2010年南浔区练市镇房地产市场分析

1 : 南浔区规划发展

ⅴ、南浔地理位置

ⅵ、南浔概括

ⅶ、南浔市政规划

ⅸ、南浔区房地产发展状况

ⅹ、南浔土地拍卖情况

2 ：练市镇规划发展

ⅴ、练市镇简介

ⅵ、练市镇地理位置

3 ：练市镇2009-2010年土地拍卖情况

4 ：练市镇房地产市场概述

ⅴ、练市镇概况－房地产八年开发状况

ⅵ、房屋销售价格情况

ⅶ、练市镇房市需求趋势

5：练市镇在售楼盘综合分析

6 : 练市镇房产市场概括总结

7：练市镇楼盘印象

第一节：湖州简介一：湖州地理概况

太湖南岸，浙北交通枢纽，缓慢融入上海都市圈

○浙北门户，东距上海160公里，南离杭州75公里，北隔太湖与苏州、无锡相望；

○纳入上海2小时经济圈，湖州至上海2小时车程，至杭州45分钟车程；

○湖州是长三角城市群重要的对外开放城市，是国务院确定的接轨浦东“先行规划、先行发展”的十五个重点城市之一；

行政区域

○湖州现辖德清、长兴、安吉三县和吴兴、南浔两区；

○总面积5817平方公里，户籍人口258万，常住人口272万；

○其中市区面积1587平方公里，人口108 万人；中心建成区面积79平方公里；

○东西长度120公里，南北宽度90公里；

二：湖州人口分析

1、城市向心力不足，人口导入速度缓慢

2、内部人口：近三年涨幅基本徘徊在0.1%左右，人口自然增长率较低；

外来人口：城市向心力不足，人口导入缓慢；

数据来源：统计公报

3、湖州虽无中产阶级，但中高端客户潜力十分可观

特征一：湖州的人口收入分布呈金字塔形

高收入人群占到一定比例，职业主要为个体老板或私企老板，他们对房地产的高端项目有需求并且能够消化。

特征二：湖州无中产阶级，但公务员群体收入较高

城市中中高收入人群职业主要为公务员和企事业单位员工。

特征三：私车持有量上升速度较快

2009年，私人汽车保有量9.87万辆，增加1.71万辆，增长21.0%，其中轿车保有量6.37万辆，比上年增加1.39万辆，增长27.9%。全年小型汽车上牌量2.25万辆，增长9.4%。

数据来源：统计公报

三：湖州经济分析

1、首破千亿大关，经济增长步伐明显放缓，总体规模有限

数据来源：统计公报2、固定资产投资增速趋缓趋稳

数据来源：统计公报3、居民人均可支配收入稳健增长，处于长三角中游水平

2009年按户籍人口的人均GDP为40089元，增长10.5%，折合5772美元

数据来源：统计公报4、湖州整体经济地位不高，实力偏弱，对外辐射影响力有限

数据来源：湖州统计局

四：湖州市城市建设规划分析

1：湖州交通规划概括

ⅰ、东西：申苏浙皖高速+318国道；南北：杭宁高速+104国道；

ⅱ、随着申嘉湖杭（10年通车）、杭长（09年通车）2条高速公路的建成，至2010年前后湖州公路交通效率将大幅提高。

ⅲ、市区内构成由杭宁高速公路、申苏浙皖高速公路、申嘉湖高速公路和织里高速公路联络线组成的环绕中心城区的高速公路环线。

2：城市总体规划分析

ⅰ、城市发展总目标：

建设成为南太湖地区最宜人居住和创业的山水园林城市与生态旅游城市。

中心城区的城市用地发展方向：以向东为主，向北为辅，向西补充完善，南部保护和控制。

湖州中心城区在仁皇山行政、文化、体育中心和老城传统商业中心的基础上，在湖州与织里之间布置融现代商贸、金融服务、旅游休闲设施为一体的新的城市中心区；南浔城区的中心区在现状基础上向西向南适当拓展。

ⅱ、城市规划总目标

规划重点在仁皇山和东部新区，开发区发展重点在西南新区

城市性质：太湖南岸中心城市，省级历史文化名城，长三角工贸、生态旅游城市。

近期中心城区用地发展方向：“东扩西拓、北进南控、中间完善”。

北进：结合已形成规模的仁皇山新区建设，开辟太湖新区，从“苕溪时代”迈向“太湖时代”；

西拓：在继续完善凤凰西区建设的基础上搞好西南工业区、商住区的配套建设；

东扩：在搞好湖东分区配套建设的基础上，进一步开发建设“西山漾地区”；

五：小结

➢区位认识——太湖南岸，浙北交通枢纽，融入上海都市圈速度缓慢；

➢人口认知——城市吸引力不足，人口导入缓慢，中高端收入者可观；

➢宏观经济——综合经济实力在长三角处于中下游水平，规模有限，总体偏弱；