丽江文旅商业项目考察报告

COART艺术现场
顾名思义，可以将它拆分为CO—ART—现场，是由COART 艺术机构发起的一项群众参与性栏目。它以多门类艺术的跨 界组合，以音乐、舞蹈、戏剧、视觉和设计在地性的创作方 式，超越了形式界限，混搭出一个生活与艺术亲密融合的体 验空间。 2012 年4月，第一届COART艺术现场举办，至今已成功举 办四届，无论从理念手法，呈现品质还是观众体验都做得更 好，也得到了更大范围人群的赞誉，成为中国当代新锐艺术 家和文艺青年们最向往参与的节日。
➢ COART艺术中心特别约请著名编剧宁财神撰写作品《丽江一夜》，每天向观众排 练演出，使游客在观赏美好风景之余进行强目的性商业休闲文化体验。
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C. 名人带动
COART Village雪山艺术小镇能够成为旅游商业地产开发 的一匹黑马，还有一个重要原因，就是名人的带动效应。 因为COART艺术现场活动的强大吸引力和辐射力，小镇 汇集了巨量的艺术家、影视明星、体育明星等名人。
主力户型：院落式商业、酒店式公寓 楼盘价格：院落均价2.1-2.4万每平米，公寓预计均价1.6-2.0万每平米 楼盘位置：云南省丽江束河古镇东区
云南丽江雪山艺术小镇的商业院落分为一坊、二坊、三坊三种院落形式，面积约 为190-384平米，绝大部分为两层建筑设计结构，包容餐饮、娱乐、酒吧、客栈、 零售、休闲多元业 态。项目整体由COART艺术中心、COART艺术影院、 COART青年艺术酒店、艺术家工作室、酒店式公寓、商业院落等组成。
提高招商门槛，增加招商难度。 项目的景观、外摆、围墙等设计都极富童趣和设计感，值得借鉴。
二、金茂谷镇
1、项目概况
开发商：中国金茂
概况：
深耕7年、投入近40亿，在国家一带一路大战略背景下，金茂谷镇结合丽江当 地资源与文化，发挥央企强大的整合能力与资源优势，响应政府号召，提出了 打造“丽江第三镇”的战略构象，并逐渐落实。
该项目地处玉龙雪山下高端度假休闲区核心，臂拥大研、束河古城，总占地约52.5万
平方米，复合开发有金茂雪山语、丽江金茂君悦酒店、無同微酒店群、金茂时尚生活中 心等多重业态，计划打造为丽江前所未有的国际化旅游产业示范新区，成为丽江除大研 古城、束河古镇之外的新时代“丽江第三镇”，成为国际化丽江的城市会客厅和名片。
6、项目创新
A . 文化创新
➢ COART Village雪山艺术小镇作为“国内首例”呈现的COART艺术主题生活小镇式 商业街区，有着自己独特的文化符号：COART；
➢ COART艺术现场——“永不落幕的艺术现场”；
➢ 每年春秋两季在丽江束河举办的COART艺术现场已经成为丽江最具号召力的艺术体
云南丽江雪山艺术小镇功能规划示意图
3、商业模式
雪山艺术小镇是我国首例COART主题艺术小镇，基于coart艺术跨界、联合、混 搭的国际先锋理念，旨在打造世界与中国、传统与现代、文化与艺术、度假与休 闲全面包容的商业模式。
项目位于束河板块核心区域，正在逐渐成为“丽江新未来”、“束河古镇新街区” 的主力担当，其独有的“COART产权式院落商业街区”模式，受到地方政府和入 驻商户的一致看好。
B . 主题创新
➢ 在COART Village雪山艺术小镇里商业与各种艺术形式紧密结合，以街区式院落 为物理载体，集客栈、餐饮、娱乐、零售、休闲等商业业态于一身，以小镇式、艺 术生活区的体验为人们带来“艺术生活化、生活艺术化”的新鲜感受；
➢ COART艺术中心、COART艺术影院、COART青年艺术酒店、COART艺术家工 作室、COART酒店式公寓、COART商业院落等组成了特有的文化体验；
据悉，该项目将于年底推出产权式院落商业以及精装公寓 产品，目前已经吸引了不少国内一线艺术家及明星前来投 资购买。而伴随这类人群的进入，COARTVillage雪山艺 术小镇作为束河东区领衔者的地位将得到进一步巩固。
7.案场包装
围挡
导视
外摆
外摆
景观
道旗
