房地产企业转让了未完工的在建工程项目对应的土地价款扣除

房地产母公司将其土地变更到全资子公司名下开发的合同节税技巧

房地产母公司将其土地变更到全资子公司名下开发的合同节税技巧实践中，往往存在房地产公司（一般是母公司)先参与土地中标，然后，再成立一个项目公司（该项目一定是母公司的子公司）对其中标的土地进行独立开发的现象.这种房地产母公司中标拿地，后注册成立项目公司（子公司)开发的现象,在实践中存在以下两种情况:第一种情况：房地产母公司出钱拿地，获得土地出让金收据，未办理土地证，拟成立子公司开发。

房地产母公司已经种标拿地，母公司与土地管理部门签订《国有土地使用权出让协议》，并交纳土地出让金取得土地出让金合规票据入账,但是还没有取得国有土地使用权证书。

然后拟在项目所在地设立全资子公司或项目公司对该土地进行开发.第二种情况：房地产母公司出钱拿地，获得土地出让金收据，并取得土地证,拟成立子公司开发。

房地产母公司已经种标拿地，母公司与土地管理部门签订《国有土地使用权出让协议》，并交纳土地出让金,取得国有土地使用权证书以及取得土地出让金合规票据入账，然后拟在项目所在地设立全资子公司或项目公司对该土地进行开发。

以上两种情况下的项目公司（子公司)进行开发建设，都有一个共同点：母公司名下的土地使用权必须过户到母公司后注册成立的项目公司或子公司。

如果母公司就将其中标的土地变更到其子公司名下,让其子公司进行后期的开发,面临一定的税收风险：将被认定为母公司向子公司转让土地使用权的行为，必须要依法缴纳土地增值税、增值税和企业所得税等沉重的税收负担。

到底如何规避以上税收风险呢？笔者针对以上两种情况的税收风险进行分析并提出借鉴的税收风险规避策略。

一、第一种情况的税收风险及规避策略1、税收风险分析由于母公司在土地中标拿地时，土地出让金是母公司出的,国土部门开具的土地出让金行政事业收据上的抬头是母公司的名字,而不是今后成立子公司的名字。

由于今后成立的子公司从事该母公司中标地块开发的前提条件是，母公司中标地块的土地使用权必须过户或变更到子公司名下,才能进行立项和开发。

房地产在建项目不同转让方式下的涉税分析

房地产在建项目不同转让方式下的涉税分析
房地产在建项目的转让方式主要有两种：整体转让和部分转让。

在进行涉税分析时，需要考虑以下几个方面：
1. 增值税方面：根据《中华人民共和国增值税法》规定，实施房地产开发经营活动的单位，销售自己所开发的房地产，应当就销售房地产取得的销售额缴纳增值税。

对于整体转让的房地产项目，转让价款即销售额，需要按照税法规定缴纳增值税。

而对于部分转让的房地产项目，则相应缴纳部分的增值税。

2. 营业税和个人所得税方面：对于房地产在建项目的转让，如果属于营业性转让，即纳入了企业的经营范围，那么在转让过程中需要缴纳相应的营业税。

根据《中华人民共和国个人所得税法》规定，个人从房地产转让中取得的所得需要缴纳个人所得税。

如果转让方为个人或非营业性单位，则需要考虑个人所得税的缴纳情况。

3. 印花税方面：对于房地产的转让行为，根据《中华人民共和国印花税法》规定，需要缴纳相应的印花税。

具体的税率和计算方式根据地方规定而有所差异，一般是按照转让的价款或者市场价格的一定比例进行计算。

房地产在建项目不同转让方式下的涉税分析包括增值税、营业税、个人所得税、印花税和土地增值税等多个方面。

在具体操作中，需要根据具体的税法规定和地方政策进行计算和缴纳。

由于税法和政策的变化，建议及时了解最新的税法规定和地方政策，以便准确进行涉税分析。

在建工程转让及后续开发的财税政策综述

在建工程转让及后续开发的财税政策综述自2016年930政策以来，随着国家、地方各级政府对房地产行业不断调控及限额、限售、限贷等分项政策的持续执行，对于房地产全整个行业来说，持续经历着政策高压控制及经营的寒冬，特别对于中小房地产企业来说，日子过得相关煎熬，部分企业为了生存，将正在建设的项目进行转让以换取经营资金维持企业的运转，下面针对在建工程转让及后续开发涉及的财税政策进行简要梳理。

