房地产项目后评估报告模版

**公司【*****】项目后评估报告（鸟瞰图或整体照片）**公司后评估小组****年***月***日项目后评估意见会签表**公司【***】项目后评估报告目录【项目概况及评估综述】 (4)【项目关键指标完成情况】 (6)【专题评价】 (13)专题一：投资管理评价 (13)专题二：合作模式评价（适用合作项目） (18)专题三：财务管理评价 (19)专题四：营销策划评价 (28)专题五：规划设计评价 (31)专题六：工程管理评价 (33)专题七：成本管理评价 (35)专题八：其他评价（如物业、客服、商业经营、客观条件变化等方面的总结） (39)【结语】 (39)【项目概况及评估综述】项目概况：**项目是**公司的**定位（备注：普通住宅、高端住宅、城市综合体、旅游地产、养老地产等）的项目，项目位于**，用地面积**万平方米，容积率**，总地价**亿元，折合计容楼面地价**元/平方米。

项目总建筑面积**万平方米，总可售面积**万平方米，分**期开发，主要产品类型包括**。

（备注：以下为合作项目选填）本项目由我司与**合作开发，项目以**公司为运作平台，我司股权比例**%，**公司股权比例**%。

项目由**操盘，**并表。

项目于**年**月**日取得土地使用权/签订合作协议后，于**年**月开始进行桩基施工，**年**月**日首次开盘销售，至**年**月全部竣工交楼，**年**月完成后评估工作（数据截止时间为：**年**月**日）。

项目区位图：本项目项目总平面图：项目综合效益评价根据本次后评估工作成果，**项目预计共实现销售收入**亿元，整体均价为**元/平方米（截止目前已实现**亿元，剩余**亿元预计在**年**月前实现）。

项目地价投入**亿元，扣除地价直接投资**亿元，各类税费**亿元，总投资共计**亿元，折合可售单方投资**元/平方米。

项目整体税前利润**亿元，税前成本利润率**%。

按照财务口径，预计实现结转收入**亿元；项目结转成本为**亿元，营业税费及附加**亿元，管理及销售费用**亿元；项目可实现税前利润**亿元，税后利润**亿元，毛利率**%，销售净利率**%。

项目开发完毕后，留存**（备注：选择车位、会所、商铺、酒店、购物中心等）等类型资产共计**平方米，价值**亿元。

项目综合评价1、简要提炼和总结出项目发展过程中值得借鉴和推广的经验；2、概述在开发过程中对项目效益影响的重大因素，以及未能达到考核要求的指标情况；3、本项目有待改进的方面，以及应吸取的重大经验教训（如有）；4、在经验总结的基础上提出未来本区域同类项目的开发建议。

【项目关键指标完成情况】说明：1、立项指标指各子公司正式上报股份公司的立项报告及测算数据；2、定位指标是指项目获取后通过项目股份公司定位会审议通过后的指标数据，老项目没有定位指标的可不填。

3、目标成本指标指项目获取规划批复后，在股份公司规定时间内上报的目标成本，经子公司盖章确认的指标；4、实际指标指本次后评估报告编写过程中总结的项目运营实际数据。

一、技术指标项目总建筑面积**万平方米，其中地上面积**万平方米，地下面积**万平方米。

可售面积**万平方米，留存物业**万平方米，其中留存车位**个，公建配套面积**万平方米。

说明：1、本表中所指可售面积，指无论有无产权，公司有计划向客户销售，为客户办理产权或向客户一次性出让长期使用权的物业。

对于销售面积当中的不能办理产权部分，应添加“备注”列注明该部分的面积，如部分公司可销售使用权的人防车位。

2、其他不可售面积，指既不能用于销售，也不是项目的公建配套或用于经营的不可售物业，如分配给合作方的物业面积，此项应添加“备注”列注明该部分的面积及说明。

技术指标表二、开发进度项目自土地获取之日起至全部竣工备案，建设期共计**个月，销售期**个月。

与考核偏差较大的节点是***。

开发进度表三、成本情况项目总立项成本**亿元，定位成本**亿元，上报目标成本**亿元，实际成本为**亿元（备注：若总实际成本较目标成本变动超过2%的，应简要说明原因）。

与目标成本对比，变动超过2%的成本项为：*****。

主要原因为：****。

成本变动情况表（总成本）项目在立项阶段，总可售单方成本**元/平方米，定位阶段为**元/平方米，目标成本阶段为**元/平方米，实际为**元/平方米。

与单方目标成本对比，变动超过2%的成本项为：****。

主要原因为：****。

成本变动情况表（可售面积单方成本）四、项目整体收益情况项目整体预计税前利润为**亿元，税前利润率**%，全投资内部收益率**%，与目标成本数据比较，偏差较大的指标为**。

项目整体经济指标表五、已实现收益情况截至目前，项目实际结转税前利润为**亿元，结转成本**亿元，毛利率**%，税前利润率**%，与目标成本数据比较，偏差较大的指标为**。

预计项目仍有**利润未结转。

六、留存物业情况本项目留存物业共计**平方米，**亿元，其中**物业用作**用途，留存物业年经营收入预估为**亿元，整体经营状况预计为（备注：盈利、盈亏平衡、亏损）。

