莫斯科及圣彼得堡房地产市场简述

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十六、
零售营业额及外国投资在圣彼得堡的成 交量，单位：10亿美元
国内生产总值 单位：10亿美元
零售营业额，单位：10亿美元 外资在圣彼得堡投资的成交量 单位：10亿美元
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十七、圣彼得堡旅游产业
圣彼得堡是俄罗斯最大的旅游中心， 旅游行业在未来的发展潜力很高。 整座城市都被评为世界文化保护遗 产。
总体
新区，城市价值有提成空间，市政配套暂不够完善；距 离老城区距离较远，目前仍以私家车为主要交通工具。
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六、莫斯科房地产价格分布
经过调研，老城区新房及二 手房价格分布如下： 1、莫斯科市中心到二环现 价12000美元-18000美元/ 平米不等，取决于绿化成都、 周围建筑等因素，多为高级 住房。 2、二环到三环：1000012000美元/平米 3、三环到大环5500-6000 美元/平米 4、大环外由近到远5-30公 里：4000美元—2000美元 /平米 销售价格上与国内不同的是： 在俄罗斯是开发商取得开工证 以后就可以售楼，也就是可以 卖楼花，但是卖楼花的价格与 现房的价格有很多大差异，一 般在15%--25%之间
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十五、圣彼得堡城市概况
圣彼得堡（俄语：Санк тПетербург ），旧称：列宁格勒 （Ленинград） 和彼得格勒（ Петроград）俗称：Питер ， 位于俄罗斯西北部，波罗的海沿 岸，涅瓦河口。列宁格勒州的首 府，俄罗斯第二大城市。圣彼得 堡是俄罗斯第二大政治、经济中 心，也是俄西北地区中心城市， 全俄重要的水陆交通枢纽。，又 称为俄罗斯的“北方首都”。它 拥有4000多个工业企业。圣彼得 堡是俄罗斯通往欧洲的窗口，也 是一座科学技术和工业高度发展 的国际化城市。拥有众多的高等 院校、科学研究机构，被称为俄 罗斯的科学、文化艺术和首都。
周边暂无市政配套，小区内设置小学、 幼儿园、商业、医疗。
十四、莫ຫໍສະໝຸດ Baidu科代表性楼盘概况
STR。Elevatornaya 项目名： 总建面45万平方米 位于莫斯科南区大 环内1公里处 公寓 面积：37.78104.55㎡ 均价：4400美元
位置：
主力产 品及价 格：
7分钟到地铁的Tsaritsyno Kantemyrivs‘ka站 ，小 配套： 区内设置小学、幼儿园、 商业、医疗。
备注：2014年数据因受汇率影响，折合美金数据有较大误差，按照其实际的本地 市场卢布购买的升降幅度标注更为准确。
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七、客户群分析
莫斯科本地占60% 本国异地购房占20% 国外投资、经商客户占20%
客户群体构成
外国人置业 20%
其中外来人口对普通 住宅购买的比例较大，莫 斯科本地居民多数购买高 档住宅。
莫斯科及圣彼得堡房地产市场
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一、莫斯科城市概况
莫斯科俄罗斯联邦首都，莫斯科州首 府，全俄最大的城市和经济、文化、金 融、交通中心，为俄罗斯最大的综合性 城市。是世界著名古城，国际化大都市 ，全球性大都市，世界最大的城市之一 ，欧洲最大的城市。莫斯科建城于 1147年，迄今已有800余年的历史。整 个莫斯科城区人口超过1100万，是欧 洲人口最多的城市，占据了全国总人口 的1/10。面积2,510平方公里。莫斯科 地处俄罗斯欧洲部分中部，跨莫斯科河 及支流亚乌扎河两岸。莫斯科和伏尔加 流域的上游入口和江河口处相通。莫斯 科沿莫斯科河而建，从莫斯科大公时代 开始，到沙皇俄国(1700年前)至苏联及 俄罗斯联邦政权一直担任着国家首都的 角色。莫斯科拥有众多名胜古迹，是历 史悠久的克里姆林宫所在地。莫斯科城 市规划优美，掩映在一片绿海之中，故 有“森林中的首都”之美誉。
十四、莫斯科代表性楼盘概况
项目名：
位于大环西南5公里 距离市中心30公里
主力产品 及价格：