业态布局
8、借鉴和启示
名人效应为项目带来高关注，但商业氛围依旧是招商的关键。 雪山艺术小镇商铺已独栋方式出售或出租，商铺面积过大、单价过高是
4、区位交通
项目所地区域作为丽江旅游业转型升级的核 心地带，周边2公里范围内汇聚众多五星、 超五星级酒店品牌，是世界罕有的高端精品 酒店集群；周边还有诸多高端别墅社区、玉 龙雪山国际高尔夫等度假物业和休闲产品。
5、产品设置
一期产品 项目一期位于束河古镇东区，规划包括别墅区、书院酒店区、酒店式公寓和主题多 样的商业院落，已投入资金超过35亿元。其中，雪山别墅又名“名人艺术风情别 院”，装修风格大气，以良好的透光性和舒适的装修为主。项目一期规划130多套 别墅产品，主推200平米的大体量奢华别墅。
B 园林盛景
作为丽江仅有的拥享“湖景及名贵植被资源”的高端度假综合体，金茂雪山语60%超高 绿化率的园林盛景，与玉龙雪山自然风光内呼外应，山湖别墅可“户户邻水观山”
在三期规划中，将建有博物馆、文化馆、电影院。后期还将规划建设市政公园、中 学、大型音乐厅、会议厅等， 促进项目成为国家化丽江的城市会客厅和名片。
丽江旅游的3.0模式
第三代卖的是整合资源。以高端酒店、高端休闲目的地、育幼养老等为核心的雪山 板块，是丽江的高端体验区和高端居住区，代表着中国旅游消费升级的未来方向， 谓之丽江旅游的3.0模式。
随着雪山、热带雨林等各类旅游资源的不断深入开发，丽江的雪山、腾冲的温泉、 大理的洱海苍山、西双版纳的热带雨林、昆明的滇池……旅居置业者们有了更多的 选择，旅游度假地产也在不断演进升级。
2、整体规划
项目整体占地27万平方米，总体定位为高端休闲度假中心和体验式文化艺术商
业地产。景观总体规划为正对雪山的对景轴线，主建筑群为丽江纳西风格，但同 时具备国际先锋设计理念，整体呈现了世界与丽江、传统与现代的跨界融合。
项目业态集艺术主题的客栈、餐饮、娱乐、零售、休闲等于一体，致力于为人们 带来“艺术生活化、生活艺术化”的新鲜体验。项目开发经过两年的定位设计， 目前已开发了一期的产品和示范区，主要产品为别墅和商业院落。在阳光100收购 了雪山艺术小镇开发商后，后期规划以及二期产品目前正在规划中。
383m2，纳西墅，地上两层，带地下室，可用于接待会客
717m2，临湖别墅，总价1000多万
目前大部分客户来自外地，少部分为新丽江人
3、项目配套
A 原生高原湖泊 园内拥有三块罕见的原生高原湖泊。金茂雪山语依托自然地貌，对这三块湖泊重新 打造，分别勾勒出微缩“程海湖”、“泸沽湖”、“拉市海”三大湖境，将丽江山 魂水魄凝于一园。四时景色都非常壮观。
项目共分为三期建设完成，均为现房。一期目前已经交房，二期统一今年年底交房。其 中一期、二期为精装房，均价22000元/m2，三期为毛坯房均价17000元/m2。
3、项目产品
项目由三种业态组成，即君悦酒店、商业街和现房产品。
君悦酒店
体量目前是丽江最大的，拥有312间客房、一个超大会议中心、 一个会所。
可以说，COART Village雪山艺术小镇未来的商业运营除了拥有每年1600万人次
以上并以15%的速度增长的丽江传统游客进行保证外，更能因是COART艺术现场活 动常驻地获得更多的人流量，而这些人流已经足以支持其实现“以艺术活动带动人流 导入，以人流导入加速商业氛围呈现，以商业氛围升级艺术活动”的开发运营理念。
近年，文游地产迎来爆炸式增长期，恒大、万科、万达、绿地、雅居乐等2/3房企大 佬们已经开始在这个行业积极试水和布局。云南，毗邻贵州，近年来依托丽江古城、 大理古城等项目成为了文化旅游胜地，在文化产品和文化服务的打造和运营上相较 成熟，其景区内容和商业模式的开发有着巨大的借鉴意义。
丽江文旅发展
丽江，是一个被想象填满的地方。没有到过丽江的人，会认为丽 江是传统的、缓慢的、慵懒的，到过丽江才知道，丽江是商业的、 鲜活的、繁华的。
商业街
街上开有奢侈品店、养老养生店、民族服饰店（如杨丽萍的服饰店）等，另外 设有丽水汇和5000m2餐饮区。前期商业已经开业，后期部分商业由开发商自 持，只租不卖，每天租金6元/ m2
