培训课件某房地产项目市场定位个案
房地产市场定位培训课件
房地产市场定位培训课件一、引言1.1 背景介绍房地产市场是一个庞大的行业，它涵盖了住宅、商业、工业等不同领域。
在这个竞争激烈的市场中，如何准确地定位自己的产品或服务，是每个房地产企业都需要关注的问题。
本次培训课程将介绍房地产市场定位的重要性以及如何进行有效的市场定位。
1.2 培训目标本次培训的目标是使学员了解房地产市场定位的概念和原理，掌握市场定位的工具和方法，以及学会如何进行市场定位分析和策划。
二、房地产市场定位概述2.1 什么是市场定位市场定位是指企业在市场竞争中通过选择合适的目标市场和巧妙地运用营销工具，以满足目标市场的需求，从而建立起与竞争对手的差异化优势。
2.2 市场定位的重要性市场定位是房地产企业成功的关键因素之一。
通过市场定位，企业可以：•确定自身的目标市场，减少市场竞争压力；•提高产品或服务的市场认可度，增加销售量；•打造出与竞争对手的差异化优势，实现长期竞争力。
三、市场定位工具和方法3.1 市场细分市场细分是市场定位的基础，通过将市场划分为不同的细分市场，从而更好地满足不同目标市场的需求。
•基于地理位置进行市场细分；•基于人口特征进行市场细分；•基于消费行为进行市场细分。
3.2 目标市场选择选择目标市场是市场定位的关键步骤。
企业需要根据自身的资源和竞争优势，选择出最适合的目标市场。
•根据市场需求进行目标市场选择；•根据企业特点进行目标市场选择；•根据竞争对手情况进行目标市场选择。
3.3 市场定位策略市场定位策略是指企业选择如何定位自己的产品或服务，以满足目标市场的需求。
•低成本策略：通过提供低价产品或服务来满足价格敏感的目标市场；•差异化策略：通过提供与竞争对手不同的产品或服务来满足有特定需求的目标市场；•专注策略：通过专注于一个细分市场来满足特定目标市场的需求。
3.4 定位声明定位声明是企业向市场传达其市场定位的方式。
一个好的定位声明能够帮助消费者快速理解企业的差异化优势，从而决定是否与企业建立联系。
房地产项目定位PPT课件
❖ 价格策略定位——需要根据市场变化经常调整 1、低开高走 2、高开高走 3、控制总价 4、付款方式多样化 5、低首付 6、尾盘抬价或尾盘降价 7、小步快跑或小步慢跑
四、营销主体及品牌形象定位
1、营销主体要紧扣项目独特卖点，大气、新 奇、响亮、鲜明，但不能过分夸张，脱离实 际
——个性鲜明的项目 ——大气响亮的项目 ——新奇独特的项目
——脱离实际的洋项目 ——夸大其辞的项目 ——毫无内涵的项目 ——莫名其妙含糊不清的项目
2、营销主体与广告口号经常是合二为一的 ，可以贯穿使用，也可分段变换，即系列 主体
能快半步，快一步风险都很大
1、规划布局的差异化
行列式——围合式——半围合式——散点式— —组合式
中心花园型——均好型——主题景观区+各院 落景观
2、园林风格的差异化
中心花园型——均好型——主题景观区+各院 落景观+私家化园景观
小草树绿化——大树+草地+小桥流水——融入 多元文化、人性化的山水园林设计
❖ 版块定位 ——划分板块，若无约定俗成，则自己命名 ——要化不利为有利，寻找潜在利好 ❖ 社区风格定位 ——封闭还是开放，开放式商业 ——人车混流还是人车分流，人车不完全分流 ——体现开发商、策划公司、规划设计公司对城市发
展的判断、责任感和参与意识
七、价格及价格策略定位
❖ 价格定位——价格定位的基本方法 1、成本加成法（利润预期法） 销售价格=总成本×15% 2、比较定价法（评估定价法） 大项打分——小项打分——加权平均 3、竞争定价法 消费者的价格敏感线约300元/平米
3、营销主体一旦确定，就应当在所有宣传 品、媒体、现场充分展示，形成品牌形象 的长期积累。 不断换主体是缺乏自信、浪费金钱的表现 。
某房地产市场定位分析篇.pptx
项目市场定位分析篇
一、导言 二、武汉市场分析
1、整体环境分析 2、地产大环境分析 3、项目周边市场分析
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三、项目定位分析 1、项目品质定位 2、目标客户群定位 3、价格定位 4、小结
