(完整版)甲级写字楼标准分析报告

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CBD写字楼市场分析及研究报告

CBD写字楼市场研究报告一、北京写字楼市场研究1、市场综述1.1 主要市场北京甲级写字楼主要分布在：中央商务区（CBD）、第三使馆区（燕莎及机场辅路地区）、中关村地区、金融街地区和东长安街及朝外地区等六个次市场。

图2-1 北京甲级写字楼主要次市场分布图¨ 中央商务区（CBD）：中央商务区及周边地区是北京涉外商务活动最集中的地区。

也是北京国际水准甲级写字楼最为集中的区域。

- 现有供应：甲级写字楼为58.7万平方米- 未来供应：2004-2008年甲级写字楼预计为500万平方米左右特点：平均租金最高；空置率水平最低；国际化程度最高、跨国公司最集中的区域，商务环境成熟；区域基础设施和配套设施完善；规划中可供开发的地块较多，土地储备较丰富；政府良好的推广策略，使CBD对海外投资人产生了更强的吸引力；写字楼品质将进一步提升，具有国际甲级标准的写字楼物业有望增加。

¨ 东长安街地区：北京甲级写字楼发展较为成熟的地区，北京最早落成的甲级写字楼国际大厦和亚洲最具实力的地产商开发的东方广场均位于此区域。

- 现有供应：甲级写字楼为76.7万平方米- 未来供应：2003-2008年甲级写字楼预计为45万平方米特点：平均租金与全市平均租金基本持平；受交通条件的限制，空置率水平高于CBD的水平；客户群主要是外资、中外合资企业及国内知名企业；区域发展成熟；可开发土地有限及受城市规划限制，未来写字楼供应增长平稳；由于靠近天安门广场和王府井商业街等城市中心，该地区受到国内外各知名地产商及大型企业和政府机构的关注。

¨ 朝外地区：位于朝阳区，由于毗邻使馆区为跨国公司从事商务活动提供了种种便利，因此，朝外商务区吸引了许多跨国公司。

丰联广场、人寿大厦是该区域代表性写字楼。

- 现有供应：甲级写字楼23万平方米- 未来供应：2003-2008年甲级写字楼预计为5万平方米特点：平均租金略低于全市平均水平；空置率水平较高；区域发展成熟；写字楼的整体档次低于CBD和东长街地区；集中了一批外资及中外合资企业在此区域办公；因土地价格、未来可发展空间有限等原因，对具有实力的地产开发商吸引力不足。