现在产品
A 叠拼 70-136m2 总价约为150万-300万
B 独栋别墅
207-236m2，总价在500-700万 合院组团，独立存在 卖得较好，目前精装仅剩2-3套
B 七个健康支点
金茂以运动、健康、生态的理念开发丽江金茂谷镇这一体验性项目， 开创中国度假的绿金时代，打造丽江独有的城市体育运动名片。
丽江首个引进：
健康顾问“春雨医生”及“合壹养生”的社区 社区慢跑道 高尔夫挑战主题度假线路 城市半程马拉松挑战赛 驼峰直升机体验社区 国泰航空飞行体验馆 国内首家思妍高原抗衰老护理中心
作为文旅地产从事人员，对竞品和对标项目的考察和踩点，提升自身的业务素养、 充实自身业务能力、开拓自身眼界是必修课。
Part.3 考察项目
考
一、雪山艺术小镇
察 二、金茂谷镇
项
目
三、丽江雪山花海
四、丽江复华度假世界
一、雪山艺术小镇
1、项目概况
我国首例COART主题艺术小镇
开发商 前期由中书控股集团开发建设，由于缺少地产开发与商业运营的经验，项目建成之后去 化速度缓慢，并导致开发商资金链断裂问题。阳光100在2015年6月10日正式收购该项 目开发商51%的股权，介入产品的规划、开发和运营。 未来双方会继续合作，阳光100主要负责项目的地产开发与销售，而中书控股则聚焦于 文化商业领域。
验活动，每届超过16万到20万人来参加活动，数百位艺术家在艺术节上呈现多个
艺术门类跨界混搭的节目和表演。
唯一产权式商业院落 建设经营“丽江会客厅”
其他活动
COART Village还设有常态化的艺术表演、艺术集市、艺术沙龙等，不仅是功能齐备、 个性鲜明、全时服务的国际艺术体验区，更是中外艺术家的创作聚集区、潮牌新品的 首发交流区、时尚追随者的艺术朝圣地。
据不完全统计，仅云南一个省的旅游地产计划投资总额已经超过万亿元大关。
今天，丽江正在迎来新的蜕变！
Part.2 考察目的
丽江与贵州同处云贵高原，在自然资源和人文风俗等层面具有相似性；同时丽江 古镇和贵州的旅游景点也存在竞争关系，对丽江古镇的考察具有必要性。
丽江旅游业处于蓬勃发展期，每年接待的游客数量以28.6%的增长率增长，贵州 作为云南的临近省份，目前也在大力发展旅游业，同作为云贵高原的明珠，丽江 的发展模式、经营模式、业态布局，对贵州发展旅游业重大具有借鉴意义。
4、项目支点
除此之外，金茂谷镇在文化、健康、创新、智慧四个方面 为丽江发掘出了31个支点：
A 九个文化支点
汲取传统文化精粹，实现现代文明精气，金茂在丽江金茂谷 镇构建了首个文化休闲教育社交平台，新老文化理念的交融 与共通，为丽江带来物质与精神文明需求的多重碰撞。
丽江首个博物馆、东巴祈福地、纳西文化馆、非物质文化遗 产文化馆、世界自然遗产三江并流文化馆、文化生活馆、国 际青年交流成长营地、客栈文化主题馆和国学文化交流平台。
云南丽江雪山艺术小镇 雪山别墅效果图
雪山艺术小镇商业院落分为一坊、二坊、三坊三种院落形式，面积约为190384平米，绝大部分为两层建筑设计结构，包容餐饮、娱乐、酒吧、客栈、 零售、休闲多元业态。 作为丽江唯一有产权的院落商业，吸引在大研古城和束河古镇受到租房经营 困扰的成功商家，成为在此开设客栈、餐饮、酒吧、咖啡店等业态的新聚落。
文旅商业项目考察报告
Investigation Report on Cultural Tourism Business Project of Lijiang
贵阳友为广告·文旅组 2016年11月
目
Part.1 考察背景
录 Part. 2 考察目的
Part. 3 考察项目
Part.1 考察背景
全国文旅时代到来
迷宫一样的丽江古城，大街小巷人头济济，各式各样的店铺、酒 吧，再加上2000余家客栈，充斥在古城的每个角落。
丽江旅游发展历程
丽江旅游的1.0模式——景区经济
第一代卖资源，比如海景房等，以木府文明和东巴文化为内涵 例如大研古城
丽江2.0模式——体验经济
第二代卖产权酒店，以酒吧、客栈为代表，是“小资”的目的 地例如束河古镇