四、项目建议 五、定位报告总结
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4、购房者注重要素调查： 中档楼盘调查
调查人群够房注重因素排序
300 250 200 150 100 50
0 第一注重 第二注重 第三注重 第四注重 第五注重
迎，选择的人数占总人数的48%，其次是
错层，占32%，选择普通平层的为20%，
看来，讲究房型有所变化的还是大有人
在。
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选择三室的占61%，二室的占24%， 四室的占12%，四室以上和一室的比例都 很小，表明：三室是主流，二室和四室也 有一定的需求。二室以下的小户型和四室 以上的大户型的市场则不大。
的生机和活力；
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经济适用房、；发居房开发过多，扰乱了正常的价格 秩序，精品小区太少；
一部分房地产代理公司规模、实力偏低，没有起到提 升武汉房地产市场的作;
未来的畅销楼盘，不仅基于较高的综合素质，而且要 在社区个性与特色空间的营造上，必须建立项目独特、 鲜明的魅力所在。
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（注：在中档和高档楼盘的房屋类型选择中，带电 梯的多层比例比实际购买比例要高出很多，这主要是 由成本增高所带来的价格增高所致，所以并不能将其 做为有效需求看待。）
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某房地产地块项目定位课件
某房地产地块项目定位课件一、项目概述该地块项目是一项房地产开发项目，位于某市中心地带，总占地面积约XXX平方米。
本课件将介绍该项目的定位，包括定位的市场背景、目标群体、竞争优势等内容。
二、市场背景1. 市场需求通过对该地区的市场调研分析，发现目前市场上存在以下几个方面的市场需求：•住宅需求：由于该地区经济发展迅速，人口流入增加，住宅需求量日益增长。
•商业需求：市中心地带商业繁荣，商业设施虽然较多，但仍存在发展空间。
•办公需求：由于该地区商业活动频繁，吸引了大量公司入驻，办公需求较大。
2. 市场竞争目前市场上已有一些类似的房地产项目，主要竞争对手有以下几个：•项目A：位于市中心的高品质住宅项目，以高品质建筑、便利的交通和完善的配套设施吸引购房者。
•项目B：商业综合体项目，提供购物、娱乐和办公一体化的服务，是市中心的商业热点。
•项目C：办公楼项目，提供高档办公环境，吸引了大量的企业入驻。
三、目标群体定位1. 住宅需求群体针对住宅需求，我们主要定位以下目标群体：•年轻白领：工作在市中心附近的年轻白领，他们对住房品质有较高要求，追求品味和生活品质的提升。
•创业者：有一定经济实力，希望建立自己的事业，需要舒适的居住环境和便利的交通条件。
2. 商业需求群体为满足商业需求，我们主要定位以下目标群体：•购物者：追求时尚、品质和个性化购物体验的消费者，关注购物中心的品牌和产品种类。
•娱乐者：追求多样化娱乐活动，喜欢在市中心附近寻找娱乐场所的消费者。
3. 办公需求群体为满足办公需求，我们主要定位以下目标群体：•职业人群：高层次人才、专业人士和外企员工等，他们对办公环境有高要求，关注办公楼的地理位置和硬件设施。
•创业者：创业公司和初创企业，他们追求灵活的办公环境和良好的办公氛围。
四、竞争优势1. 地理位置优势该地块项目地理位置优越，位于市中心核心区域，交通便利，公共交通网络覆盖广泛。
周边配套设施完善，包括购物中心、娱乐场所、学校等。
房地产市场定位培训课件
案 例
地 块 情 况 对 产 品 定 位 影 响
地产市场研究贯穿整个开发过程：