一、增值税的处理1.销售方转让在建工程的增值税处理销售方转让在建工程应按“销售不动产”税目缴纳增值税，根据财税2016【36】号文件附件《营业税改征增值税试点实施办法》关于《销售服务、无形资产、不动产注释》的规定，转让土地使用权按照“销售无形资产”税目缴纳增值税。

同时规定“转让建筑物有限产权或者永久使用权的，转让在建的建筑物或者构筑物所有权的，以及在转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权的，按照销售不动产缴纳增值税。

”即转让在建工程应按“销售不动产”缴纳增值税。

2.销售方转让在建工程的销售额确定销售方转让在建工程，分新老项目分别确定销售额。

《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第18号）第二条房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，适用本办法。

自行开发，是指在依法取得土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设。

基于此税收政策规定，房地产企业的在建工程是房地产企业在其取得土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设的行为，属于房地产企业自行开发的项目。

因此，房地产企业转让在建工程的销售额确定适用国家税务总局公告2016年第18号规定的销售额确定规定，而不适用《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第14号）文件中销售不动产的销售额确定的规定。

财税【2016】36号文件附件《营业税改征增值税试点有关事项的规定》明确“房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。

房地产在建项目不同转让方式下的涉税分析

房地产在建项目不同转让方式下的涉税分析房地产在建项目是指房地产开发企业在规划用地范围内，按照规划条件和要求，采用科学的设计、施工、装修手段，建造的、具有经济可行性的住宅、公私建筑等建筑物，其主体结构尚未建成或尚未取得不动产权证书的项目。

在建项目的转让方式有多种形式，包括转让土地使用权、整体转让房地产项目、转让房屋预售权等。

而不同的转让方式下涉税问题也各有不同，需要开发企业和购买方在转让时注意相应的税务规定。

一、转让土地使用权转让土地使用权是指开发企业在取得国有土地使用权证书后，将土地使用权转让给其他单位或个人的行为。

在用地取得后转让土地使用权，需要缴纳土地增值税和城市维护建设税。

根据《中华人民共和国土地管理法》和《土地增值税法》，在取得土地使用权后，如果转让土地使用权所得不超过土地成本以及房屋建设成本和相关税费的，可以不收取土地增值税。

但如果土地使用权转让所得超过上述成本，需要按照土地增值税法规定缴纳土地增值税。

根据《中华人民共和国城市维护建设税法》规定，转让土地使用权的单位或个人应当按照土地转让所得额的5%交纳城市维护建设税。

因此在转让土地使用权的过程中，需要注意相关税费的计算和缴纳，以避免因税收问题而导致转让交易受阻。

二、整体转让房地产项目整体转让房地产项目是指开发企业将整个在建项目转让给其他单位或个人的行为。

在整体转让房地产项目时，需要缴纳的税费包括增值税、契税和土地增值税。

根据《中华人民共和国增值税法》规定，房地产项目的整体转让应当按照国家规定的增值税税率计算并缴纳增值税。

增值税法对房地产项目的整体转让有严格的规定，需要开发企业在转让时结合实际情况进行计算和缴纳增值税。

根据《中华人民共和国契税法》规定，购买房地产项目需要缴纳契税。

在整体转让房地产项目时，购买方需要根据合同约定的价格缴纳相应的契税。

在整体转让房地产项目时，如果转让项目所在的土地使用权不是通过竞买方式取得，而是政府划拨或者协议出让的，需要根据《中华人民共和国土地增值税法》规定缴纳土地增值税。

房地产当期允许扣除的土地价款的账务处理

房地产当期允许扣除的土地价款的账务处
理
法律风险自助式管理指的是日常储备法律知识和自助解决法律纠纷。

这有助于增强法律防范意识和能力，以及自主处理金额较小或法律关系较为简单的纠纷。

相比聘请法律顾问或执业律师，这种方法成本低廉、时间便利、方便保存。

房地产业在当期允许扣除土地价款时，需要进行账务处理。

具体来说，根据《增值税会计处理规定》的通知（财会[2016]22号），一般纳税人应在“应交增值税”明细账内设置“进项税额”、“销项税额抵减”、“已交税金”、“转出未交增值税”、“减免税款”、“出口抵减内销产品应纳税额”、“销项税额”、“出口退税”、“进项税额转出”、“转出多交增值税”等专栏。

