总规划方案说明及推进思路说明

总规划方案说明及推进思路说明

本次总规通过了中南建筑设计院、武汉市设计院、英山设计院、武汉东芝设计院等多家设计院，经过了多次设计修改，并在公司内部展开过大范围的讨论，委托了武汉新鸿泰销售公司对市场进行了分析调查，现就本方案的相关内容及推进方式、方法作一些分析。

一、主要开发指标

1、总占地面积63445㎡，现行规划面积62191㎡（含房改房所占面积，因北边山地面积暂未规划）。

2、总建筑面积118468㎡，其中：

多层住宅 87120㎡，占住宅86.6%

高层住宅 13500㎡，占住宅13.4%

商铺 5648㎡

车库 12200㎡

容积率 1.7

3、路网布置

原规划两条主干道将小区分成三部分，后经多方面协调改为一条干道，并走烈士陵园山边，还建桃子树荡的路改为烈士陵园山边，这样的路网布置将道路对小区的影响减到最小。

小区内道路两个组团均有两个出入口，一主一次，既能满足消防要求又能使小区道路循环，方便小区车辆行人进出。

4、高层与多层的比例为1：6.8

户型比例：两室两厅户型面积85—100㎡，占25%；

两室半或三室户型面积100—130㎡，占60%，

130㎡以上占15%

以上数据根据莲花小区2007、2008年度已销售房屋的比例及销售公司调查

问卷所提供的数据得来，然后要求设计院按此布置。

按莲花小区的销售及销售公司的调查，认为虽然房价上涨后小户型很受欢迎，但英山购房人群均为英山本地人且农村购房者基本上占到40%以上，所以考虑到平时家人团聚等因素，三房户型仍然是主打户型。

5、开发思路建议

（1）项目规划中心思想：满足建立一个布局合理，采光充沛，通风良好，道路畅通、绿化优美，同时要进一步提升小区的形象、品质，重点强化配套，突出亮点，本小区地处老十字街不到1000米，又有烈士陵园这一道天然屏障，真正的出则繁华，入则宁静，是居家的理想之地，至菜场、商场、银行、电讯、学校等地均不到十分钟路程，故这部分配套无须下大力气，因此要想突出亮点就必须在硬件配套完善的基础上做到“人无我有”，如建材上适当增加部份环保节能，环境绿化上适当加大投入，物业服务上适当运用智能化管理等，只有这样有一至二个鲜明的亮点，才能在总体上形成核心竞争力。

（2）项目推进建议

一期建设面积控制在2万平方米以内，因为有准客户在100户左右，按每户预付40%，按7万元计算可收入700万元，按多层600元/㎡65%付工程款，即可建约1.8万平方米，这样2万平方米的后续的60%房款又可基本到位，就这样滚动开发，资金压力会相对较小。

小区从原化油器大门右边开始建设，共建五排15个单元，同时将入口处道路及桃子树荡的道路修建成功，给人一种完美的视觉，同时后面的建设也不会太大的影响先入住的人。然后再逐步将中心道路以南的区域完成，营造出一个好的氛围，再开发道路以北区域。