1、市场资讯收集与分析： 基于对市场政策、项目信息等长期跟踪，以及长期积累的资料，定期提供市场的信息资讯报告，内容包 括市场环境、政策环境分析，包括市场规模、产品特征、消费习惯等的发展历史、现状与发展预测。
2、竞争环境调查： 竞争环境调查是地产项目进行前期调研的核心工作之一。竞争环境分析主要包括两方面的内容，一部分 为总体市场分析，一部分为主要竞争项目分析。总体市场分析涉及到相关物业的供需总量、供需结构、 产品特征、区域特征等内容；竞争项目主要包括现在、潜在重要竞争对手状况详细调查分析，包括背景、 环境、产品、销售等方面。
3、消费需求特征分析: 通过整理原有消费者资料，或者通过问卷、访谈等调查等方式，了解不同消费者对购买、使用产品的看 法，在选择细分市场后为项目的产品定位提供第一手资料，也可以直接指导营销策略制定。同时消费者 需求特征分析也是为项目选择最有价值目标市场的重要方式之一，经常与消费行为特征结合使用。
4、消费行为特征研究: 消费者行为特征研究主要了解消费者的购买行为、消费心理、消费观念、习惯与态度等，包括客户在购 买项目前的决策过程、考虑时间、考虑因素、消费水平，购买之后的使用方式、使用习惯，以及对产品 价值评价等方方面面情况，它是市场细分、项目定位、营销推广、销售诊断等活动决策基础。
5、产品价格研究: 价格确定是项目发展策略的重要环节，也是项目最重要营销策略之一。房地产项目的价格确定是一个比 较复杂的过程，除了考虑成本、市场竞争之外，还必须考虑目标客户群价值认知以及对价格的接受能力 等，因此价格研究在市场调查中是非常重要的内容。根据价格研究结论，可以提供差别定价、产品线性 定价、非线性定价等策略建议。
某房地产项目市场定位案例
某房地产项目市场定位案例项目背景介绍某房地产项目（以下简称项目）位于某市核心地段，占地面积5000平方米。
该项目计划建设一栋高层住宅楼，总共有30层，共计300套房源。
项目周边配套设施完善，交通便利，商业中心、学校、医院等都在项目附近。
市场定位目标项目开发商希望通过科学的市场定位，准确地把握目标客户的需求，从而实现项目的快速销售和盈利。
项目的市场定位目标如下：1.定位目标客户：中高收入群体，包括家庭和个人。
他们对居住舒适度、生活品质和社区环境有较高的要求。
2.定位目标市场：某市有着较高的人口密度和经济发展水平，是一个充满活力的城市。
项目的目标市场主要集中在该市的市中心地段。
市场调研分析为了准确地把握目标客户的需求以及市场的竞争状况，项目开发商进行了详细的市场调研分析，以下是调研结果摘要：1.当前市场需求：随着经济发展和人民收入的增加，人们对居住环境的要求越来越高，对于高品质的住宅产品有着较高的需求。
2.竞争分析：目前市场上已经存在多个类似的高层住宅项目，竞争较为激烈。
这些项目主要通过价格、品质、地段等方面进行差异化竞争。
3.目标客户画像：目标客户主要是30-45岁的中高收入群体，他们注重生活品质和社交圈子。
他们对居住环境的品质、配套设施、交通便利性和社区安全性有较高的要求。
市场定位策略基于市场调研结果，项目开发商制定了以下市场定位策略：1.高品质住宅产品：项目将注重建筑质量和装修品质，提供高品质的住宅产品，满足目标客户对居住舒适度和品质的要求。
2.便利的交通配套：项目位于市中心地段，交通便利，附近有多条公交线路和地铁站，方便居民的出行。
3.健全的社区配套设施：项目将建设完善的社区配套设施，包括商业中心、健身房、儿童活动区等，满足居民的日常生活需求。
4.安全的社区环境：项目将采取严格的安保措施，保障居民的生命和财产安全。
市场推广策略为了提升项目的知名度和吸引目标客户的关注，项目开发商还制定了以下市场推广策略：1.线上推广：通过互联网平台（如房产网站、社交媒体等）发布项目宣传信息，吸引潜在客户的关注。
某地产项目培训课件
阐述项目的产品定位，包括目标客户群体、价格策略、市场竞争力等方面的内容，以便让销售人员更好地了解和推广项目。
产品定位
户型设计及产品定位
04
地产项目营销策略
营销总体策略
对项目所在地的房地产市场进行深入调研，了解目标客户的购房需求、购房能力和购房决策因素。
确定目标市场
制定营销计划
