物业竣工验收与接管讲义

和设备安装质量进行全面检验，取得
竣工合格资料、数据和凭证。
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案例
• 没有《竣工验收备案表》，开发商× ×置业强行 交付房屋，打官司要花多少钱？ • 律师你好： 我购买的四方区商品房，合同约定2009/5/31日 前交付，以《竣工验收备案表》为交付条件。 2009/5/31日，开发商通知交付。但是去了以后 才发现，根本没有《竣工验收备案表》。在与开 发商的交涉过程中，开发商始终辩称他们已经拿 到了《验收合格证》，没有合同违约，也拒绝就 违约一事给业主任何答复。开发商人员还私下声 称业主不收房，也不能得到任何违约金，
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竣工验收内容
• 应该指出的是，竣工验收是建立在分阶段验收 的基础之上，前面已经完成验收的工程项目一般 在竣工验收时就不再重新验收。 工程竣工验收就是由建设单位、施工单位和项 目验收委员会，以项目批准的设计任务书和设计 文件，以及国家颁发的施工验收规范和质量检验 标准为依据，按照一定的程序和手续，在项目建 成并试生产合格后，对工程项目的总体进行检查 和认证的活动。
物业竣工验收与接管
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目录-CONTENTS
• • • • • • 竣工验收的定义 竣工验收的目的 竣工验收的内容 竣工验收的种类 接管验收的注意事项 接管验收的后续工作
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你升职了！黄金海岸项目经理
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竣工验收和接管我该 做些什么？做些什 么……做些什么！
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竣工验收的定义
• 什么叫竣工验收
• 竣工验收指建设工程项目竣工后开发 建设单位会同设计、施工、设备供应 单位及工程质量监督部门，对该项目 是否符合规划设计要求以及建筑施工
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• 正式验收即有验收机构进行验收。大型建筑工程 项目由国家主管部门或由工程项目的主管部门会 同所在省、自治区、直辖市组建验收委员会；中 小型工程项目按隶属关系，由上级主管部门或工 程项目所在省、自治区、直辖市组建验收委员会 （或验收组）。验收委员会应由主管部门、建设 单位、设计单位、施工单位、投资银行以及统计、 劳动、物资、环保等单位的有关专家参加。
标准如下： （1）工程项目按设计图纸建成，所有粉刷、装修作 业全部施工完毕。
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验收的标准
（2）所有该项目的设备均已按设计规定全部落位
安装完毕，并且起动、运转正常，能满足使用要 求，如电梯、灭火装置、采暖通风装置等均已落 位，并能正常起动。
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验收的标准
3）上下水道铺设完毕，所有管道及沟道无梗阻、
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竣工验收过程中应注意的问题
• 认真参与竣工验收，严格把质量关。
• 通过参与竣工验收，熟悉物业，为物业的
接管验收以至将来的维修养护做准备。
• 细心查验竣工验收资料，保证资料齐全、 准确。
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竣工验收的依据、标准及主要材料
竣工验收的依据
• 上级主管部门的有关文件。 • 开发商和建筑商签订的工程合同。
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验收时所需移交的材料
• 在建设项目竣工验收前，施工单位应将有关技术资料系
统整理，分类立卷，在验收时交建设单位归档保管，以适
应生产、维修的需要。验收时移交的技术资料主要有：
（1）竣工工程项目一览表，包括竣工工程、名称、位置、 结构、层数、面积、装修标准、开工竣工日期等；
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验收时所需移交的材料
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•
竣工验收的种类
• • • • 隐蔽工程验收 单项工程验收 分期验收 全部工程验收
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隐蔽工程验收
隐蔽工程验收：
隐蔽工程验收是指在施工过程 中，各项隐蔽工程 完成后及时进行的验收。隐蔽工程：指从建筑或构 筑物表面上看不见的工程，如线路的走向、钢筋架 立、地下管道的安装等。
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单项工程验收
单项工程验收：指工程项目的某个单项工程已按
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竣工验收的目的
• 是为了检验设计和工程质量，保证正常生 产 • 有关部门和单位可以总结经验教训 • 建设单位对验收合格的项目可以及时移交
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竣工验收的内容
• 包括物业的竣工验收和物业的接管验收两部分。
• 一、物业的竣工验收 • 所有房地产开发项目，都要按照1990年9月11日 国家建设部颁布的《建设项目（工程）竣工验收 办法》进行竣工验收。城镇住宅小区竣工综合验 收，可按照1993年12月1日国家建设部颁布的 《城市住宅小区竣工综合验收管理办法》进行。
设计要求施工完毕，具备使用条件，能满足投产 要求时，施工单位便可向建设单位发出交工通知。
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分
期
验
收
• 分期验收：指在一个群体工程中分期分批进行建
设的工程项目，或个别单位工程在达到使用条件， 需要提前动用时所进行的验收。
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全Fra Baidu bibliotek部 工 程 验 收
• 全部工程验收：指整个工程项目按设计要求全
部落成并达到竣工验收标准时即可进行全部工程 竣工验收。全部工程竣工验收应在做好验收准备 工作的基础上，按预验收一正式验收的顺序进行。
• 设计文件、施工图样和设备技术说明书。
• 国家现行的施工技术验收规范。 • 建筑安装统计规定。 • 对从国外引进的新技术或成套设备项目，还应按照 签订的合同和国外提供的设计文件等资料进行验收。
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验收的标准
．验收的标准
一． 由于建筑工程项目的性质不同、行业不同，其
竣工验收的标准也不同。民用住宅验收的一般
滴漏、渗漏现象，供水正常、排水通畅。照明及
动力用电的工作回路结构清晰，控制操作方便，
有过载和短路防护装置。卫生设备安装齐全，使 用灵活方便，其他公用设施均完好。
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验收的标准
（4）建筑物四周2米之内的场地平整，由于本项目
施工所造成的障碍物均已清除。
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验收的标准
（5）整个工程经按现行施工技术验收规范进行检验后，均 达到合格标准以上。 • 经正式验收合格后的物业应迅速办理固定资产交付使用的 转帐手续，并移交与建设项目有关的所有技术资料。
2）设备清单，包括设备名称、规模、数量、产地、
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预验收的主要工作
• 预验收须由建设单位、设计单位、施工单位及有关部门组 成预验收工作组。其主要工作是： （1）检查、核实竣工项目准备移交给建设单位的所有技术 资料的完整性、准确性； （2）检查每一单位工程的建设标准及施工质量，对工程隐 患和遗留问题提出处理建议； （3）排解验收中有争议的问题； （4）督促返工、补做部分工程的修竣及收尾工程的完工； （5）检查“三废”治理措施的情况； （6）向验收委员会提交预验收报告。