位置：
高层、联排别墅 面积：高层均价：3800美元 别墅：3000—3500美元/ ㎡ 注：在新莫斯科地价便宜，而且莫斯 科市民几乎每家在郊区都有一个木屋 别墅，因此别墅单价会低于高层。
配套：
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九、户型及面积需求
•在莫斯科与国内不同的是，当地人没有客厅的概念，他们要求卧室大，厨房大，一般厨 房面积都超过10平方米。 •莫斯科销售的面积为实用面积，即地板面积。
50 45 % 40 35 30 25 20 15 10 5 0 一室 两室 三室 四室 户型选择
由于莫斯科人生活习惯以及 房价过高，多数人把一居室作为 置业首选。
十二、销售方式
1、开发商取得开工许可证可以对外公开销售 此阶段买房者签约参建合同，待房屋建设好以后改签房屋销售合同
2、封顶阶段 此阶段买房者签约预销售合同，待房屋建设好以后改签房屋预售合同 3、交工 此阶段买房者签约销售合同，交房后业主凭销售合同去办理房屋产权证
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十二、销售流程
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大环
五、新莫斯科区域简介
区域属性：从莫斯科州新划入莫斯科的板块，目前莫斯科政府正大力发展此板块； 区域优势：政府政策的支持；整体环境好；土地资源丰富。 区域劣势：整体配套比较差，公共交通不方便，有待政府投入。
产品
客户 价格
小高层、高层为主，产品品质一般，绿化、物业服务水 平一般，但小区自身配套较齐全。 莫斯科市60%，本国异地购房20%，外国经商、投资20% 小高层、高层价格在2500—4500美金/平方米，别墅认 可度不高，均价3200美金/平方米左右
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十四、莫斯科代表性楼盘概况
项目名： 位置 主力 产品 及价 格 位于大环南20公里 距离市中心45公里 公寓 面积：40-110㎡ 单价：2000-2500 美元 购买楼花和现 房最高差价在25%
配套
周边暂无市政配套， 小区内设置小学、 幼儿园、商业、医 疗。
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从2010年下半年购买者开始增加在 郊区住房交易的份额;郊区住房交易 的份额在2012年第四季度较09年增 加了三倍，达到31％，这也跟市区 内较低的新房供应和金融危机过后 居民购买力增强有关。
郊区
城市
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二十、价格分布
均价2000美金
均价4500美金
均价：6000美 金个别项目高 达20000美金 以上
本国异地购房 20%
莫斯科本地 60%
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八、购房区域分析
购房区域比例
由于莫斯科室内土 地供应少，选择余地小， 且三环之内多为高档住 宅，价格较高，因此大 部分购房者选择大环附 近、莫斯科州以及新莫 斯科区域置业。
二环以内 3% 新莫斯科 35%
二环至三环 12%
三环至大环 21% 莫斯科州 29%
均价3000美金
均价4000美金
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十五、圣彼得堡城市概况
•欧洲第四大集聚地，人口超过600万。俄罗斯地区为数不多的人口 成长城市。 •全国最大的旅游中心，文化和娱乐中心。 •庞大的消费市场，在圣彼得堡的零售营业额在2012年为28.5亿美元。 •在全国最大的港口群，物流业非常发达。 •俄罗斯最大的汽车制造及零部件制造基地。 •住房和新建住房量居俄罗斯第二。
定金合同
银行审批按揭额度
签约参建合同
预销售合同
销售合同
银行放款
交房后签约交接书并办理产权合同
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十三、按揭