加强品牌建设
项目风险评估应采用定性与定量相结合的方法，综合考虑风险的概率、影响程度、可预测性等因素，为制定风险应对措施提供依据。
项目风险识别与评估
总结词
详细描述
总结词
详细描述
总结词
详细描述
项目风险应对措施及实施方案
针对性和可操作性
针对不同的项目风险，应采取不同的应对措施，如规避、转移、减轻等。同时，实施方案应具有可操作性，明确责任人、时间节点和实施步骤。
线上渠道
利用传统渠道如开发商自有销售团队、中介公司、二手房经纪人等线下渠道进行项目的销售和推广。
线下渠道
与多个渠道进行合作，如房地产门户网站、房产中介公司等，以扩大项目的知名度和覆盖面。
多渠道合作
05
地产项目财务分析
投资估算
根据项目的大小、地理位置、建设内容等因素，对项目的总投资进行估算。需要考虑到土地购置、建设成本、人力成本、营销费用等方方面面。
注重口碑营销
根据市场调研结果，制定详细的营销计划，包括广告推广、销售策略、促销活动等。
通过各种渠道加强项目品牌的宣传和推广，提高项目的知名度和美誉度。
通过优质的服务和良好的客户体验，让客户自愿为项目进行口碑传播。
03
价格调整
在销售过程中，可以根据市场反馈和销售情况，适时调整价格，以保持项目的竞争力。
某房地产项目初步市场分析定位报告PPT课件
－住宅价格有上升趋势。
如：建设中 的居安苑
销售中的 珠花园
*
贺兰县区域位置地图
*
贺兰109国道区域已供应住宅楼市场总体情况
备注：以下住宅规模和标准 数据为销售各部提供
名称
明珠花园 城帮欧语
*
住宅楼沿街底商定 位方向
•商业氛围会逐渐形成 •周边缺少邮局、银行、电信 营业厅等服务配套 •居住人口规模大，消费潜力大
•相关生活服务配套 •中档餐饮娱乐
*
住宅沿街底商定位方向
1、方案一：一层单独销 售，二层餐饮。
2、方案二：一层、二层 整体销售
3、方案二：一层、二层 单独或分开销售
一层可以考虑银行、邮 局、电信营业厅等；
境
区域道路网主要由
三条主干道组成
（光明路、环城高
本案
速、109国道）；
道路通行能力较强， 路况较好；
交通系统相对发达。
未来xx·蓝湾北街将会向西打
通直接与银川相连的环城高速， 交通会更加便利。
*
（二）xx·蓝湾项目产品分析
地理位置
S
交通环境
W
O
xx·蓝湾项目产品分析
T
周边配套
分
析
建筑产品分析
银河西路以北， 光明西路以南，
西靠109国道
桃林街以东， 居安街以南
19万 16万 36万
多层\小高层
两室两 厅
未定价
未规划
宁夏建源房地 产公司
主力户型 集中在80 平米左右
普
遍
多层
两室两 厅
某房地产项目市场定位方案(ppt 18页)
4. 价格定位：建议XXⅡ项目售价为精装修单价7000-7500RMB/平米，平均销
售面积为每套约120平米。租金定价为10美元/平米.月，即以100平米二居室每月租金
为1000美元左右。
18
C. 从综合可比物业进行比较
将影响物业租金的三大因素：位置、外部环境、内部环境由专家进行打分, 结果见附表
从综合可比物业可以推断，XXⅡ的市场租金区间约为RMB65-90/平米。 至此，我们已经得到本报告提出问题的全部答案。
14
提出项目市场定位建议
市场定位
XXⅡ项目的最终用户为租房的外籍员工，直接购房对象为以投 资为主、家庭收入较高的二次置业者。
3
企业概况
企业概况：房地产专业公司，主要业务在北京 企业情报工作概况 1. 组织机构：专职人员4人
（经理、信息分析师、信息收集员、信息处理员）
2. 情报工作流程（见流程图） 3.信息源：人际交流、文献、网络
4
利用竞争情报进行产品市场定位
房地产行业中，项目市场定位的重要性 楼盘项目介绍（简称XX）：项目分5期开发 Ⅱ期项目开发的特殊性：问题的由来
7
从2个方面入手收集数据
方面1：收集投资型客户数据（设计调查表1）
方面2：收集本案周边以租赁为主竞争项目数据
（代替对外籍住户的直接访问，设计调
查表2）
调查的具体内容
通过其它途径收集数据
8
聚焦本案周边项目和竞争项目