1、本表留存物业指：公司不对外销售，用于或拟用于出租或经营的物业，以及因无产权或其他条件限制无法对外销售的物业。

2、用途选填为：自主经营、租赁经营、委托物业公司经营、委托商业公司经营、委托其他第三方经营、地产自用、物业自用、其他。

3、经营状况预测选填为：盈利、盈亏平衡、亏损、非盈利用途。

填写盈利或亏损的，应注明年度具体金额。

七、项目利润分配情况（仅合作项目填写）预计本项目可供分配的利润为**亿元，根据股权比例，我司可分配利润为**亿元，合作方**为**亿元。

【专题评价】专题一：投资管理评价一、宏观经济和市场分析(一)项目所在区域宏观经济分析对项目所在市（县）、区（镇）近三年的宏观经济指标，支柱产业发展情况进行简介。

(二)项目所在区域规划执行情况对项目所在市（县）、区（镇）的城市规划定位、执行情况进行简要介绍。

(三)项目所在区域房地产市场情况***市商品住房施工、竣工、销售情况表在开发期内，区域房地产开发规模、价格走势的评价以及原因的分析。

本区域主要执行的调控政策简述，以及对市场影响。

(四)项目所在区域土地市场情况对项目获取时间前两年，以及项目经营期间周边土地市场情况作简要分析。

二、土地协议执行情况(一)土地获取方式土地获取模式的总结，（非招拍挂项目分析方式的难点、风险点，以及采取的项目管理措施）。

(二)交地情况交地时间、交地状态，是否出现严重的交地延迟，分析原因和总结解决策略。

三、投资计划执行情况评价(一)选择投资该项目的主要原因（简要的可行性分析）；(二)投资方式的选择及原因；（主要为二级市场的兼并、收购、合作项目）；(三)整体投资计划编制思路；(四)项目投资进度控制要点与方法；可根据下表对各投资项的进度控制进行评价(五)运营过程中重大投资变动的原因与具体操作；四、项目整体运作计划执行评价(一)项目整体运作计划的编制思路；(二)在执行过程中各专业的协调(三)重大计划开发调整的原因和调整措施。

根据以下表格对项目关键节点进度控制进行评价，建议对项目的投资回收期进行专项评价。

（数据要求与第一部分的表格一致）五、项目经济技术指标变化情况及其对最终收益的影响(一)评价项目经济指标变化情况；根据以下表格进行评价（数据要求与第一部分的表格一致）(二)分析项目运作过程中对上表各经济收益指标产生关键影响的因素；(三)对后续项目投资管理工作中的收益管理、风险控制提出建议。

六、本项目开发过程中重大法律风险、法律纠纷分析专题二：合作模式评价（适用合作项目）一、合作背景介绍简要介绍项目获取背景、合作方情况、合作方式二、合作协议执行情况(一)合作模式描述(二)合作协议签署及执行情况(三)遇到的主要问题和解决方式(四)本项目合作方式的评价三、项目运作管控模式评价(一)股东会、董事会议事规程设置评价(二)项目经营班子、各部门设置情况，评价组织架构对项目运作的效率的影响(三)合同、付款、招投标、定价等重要管理事项的审批流程和操作情况，曾出现的重大风险以及控制措施；(四)合作方协调机制的建立与评价；四、合作过程中的主要困难或管理创新专题三：财务管理评价一、财务成本情况(一)项目最新财务成本分摊表备注：项目分成多个成本核算对象分摊成本的，需填多张表，但各张表的合计金额之和，应与本报告前面“成本变动情况表”的“实际数据”一致，“成本变动情况表”的“物业维修基金”，在本表并入“政府收费”。

项目存在采用倒挤法计算单方成本的，需补充填写该表。

另外，针对分摊成本的剩余物业，还应分析判断所留成本是否偏大。

(二)项目预计总成本与账面实际已发生成本对比备注：项目预计总成本，即前面财务成本分摊表的合计金额。

“账面实际已发生成本”根据账面开发成本的明细科目填写，同时需将预付账款中支付的成本分类后合并进来。

“开发间接费用转入”还需分为“利息类”（资本化利息、融资费用）与“其他”两类。

“差额”按“预计总成本-账面实际已发生成本-预计尚需发生成本”填写。

差额不为0的应说明原因。

(三)单方成本变动的情况分析同一成本对象的同一业态，不同年度间单方成本变动较大，或出现过大额补结转成本或冲减成本的，应说明变化的原因，总结成本核算管理方面的经验、教训。

二、项目主要财务成果评价就【项目关键指标完成情况】第五部分：收益情况（财务口径）的相关数据进行分析(一)各年度结转收入、成本及收益分析，对各年度结转计划及完成情况作评价；注：若未进行年度盈利规划的旧项目，则分年度情况里只填实际数。

(二)对各业态结转收入、成本及收益分析，对未能完成目标的产品类型作说明；1、各业态预计收入、成本、效益情况：2、各业态已结转情况：三、项目拟售未售物业情况对项目拟售未售物业情况进行分析备注：本表仅指拟售且尚未售出的物业。

拟用于经营、自用、无法销售或预计滞销的均纳入“三、项目留存物业”。

四、项目留存物业状况评价就【项目关键指标完成情况】第六部分：留存物业的相关数据进行分析(一)留存物业现状盘点备注：1、本表留存物业指：公司不对外销售，用于或拟用于出租或经营的物业，以及因无产权或其他条件限制无法对外销售的物业。

2、用途选填为：自主经营、租赁经营、委托物业公司经营、委托商业公司经营、委托其他第三方经营、地产自用、物业自用、其他。

3、经营状况预测选填为：盈利、盈亏平衡、亏损、非盈利用途。

填写盈利或亏损的，应注明预测年度金额。

(二)对现有留存物业管理方式的评价；(三)现有留存物业经营规划。

五、项目现金流评价(一)项目资金平衡表分析项目资金需求峰值、盈亏平衡、收回股东投资、实现正现金流的关键节点；说明项目贷款归还情况、股东资金占用情况。