案例一、财务观念案例：买房还是租房的选择

财务观念案例：买房还是租房的选择

案例目的：通过本案例分析，更深入地理解货币时间价值的概念及其相关的计算，掌握在现实生活中如何利用货币时间价值的相关计算进行决策。

一．假设条件

假若一套100平方米的二居室一手商品房，比较贷款买房和租房这两种方式。取2008年6月份的数据，北京市城镇居民购房均价在7500

元/平方米左右。住房实际使用年限为50年；除房价和租金之外的水电费、物业管理、卫生费等费用均不计入；利率和房租在未来50年内不会调整；有关计算均未考虑物价指数的影响因素。

二．贷款买房

房价=7500×100=750000元

（一）购房人须缴纳的税费

1．签订预售合同时需缴纳的税费

印花税：税率为1％，计税前提为签署房屋预售合同，买卖双方各0.5‰。

公证费：费率为房款的3‰，计费前提为合同公证之时，缴纳人为买受人。

律师费：费率为房款的2.5‰-4‰，计费前提为签署房屋预售合同时，缴纳人为买受人。

2．签订购房合同时需缴纳的税费

房屋买卖手续费：120平方米以下1000元，120平方米以上3000元，买卖双方各负担一半。

契税：购买房屋金额的2%-4%。买受人负担。国家规定：120平方米以下为总房价的2%，120平方米以上为总房价的4%，1998年6月以前竣工的空置房免契税。

3．在申办产权证过程中需缴纳的税费

房屋产权登记费：0.3元/平方米（建筑面积）

土地使用权登记费：0.13至0.3元/平方米（占地面积）

房屋所有权证：4元/件

房屋所有权证印花税：5元/件

国有土地所有证：20元/件

4、税费总和（单位：元）

印花税375

公证费2250

律师费1875

房屋买卖手续费500

契税15000

房屋产权登记费30

土地使用权登记费15.6

房屋所有权证4

房屋所有权证印花税5

国有土地所有证20

总和20074.6

（二）还款方式

商品房总价75万元，首付款占总价20%（15万元），申请八成20年期（240个月）个人住房贷款。采用等额本息还款法[1][1]，年利率采用5.751%[2][2]。计算月均还款额的方法如下：由普通年金的现值计算年金每期的支付额，利用投资回收系数。

八成20年期的等额本息贷款，月均还款额为4212.84元。

用同样的方法可以计算出，八成10年期的等额本息贷款月均还款额是6586.45元，八成30年期的等额本息贷款月均还款额是3501.82元。

（三）付款总结

贷款买房在首期的支出是税费和首付款的总和，约17万元。按照八成20年期的等额本息贷款，之后20年每月还款4212.84元。20年后即可拥有自己的房产。

三．租房

同样的一套住房，考虑以租房的方式入住20年，当月租金是多少时，买房和租房在现金支出方面是没有差别的？

令月租金为X元。租房和贷款买房（20年期）相比，首付款节

省170074.6元，每个月节省(4212.84-X元)。假如租房者将省下来的钱都存入银行，首付款整存整取（3.60%），月付款零存整取（2.25%），节省下来的钱在20年后的价值如何计算？

首付款的终值（单利，按年计息）

月付款的终值（按年计息）

当月租金为X元，租房比贷款买房节约下来的钱在20年后的价值为：

292528.31+(4212.84-X)×298.9382=1551907.29-298.9382X

住房使用年限为50年，按照平均年限折旧法，年折旧为2%；假设20年的年平均房价增长率为3%。这样现在所购的价值75万的房产在20年后的价值为904330.69元

由1551907.29-298.9382X=904330.69，

解得X=2166.26

四．结论

在本案例给出的前提假设下，对于案例中的商品房，当月租金

为2166.26元时，买房和租房没有差别；当月租金高于2166.26元，买房

比较合算；月租金低于2166.26元，租房比较合算。

案例要求：通过对上述案例的学习，通过网络收集目前关于买房租房的现实信息，变更案例中的假设条件和相关数据进行分析，并给出自己的观点。