北京市外销楼盘119项（地区细分） 东部地区细分（商圈）： 大业主34个（现房项目27个，在建项目7个） （见附表及数据） 小业主 （见附表及数据） 信息汇总并划分租金区间
房地产项目市场定位 PPT
定量概念，产品类型、户型配比、户型设计、园林、配套等等
P14
经典借鉴
P16
苹果公司的市场定位及策略
卓越的运作
通过行业内领先的价格或便利性提供卓越的价值，努力降低成本并创造一个 精干而高效的价值传递系统；
为那些期待可靠、优质的产品或服务，但又要求廉价、方便的客户服务；
贴近顾客
评估项目所处的市场环境 寻找项目潜在的市场机会，挖掘尚未被满足的市场 规避市场风险 制定项目的发展方向和市场定位 推荐最具竞争力的产品建议 制定符合项目需求的营销策略。。。
P8
市场定位的影响因素
界定框架：将市场定位分割为三大因素
客户
项目
市场
> 对市场、客户、项目三个角度分别进行思考 > 对项目与市场、市场与客户、客户与项目的
区域：望京、京西、京南、北京、华北、全国、世界…… 档次：首席、顶级、高档、中高档、超甲级…… 特征： 江景、山地、学区、地铁、地标…… 产品： 墅区、小镇、大宅、国宅、灵动空间……
1、京西顶级滨湖大宅 2、世界顶级的山居小镇
P13
各种定位之间的关系
形象定位——
把项目本身最独特、最富有诗意的价值提炼出来，予以文化和灵魂，让客户依恋的不仅仅 是产品，更深层次的是对生活环境、生活方式、生活韵味的憧憬和想象 星河湾：一个心情盛开的地方 奥园：生活就像高尔夫 长阳半岛：理想回归，一生之城
房地产项目市场定位
课程开发目标
Objective 课程目标
1、培训对象： ◎ 策划经理、策划师、策划主管 2、课程目标： ◎ 进一步清晰项目操作中各种定位的关系。 ◎ 通过学习，明确项目定位要点，领学员在做项目定
位时更加精准，更加符合开发商需求
房地产市场定位PPT学习教案
2.房地产产品定位的方式 • ① 容积率配置技巧 • ② 公共设施的定位技巧 • ③ 楼层用途的定位技巧 • ④ 房地产特有的定位技巧 • ⑤ 经济环境变化时的产品定位
第22页/共34页
广园东碧桂园凤凰城的定位之道
目标客户群： 大学毕业后五年，成长中，发展型人群。
特征： 向往一种更优雅的生活环境，一种更好的
生好感、信任
随众 无主见，随大流，怕吃亏
第10页/共34页
第二节 房地产市场细分
房地产市场细分的方法
●第一轮市场细分
针对房地产市场总的供求关系而进行，以确定拟投资商品房 的性质（住宅、商场、写字楼、仓库等等）及区位（城市、地 区）而进行的。
●第二轮市场细分
是针对消费者而进行的，以确定拟投资商品房的市场定位。
第31页/共34页
21:00 你决定先去和兄弟们聚一聚，顺便正好可以听那个长得 像徐静蕾的阿D唱指南针的摇滚 22：50 虽然兄弟们带来的mm也不错，你还是决定去“S吧”看 看有好感的女孩，那里的音乐是最好的，女孩今晚很漂亮 01：00 微醉的你将快醉的女孩送回家，很绅士，很不舍 01：30 你洗完澡，很舒服的躺在床上，泡上杯茶，翻开一本杂 志，窗帘没有拉上，对面若隐若现的霓虹灯让你觉得有点孤独； 01：35 手机响了，刚才送走的女孩说她忘了拿钥匙……
●第三轮市场细分
在初步拟订了细分市场后进行的。调研的焦点是顾客的消费 偏好，消费行为及其他个性特征。
第11页/共34页
第三节 房地产目标市场选择
目标市场概述
目标市场就是企业决定进入的那个市场， 即企业经过市场细分，以及对细分市场评 估以后，决定以相应的商品和服务去满足 那种特定需要和服务的顾客群。
房地产公司市场定位分析员工营销策略知识培训学习PPT模板课件
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竞争策略
营销理论上主要有四种营销竞争策略： 1、直接与竞争对手竞争；这种策略主要适用于具备 较强的竞争实力的企业，行业中企业实力相当或企业 实力上略占优势的情况，对于企业的要求当然也很高； 2、使竞争对手难以反击；即采用一些措施、手段是 竞争对手还来不及做出反应就处于失败或被动、劣势 的地位，对于企业的策略，创新性，技术性等要求都 很高，现实中可行性也有待考虑；
