中美房产税比较分析研究

税务论坛中美房产税比较分析研究———兼论我国房产税改革建议■/刘斌摘要：房产税是一项有利于调节收入分配和社会公平，有利于完善国家财政税收体制，符合我国“十二五”规划要求的税种。

本文从房地产税的内涵和征收意义着手，通过现行的中美房地产税在税基、税率、收入、配套实施方面进行比较，提出我国现行房产税改革的建议。

关键词：房地产税中国美国比较2010年10月，中国共产党第十七届五中全会审议通过的《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十二个五年规划的建议》，是从全局和战略的高度，提出“十二五”时期加快财税体制改革的明确要求，“研究推进房地产税改革”。

2010年11月，财政部部长谢旭人在解读“十二五规划”时指出：按照强化税收、规范收费的原则，继续推进费改税，研究推进房地产税改革，完善财产税制度。

房产税是房地产税制度改革的重要部分，其征收成本、税基、征收范围等征收细则都是所有国内房屋所有者关心的热点问题，学术界也对房产税制度改革进行研究探讨。

本文认为如能参照国际经验，比照国情，方能有效地改革房地产税制度。

一、房产税内涵及征收意义（一）房产税内涵房产税不同于房地产税，在我国房地产是指房产和地产的统称，房地产税包括房地产业营业税、企业所得税、个人所得税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税、土地增值税、投资方向调节税、契税、耕地占用税等。

房产税是国家在保有环节征收的税种，主要针对城市、县城、建制镇和工矿区房产征收，国家机关、人民团体、军队自用的房产、宗教寺庙、公园、名胜古迹、个人所有非营业用的房产等房产不属于征收范围。

对于自用的按房产计税余值征收，对于出租、出典的房屋按租金收入征税，房产税是属于财产税中的个别财产税。

（二）房产税征收意义1.有利于调节收入分配、促进社会公平。

自从90年代改革开放以来，我国人民生活水平有了大幅度提高。

据统计，2010年我国GDP为340507亿元，同比增长9.1%，如按照年末人民币汇率计算，约为49868亿美元，位居世界第三；人均GDP 为1703美元，仍位居世界第110位。

但经济的发展也不断拉大了收入分配差距，如住房、交通等。

房产税的开征不仅能增加税收收入、促进政府公共产品再分配总量增加，而且具有缩小贫富差距、促进社会公平，减少社会矛盾的功能。

据数据显示，房产税每年每增加100美元，其房价将会下降600到900美元，即产生六至九倍辐射效应。

2.有利于引导城镇居民合理住房消费观念。

据资料显示，我国的土地总面积居于世界第三位，人均土地面积仅为0.777公顷，是世界人均土地资源量的1/3，同时土地沙化面积占我国国土面积的18.12%，特别是经过“十一五”城镇化推进，我国城市可用土地资源已经接近到极限，已形成了人多地少的局面。

城镇居民住房消费理念应被正确引导到保障居民基本住房需求，而不是单纯进行炒房炒地人为推高GDP。

因此，对居民经营性住房征收房产税，通过增加住房持有成本，引导购房者理性地选择居住面积、住房类型。

如2011年初，上海和重庆启动的房产税，已经明确将征收的对象限制在别墅、高档住房以及二套以上住房，指明了购房消费的方向，端正了“购房保值”的观念。

3.有利于完善财政税收体制。

健全中国的财税体系必须建立房产税。

正常、合理的社会主义市场经济体系以及财政税收体制不仅应该拥有生产或开发流通环节的税种，如营业税、契税等，还应该拥有财产保有环节的税种如房产税等。

税务论坛1994年，我国实施分税制体制改革，虽然在一定程度上加强了政府和中央对经济的调控能力，但是，由于财政税收体制改革不到位、不完善，以及过度重视GDP对地方政府绩效的反映，促使地方政府逐步从“税收财政”走上“土地财政”，高价拍卖土地，提高房产开发环节的成本，间接推高了地方房价，损害了城乡居民的经济利益。

为此，扭转“土地财政”现状，不仅需要国家对目前土地制度和征用办法等条例的修订和完善，更需要改革和完善财政税收体制，促进回归正常有效的“税收财政”。

因此，深化房产税收体制改革，无论对于稳定房价、提高居民幸福指数，还是完善财政税收体制、保持社会稳定都是必需的措施。

二、现行中美房产税收比较目前，世界上大多数国家和地区都对房产征收了房地产税或房产税，如美国的房产税、日本的不动产税、俄罗斯的物业税等等。

在众多国家，美国不仅是GDP位列第二的发达国家，也是税收制度相对比较完备的国家，美国通过众多复杂的税收收入（包括房产税）支撑起庞大的公共财政支出，美国房产税在征收过程中强调灵活、市场价值反映准确，能有效地遏制美国房地产投机行为，对我国房产税修订、遏制高价房地产具有借鉴作用。

（一）税基不同税基运用最为广泛的指标有：资本价值（总价值）、年租金、区位（土地价值）。

税基指标的采用要受限于税基的内涵、纳税人、评估者的责任、地方和中央政府的结构、管理能力以及中央政府对地方政府的转移支付等因素的影响。

1.我国房产税税基偏小。

根据1986年《中华人民共和国房产税暂行条例》规定：房产税只在城市、县城、建制镇和工矿区征收，其他农村房产、国家机关等由国家财政部门拨付经费新建的单位自用房产、个人非经营用房产等都列为免税对象。

经过改革开放以来20余年的发展，我国国民经济已经得到大大提高，GDP从1986年2975.731305亿美元上升到2010年59847.067669亿美元①，经济环境与我国房产税条例制订环境相比已经发生了深刻的变化：（1）农村城市化进程加大。