其中，“销项税额抵减”专栏记录一般纳税人按照现行增值税制度规定因扣减销售额而减少的销项税额。

因此，账务处理应该是借：“应交税费——应交增值税(销项税额抵减)”和贷：“主营业务成本”。

国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知(国税发〔2006〕187号)

国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发〔2006〕187号）各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局，西藏、宁夏自治区国家税务局：为进一步加强房地产开发企业土地增值税清算管理工作，根据《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及有关规定，现就有关问题通知如下：一、土地增值税的清算单位土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。

开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。

二、土地增值税的清算条件（一）符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的；2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的；3.直接转让土地使用权的。

（二）符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；4.省税务机关规定的其他情况。

三、非直接销售和自用房地产的收入确定（一）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产, 其收入按下列方法和顺序确认：1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

（二）房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。

四、土地增值税的扣除项目（一）房地产开发企业办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额，应根据土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条的规定执行。

关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知

国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局，西藏、宁夏自治区国家税务局：为进一步加强房地产开发企业土地增值税清算管理工作，根据《中国税收征收管理法》、《中国土地增值税暂行条例》及有关规定，现就有关问题通知如下：一、土地增值税的清算单位土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。

开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。

二、土地增值税的清算条件(一)符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：房地产开发项目全部竣工、完成销售的;2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的;3.直接转让土地使用权的。

(二)符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;2.取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的;3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的;4.省税务机关规定的其他情况。

三、非直接销售和自用房地产的收入确定(一)房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产, 其收入按下列方法和顺序确认：1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定;2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

(二)房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。

四、土地增值税的扣除项目(一)房地产开发企业办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额，应根据土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条的规定执行。

购入在建工程继续开发涉税处理

房企购入在建工程继续开发，土地价款增值税差额扣除的处理2018-03-23问：公司为房地产开发公司，2018年1月购入一在建项目继续开发后销售，这种情况下，公司增值税是否可以差额扣除土地价款？答：财税【2016】36号文件附件《营业税改征增值税试点有关事项的规定》中规定：房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。

国家税务总局公告2016年第18号第三条规定：房地产开发企业以接盘等形式购入未完工的房地产项目继续开发后，以自己的名义立项销售的，属于本办法规定的销售自行开发的房地产项目。

因此，贵公司购入在建项目继续开发后销售符合上述情形，可以差额扣除土地价款，但须注意允许扣除土地价款的凭据是“省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据”。

问：我公司无法取得财政部门监制的财政票据，是否可以按2016年14号公告的规定以法院判决书作为扣除凭据？答：《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》（国税总局公告2016年第14号）第八条规定：纳税人按规定从取得的全部价款和价外费用中扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价的，应当取得符合法律、行政法规和国家税务总局规定的合法有效凭证。

上述凭证是指：（一）税务部门监制的发票。

（二）法院判决书、裁定书、调解书，以及仲裁裁决书、公证债权文书。

（三）国家税务总局规定的其他凭证。

这里要注意，该公告适用的情况是纳税人销售其取得的不动产，而非房地产开发，增值税方面法院判决可作为合法有效凭证的规定也只限于计算转让不动产销售额的扣除项。

因此贵公司不可以使用法律判决书作为扣除凭据。

问：那我公司该如何进行差额扣除?答：贵公司的业务情况较为特殊，虽符合差额扣除的规定，但取得土地的财政票据已留在转让方，这种情况下一般无法得到税务机关的认可，实务中无法差额扣除，此时可要求转让方开具增值税发票，并按要求抵扣进项税。

房地产抵扣汇总土地价款的进项税扣除规定

房企“营改增”：税收优惠政策多，不当享受风险高税收优惠一：增值税抵扣凭证进项税额准予从销项税额中抵扣进项税额，是指纳税人购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产，支付或者负担的增值税额。

《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》财税〔2016〕36号，附件1《营业税改征增值税试点实施办法》第二十一条明确：一般计税方法的应纳税额，是指当期销项税额抵扣当期进项税额后的余额。

应纳税额计算公式：应纳税额=当期销项税额-当期进项税额七项增值税进项税额不得抵扣1.用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产和不动产。