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某地产项目市场定位分析报告PPT课件
符合
符合
符合
符合 符合 符合 符合
如左图 所示： 不同档次 的住宅项 目所应具 备的基本 地产因子 有所不同
解析 结论
项目地块具备 高档住宅开发 的必要条件
汇报纲要
项目解析
确定项目整体开发目标方向
解决项目产品开发市场步骤 启动区产品定位及市场应对
城市 背景
本案
城东片区——体育新城， 芙蓉区政府为辐射中心； 初步形成“高尚生活片区”
一期启动
期
开
二期联动
发
三期拉动
分期 开发 战略
一期：一期以最佳生态资源及最佳产品形 态两轮启动，形成本项目城区别墅新标标， 迅速占领市场。
二期：利用一期良好的市场形象积累和热 销态势，利用创新型产品趁机入市，并逐 步完善社区生活配套，达到联动目的。
三期：仍以产品创新为切入点，主要利用项目优越品质，以及一二期积累起来的项目资源，并借助本项目及金 鹰城成熟的片区形象，最终实现项目总体开发目标及利润最大化。
结论： 中由 档此供可应见非，常中集档中供，应非常集中，而高尚住宅 高供 尚应住总宅体供较应大总，体但较高大端的住宅产品供应量有 但限 高。端的住宅产品供应量有限
大众住宅 15%
中档住宅 45%
高尚
中高档住宅 32%
高端住宅 8%
机会
专业+服务
高端住宅非别墅产品建筑形态供给
片区 楼盘名称
建筑形态
价格
• 别有• 墅5栋单。户To面w积n从ho6u3s5e-由--1217305-平---米50，0平仅 米之间不等，有200多套。洋房均为 复式户型，面积由230----310平米之 间，有200套。
• 二期以小高层及高层为主。
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2. XXⅡ的未来个人投资商
❖ ●主要是家庭月收入￥15000元/月以上、已有房产者 ❖ ●本房地产公司的现有客户群中即存在着大量潜在客户 ❖ ●预期投资的户型为中小户型，重点落在80-90平米和110-130 ❖ 平米两个区间 ❖ ●对物业管理，设施配套的要求明显高于朝向及楼层 ❖ ●偏好格局规整的空间 ❖ ●期望的收益约为￥5000-6000/套.月 ❖ ●可能支付的月供约为￥3000-4000/月
利用竞争情报进行产品市场定位
——某房地产项目市场定位个案
案例：最佳竞争情报实践企业
——某房地产企业个案
❖ 为什么研究最佳实践企业
❖ 判据：
❖ （1）
建立了正式的竞争情报机构
❖ （2）
建立了制度化的竞争情报工作流程
❖ （3）
建立了依靠竞争情报进行决策的制度，形
成了竞争情报与战略管理良性互动的局面
❖ （4）
❖
100平米二居室为例）
❖ 7． 通过市场调查，XXⅡ未来可能的个人投资是那些人群，其
❖
需求条件如何?
❖ 8. XXⅡ未来可能的租户是哪些人群，其需求条件如何？
解决问题的思路
SWOT 分析，形成假设 ❖ 收集数据、市场调查、验证假设 ❖ 市场细分、交叉分析 ❖ 得出结论，回答全部问题
基本过程就是信息分析—从原始数据到决策产品
从2个方面入手收集数据
❖ 方面1：收集投资型客户数据（设计调查表1）
❖ 方面2：收集本案周边以租赁为主竞争项目数据
❖
（代替对外籍住户的直接访问，设计调
查表2）
❖ 调查的具体内容
❖ 通过其它途径收集数据
聚焦本案周边项目和竞争项目
❖ 北京市外销楼盘119项（地区细分） ❖ 东部地区细分（商圈）： ❖ 大业主34个（现房项目27个，在建项目7个） ❖ （见附表及数据） ❖ 小业主 ❖ （见附表及数据） ❖ 信息汇总并划分租金区间
东部区域租赁客户的一般分析
❖ A.租金的承担能力 （从外租公寓出租率方面的分析；从租金方面的分析） ❖ B.物业偏好
（从出租率最高的户型、出租率最高的房屋的单元面积、租户最看重的要素方面分析）
❖ C. 生活特征 ❖ D.必须的功能
