香港房地产市场及建筑成本分析
房地产项目的成本控制内容及成本控制方法40
房地产项目的成本控制内容及成本控制方法随着房地产市场的不断规范和竞争的不断加剧，房地产暴利时代已经成为过去。
面对日益激烈竞争的房地产市场，要想获取较大的经济效益，房地产企业首先应优化成本治理模式，对土地获取、融资方式、项目定位、治理手段等几个重要环节做好科学全面的系统分析，对房地产成本控制的内容做到“心中有数”。
其次，对于项目开发要有具体的成本控制方法，针对项目的特点及相关影响因素制定相应的目标成本和目标收益，变被动为主动，树立提高产品品质的意识，实现集约效益型发展，从而真正实现项目开发成本的有效控制。
1 、房地产开发工程成本的主要构成内容房地产开发企业成本是指为开发一定数量的商品房所支出的全部费用，并将这些费用按成本项目进行归集和分配，最终计算出开发项目总成本和单位建筑面积成本的过程。
房地产项目的成本，大致划分为投资支出、管理费用、财务费用和销售费用及税收等。
在房地产成本中投资支出即工程成本占主要比重，主要包括：1.1土地费用土地费用包括城镇土地出让金、土地征用费用或拆迁安置补偿费用。
土地出让方式主要包括招标、拍卖、挂牌三种方式，随着国家对土地宏观管理政策的趋紧，通过拍卖方式获得开发用地成为大多数开发商获取开发用地的有效形式。
目前，在我国房地产行业趋热，土地费用已经占到房地产成本的 40%以上。
开发商对土地成本的控制应充分考虑开发风险和升值空间，对土地出让金、拆迁安置补偿费可参考政府近期出让的类似地块，并结合其位置及周边状况、建筑容积率等进行修正估算；对土地征用费、城市配套费、拆迁安置补偿费可充分利用政策优势，针对性地对项目所涉及的各项市政大配套进行实际调研，对管线的增容、道路的拓宽、公建的配套做出充分估计。
1.2 前期工程费房地产开发前期工程费用包括前期规划费用、方案设计费用、可行性研究费用、地质勘查费用以及七通一平等土地开发费用。
前期工程费用一般占到房地产成本的 6%。
由于前期开发费用繁多，政府许多规定的费用由硬性指标转变为市场调控，规定费率与实际收费存在差异，因此，开发商应注意同相关政府部门协调工作，在符合国家政策要求的前提下最大限度地满足项目开发利益。
房地产市场调研报告【三篇】
【导语】调研报告是整个调查⼯作，包括计划、实施、收集、整理等⼀系列过程的总结。
以下是整理的房地产市场调研报告，仅供参考！ 篇⼀ ⼀、背景介绍 从20xx年⾄今，房地产⾏业经历了萌芽、发展、壮⼤的规模态势，企业也从最初的混乱向平稳和有序迈进。
据不完全统计，xx市⽬前的房地产开发企业近千家，有项⽬企业预计300余个。
单拿xx为例，房地产企业已达428家，开发项⽬120余个，我们从税收这个⾓度就可以衡量出房地产业这⼏年的发展。
20xx年税收收⼊0.9亿，20xx年截⽌11⽉份，已增到12亿，房地产⾏业已占地⽅税收收⼊50%以上。
可以说，房地产⾏业已成为⼩店区⽀柱型产业，该⾏业的兴衰成败直接影响地⽅政府财政收⽀情况。
纵观200xx年-20xx年xx市房地产⾛势，我们发现，在经历了“控制房价过快上涨”“抑制房价过快上涨”“遏制部分城市房价过快上涨”的过程中，xx市的房价⼀直打着政府宏观调控政策的擦边球，受政策影响不⼤。
在刚刚闭幕的上，关于对财税体制的改⾰，集体⼟地使⽤权的变化，以及房地产税的开征及推⼴，这些政府宏观调控政策的实施都会对房价产⽣⼀定影响。
我们辩证地得出结论，对普通住宅的刚性需求稳中缓升，⽽对⾮普通住宅、商铺等⾼档住房或奢侈品房的价格将会下降。
⼆、影响房价的变动因素 ⼟地费⽤：⽬前这是重要组成部分。
政府是⼟地财政，财政中⼀⼤部分源于政府转让⼟地使⽤权的收⼊，也就是卖地，地价越⾼，⼟地成本越⼤，这部分成本都会转稼到消费者头上。
随着改⾰⼒度加⼤，中央对财税体制的改⾰，⼟地财政的现象会逐步改善，那么关乎国计民⽣的普通住宅的供应将会增⼤，也就是说未来房地产市场的改⾰⽅向要从需求市场向供给市场转变，根据经济学中需求供给函数的变化，供给增多，则同样的均衡量下，均衡价格下降，因此这是对房价的重要影响因素。