其中涉及的固定资产、无形资产、不动产，仅指专用于上述项目的固定资产、无形资产（不包括其他权益性无形资产）、不动产。

纳税人的交际应酬消费属于个人消费。

2.非正常损失的购进货物，以及相关的加工修理修配劳务和交通运输服务。

3.非正常损失的在产品、产成品所耗用的购进货物（不包括固定资产）、加工修理修配劳务和交通运输服务。

4.非正常损失的不动产，以及该不动产所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务。

5.非正常损失的不动产在建工程所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务。

纳税人新建、改建、扩建、修缮、装饰不动产，均属于不动产在建工程。

6.购进的旅客运输服务、贷款服务、餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务。

7.财政部和国家税务总局规定的其他情形。

八项增值税进项税额抵扣受限1.异常增值税扣税凭证：经核实符合规定的允许继续申报抵扣，不符合规定的一律作进项税转出。

2.走逃(失联）增值税扣税凭证：列入异常增值税扣税凭证范围，暂不允许抵扣或办理退税，已经申报抵扣的一律先作进项税额转出。

3.逾期增值税扣税凭证：客观原因造成增值税扣税凭证逾期的允许继续抵扣，其他原因造成增值税扣税凭证逾期的不得抵扣。

4.失控增值税扣税凭证：通过税务机关通过协查，确认销售方已经申报纳税，并取得销售方税务机关出具的书面证明及协查回复后才可抵扣。

土地增值税题库

土地增值税题库土地增值税税率：增值额未超过扣除项目金额50%，土地增值税税额=增值额×30%；增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的，土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%；增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的，土地增值税税额=增值额×50%-扣除项目金额×15%；增值额超过扣除项目金额200%，土地增值税税额=增值额×60%-扣除项目金额×35%。

公式中的5%，15%，35%为速算扣除系数。

一、单选题(23题)：1. 下列房地产转让行为应征收土地增值税的是( )。

A．个人之间互换自有居住用房B．无偿赠与房屋给直系亲属C．被兼并企业将房屋并入兼并企业中D．抵押期满权属转让给债权人的房地产【答案】：D 【解析】对房地产的抵押，在抵押期满，转移产权的，征收土地增值税。

2. 房地产企业的土地增值税纳税申报业务中，企业的下列处理正确的是( )。

A．将超过贷款期限加收的罚息作为利息支出在房地产开发费用中扣除B．企业开发住宅和别墅，贷款分别向建设银行和工商银行借入，财务上为简便核算，将利息按借款单位核算，在计算房地产开发费用时，采用了“房地产开发费用＝(地价款＋房地产开发成本)×5%以内＋全部借款利息支出”的公式计算C．企业在计算开发成本时，将拆迁补偿费、建筑安装工程费计入其中D．将未计入房价的代收费用作为扣除项目，但未作为收入计税【答案】：C3.下列各项中，属于土地增值税纳税人的是（）。

A.自建房屋转为自用B.出租房屋的企业C.转让国有土地使用权的企业D.将办公楼用于抵押的企业，处于抵押期间【答案】：C4. 房地产开发企业将开发产品用于下列（）项目，不属于视同销售房地产，不用缴纳土地增值税。

A．开发的部分房地产用于职工福利B．开发的部分房地产与其他单位交换非货币资产C．开发的部分房地产用于抵偿债务D．开发的部分房地产用于办公自用【答案】：D5．纳税人转让房地产所取得的收入不包括( )。

房地产开发企业收并购在建工程!在增值税清算时仅允许对开发成本的增量部分加计扣除土地增值税 (2)

房地产开发企业接盘侠注意了！仅允许对开发成本的增量部分加计扣除土地增值税问题内容房地产企业收购另一家房地产企业的在建工程后再进行开发，完工后土地增值税清算时，收购原先在建工程的价款是否可以加计扣除？答复内容您好！您所咨询的问题收悉。

现针对您所提供的信息回复如下：一、根据《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》（国税发〔2009〕91号）规定：第九条纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。

（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；（三）直接转让土地使用权的。

二、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第138号）第六条规定：计算增值额的扣除项目：（一）取得土地使用权所支付的金额；（二）开发土地的成本、费用；（三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；（四）与转让房地产有关的税金；（五）财政部规定的其他扣除项目。

三、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）第七条规定：条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：(一)取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。

(二)开发土地和新建房及配套设施(以下简称房地产开发)的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本(以下简称房地产开发成本)，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