❖ 从附设条件方面\物业条件方面的\从户型结构被接受程度方面从外籍人士最常使用 的交通工具方面的分析）
假设的验证
❖ “满足一般外销员工使用，同时又适合个人投 资的居住物业存在着相当的市场”这个假设成 立，通过验证。
市场细分，交叉分析
❖ A.租户调查的交叉分析 ❖ 出租率最高的居室与面积的相关性分析 ❖ B. 投资客户的交叉分析
❖ 外销公寓的期望面积;LOFT的期望面积;月供数额与投资面积;投资客户的家庭收入情 况;不同月供的投资者对XXII的期望租金;
1． XXⅡ的未来租户
❖ ● 单身及夫妇无子女的外籍人士 ❖ ● 月租金的承受能力期望为$1000-1500/套（精装修） ❖ ● 以中小户型的需求为主，重点落在80-100平方米
和130-150平方米两个区间 ❖ ● 对会所、公共部分装修、网络、环境等有严格要
求 ❖ ● 不强调对车位的关注 ❖ ● 对景观的要求大于朝向 ❖ ● 要求规整的格局，不喜欢不规则空间
❖ D.认知渠道 ❖ F.基本结论
❖ 存在着相当的外租物业市场；租金水平维持在1000~1500美元/月·套，价位区间； ❖ 中小户型是主要需求； 租户与买家在选择物业时，重点上存在差异。
❖
投资性客户的一般性分析
❖ A. 投资物业的目的及方式
❖ 从投资主体方面、客户对外销/外租的居住物业投资价值认可度分析
建立了接受竞争情报的企业文化，形成了
“全民皆兵”，即全员参与的企业竞争情报工作局面
该企业竞争情报开展情况
❖ 1． 北洋房地产公司背景简介 ❖ 2．形成竞争情报导向的战略管理机制 ❖ 3．北洋房地产公司竞争情报情报组织结构和工作流程 ❖ ４．确定北洋房地产公司竞争情报源 ❖ 4.1 人际情报源 ❖ 4.2 网上情报源 ❖ A.政府网站类： B.市场动态网站类： C.商业网站类： ❖ D.房地产企业网站类： ❖ 4.3 文献情报源 ❖ A.报纸类： B.刊物类： C.图书类：D.地图类：E.其它类：
投资性客户的一般性分析（续）
❖ E.基本结论 ❖ 1.雇员已成为购房主力； ❖ 2．租金为1.5~2倍月供时，投资型客户投资欲望明显； ❖ 3.3000~5000的月供是一般投资者所能承担的月供区间； ❖ 4.中小户型是投资型客户的主要选型服务及配套设施
的重要性在投资客户的权量中作用明显； ❖ 5.XXⅡ二居室的预期租金为5000~6000元/月。
企业概况
❖ 企业概况：房地产专业公司，主要业务在北京 ❖ 企业情报工作概况 ❖ 1. 组织机构：专职人员4人
❖ （经理、信息分析师、信息收集员、信息处理员）
2. 情报工作流程（见流程图） 3.信息源：人际交流、文献、络
利用竞争情报进行产品市场定位
❖ 房地产行业中，项目市场定位的重要性 ❖ 楼盘项目介绍（简称XX）：项目分5期开发 ❖ Ⅱ期项目开发的特殊性：问题的由来
❖ C. 从综合可比物业进行比较
❖ 将影响物业租金的三大因素：位置、外部环境、内部环境由专家进行打分, 结果见附表
❖ 从综合可比物业可以推断，XXⅡ的市场租金区间约为RMB65-90/平米。 ❖ 至此，我们已经得到本报告提出问题的全部答案。
提出项目市场定位建议
❖ 市场定位
❖ XXⅡ项目的最终用户为租房的外籍员工，直接购房对象为以投 资为主、家庭收入较高的二次置业者。
需要解决的问题（决策产品）
❖ 1． XXⅡ项目怎样进行市场定位？
❖ 2． XXⅡ项目的客户群是哪些人？
❖ 3． XXⅡ项目户型面积和价位应是多少？
❖ 4． 什么人愿意支付多少租金用于何种物业？
❖ 5． 什么人愿意支付多少房款购买何种投资型物业？
❖ 6． XXⅡ通过市场比较法，其可能的市场租金是多少？（以
❖ B. 投资型客户的物业偏好
❖ 从投资型客户选择的面积、投资型客户对物业各要素的要求、投资型客户对XX项 目投资型物业各要素重视程度分析
❖ C. 投资型客户的月供能力与收入期望分析
❖ 从租金收入与按揭月供比例、投资型客户的月供额度方面考察、投资型客户的租金 期望分析
❖ D. 投资型客户的认知渠道
❖ 客户了解房产信息的渠道分析 ❖ 从客户购房后寻找到租户的信息渠道分析