项目开发总必知的项目开发开发全步骤及关键节点

项目总必知的项目开发全流程及关键节点

导读：房地产项目开发一般分为前期、中期、后期7大阶段，项目总要有运营的高度做到运筹帷幄，就必须对项目全流程及重要控制点做到了然于心。

第一部分房地产项目整体开发流程

房地产的本质问题就是土地资源的再分配及流通：政府流向开发商、开发商流向消费者、消费者之间的转移！

前期(决策期)：由拿地到方案定案——重在决策(大局已定)；

中期(实施期) ：由施工图设计到入伙——重在执行；

后期(运营期) ：入伙后到房屋拆除——重在服务,重在总结反馈。

1.企业视角的房地产流程

2.客户视角的房地产流程

3.案例：佳兆业项目整体开发流程

（1）18个关键节点——里程碑计划（一级计划）（2）18个关键节点——里程碑计划（一级计划）（3）18个关键节点——里程碑计划（一级计划）

第二部分项目全流程7大关键节点

▌一、土地获取

（一）企业获得土地的方式：

1.行政命令式：划拨/协议出让。危改项目、工商企业改造、经济适用房和基础设施建设中的建设用地分配基本上是控制在政府手里。

2.资本市场:

（1）投资参股：用资金入股或用土地入股，通过土地与资金的互换共同组成项目开发公司；

（2）土地收购：直接收购获得土地，这种直接收购按国家规定要缴纳营业税、土地增值税、所得税、印花税、契税等税费；

（3）收购有土地的公司：为了避免缴纳契税与营业税等，一般都通过直接收购公司的股权，这种收购公司的形式现阶段主要涉及企业所得税或个人所得税等税费，不用缴纳营业税、土地增值税、契税。这是近年来比较红火的一种方式，比如万科收购浙江南都，香港路劲收购顺驰。

3.土地市场：

通过在土地市场进行招标、拍卖、挂牌公开获得土地，这也是自2002年7月以来，获取土地的主要方式。通常的情况下是以“价高者得”为唯一的衡量标准。

（二）拿地与否及拿地价格应该考虑哪些因素？

1.市场未来预期；

2.项目或区域发展预期；

3.规划条件的市场实现及经济实现；

4.企业发展战略和机会成本；

5.竞争对手的情况分析。

案例：佳兆业拿地原则

（1）住宅为主，实现快速开发，快速销售，资金快速回笼。严格控制持有物业在整体开发量中的比例。

（2）选择预售条件宽松、±0可以卖楼、资金占用少的城市，土地位置以城市发展区的交通便利的具备快速变现条件的土地为首选。

（3）避免拿超级大盘（建面100万平方米以上），以免过多占用资金。

（4）深耕目前已进驻城市，特别是成都、长沙、江阴、沈阳，确保每个已进入城市有3个可售建筑面积在30万㎡以上的项目，保证三年的开发量，做好土地储备结构规划并严格执行。

（三）各部门职责

投资开发部：收集土地信息——项目立项报告（分公司）——项目立项审批（董事会）——项目可研报告（集团）——项目投资决策（董事会）——项目获取（招牌挂、股权收购）——成交确认书移交给项目公司。

营销部：初步市场调研及定位草案。

设计部：概念规划设计方案。

工程部：现场踏勘。（确定是生地、熟地还是毛地）

财务部：可研版投资收益、初步筹资方案。

成本部：控制性成本目标（限额指标、成本控制系统规范）、可研版成本。（根据设计部提供的规划要点进行估算）

采购部：制定项目合约计划方案、市场调研合作方资源。

关键要素：项目可研报告。

▌二、定位决策

1.地产项目开发三大核心要素：钱、地、人！

决策资金：如何使用、如何平衡、盈利期望、融资渠道。

决策项目：发展方向、盈利模式、承担功能、实施进度。

决策人力：团队运作能力和执行能力、合作团队、主管部门。

2.案例：佳兆业项目定位决策三大要素

定位——项目形象定位、产品定位、客户定位、市场定位等！

定案——总图、户型、单体、外立面、园林、配套、展示区等！

定价——销售均价、价格听证会、价格专题报告、利润指标等！

3.各部门职责

投资开发部：建设规划许可证——国有土地使用证。

营销部：编制项目经营策划书（包括市场调研深化、项目定位报告、定价方案、示范区方案）。

设计部：概念设计任务书——概念设计深化方案。

工程部：编制项目工程节点计划。

财务部：概念版投资收益。（三个指标）

成本部：可研版成本2。（根据设计部提供的规划要点进行估算）

采购部：营销合作方资源（广告、代理公司等）、概念性设计单位。

关键要素：项目经营策划书、概念设计深化方案。

▌三、产品设计

1.地产项目标准设计周期

2.包含的主要设计阶段：

概念设计：大概6周；

详规设计：大概6周；

单体方案：大概12周；

扩初方案：大概6周；

施工图设计：施工标准和结构形式，大概10周；景观设计：大概5-6周；

样板房及会所设计：大概4周。

关键要素：各阶段方案评审。

3.常见的问题：

进度问题：进度难以控制、各专业公司难以衔接。质量问题：评价体系和评价经验的缺失。

4.设计控制点

概念设计研究、区域确认概念设计研究结论、规划方案设计、区域规划设计评审会、区域单体确认、实施方案完成、基础施工图、全套施工图完成、景观设计、销售包装设计。

5.项目重要节点

详规报建、方案报建、初步设计报建、施工图报建、开工时间、开盘时间。

方案文本中，最重要两张图——项目总平面图、标准层平面图！

6.最优化的设计阶段流程参考：

规划单位与施工图：初步设计、施工图把控；

规划单位与景观：完善、技术交底；

施工图与景观：隐蔽管线工程设计。

最优秀的设计成果是最能体现开发商开发思维和开发意识的成果，而非作品。

7.各部门职责：

投资开发部：方案设计报批批复意见书——建设工程规划许可证——基础施工许可证。

营销部：编制营销总纲及评审、组建营销团队。

设计部：编制方案设计任务书——规划设计方案评审（含单体设计方案）——景观方案评审——初步设计成果评审（含基坑支护设计图）——建筑施工图评审（含基础设计图）——正式施工图评审。