......(三)开发土地和新建房及配套设施的费用(以下简称房地产开发费用)，是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。

......(四)旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。

评估价格须经当地税务机关确认。

(五)与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。

清算后转让房产,土地增值税扣除项目如何确定

清算后转让房产，土地增值税扣除项目如何确定不少房地产企业遇到这样的问题，开发项目清算后剩余的房产再转让是单独计算土地增值税，还是与以前清算的收入合并重新计算。

例如，原清算项目增值率2 0%，未全部出售，2010年出售剩余两套住房，收入200万元，对应成本50万元，企业是仅计算这两套住宅的增值率（约300%），还是并入原清算数据进行二次清算？根据国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）的规定，并非项目销售完毕才开始清算。

符合下列情形的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；2.取得销售（预售）许可证满3年仍未销售完毕的。

已竣工验收的房地产开发项目，已销开发产品收入由“预收账款”结转至“营业收入”，未销开发产品销售之前按照存货处理。

若房地产企业捂盘或内部保留部分房源，均可能导致开发项目长期不能清盘。

企业不主动清算，主管税务机关会要求其被动清算。

但此时房产尚未销售完毕，由于房价的不确定性，未售房产难以按估计售价确定，无法准确确定增值额，所以土地增值税清算仍限于已售部分。

此外，土地增值税扣除项目的确定取决于开发产品单位建筑面积成本。

在会计处理上，开发项目所发生的成本费用通过“开发成本”科目进行归集，开发项目完工后，“开发成本”科目归集的累计发生额即为项目发生的总成本并结转至“开发产品”科目，“开发产品”科目借方累计发生额即为完工项目总成本，其中既包含已售房产对应成本，又包含未售房产对应成本。

国家税务总局《关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）第十四条规定，已销开发产品的计税成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。

可售面积单位工程成本和已销开发产品的计税成本按下列公式计算确定：可售面积单位工程成本＝成本对象总成本÷成本对象总可售面积；已销开发产品的计税成本＝已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本。

房开企业土地价款扣除涉税分析

房地产企业扣除土地价款差额计征增值税的税务管控一、法律依据根据《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（总局公告2016年第18号）第四条、第五条第四款和《营业税改征增值税试点有关事项的规定》（财税〔2016〕36号）第一条第（三）项第10点的规定，一般纳税人的房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。

销售额的计算公式如下：销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）。

其中当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算：当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。

房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。

支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。

在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款，应当取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。

另外，根据《财政部国家税务总局关于明确金融房地产开发教育辅助服务等增值税政策的通知》（财税[2016]140号）第七条、《国家税务总局关于土地价款扣除时间等增值税征管问题的公告》（国家税务总局公告2016年第86号）第一条和第五条的的规定，“向政府部门支付的土地价款”，包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。

“当期销售房地产项目建筑面积”“房地产项目可供销售建筑面积”，是指计容积率地上建筑面积，不包括地下车位建筑面积。

房地产开发企业向政府部门支付的土地价款，以及向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用，按照财税〔2016〕140号文件第七、八条规定，允许在计算销售额时扣除但未扣除的，从2016年12月份(税款所属期)起按照现行规定计算扣除房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。

房地产企业转让在建项目涉税分析

房地产企业转让在建项目涉税分析在地产开发企业，往往很多小的开发商会因为资金链断裂等原因，考虑将未开发完成的项目出手转让，在建项目的转让方式各不相同，本次就在建项目直接出售过程中的涉税做如下分析：一、房地产在建项目转让限制条件根据《城市房地产管理法》所规定的房地产转让的法定条件如下：(1)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书;(2)按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。

也就是说转让在建项目是有条件限制的，开发达到投资总额的25%以上是在建项目转让的必要条件，并非在任何情况下都可以出手转让。

例甲公司有一处在建项目（新项目），预计总投资20亿元（其中土地使用权4亿元），由于甲公司资金链断裂现将此项目对外转让，截止转让前发生建造成本5.2亿元，达到转让条件。

现甲公司以15亿元的评估价转让给乙公司，后续乙公司仍需投资部分建设资金完成项目后期建设。

（不考虑相关附加税因素，增值率未超过50%，税率为30%。

）二、转让方涉税分析1、增值税根据营改增36号文件规定，转让建筑物有限产权或者永久使用权的，转让在建的建筑物或者构筑物所有权的，以及在转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权的，按照“销售不动产”缴纳增值税。

