昆山花园物业费诉讼案

昆山花园物业费诉讼案事答辩及反诉状答辩及反诉人：地址：昆山市长江北路118号昆山花园室电话：邮编：215300原告苏州万宝物业昆山分公司物业服务费一案，现提出答辩及反诉如下：（一）答辩部分：根据昆山花园业主委员会和万宝物业签订之物业服务合同，物业服务质量为<<江苏省住宅物业管理服务标准>>5级标准。

万宝物业于2007年4月1日服务昆山花园以来，一直不能按照合同要求进行物业管理。

形成多方面的完全违约。

如：车辆和车辆秩序管理，访客登记，绿化，维修，车辆收费，物业禁止性行为的管理，和合同附件中承诺在2年任期内达成苏州市和江苏省优秀住宅小区的目标。

且我们家07年7月房屋漏水报修至今没有修并通知我本人，且物业公司并没有上门催要物业费并按照物业管理条例第67条之规定将业主付费情况通报业委会。

根据合同法第67条之规定，本人合法行使抗辩权。

（二）反诉请求1．判令万宝物业公司赔偿因没有及时报告给房产公司维修造成的损失2000元。

2．判令万宝物业公司赔偿因没有收取车辆管理费的损失543.92元。

3，判令被反诉人违反消费者权益保护法赔偿4243.75元4，免除从2007年4月起至今的物业管理费用合计4243.75元。

5，判令物业公司因没有达成苏州及江苏省优秀住宅小区的赔偿59.08元。

6．本案的诉讼费用由万宝物业公司承担。

事实与理由：万宝物业于2007年4月1日服务昆山花园以来，一直不能按照合同要求进行物业管理。

形成多方面的完全违约。

如：车辆和车辆秩序管理，访客登记，绿化，维修，车辆收费，物业禁止性行为的管理，和合同附件中承诺在2年任期内达成苏州市和江苏省优秀住宅小区的约定。

我认为：根据昆山花园业主委员会与万宝物业签订的物业管理服务合同，物业公司的违约行为不仅损害了我本人的权益，更损害了全体业主的合法权益。

也损坏了昆山花园这个以昆山命名的昆山和谐，美好，卫生，文明的形象。

为此，根据中华人民共和国合同法第六十七条，第一百一十三条，中国物业管理条例第六条，第三十六条，第四十一条。

民法通则第四条，第一百零六条，第一百一十一条，消费者权益保护法第四十九条，物权法第七十条，七十一条，七十四条之规定，特提起诉讼，恳请法院判如诉请！此致江苏省昆山市人民法院2009年6月15日昆山花园业主与万宝物业法庭审理实录法官把我的答辩和反起诉等相关资料给物业公司。

这非常不专业吧。

违反诉讼程序的。

法律规定，在收到资料后就要给相关方。

一，原告物业读起诉书，被告读答辩状二，原告提交的起诉证据，物业服务合同6页，拿房调拨单，起诉状，营业执照，2级资质证明，物业费核算表。

我质疑：1，根据昆山花园业主委员会与贵公司签署的合同，全部应该是17页，而不是你们的6页，你们没有提交合同中关键的服务质量的约定和最后一页投标时的承诺请问为什么。

物业：吱吱唔唔的说是17页，我们忘了提交了。

我质疑2，物业费催缴的单据为什么没有，而莘闵物业这样一个三级资质的公司都可以做到，你们二级为什么不能做到。

而物业管理条例规定是需先进行催缴无果后才可以起诉的。

三，我提交的答辩及反起诉证据。

物业服务合同17页。

答辩及起诉状11页，2007，2008年度停车费审计报告6页，相关证据71页（照片，被盗证明，业委会的整改函，非机动车停车费收据等等），最新本小区被盗统计2页（入室盗窃，电动车，自行车，摩托车，汽车被撬总损失个人统计就达到40多万元）四，我：就合同约定的苏州和江苏省优秀住宅小区的达成方案。