税⾦及费⽤：20xx年房地产企业的税负率7%左右，⽬前的税负率近13%。
拿⽬前销售不错的⾸开房地产来说，当年的销售收⼊过1.2亿/80套，新增税负就要达到600万，平均每套房多承担税负7.5万，平均每平⽶房价增加535元。
香港建筑人工成本特点对内陆的启示
香港建筑人工成本特点对内陆的启示阐述了目前香港建筑业人工成本增长现状，分析了香港建筑人工成本的特点，在此基础上提出了它们对内陆的启示，即内陆建筑业人工成本上升空间大，需要推行一系列措施应对这一趋势，包括推行建造工业化，加强劳动者培训，着力改善建筑企业形象等。
【标签】香港；人工成本；上涨；对策引言建筑人工成本不但关系到广大建筑业从业人员的切身利益和建筑产品的价格，也影响着建筑业技术和管理的发展方向。
香港是典型的发达地区，分析其建筑业在工资水平、用工模式以及生产效率等方面的特点，对把握我国内陆应对建筑人工成本上涨具有积极的启示作用。
1、香港建筑业人工成本特点1.1香港建筑业生产工人工资水平高，且呈上升趋势香港建筑业生产工人具有较高的平均工资水平，这不仅表现在其工资标准的绝对数值远远大于我国其他地区及其他发展中国家建筑生产工人的工资水平，而且表现在其工资水平高于香港所有行业（除金融保险业）生产工人的平均工资水平。
此处，工资是指正规工作时间付给雇用人员的工资或薪水，不包括加班奖金、假期津贴、保险、养老金等福利。
表1为香港总工会于2012年10月发布的建造业工友薪酬，13个工种加薪5%到30%不等，而获得加薪最多的模板工人则可由此前1000元港币的日薪，增至1300元港币，增幅高达30%。
[1]阐述了目前香港建筑业人工成本增长现状，分析了香港建筑人工成本的特点，在此基础上提出了它们对内陆的启示，即内陆建筑业人工成本上升空间大，需要推行一系列措施应对这一趋势，包括推行建造工业化，加强劳动者培训，着力改善建筑企业形象等。
【标签】香港；人工成本；上涨；对策引言建筑人工成本不但关系到广大建筑业从业人员的切身利益和建筑产品的价格，也影响着建筑业技术和管理的发展方向。
香港是典型的发达地区，分析其建筑业在工资水平、用工模式以及生产效率等方面的特点，对把握我国内陆应对建筑人工成本上涨具有积极的启示作用。
1、香港建筑业人工成本特点1.1香港建筑业生产工人工资水平高，且呈上升趋势香港建筑业生产工人具有较高的平均工资水平，这不仅表现在其工资标准的绝对数值远远大于我国其他地区及其他发展中国家建筑生产工人的工资水平，而且表现在其工资水平高于香港所有行业（除金融保险业）生产工人的平均工资水平。
中国大陆的建筑成本东亚排名第六
府不堪负重，同时， 产品和服务质量较 低， 单纯 的涨价改革 思路已越来越 难 说服 消费者 。而正在加速进行 的工业
市场的主体， 而且是平等主 体， 不可以 用行政命令 ，要求 国企 一定要退 出或 部分退出该领域 市场 。 （ 阮煜琳 ）
０ 回 嘧 的固统 扇
凰∞ 名鳕
调 查对象 表示 难 以招到 足够 的砖 匠，
水、 排水和污水处理 、 集中供 热、 供气 、
产 品和公共服 务，政府理应 是城市公
用事业 的投 资主体 。
徐宗威说，下一阶段城市公用事 城市公用事 业是政府的职责 ，政府不 可推卸地要成 为投资城市公 用事业的
主体。其次，从国际经验看 ，世界上多
的股 权转 让、 上海浦 东水务 ５％ ０ 的股 权 业 改革必须解决三大 问题 。 首先，发展 卖掉了、 全国城市 ５％ ０ 以上水厂股权已
亚地 区建筑 成本 排行 表上 列第 六位 ， 转嫁给 消费者最 明显 的是泰 国，６ ％ ９ 的 象表示， 随着建筑业不断繁荣， 诸如工 香港排名第二 位。这项 亚洲建筑调 查 调 查对象都表示 产品价格在上 升。而 程师 、测量师这样 的专业人员将 出现