在此需要注意的是区分在建工程是老项目还是新项目，所适用不同的计税方法。

甲公司需缴纳增值税：（15-4-5.2）/1.09*0.09=0.48亿元2、土地增值税《土地增值税暂行条例》规定，转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应依照本条例缴纳土地增值税。

很多财务人员在此处会有一个疑惑，转让方在土增清算时对于在建工程部分是否可以加计扣除？由于在建项目转让方按销售不动产税目计征增值税，与此同时转让方在计交土地增值税时，应按照《土地增值税暂行条例》计算。

烂尾楼盘的财税账务处理

烂尾楼盘的财税账务处理在建项目收购有两种模式:一是通过收购其他公司股权获取该公司开发的在建项目。

该种方式的优点是操作简单，较少受到政策影响。

例如，《城市房地产管理法》第三十八条规定，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。

对于不符合该条件的开发项目，可以通过股权转让的方式实现项目转让。

缺点是股权收购成本不能在计算土地增值税和企业所得税时扣除，造成税务成本较高。

二是土地或在建项目转让。

该种方式的优点是收购方支付的价款可在开发产品出售时扣除，未来税务成本较低。

缺点是前期投入较多，受政策影响较大。

通过股权收购获得开发项目，一般为非同一控制下的收购。

非同一控制下企业合并形成的长期股权投资按照《企业会计准则第2号——长期股权投资》，对子公司投资应按购买方付出的资产、发生或承担的负债、发行的权益性证券的公允价值以及企业合并过程中发生的各项直接相关费用之和，作为其初始投资成本。

企业外购的房屋建筑物支付的价款应当在地上建筑物与土地使用权之间进行分配，难以分配的，应当全部作为固定资产。

房地产开发企业取得土地用于建造对外出售的房屋建筑物，相关的土地使用权应当计入所建造的房屋建筑物成本。

【例】A公司公司是某某房地产集团公司的全资子公司，注册资本4000万元。

该公司成立以来只运作了A公司名园项目，土地经过招拍购入价款2800万元，契税84万元，已发生土地开发费用500万元。

上述资金均为母公司投入。

由于集团公司资金紧张，欲将该项目转让。

某某房地产公司欲进行并购。

经协商拟采用的并购方式有两种:一是股权收购，转让价格5000万元；二是项目转让，转让价格5850万元。

第一种方案：某某地产公司在办理股权变更时，依据股权转让协议和付款凭证进行会计处理。

借：长期股权投资一一A公司公司50000000贷：银行存款50000000第二种方案：某某地产公司依据项目转让协议和付款凭证进行会计处理。

在建工程转让扣除土地价款的纳税筹划

在建工程转让扣除土地价款的纳税筹划在建工程转让如何扣除土地价款纳增值税，近来不少专家给出了不同解答，其在营业税时代就是个很有争议的事情，各地地税机关对如何征纳营业税有不同的政策。

下面是yjbys 小编为大家带来的在建工程转让扣除土地价款的纳税筹划，欢迎阅读。

一、营业税时代，在建工程转让能否扣除土地成本而差额征收要根据情况确定
财政部、国家税务总局《关于营业税若干政策问题的通知》(财税[2003]16 号)第三条(二十)规定，“单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。

”能否扣除土地价款就出自该条规定，对该条的理解决定了征税的方法。

文件的所用的词语对行为、对象、后果是严格配比的，对于不动产，其使用的动词是“销售”、“购置”，对于土地使用权其使用的动词是“转让”、“受让”，实际上在实践中，也应该是配比的，因为主体对不动产拥有的是所有权，其可以是购置，对土地使用权因为其是一种权利，只能是受让，即受让土地使用权利。

我们按这种逻辑理解来将上述规定重述一下，即“单位和个人销售其购置的不动产，以全部收入减去不动产的购置原价后的余额为营业额，单位和个人转让其受让的土地使用权，以全部收入减去土地使用权的受让原价后的余额为营业额。

”
根据该文件第二条(七)项规定，“单位和个人转让在建项目时，不管是否办理立项人和土地使用人的更名手续，其实质是发生了转让不动产所有权或土地使用权的行为。

对于转让在建项目行为应按以下办法征收营业税：
1、转让已完成土地前期开发或正在进行土地前期开发，但尚未。