按揭与国内也不相同，每家银行对首付、年限、利率的情况都不一样 一般规定如下： 一、确定按揭贷款额度的基础是： 1、证明收入的主要工作; 2、从兼职收入，如果就业合同期限在1年以上; 3、私人执业证明就业收入; 4、股息; 5、配偶（妻子）的收入; 6、共同借款人的收入（共同借款人的平均人数可能多达3人，它可以是任何第三 方）。 二、抵押贷款可以以卢布和美元两种形式。 三、贷款年限：根据不同银行年限一般在5—30年。年龄一般不超过55-65岁。 随着年限增加利率也增加。 四、首付：根据收入最低首付为10%
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莫斯科地铁网
三、莫斯科房地产市场分析
2012年，莫斯科共有289万平米 建筑投放市场，超过2011年23%。 其中新增20%的建筑面积分布在“ 新莫斯科”。新莫斯科区域2012年 交工面积为149万平方米，莫斯科 市2012年交工面积140万平方米， 共247个楼盘。去年莫斯科平均房 价上涨6%，达5280美元/平米。与 危机前比较，莫斯科房地产呈现新 的趋势，即新建商业地产投放量减 少2/3。
大环
新莫斯科区域是莫斯科规 划发展的新区域，目前莫斯 科市内土地渐少，未来新建 住房主要集中在新莫斯科
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新莫斯科 新莫斯科
四、莫斯科新建住宅分布
根据调研发现，莫斯科政 府法律对老城区建筑保护意识 比较强，不允许拆迁新建，只 允许修理粉刷，因此规莫斯科 老城区内基本无新建住宅及商 业用房，部分新建住房，但由 于地块限制，规模偏小，基本 以单栋或少量几栋开发为主。 新建住房大部分分布在大 环周边及新莫斯科区域。 由于莫斯科普通住房供应 量渐减，选择余地小，而且价 格较高，大量购房者看好新莫 斯科及莫斯科州交通便利，建 筑质量良好，价位合理的楼盘。 新莫斯科
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市 旗
二、莫斯科交通
莫斯科作为独联体航空网的中心 ，拥有４座机场，与大部分欧洲国 家首都和中国、纽约、蒙特利尔、 东京等外国城市有直达航线，与９ ７个国家、１２２个城市有国际航 运业务。市内交通较发达，地铁和 公共汽车为主要工具，私人汽车在 稳步增加。 目前为止平均2.5人拥 有一辆汽车，这也导致城市交通堵 塞现象严重。 莫斯科地铁是俄罗斯首都最受欢 迎、最快和最安全的运输工具，也 是世界上规模最大的地下铁路系统 之一，被公认为世界上最漂亮的地 铁，并享有“地下的艺术殿堂”的 美誉。莫斯科地铁全长300公里， 有150个车站，4000列地铁列车在 9条线上运行，每天运送乘客达900 多万人次。
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六、莫斯科房地产价格分布
莫斯科各区
中央区 西北区 西部区 西南区 北部区 南部区 东部区 东南区 东北区
2013年7月 （平米/美金） 16665 7074 6437 6065 5231 4892 4565 4188 4117
2014年7月
↑2.5% ↑1.1% ↑1.6% ↑2.2% ↑0.5% ↑1.0% ↓0.2% ↓0.4% ↑0.8%
一居室面积区间：18-60平米 两居室面积区间：40-80平米 三居室面积区间：70-110平 米
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十、莫斯科户型示意图
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十一、物业收费
在莫斯科政府对物业收费标准没有明文规定，有物业的小区一般按 小区的档次以及服务标准收费在7—16元/平/月不等。
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入境游客数量，单位：百万
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十八、圣彼得堡房地产市场简介
住宅的平均价格 单位：千卢布 （约合人民币200元）
圣彼得堡和列宁格勒州的住宅开发量 单位： 百万/平方米
圣彼得堡 商品房 经济适用房 列宁格勒州
占整个俄罗斯住宅开发比例
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十九、
城市与郊区房屋销售所占比例