报告 由 Ｒ Ｃ 特许测量师学会建筑成本 ＩＳ 中国和马来西亚在这方面的数字较低 ， 为 ４ ％ ０。 根据 中国报告的数据 显示，私人 域增长强劲， 而公共住 房、 卫生和教育 的最主要 原因是材料成本 的上升 ，在 短缺 现象，导致专 业人员的薪酬一路 上扬 。Ｒ Ｃ ＩＳ特许测量师学会北京分会
半 国家仍 然保持 公 用事业 国家 投资 、 国家所 有、国家控股 。因此，城市公用
事业的 发展 也不必全部私营 化或是市 场化。 最后， 国有企业和 民营 企业都是
香港地区工程项目市场开发策划阶段的造价控制问题研究
香港地区工程项目市场开发策划阶段的造价控制问题研究摘要：香港地区工程施工过程应用管理阶段，其投招标造价控制，具有十分重要的意义，工程造价的控制工作掌握在合理水平，才能从根本上增强施工经济收益，极大程度节省工程成本，与大陆地区工程不同，香港地区工程施工相对复杂，出于对艺术的极致追求，其工程设计更具挑战性，故国内工程团队，在面对该类施工时会遇到诸多难题，因此，本文将从分析香港地区工程招投标阶段存在的问题出发，重点研究合理提升造价控制能力，以望借鉴。
关键词：香港地区工程；招投标策划；造价控制；市场资源；报价依据引言：在市场经济模式的变革下，海外工程建设越来越多，对应法律条文愈加详细，不久之前，专业部门出台了关于工程造价管理的详细规定，致力于提升工程建设效率，完善经济市场发展，致力于推动建设市场长久稳定发展，工程项目投标招标作为整个建设工程的准备时期，对整体工程造价意义重大，因此，应大力推进工程造价改革。
一、香港地区工程项目招投标阶段存在的问题（一）项目环境复杂香港地区的工程项目与大陆地区建设项目重难点大有不同，由于地域位置不同，城市发展特点不同，项目环境通常也存在许多区别，业主性质的差异，导致其项目实施将面临各异问题，为满足不同背景的客户需求，结合当地经济发展，考量经济发展空间，香港地区制定满足当地情况的法律条文，在政府管控下，依据不同社会环境，符合不同文化背景，结合当地生态地理条件，适用专业技术，为满足双方经济利益，制定法律合同，所以其分析研究工作十分重要，与香港地区工程建设市场不同的是，我国各区域工程建设条件差异不大，同一省市县内大体一致，基于此，可以看出香港地区项目对比大陆地区的项目实施背景条件更多，市场环境更为复杂，面临的挑战更艰巨，风险更大。
（二）报价依据和报价确定不统一就中国内地工程而言，工程建设市场尚存在诸多不足，国内工程造价主要依据专业部门的实施标准，国家专管部门或地方建设部门设立专业专管处，对不同企业抛出的工程项目设立相应的预算规定，给出具体预算范围，各项目承包领导根据出台的规定，向上做出预算规定，在此基础上，其预算价格与实际价格通常不会出现较大偏差，工程的最终定价应以业主的实际需求作为依据，从业主评价出发，设计相应的评标办法，根据市场限价，结合市场行情，最终确定实际工程报价，而一般情况下，企业报价通常不会与实际报价完全吻合，取某一区间作为最终范围报价可能性更大，与通常意义上的最低价中标大有不同，即使企业成本会有专本的评估团队精准计算，项目成本是其中最主要的环节，但其多数表现为企业管理手段，所以，项目的初始报价与最终报价往往符合该企业的发展需求，也与领导人员的专业水平息息相关，集合社会综合资源，囊括工程实施技术，涉及相关类目的方案设计，都没有实际的关系。
历年港片成本分析报告
历年港片成本分析报告
自2000年至今，港片成本一直处于较为高昂的水平。
与其他地区的电影制作成本相比，港片的制作成本在全球范围内处于中等水平。
本文将从不同角度分析过去几年港片的成本情况。
首先，制作港片的成本主要包括人员费用、场地租赁、摄影设备、服装道具、后期制作及推广费用等方面。
人员费用是港片成本的重要组成部分，包括演员、导演、编剧、摄影师等各类工作人员的薪酬。
由于香港电影行业竞争激烈，优秀的演员和创作人员薪资相对较高，这直接导致了港片的制作成本较高。
其次，场地租赁费用也是港片成本的重要组成部分。
由于香港房地产市场的特殊性，场地租金较高。