从1998年到2005年期间，我国城市化率提高到43％，年均增长1.42个百分点，城市人口达到5.63亿。

据预测到2020年，我国的城市化水平将达到60％左右，即14.7亿总人口中城市人口8.4亿,占57%；而农村人口6.3亿，占43.7%。

人口增多导致房产规模急剧扩大，经营用房快速膨胀，完全可以纳入征税范围，作为国家税收的稳定税源。

（2）居民对房屋要求加大。

自从1999年住房全面推行市场化以来，我国打破了以往“统一管理，统一分配，以租养房”公有住房实物分配制度，居民住房商品化程度地提高使得居民对住宅的要求越来越高：面积大、地段好、中小学等公共服务设施齐全，换大面积的小区房人数越来越多，已不满足对“自用”住房的定义，如果完全免税，不仅使国家放弃了调节居民收入分配的重要手段，还违背了多受益者多纳税的公平原则。

2.美国执行“宽税基、少税种”。

美国重视房地产的保有环节———房产税的征收，美国的房产税涵义大于中国房产税，包括对房地产占有、处置、收益等各个环节征收所收缴的税收。

狭义的房产税征收对象是土地和房屋，税基是按房地产市场估价或评估值的一定比例（各州规定不一样，从20%—100%不等），如加利福尼亚州规定的房产税税基是政府的专门评估部门所确定的房屋市场价格的40%。

（二）收入规模不同1.中国房产税收入规模较小。

我国房产税自开征以来的收入规模一直偏小，根据财政部2011年2月1日公布的数据显示，2010年房产税实现收入894.06亿元，同比增长11.2%，占税收总收入的比重为1.2%。

，远远低于契税收入2464.80亿元，房产税收入规模不能满足地方建设的需要。

特别是各地对房产税征缴力度，常年的“空转”没有得到政府关注，个人申报意识缺乏，导致房产税收入始终小于其他税种。

2011年我国从上海、重庆等个别城市开始试点房产税，准备推广到全国。

在2011年1月，重庆首笔个人住房房产税在当地申报入库，其税款为6154.83元，而上海在2011年第一季度中仅有入库不到10笔个人住房房产税，占被认定需要缴纳房产税1017套住房的1%。

2.美国房产税收入规模较大。

房产税在美国是地方税种，20个州都征收房产税。

各地州、县房产税税率有所不同，但基本上都根据本地区各种预算收入和总预算支出来确定房产税征缴。

总之，房产税税收大约占美国一些地方政府总收入比重较大，有的占税收总收入的30%左右。

金融危机爆发前7年，由于美国中等价位房的房价增长了48%，房产税相应地在同期有了62%的增幅。

（三）税率不同1.我国税率制定还没有统一标准，且总体偏低。

2011年初房产税试点的重庆和上海的税率标准不同，总体税率在税务论坛0.4%~1.2%。

根据《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》，房产税实行差别化的比例税率，适用税率暂定为0.6%，但对每平方米市场交易价格低于上海市上年度新建商品住房平均销售价格2倍（含2倍）的应税住房，税率可暂减为0.4%。

根据上海市统计局2011年公布的最新数据，房产税应税住房房价低于28426元／米2的，税率减为0.4%，超过这一价格的房产税税率为0.6%。

而重庆房产税征缴也是以主城九区新建商品住房成交均价的2倍起点，征收税率范围是0.5%~1.2%。

2.美国税率由地方预算收入和支出的情况而定，平均在0.8%—3%之间，并以1.5%左右的税率水平居多。

美国广义的房产税还应包含交易税，大约为房价评估值的2%—4%，由买卖双方平摊。

从美国的房产税制度看，考虑比较周全，对未婚和已婚的标准不同，如对于未婚或单身出售住满2年的自用住宅时，只要新增收益不高于25万美元可以免税；对于已婚家庭，新增收益在50万美元以内也可以免税。

根据房产所位于地理区域不同，分别实施不同税率，如郡税、城市税和学区税三者之间的税率比例为1:1:5。

（四）配套措施不同1.我国房地产征收配套措施不齐全。

我国财产登记制度也不健全，房管局仅对本地区成交房屋有登记记录，跨省、地区的私有财产缺乏全国联网管理，致使税源不全和流失，严重影响了税收征管的力度。

同时，影响房地产税基计算的房地产价格评估制度和房地产税收评税政策不健全，缺少相应的评估人员。

新房尚可直接以开发商报价作为征收依据，但是二手房交易的市场评估值与实际成交价相差甚远，成为以市场价值为计税依据的房产税征收的障碍，法律性不强。

2.美国房产估价和税率是决定纳税人所需缴纳房产税高低的关键因素。

在美国评估体系中，评估价与市价往往相差较大，评估出的房产价值一般仅定为市场价格的50%—75%，主要是当地政府明文规定要求低估大额房地产价值以吸引外地资本。

学区房公共配套设施齐全，其房产估价偏高，所交房产税也多于其他区域。

此外，我国关于房地产税费种类比较多，定义比较混乱，规范程度较低。

虽然我国政府高层在制定税费时都在努力归并、清理和减少关于房地产方面的内容，但是具体落实到地方政府、地区，其税费数量还是有增无减，房地产税费规范性有待提高。

三、我国现行房产税改革的建议结合我国经济发展状况和房地产税收制度，参照美国房产税征收的经验，根据“十二五”规划对我国房地产税制改革的要求，房产税改革应遵循“简税制、宽税基、低税率、严征管”的原则，实施规范、全面性的改革。

（一）归并、整合现有房地产税种、简化税制目前，有关房地产税种包括房地产税、城镇土地使用税、契税、耕地占用税、房产税以及在房地产开发环节出现的行政事业性收费。