万宝物业没有达成合同约定，各罚款3万和5万元。

物业：达成了，咱们昆山市什么优秀住宅小区，并提交文件。

法官：被告看一下，我：不用看，合同标的是苏州市和江苏省，昆山的什么优秀住宅小区和他有什么关系啊。

物业：达成了，在居委会那里，还没有给我们。

我：请问达成了什么？物业：就说达成什么江苏省绿色小区阿，还是什么苏州环保小区阿，我：对不起，请问是不是苏州和江苏省优秀住宅小区这个名称阿。

物业：一个意思。

我：什么叫一个意思，咱们昆山市有非常多的称号，什么小康城市，文明城市阿，环保城市啦，这如果都是一个意思那要那么多评比干吗？我本人也有很多什么优秀什么的称号，但绝对不是一个意思，你说一个意思，请拿出你的证据来。

昆山市江南明珠苑就获得了江苏省优秀住宅小区，这个名单请法官看一下，这里没有昆山花园。

法官：是否达成是有业委会来应诉的事。

个人没有权利。

我：对不起法官，业委会代表全体业主签合同，物业费由业主承担，这收益应该也是业主的权利。

请你仔细研读一下物业管理条例。

五，就我证据之维修部分攻防、我：炮台渗水，长达2年时间没有人来修理，我打过物业公司电话7次，物业公司也不告诉我何时修理，也没有联系我。

就没有报修给开发商。

物业：吴经理说装饰部分是2年保修期，郑领班说你直接找开发商阿。

我：吴经理，这个地方是炮台漏水。

物业：吴经理说是不是家里漏水阿，都归你自己负责。

我：漏水，当然是我家里，别人家的也不归我管。

炮台漏水，请你们告诉我应该归谁管，保固期几年。

物业：吴经理说2年，郑先生说5年。

我：作为一个专业的2级资质的物业管理公司，请你们商量好后再来回答这个问题。

物业：最后回复说是5年，但找开发商阿，和物业没有关系。

我：最后的修理是开发商没有错，但是合同确定是你们来报给开发商并通知我的，你们一没有报给开发商，二没有通知我，没有尽到合同约定的义务。

我们家漏水实在没法住，我只能自己修，损失的钱由你们物业赔偿。

今年3月份保修的地方也没有修，如果仍然没有修理，据了解你们都没有报给开发商。

我将会起诉你们物业和开发商。

自2007年起，我202室信箱上及旁边的装饰水泥球，即掉落在草地上。

当时这张图在与物业公司开会时曾经给他们阅览过。

在物业合同中有巡检的约定，因此我一直期待物业公司自己会发现前来修复。

很久没有人来维修。

我2007年10月1日报修，物业公司10月5日将掉落的水泥球放上去了，但是并没有用水泥封好。

现在还是这个样子。

见P31第7图和P16第3图。

我想说的是如果只是把它放上去的话，我想我自己也会放。

我是需要专业的公司来把它用水泥封好。

物业管理用服务中心的门，长期破烂不堪，一直没有修理，33号2单元的门禁设备一直损害，至今没有修复。

因为无法按门铃，就在楼下叫，这也影响到我们的休息。

网球场的电控箱门掉落，长期损坏至今。

物业：辩称是由承租方修理。

我：请拿出证据。

这是公用部位。

会所二楼男卫生间窗户玻璃从2008年10月起就碎掉，和立式便池到2009年4月底仍没修理。

物业：辩称说房产公司没有交接，不归物业公司修理。

我：请拿出证据。

这里是法院，口说无凭。

合同约定公用部位是归物业公司修理的。

游乐场设施损坏，至今维修，30栋楼栋号牌掉，103栋1单元门锁坏，半月余，至业主车辆被撬。

36号与85号间小木桥长期损坏。

104栋椅子损坏2年。

电梯灯长期损坏。

仅1排灯亮。

物业：那是偶偶损坏，是我钻空子。

我：偶偶损坏吗，根据我的照片显示，不同时间不同地点的电梯灯都只有1排灯，这只能说这是常态。

六，证据之保洁攻防我：污渍，蜘蛛网，楼道门贴的纸和油漆残留，没有清洁，楼道门陆续有修电脑，钢琴培训，装卫星电视及租房等小广告及油性笔写的痕迹，至今无人清理拍小广告的人的照片我都抓拍到。