而电影拍摄往往需要在不同的场景中进行，这就要求制片方需要支付高额的场地租赁费用。
摄影设备、服装道具以及后期制作等方面也是港片成本的重要组成部分。
摄影设备和服装道具的购买和维护费用较高，而后期制作包括剪辑、特效等方面，需要付出大量的人力和技术支持，这些都需要额外的费用。
另外，推广费用也是不容忽视的一部分。
在港片制作完成后，需要进行推广和宣传，以便吸引观众的关注和购票。
推广费用包括电影预告片、海报、广告公司费用等，这些都需要耗费一定的成本。
总体而言，港片的制作成本较高，这一方面与人员费用、场地
租赁费用以及摄影设备、服装道具、后期制作和推广费用等多个方面相关。
同时，港片的制作成本也受到市场需求、电影类型、制片方自身实力等因素的影响。
未来，随着技术的不断发展和电影市场的变化，港片的制作成本或许会有所改变，但港片长期以来的高成本局面可能会持续存在。
房地产公司外部环境分析
• 提高了产品质量和 投资效益 • 促进房地产业的结 构优化和升级 • 提高了企业的竞争 力和品牌 • 降低了开发成本， 增加了产品附加值
建筑技术创新 住宅销售创新 物业服务创新
WTO为房地产带来了新的机遇与挑战
WTO带来的变化
•外商扩大在中国的 业务，设立分部或 建设分厂
对需求方的影响
•中高档市场的消费者会增多，需 求量加大 •工业厂房需求增加 •对中高档住宅需求增加
国民经济持续稳定增长，为房地产提供了强劲动力
120000 100000 80000 60000 40000 20000 0 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 ÒÒ
51 49 47 45 43 41 39 37
4.4
48.6
46.4 44.5 41.9 39.2 37.9 96 97 98 99 00 01 02
别墅 Town house 公寓
顶级收入阶层
在经济利益的驱动下， 开发商总是先迎合高 端消费者的需求，等
到高端市场趋于饱和
高收入阶层 后才会关注中端及低 端消费者的需求。 随着区域市场的深化
普通商品房
中等收入阶层
发展，住宅消费主体
必将由社会高收入阶 层为主转为中等收入 阶层为主。
经济适用房
各项因素推动住宅成为消费热点，居 民个人成为消费投资、决策的主体
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来源：建设部信息中心 云志房地产资讯中心
大单客户购买写字楼考虑因素依 次是：相对独立性、公司形象、 楼盘档次、位置交通、置特殊需 求、配套设施、区域因素
房地产市场调研内容
房地产市场调研流程房地产市场调研，就是以房地产为特定的商品对象，对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析，进而对房地产市场进行研究与预测。
由于调研的目的及服务的对象不同，调查的广度和深度有所不同，侧重点也有差异，但对于房地产市场的切入点，习惯上依据地域形态，由点(单个楼盘)到线、面(区域市场)，再由线、面(区域市场)到体(宏观环境)；然后再从体回复到点、线和面，不断的循环往复，融会贯通，才可真正把握。
一、点——单个楼盘对单个楼盘进行市场调查是房地产市场调查的基础，它不但是新员工接触房地产知识的第一课，而且也是任何资深人员，对房地产市场即时了解最为具体、最为直接的途径。
单个楼盘的市场调查通常包括以下五大项：1、分析楼盘的地理位置宏观方面讲，就是分析楼盘的区域历史沿革，区域特性(商业中心、工业中心、学院社区等)；了解区域交通状况，(公交、地铁、高架、轻轨、省市级公路、区县级公路等)；公共配套设施(水、电煤等市政配套；公园、学校、医院、影剧院商业中心、超市、宾馆、图书馆、体育场馆、集贸市场、著名餐馆等生活配套)和人文环境等等。
微观方面讲，就是项目所处位置、区域，楼盘地块的大小形状，周边竞争对手，它的进出道路如何?是否临街……等等。
