商品房交付中房屋规划用途性质变更的法律责任

商品房交付中房屋规划用途性质变更的法律责任

随着城市对商业用房需求不断增大，已经建好的商品房出现了用途性质的变更，大量的“商业用房”改为“办公用房”。由于对“商业用房”概念的理解不同，缺乏明确的法律规定，加之购房者法律意识淡薄，导致交房时出现规划用途性质变更中关于违约责任认定、违约赔偿等问题。本文结合具体案例，详细分析了商品房交付中房屋规划用途性质变更的法律责任。

近年来，我国第三产业发展如雨后春笋，各种商贸公司、个体经营者数量激增，商品房市场需求日益增大，推动了房地产业的迅猛发展。由于市场供需不平衡，商业用房的市场上出现了十分混乱的现象，有些房地产开发商利用某些法律规定模糊，在商品房交易中违规交易，侵害购房者的合法权益。其中最为常见的是借对“商业用房”概念的理解不同，交房时规划用途性质变更，缩小房屋使用范围的行为。法律界定的不明确性，购房者专业知识缺乏、法律意识淡薄及房地产开发公司凭借其强势地位与购房者签订的格

式合同，导致商品房交易中不诚信问题频现。本文将结合具体案例从法律上进行分析，以期对立法及商品房交易实务有所借鉴。

一、商品房交付中房屋规划用途性质变更的案例

案例： A住户与B房地产开发公司签订《商品房买卖合同》一份，合同约定B房地产开发公司向A交付规划用途为“商业”的房屋，合同签订后A用户依约向B房地产开发公司履行付款义务，交房时B房地产开发公司向A用户交付《房屋产权初始登记证》记载房产规划用途为“办公”的房屋。双方就房地产开发公司交付记载房产规划用途为“办公”的房屋发生纠纷，A认为“办公”用途与“商业”用途是两个明显不同的概念，使用功能也完全不同，B的行为已经构成违约；B则认为根据国家相关部门对商品房相关分类的规定和当地发改委的核准决定，商业经营用房和商业办公用房均属于“商业用途”并没有违约，双方无法协商达成一致，就此诉诸司法机构。此类就商品房规划问题上的争议在司法实务中并不少见。

该案件中房地产开发商的行为是否构成违约？在实际处理中形成了两种不同观点：一方认为办公用房属于“商业用途”范围，B房地产开发公司的行为并不构成违约，也就不存在后续的履行违约责任等问题；另一方则主张B房地产开发公司的行为明显构成违约，应当根据双方的合同约定及

相关的法律规定承担相应的违约责任。笔者认为该案件除涉及对“商业用房”及“办公用房”概念的理解以及认定构成违约后后续的继续履行违约金的承担问题，更深层的还涉及规范房地产交易的法律不完善、存在法律漏洞，行业不诚信等问题。在此笔者将结合上述案件对相关问题加以阐述，以期对后续类似案件的处理有所裨益。

二、商业用房与办公用房概念及相互之间的关系

（一）商业用房与办公用房的基本概念

上述案件的争议的焦点在于对商业用房和办公用房这两个概念的理解，理解不同得出的结论就不同，因此有必要对案件中涉及的基本概念进行简单阐明。

1.商业用房的定义

商业用房是以房屋用途为标准划分的一种房屋类型，商业用房有广义和狭义之分，广义的商业用房是指房地产公司开发的用于从事商业和为居民生活服务所用的房屋，如各类商店、饮食店、菜场、理发店、浴室、旅社、招待所等，以及办公用房，如写字楼等，还包括车库等；狭义的商业用房仅指从事商业和为居民生活服务所用的房屋，不包含办公用房，一般指底层的临街的房屋。

2.办公用房的定义

办公用房通常是指企业、事业、机关、团体、学校、医院等单位的办公用房屋。一般指写字楼等处理具体事务的用

房，并不包含商业性、经营性用房。福建省人民政府[2001]12号文《关于研究省直单位办公用房有关问题的会议纪要》、黔府办发[2011]56号文《省人民政府办公厅关于印发贵州省人民政府各部门各直属事业单位办公用房和土地管理办法（试行）的通知》及《北京市社区居民委员会办公用房管理若干规定》都明确指出：“社区居民委员会办公用房（以下简称居委会办公用房）是指社区居委会开展工作和组织社区居民民主议事的场所。”[1]从办公用房的概念及相关政府部门出台的《规定》、《通知》可得知办公用房的明显特征为非商业性，办公用房通常是公益性的、团体性组织办公，相关组织机构部门处理具体事务的用房。

（二）商业用房与办公用房之间的关系

从商业用房与办公用房的基本概念可以看出，两者之间的关系既是包含关系又是并列关系。从广义上的商业用房概念理解，办公用房包含于商业用房中，而从其狭义上理解两者是并列关系。在没有法律明确规定时，从以上任意角度理解两者的关系均可。但在社会公众的一般认识上，对于两者之间的关系通常都是从狭义上对其理解，即两者是不同的两个概念。有学者指出，“对实践中所称的‘住改商’，物权法第77条表述为将住宅改为经营性用房，是指将住宅用途的房屋改作商业用房或办公用房等经营性用房的行为。”[2] “中国工商银行开始办理商业用房贷款。商业银行贷款是指

贷款人向借款人发放的购置自营商业用房和自用办公用房

的贷款。商业用房贷款额度不得高于借款人净资产的60%，或经房地产估价机构评估的所购商业用房、办公用房全部价款的50%（以二者的较低额为限）。”[3]通过上述部分学者对物权法中“住改商”的解释及工商银行推出的银行贷款政策不难看出，商业用房和办公用房是作为两个不同概念理解的。

在实际中由于对两者概念范围的理解不同，同时又缺乏明确的法律界定，容易出现商品房买卖合同中交付房屋规划用途性质变更，即未依合同约定交付规划用途为商业的房屋而交付规划用途改为办公的房屋，其中违约与否、责任认定等是比较棘手的问题。在此，笔者对商品房买卖合同中交付房屋规划用途性质变更的相关法律问题作一浅要分析。

三、交付规划用途为“办公”的房屋的行为已经构成违约

（一）违约行为的认定

1.房地产开发公司违约行为的具体认定

房地产开发公司向购房者交付规划用途为“办公”的房屋的行为，笔者认为其已经构成违约，依据国家《土地利用现状分类标准》及《城市用地分类与规划建设用地标准》的规定，“商务用地”及“商业服务业设施用地”为一级概念，其下既包括用于经营办公使用的“商务金融用地”、“商务设施用地”这类二级概念，包括除用于经营办公外的其他二级