2019南京下关四平路地块项目建议书 28P

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土地成本和时间成本增加
方法
限购限贷
方法
创新产品 提高价格
负面
主攻刚性需求的目标客户
负面
销售周期可能略长
对销售价格敏感
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二、项目各开发方向不利因素的解决办法
竞争对手较多
方法
土地年限变为40年的商业， 做商办公寓的开发销售
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各类成本增加
方法
细分目标市场
相应提高价格
负面
份额比例少 周期拉长
负面
对销售价格敏感
资仍是百姓投资的主要渠道
• 属限购限贷的住宅产品，客户难定位
• 离高架桥太近，噪音污染严重
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一、项目信息与价值梳理 二、项目可行性简要分析 三、项目资金计划模拟 四、项目合作建议
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一、项目可能存在的开发方向
不利因素
维持现有土地性质不变， 做酒店式公寓的开发销售
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土地年限浪费了16年，是本项目的硬伤。 项目实际成了“全新的建筑物，二手的房屋产权”。 因此，在销售时价格无法与一手新房竞争，而更多要参照二手房的市场行情。 即使价格低于同类一手产品，购买人在心理上能否接受也是疑问。
大区域环境： 地块位于下关的老城区地带，形象环境较差，但居住配套成熟； 地块与建宁路商圈临近，虽然建宁路的商业人气较旺，但商业档次不高； 地块与阅江楼公园、绣球公园临近，但实际可利用价值不大。
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周边实景图
四平路商业街
绿化广 场
城河路、郑和北路
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地块现状
三、项目简析
可实现的价值
1、配套齐全、氛围成熟，具备较好的居住条件； 2、可以依靠成熟的建宁路商圈，挖掘较高的投资价值； 3、体量较小，参与市场竞争时可以走“精致、个性化”路线。
65年产权的酒店式公寓属于限购对象，因此项目的目标客户更倾向于刚性需求。 刚性需求更倾向于银行贷款，而当前银行对60㎡以下的小面积产品基本停贷，加 之地块49年的土地年限，可能客户的贷款通道较难打通。
有利因素
规划方案作简单优化调整后，即可进入工程招标和项目施工阶段，节省大量前期 准备时间。
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一、项目可能存在的开发方向
谨呈 ：
南京下关 四平路地块 项目建议书
二 O一一年七月
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写在前面的话
首先，非常感谢贵司给予南京海策公司此次沟通、合作的机会。 通过与贵司相关人员的初步沟通，我司认为贵公司对于下关区四平路西侧
地块的房地产项目存在如下几点发展预期和要求：
本项目是投资人由传统制造行业向房地产开发行业进军的开山之作，源于对 房地产领域的初步尝试，本项目以保证现金流和基本预期利润为第一目标，通过 本项目的成功开发，快速积累开发经验和资金流转，为房地产领域的深度发展作 准备； 投资人拟接受的地块价格为3000万/亩，希望根据市场状况推算项目可实现的 销售价格，最终测算项目的投资开发利润； 当然，可实现的销售价格除了市场能接受外，还需要项目产品本身的支撑， 因此，怎么样的产品定位和客户定位对于实现快速销售尤为重要； 虽然项目本身不是一个能撬动市场的标志性项目，但因为其开发销售的周期 仍是银行限贷和政府限购的政策收紧期，开发销售过程中如何绕开政策限制，规 避市场风险也是投资人重点考虑的工作内容。
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三、区域市场内各竞争对手简况 商办酒店式公寓
不利因素
土地年限变为40年的商业， 做商办公寓的开发销售
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变更土地性质，增加的土地成本和时间成本须作为项目投入的重要成本考虑。 作为这个地段的商办公寓，能否被市场接受需要研究分析。 商办公寓带来的建设成本增加、业主的使用成本增加，相应会造成销售价格的 矛盾。
有利因素
商办公寓不限购、不限贷。 土地年限看似放弃了9年产权，但客户看不到了前面闲置的16年，在购买心理上 会是利好。
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二、项目各开发方向不利因素的解决办法
土地年限闲置16年
方法
价格上降低 产品上创新
负面
成本增加 利润减少
维持现有土地性质不变， 做酒店式公寓的开发销售
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限购限贷
方法
主攻一次性付款的目标客户 寻找政策宽松的银行，变相贷款
负面
销售周期拉长 实际利润率减少
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二、项目各开发方向不利因素的解决办法
土地年限变为70年的住宅， 做普通住宅的开发销售
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一、项目信息与价值梳理 二、项目可行性简要分析ห้องสมุดไป่ตู้三、项目资金计划模拟 四、项目合作建议
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一、地块项目信息
经济技术指标数据： 用地面积：2660㎡，约计4亩 容积率：≤5.7 建筑限高：60米 规划总建筑面积：16250㎡ 其中地上建筑面积：约15100㎡，地下建筑面积：1150㎡ 土地年限：65年，目前已剩49年
当前规划方案： 1-2F为裙楼商业，层高4.5米 3-18F为小户型酒店公寓，层高3米
配当前方案效果图
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地块区位图
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二、周边地理环境
周边情况： 地块位于下关区四平路北端路口，呈“梯型”，目前为一废旧品收购站。 地块西邻一绿化广场，临长江大桥南段引桥，与卢龙山庄（高层住宅小区，下关 城建开发，09年交付入住）隔桥相望； 地块北侧为城河路高架（郑和北路），通往幕府西路，与铁路轨道的直线距离约 300米； 地块东侧隔四平路为四平苑住宅小区，下关城建开发，06年交付入住； 地块南侧为陈旧住宅小区，沿四平路两侧为社区商业门面，延伸至建宁路。
存在的不利因素
1、原本65年的土地年限只剩49年； 2、65年的土地年限属于限购范围内； 3、体量太小，几乎没有景观表现空间； 4、临近高架引桥和铁路轨道，噪声污染较大； 5、区域环境陈旧，居住人群纷杂，使得居住形象较难提高。
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四、项目SWOT分析
1 优势
威胁
• 地段成熟，商业氛围优越
• 宏观政策环境未来走向不 明，市场观望情绪浓厚
不利因素
土地年限变为70年的住宅， 做普通住宅的开发销售
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变更土地性质，增加的土地成本和时间成本须作为项目投入的重要成本考虑。 限购政策影响、土地年限闲废16年，这些不利因素依然存在。
有利因素
作为普通住宅，可设计成超过60㎡的一般居住产品，可规避一定银行限贷的风 险。
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一、项目可能存在的开发方向
• 配套齐全，居住条件良好 • 体量小、空间独立，理想投资产品
• 区域市场未来有4-5个类
机遇
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型产品的竞争对手
SWOT分析
• 下关老城区改造加速推进，政府引 导和经济发展，促使区域环境拔高
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发展
劣势
• 调控政策未来一段时间后，趋于利 好的发展前景依然存在，房地产投
• 土地闲置时间长，年限缩短16年