和其他商品不一样，楼盘的地理位置是楼盘不可分离的关键因素，它的优劣与否，往往决定了楼盘的大部分价值。
2、分析产品这是楼盘市调的主体部分，从基本情况看，重点在于了解楼盘的占地面积、建筑面积、容积率，开发商、策划公司、代理公司，土地使用年限、绿化率、外立面材质及颜色。
从产品力来看，产品类别与规划，建筑设计与外观，面积配比、户型格局，建材标准，智能化系统（可视对讲系统、视频监控系统、煤气报警系统、背景音乐系统、紧急呼救系统、宽带网络系统、三表远传系统、远程遥控家电系统、周边防范系统、LED屏幕显示系统），公共配套设施（卫星电视、空调预留口、电话通讯分布、热水系统、消防设施、电力额定功率），会所设施，施工进度……等等。
以民为本：香港公营房屋设计的可持续发展
以民为本：香港公营房屋设计的可持续发展香港特别行政区房屋署高级建筑师卫翠芷简介香港房屋委员会为不能负担私人住宅的低收入家庭提供资助的公营房屋已经超过半个世纪。
以民为本的设计和管理，一向以来都是公营房屋可持续发展所遵循的指导原则，并且以达致社会性、环境性与经济性的可持续发展为目标。
在所有发展项目中，必须要在改善民生，促进经济的同时能保护环境，让我们的资源能延续到下一代。
本报告将会详细阐释香港房屋委员会在规划和设计中以民为本，节能环保和成本效益方面的考虑。
1. 引言香港公营房屋发展经历五十多年，无论以本地或国际的任何标准衡量，都显耀着骄人的成果。
很多学者更认为，香港能从上世纪五十年代的转口港，成为今天的世界金融中心和国际大都会，公营房屋所起的作用，举足轻重。
除了政府的各种有利营商环境外，香港公营房屋廉宜的租金能减轻低下阶层的生活重担，让他们能专心一意地把精力投放在工作上，为香港提供庞大的劳动力量，稳定社会经济。
由于有三分之一的人口，约两百多万香港人居住在各类公营出租房屋，从社会学的角度看，公营房屋的生活模式和所孕育出来的价值观，是香港整体生活方式和价值取向不可或缺的部分。
从城市设计的角度看，公营房屋在香港1,100平方公里面积中仅有的200平方里可建屋面积里，构建着香港整体外观的重要面貌。
香港房屋委员会（房委会）一直致力为有需要的低收入市民提供他们可以负担租金的公营租住单位。
从1953年香港政府为了要解决石峡尾村圣诞夜大火所带来五万三千名无家可归的灾民的居住问题，毅然利用公帑展开史无前例的公共房屋计划以来，从设计到管理上，都不断改善，与时并进，以迎合市民所需。
发展的早期，由于要应付突如其来的天灾以及不断涌入的新移民，政府必须以最快的方法，利用单房式的设计及简单的建造方法，大量兴建公营房屋，以满足需求。
在1980 年代，社会经济富裕，市民对公营房屋的要求，不再单单是数量上的满足，也对房屋的素质有所要求。
2024年《-房地产开发经营与管理》试题
2024年《房地产开发经营与管理》试题一、单项选择题（共35题，题1分。
每题的备选答案中只有1个最符合题意，请在答案卡上涂黑其相应的编号）（史记：单纯按分值安排考试时间的话，本题安排53分钟，每道小题平均1.5分钟，建议肯定要留出10～15分钟涂卡和检查的时间，以上计算未包含此部分内容，提请大家留意！）1．房地产投资适合作为一种长期投资。
关于其缘由分析，错误的是（）。
A．土地不会毁损B．地上建筑物有耐久性C．变现性差D．土地运用权年限较长答案：C 见教材P72．房地产开发投资形成的供应是房地产市场上的（）。
A．增量供应B．存量供应C．潜在供应D．总量供应答案：A 见教材P103．关于房地产投资特性的说法，错误的是（）。
A．区位选择异样重要B．不易产生资本价值风险C．存在效益外溢D．易受政策影响答案：B 见教材P6～94．商品房开发市场通常是典型的（）市场。
A．完全竞争B．垄断竞争C．寡头垄断D．完全垄断解析：由于房地产具有明显的不行移动性和异质性，且市场集中度较低，因此房地产市场具有明显的垄断竞争特征。
房地产开发企业集中开发建设商品住房是市场供应的主要组成部分，假如同期在某一区域市场的新建住房开发项目较少，就简单形成区域性垄断，导致垄断多于竞争。
