深圳城市更新模式与典型案例分析

深圳城市更新模式与典型案例分析

【中图分类号】TU746.3【文献标识码】A【文章编号】1002-8544（2017）10-0254-03

1.前言

城市更新(Urban Renewal)是当今世界各国普遍面临的重大城市发展课题。它是在科学预见的

基础上解决城市发展的根本矛盾的手段，即将老化的市区予以有效地改善，使其成为现代化

的都市本质。城市更新绝非只是简单的拆“旧”建“新”，也不是一种“心血来潮”的短期行为，

而是一个城市发展过程中的一种“新陈代谢”，是一个长期、持久、永不间断的过程。它包含

着保护、修复、改造、更新、新建等多项内容，并且常常综合在一起。

美国早期的城市更新概念是指对社区环境较差、标准偏低、规划落后、贫困的地区或者过时

的景观进行自我改造的过程。上世纪70年代中期，英国在《英国大都市计划》中提出了“城

市复兴”的概念。我国一些规划专家近年来提出的城市更新概念：指城市发展在内涵上的提升，在空间上的结构性演替，在城市功能体系上的重构与重组，在区域发展层面的整体拓展。可见，城市更新的目的是通过城市更新的途径，使旧城从城市功能、布局、产业结构和经济结

构上进行调整，旧城的整体机能得以改善和提高，保证正常运转以适应国民经济和城市建设

发展的要求，真正理解和做到社会效益、环境效益和经济效益的协调与统一。从这个意义上说，城市更新的目标应该是提高旧城的整体机能、综合实力和吸引力，提高整个城市的现代

化水平。

2.深圳城市更新的背景分析

2.1 深圳城市更新的意义

深圳作为改革开放的前沿城市，由小渔村一跃成为国际化都市的同时，也由于历史原因留下

了巨量的老旧屋村、老旧工业区等物业形态。深圳仅有142平方公里的新增建设用地扩张潜

力已经接近极限。使得深圳这座年轻城市先于其他城市面临着空间资源“难以为继”的挑战。

根据《深圳市城市总体规划（2007-2020）（草案）》，未来城市更新将取代新增建设用地成为深圳空间资源供应的主要来源。

面对上述挑战、压力和需求，深圳市政府自2004年底以来率先进行了城市更新制度建设的

探索，为全国提供了先行先试的经验。但通过5年来的制度实践，城市更新的项目推进并不

尽如人意，其中也暴露出种种矛盾。为了配合产业升级和现代化城市建设，《深圳市城市更

新办法》（以下称《办法》）已于2009年12月1日实施。可以说，成功的城市更新是改善

人居环境，实现土地利用集约化的重要途径，是激发城市生机和活力的重要手段，是可持续

发展的前提。无论从经济发展或是社会和谐的角度来看，城市更新都对深圳的未来发展有着

重要的意义。

2.2 深圳城市更新的历程及现状

由于深圳早期的开发建设，过分追求速度和短期效益，城市建筑陈旧和城市功能老化问题也

日益突出，加之产业快速升级带来的城市功能的升级改造需求十分迫切。因此，深圳的城市

更新问题早在上世纪90年代末期已经产生，城市更新活动伴随着大规模的城市建设也逐步

展开。从上世纪末开展的深圳城市更新到目前，已经经历了三个阶段：

第一阶段：以市场为导向，以企业为主体，自发的城市更新。上世纪90年代中后期，特区

内大量企业外迁，许多工业区和厂房出现空置现象，城市化加速发展，对服务业产生极大的

需求，一些企业对旧厂房进行改造，发展商业、餐饮等服务业，推动了深圳的城市更新和升级。第二阶段：由政府介入的，以城中村为重点的城市更新。这一时期的典型案例是市、区

政府合作对渔农村的改造。此次改造活动的特点是，政府介入，组织推动，对城中村进行大

规模的推倒重建。第三阶段：政府主导的，包含城中村、旧工业区、旧城等更多方面内容的

相对全面的城市更新。近年来，城中村的更新改造要求更加紧迫，旧工业区改造急需统一规

划提升，特别是原特区外两区城市化后面临着全面的更新改造要求。

在深圳土地资源难以为继的背景下，城市更新改造已被列为深圳市政府的重点工作。2009

年9月，住建部以“部市共建”的方式，将深圳市定为城市更新的试点城市。据了解，全市需

要进行城市更新的总用地面积约200平方公里。以城中村、旧村和旧工业区为主。到2020

年深圳市将争取完成176平方公里的城市更新。《办法》出台之后，规划已获批准的25个

项目将陆续办理完土地等相关手续后进入具体实施阶段。

3.深圳城市更新典型模式及案例分析

深圳在《办法》中将城市更新分为：综合整治类、功能改变类以及拆除重建类。在深圳市人

民政府于2012年1月21日颁布的《深圳市城市更新办法实施细则》中，进一步明确了综合

整治类、功能改变类、拆除重建类这三种城市更新类型的实施细则。但在具体的实施过程中，不同项目采用了不同的指导思想及模式。根据实施主体及更新方式的特点，笔者从深圳的城

市更新实践中总结出以下几种典型模式：

3.1 “政府主导模式”

3.1.1 典型案例：大冲城市更新项目

大冲村位于高新园区中区，是深圳重要的城市节点。大冲村改造项目占地面积达68.4万平

方米，涉及旧改的各类建筑物1400多栋，总建筑面积100多万平方米，建设用地约36万平

方米，居住人口近7万人。总投资200亿元，在“十二五”期间将完成投资100亿元。从1998

年市政府立项旧改规划，2002年列为市政府旧村改造试点村，2007年3月，大冲股份公司

与华润集团签订旧改意向书后，南山区旧改驻点工作组于2008年7月正式进驻大冲，到

2011年12月已有925户村民完成签约（占总数的99.4％）。现拆迁工作接近尾声，开始动

工建设一期工程。

根据规划，大冲旧址上将建设一栋300米高的标志性写字楼及附属办公楼，一座五星级酒店，两座四星级酒店，一座18万平方米的超大型Shopping mall和规模达228万平方米的商务公

寓及住宅（包括保障性住房）。大冲旧改将全新的商业模式和生活方式引入旧村改造，目标

是建成具有国际品质，展现未来多元化都市活力的新型社区。使之成为深圳高技术产业园区

和华侨城景区重要配套基地，为经济转型和社会转型带来推动和示范效应。

3.1.2 模式特点——政府主导、市场运作、股份公司合作

政府主导模式是大冲项目的创新。这种创新模式，一是由大冲旧改的规模决定的，同时也与

该项目的市政改造属性相关。作为广东省城中村旧改项目规模之最，由于规模巨大，近千户

村民的利益难以协调一致。为了保证城市更新按照政府规划设定的方向前进，南山区政府从1998年立项到2011年签约工作都全程介入。据了解，大冲旧改工作团队有100多人，其中

南山区政府派驻大冲的工作组有30余人，工作组全脱产进驻大冲村，深入村民家中宣讲政策，沟通村民利益诉求，为旧改签约奠定了坚实基础。可见，这种模式的最大特点是：政府

主导，全程参与，全面介入。

3.2 “开发商主导模式”

3.2.1 典型案例——蔡屋围城市更新项目

蔡屋围村坐落在地王金融中心的核心位置，东接东门商圈，西靠华强北商圈，南邻罗湖口岸。蔡屋围村整体改造占地面积达12万平方米，涵盖了全村所有未改造区域，需拆除旧村面积

44万平方米。其中包括晶都酒店、部分城建集团用地，城建滨苑小区用地，以及滨河小学、