物业：吴经理说我觉得那个人是你找来的，否则你怎么会拍到，拍到怎么不去抓他啊。

我：这你是可以这样讲的，请你提供证据。

你也可以到派出所告我伪证。

我：停车场，道路等等的保洁，请见照片。

续昆山花园业主维权七，证据之门卫：我：车辆管理非常乱，车辆停在主干道，停在草地上，比比皆是。

小区没有访客登记制度，小偷，写违法小广告的，收废旧的，推销产品的比比皆是。

特别是写修电脑的，一拨又一拨的。

2007年9月23日苏ESJ136停在我们车位上，保安找不到车主。

2008年8月24日苏EPB737停在车位上长达一星期时间，警卫一直找不到人。

物业：那不是我家。

我：我可以给你看电脑里的照片。

2008年10月24日凌晨，苏ENJ077一直报警到7点多，保安没有登记，找不到车主，就守在车旁。

我们曾在2007年在昆山文峰商厦购买小天鹅冰箱1台，但发现有缺损，后来换了1台。

冰箱直接搬出了昆山花园。

我在家没有人通知。

自家车位经常被乱停车，保安也找不到车主。

根据碟片中第一影像3号主岗2009年4月24日早晨7点30分拍摄显示，1，人员进出无登记，电动车，摩托车进出无管理2，汽车自由出入，栏杆是有车就开，甚至长时间开启。

没有停车通行证的车辆自由来往不收费。

3，大卡车停在门外占道不仅不管控，反而帮其打开栏杆让其在小区倒车。

4，在31分钟的时间里之间门卫出现3次根据碟片中第三和第四摄像4号主岗2009年4月24日16：30拍摄显示，1，人员进出无登记，电动车，摩托车进出无管理2，汽车自由出入，栏杆在13分钟时间内一直开启，基本未见警卫。

根据碟片中第二影像3号主岗2009年4月25日18点拍摄显示：1，人员进出无登记，电动车，摩托车进出无管理2，汽车自由出入，栏杆是有车就开，甚至长时间开启。

没有停车通行证的车辆自由来往不收费。

11分钟内只阻拦2次。

3，大件物品搬出没有登记。

根据碟片中第五摄像4号主岗2009年4月25日摄像显示：1，人员进出无登记，电动车，摩托车进出无管理2，汽车自由出入，栏杆是有车就开，甚至长时间开启。

没有停车通行证的车辆自由来往不收费。

30分钟内只阻拦2次。

3，大件物品搬出没有登记。

第十分钟一辆三轮车中有洗衣机，经过警卫处，警卫直接帮其开门放行。

4，只有一人值班。

且警卫还在聊天。

物业：有登记，拿出了几个每个月登记的本子，我：这些登记的就是没有长期停车证的对吧，物业：是。

我：没有长期停车证的就是要每天收费的对吧，你这个登记本破绽百出。

1，没有日期，2，没有具体时间，3，在收费栏都划横线，就是说收费为0。

这该收费你们不收费，时间也不登记，而且登记的车子那么少，根据你们有一个2008年的车辆统计，有2，3百辆车没有停车位，即每天至少应该登记收费2，300辆之多，你看看你们一页纸只有2，3十个，还不收费，这登记和没登记有区别吗。

请问小区进入车辆是怎么收费的，物业：吴经理等支支吾吾的，最好干脆说不告诉我。

我：我的dv在那里，你可以看看。

证据确凿。

你物业公司没有实行合同约定的管理，根据最新被盗统计，直接损失金额达到41万，这还是只是我个人的不完全统计。

法官：这个电动车被盗什么的，哪个小区都有阿，不能说明和物业管理有关系，什么报案记录什么的法院也没有这个能力鉴定，应该由公安部门破案后认定是否和物业有关系。

我：我不要求赔偿，我也没有这个权力，我只是说明昆山花园大门敞开，小偷当然会进来阿！是和业主车辆被盗，入室盗窃是切切相关的。

１各出入口24小时有值班看守，主出入口至少有2人驻守，其余出入口至少有一人值守；２按照委托合同要求进行进出车辆管理、访客登记，谢绝业主拒绝访问人员和未经业主委员会批准的商贩入内；３大件物品搬出实行登记，实施交通指挥交通疏导等工作。