5．某城市2024年商品住房施工面积为1000万平方米，其中从2024年跨入2024年接着施工的面积为300万平方米，复原施工的面积为200万平方米。
该城市2024年商品住房新开工面积是（）万平方米。
A．500B．700C．800D．1000答案：A 见教材P39解析：房屋新开工面积是指报告期内新开工建设的房屋面积，不包括上期跨入报告期接着施工的房屋面积和上期停、缓建而在报告期复原施工的房屋面积。
1000－（300＋200）=500（万平方米）。
6．从房地产市场的投资周期来看，房地产市场资本流量的显著增加通常发生在房地产市场自然周期的（）。
A．第一阶段B．其次阶段的后半段C．第三阶段的后半段D．第四阶段答案：B 见教材P51解析：在自然周期其次阶段的后半段，由于投资者不断购买存量房地产和投入新项目开发，资本流量显著增加。
建安成本控制方法和指标分析
建安成本控制方法和指标分析房地产建安成本（元/㎡）1、桩基工程（如有）：70~100元/平方米；2、钢筋：40~75KG/平方米（多层含量较低、高层含量较高），合160~300元/平方米；3、砼：0.3~0.5立方/平方米（多层含量较低、高层含量较高)，合100~165元/平方米；4、砌体工程：60~120元/平方米（多层含量较高、高层含量较低)；5、抹灰工程：25~40元/平方米；6、外墙工程（包括保温）：50~100元/平方米（以一般涂料为标准，如为石材或幕墙，则可能高达300~1000元/平方米；7、室内水电安装工程（含消防）：60~120元/平方米（按小区档次，多层略低一些）；8、屋面工程：15~30元/平方米（多层含量较高、高层含量较低)；9、门窗工程（不含进户门）：每平方米建筑面积门窗面积约为0.25~0.5平方米(与设计及是否高档很大关系,高档的比例较大),造价90~300元/平方米，一般为90~150元/平方米，如采用高档铝合金门窗，则可能达到300元/平方米；10、土方、进户门、烟道及公共部位装饰工程：30~150元/平方米（与小区档次高低关系很大，档次越高，造价越高）；11、地下室（如有）：增加造价40~100元/平方米（多层含量较高、高层含量较低)；12、电梯工程（如有）：40~200元/平方米，与电梯的档次、电梯设置的多少及楼层的多少有很大关系，一般工程约为100元/平方米；13、人工费：130~200元/平方米；14、室外配套工程：30~300元/平方米，一般约为70~100元/平方米；15、模板、支撑、脚手架工程（成本）：70~150元/平方米；16、塔吊、人货电梯、升降机等各型施工机械等（约为总造价的5~8%：约60~90元/平方米；17、临时设施（生活区、办公区、仓库、道路、现场其它临时设施（水、电、排污、形象、生产厂棚与其它生产用房）：30~50元/平方米；18、检测、试验、手续、交通、交际等费用：10~30元/平方米；19、承包商管理费、资料、劳保、利润等各种费用（约为10%）：以上各项之和*10%=90~180元/平方米；20、上交国家各种税费（总造价3.3~3.5%):33~70元/平方米，高档的可能高达100元/平方米。
长三角房地产市场的价格差异及决定因素
文章编号:1000-8462(2007)06-0985-05长三角房地产市场的价格差异及决定因素①郝前进1,陈 杰2(1.复旦大学环境科学与工程系,中国上海 200433;2.复旦大学管理学院,中国上海 200433)摘 要:城市的房地产价格能充分反映所在地区经济发展水平、人口集聚、资金流动和居民的消费偏好等有关信息。
长三角城市群房地产市场显现较明显的体系分层结构,为研究房屋价格差异的决定因素提供了很好的素材。
文章用长三角16个城市2000—2004年房地产市场的数据,揭示了需求差异是决定长三角地区城市间房屋价格差异的主要因素。
其中,城市之间在居民人均收入和非农人口比例的差异又是决定各个城市对住房存在不同需求的主导因素。
然而,我们同时发现,人均房屋竣工面积等供给因素对房屋价格并没有显著的影响。
这说明当前长三角城市群的房地产市场价格差异主要由需求因素决定,供给因素起到的作用较弱。
关键词:长三角;房地产市场;价格差异;决定因素中图分类号:F293.3文献标识码:A 房地产是一种非常区域化的商品,其价格能充分反映所在城市Π地区经济发展水平、人口集聚程度、经济结构、资金流动和居民的消费偏好等有关信息。
研究不同城市房地产价格差别的影响因素,可以得到不同城市和地区社会经济发展的丰富资料,但前提是对房价差别决定机制有确切的了解。
跟其他商品一样,房屋价格是由供给和需求两方面因素共同决定的,但房屋价格决定机制的特点是供给和需求都是非常区域化、当地化(localized)。
影响住房需求的因素,从理论上说,主要包括当地家庭总收入或可支配收入、银行贷款利率、房地产金融发展充分程度、人口年龄与就业结构、劳动力市场景气等。
广泛的经典经验文献表明,收入在任何一个国家或地区的房地产市场中都是房屋价格的最主要决定因素[1-3]。
而且,房价对收入的增长具有很高的敏感性,即一定百分点的收入增加甚至可以带来更高百分点比例的房价增加幅度。
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表2-13：香港私人住宅平均租金（2019年3月）
（单位：港元/月/平方米）
港岛
九龙
新界
40㎡以下
479
410
305
40-69.9㎡
432
370
268
70-99.9㎡
458
384
268
100-159.9㎡
457
370
289
160㎡以上
451
660
234
表2-14：香港私人住宅平均售价（2019年3月）
公吨
高拉力钢筋，10毫米至40毫米
公吨
16
木模板
夹板，模板，19毫米厚
平方米
杂木，25毫米厚木板
立方米
17
硬胶喉管
பைடு நூலகம்
32毫米直径，4米长
件
2406 1172
161
243 440 6,303 175
14,802 18,388 12,219
6,117
122 50
149
56 55 728 275
6,160 4,966
77 4,654
52
2
93,225
表2-15：香港私人分层工厂大厦平均租价和售价（2019年3月） （单位：港元/平方米）
月租
港岛
193
九龙
212
新界
155
售价
港岛
102,291
九龙
88,961
新界
61,089
建筑成本
香港特选建筑材料平均批发价格如下表所示。
表2-16：特选建筑材料平均批发价格（2019年2月）
序号 材料
（单位：港元/平方米）
港岛
九龙
新界
40㎡以下
182,202
153,416
140,617
40-69.9㎡
181,704
156,146
124,706
70-99.9㎡
203,501
190,781
134,301
100-159.9㎡
239,571
215,195
119,634
160㎡以上
272,168
237,515
单位
价格（港元）
1
碎石
公吨
63
2
沥青
3
混凝土砖，100毫米厚
公吨 平方米
7450 80
1
4
柴油
工业用（轻质）
桶（200公升）
汽车用
100公升
5
透明平板玻璃片，5毫米厚
平方米
6
釉面墙壁瓷砖
釉面墙壁瓷砖纯白，108x108毫米
百件
釉面墙壁瓷砖纯色，200x200毫米
百件
7
硬木-杂木，50x75毫米木条
立方米
8
均质地砖-防滑砖，200x200毫米
平方米
9
镀锌软钢
钢板
公吨
角钢
公吨
扁铁
公吨
10
金属模板-钢板，4毫米厚
公吨
11
纸皮石
非瓷面纸皮石，18x18毫米
平方米
玻璃纸皮石，25x25毫米
平方米
釉面纸皮石，45x45毫米
平方米
12
油漆
乳胶漆
公升
亚加力漆
公升
13
波特兰水泥（普通）
公吨
14
砂
公吨
15
钢筋
软圆钢条，6毫米至20毫米