甲写字楼配置标准

5A、甲级写字楼标准配置一、概况“甲级”、“5A”是不同角度界定办公物业等级；二者概念基本代表了评定写字楼等级的基本方向,“甲级”从综合品质角度出发评定写字楼的等级,“5A”是从硬件配置角度评定;“甲级写字楼”是一种通行叫法,是外资发展商开发涉外写字楼过程中,逐步引进并流行起来的词汇,将写字楼按照其综合质素不同,可以划分为甲、乙、丙等几个等级,就中国的办公楼市场而言,一般分为高档物业甲级写字楼、中档物业乙级写字楼、低档物业丙级写字楼;而高档物业又可细分为两个部分：顶级和甲级写字楼;顶级写字楼与国际写字楼标准相符,甲级是按照本地市场现行标准划分的;所谓甲级写字楼主要是参照了四星级酒店或五星级酒店的评级标准,是房地产业内的一种习惯称谓;由于写字楼物业在不同的市场各不相同,写字楼的分类标准通常是基于每个市场上的相对质量,如在一些小城市还没有顶级写字楼与国际写字楼;对于超大城市如北京、上海、深圳在办公物业划分时除要一般考虑楼宇品质外,还要充分考虑城市交通和城市规划CBD布局的因素,具体来说物业等级和等级标准可作如下的划分和界定：1、顶级物业国际写字楼1楼宇品质：建筑物的物理状况和品质均是一流,建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求；建筑物具有灵活的平面布局和高使用率,达到70％的使用率；楼层面积大,大堂和走道宽敞,从垫高地板到悬挂顶棚的净高度不少于米;①装饰标准：外立面采用高档次的国际化外装修如大理石外墙和玻璃幕墙,采用进口高标准的大理石、铝板、玻璃幕墙等材料；有宽敞的大理石大堂和走廊；公共部分的地面应为大理石、花岗岩、高级地砖或铺高级地毯,墙面应为大理石或高级墙纸或高级漆,应有吊顶,电梯间应为不锈钢、大理石；卫生间安置进口名牌洁具;②配套设施：应有配套商务、生活设施,如会议室、邮局、银行、票务中心、员工餐厅等,专用地上、地下停车场,停车位充足,满足日常生活的商店,适合商务会餐的饭店,宾馆,午间放松或娱乐设施,其它如公园、运动设施和图书馆;③电梯系统：良好的电梯系统,电梯设施先进并对乘客和商品进行分区,一般每4000平方米一部电梯,平均候梯时间30秒左右;④设备标准：应有名牌中央空调,中央空调系统高效；有楼宇自控；有安全报警；有综合布线;2建筑规模：超过50000平方米;3客户进驻：国外知名公司的租户组合；知名的跨国、国内外大公司、财团;4物业服务：由经验丰富且一流的知名品牌公司管理,配备实用的计算机物业管理软件,实现办公物业管理计算机化,建立办公管理信息系统,并办公物业各系统实现连通和统一的管理,24小时的维护维修及保安服务;5交通便利：位于重要地段,极佳的可接近性,临近两条以上的主干道;有多种交通工具和地铁直达;6所属区位：位于主要商务区的核心区;7智能化：3A～5A;2、高档物业甲级写字楼1楼宇品质：建筑物的物理状况优良,建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求；其收益能力能与新建成的办公楼建筑媲美;①装饰标准：外立面采用大理石、高级面砖、铝板、玻璃幕墙等材料；有大堂,大堂地面应为大理石、花岗岩、天然石材等,墙面应为大理石、花岗岩、或高级墙纸等材料,应有吊顶,柱应包大理石、不锈钢等材料；公共部分的地面应为大理石、花岗岩、高级地砖或铺高级地毯,墙面应为高级墙纸或高级漆,应有吊顶,电梯间应有不锈钢、大理石或木门套；卫生间安置进口名牌洁具;②配套设施：应有配套商务、生活设施,如会议室、邮局、银行、票务中心、员工餐厅等,专用地上、地下停车场,停车位充足;③设备标准：应有名牌中央空调；有楼宇自控；有安全报警；有综合布线;2建筑规模：1—5万平米;3客户进驻：有知名的国内外大公司,客户大多是进行研发、技术服务、电子商务或知名品牌代理等方面的业务;4物业服务：由经验丰富的知名公司管理,完善的物业管理服务包括24小时的维护维修及保安服务;5交通便利：有多种交通工具直达;6所属区位：位于主要商务区或副都心区;7智能化：3A及3A以上;3、“5A”的评定标准“5A”标准是目前较流行的评定方式,但“5A”概念是针对智能化硬件方面,包括OA办公智能化、BA楼宇自动化、CA通讯传输智能化、FA消防智能化、SA安保智能化;错误!、办公自动化系统OA以物业管理、公用信息服务、智能卡管理为主的应用软件系统;错误!、楼宇设备自动化系统BA楼宇设备自动化系统,可对全楼的供排水设备、制冷设备、供电系统和电梯、自动扶梯进行监视及控制;以状态监视为主,控制启停为辅;1、空调自控系统 2、供排水自控系统 3、变配电监视系统 4、电梯监视系统;错误!、通信自动化系统CA1、综合布线系统：综合布线支持电话系统和计算机网络系统,是一个开放性网络平台;室内铺设架空地板、地面线槽、网络地板;设计院完成干路敷设;提供以5类线为基础的综合布线信息通道;2、无线通信转发系统：移动信号增强系统,办公楼各层设有移动信号增强系统;错误!、火灾自动报警和消防联动控制系统FA1、设有智能类功能的火灾自动报警及自动灭火和消防联动控制;2、广播音响系统：火灾紧急广播系统与公共广播合用一套广播系统;错误!、安全防范系统SA1、闭路监视系统：地下车库出入口、首层大厅设彩色变焦带云台摄像机;楼内各层出入口、电梯轿箱等处设置固定黑白定焦摄像机;写字楼内走廊设置固定黑白定焦摄像机；地下停车库内设黑白带云台变焦摄像机;2、防盗报警系统：写字楼主要出入口设门磁开关、电子门锁、读卡器;3、停车场管理系统：内部车辆采用专用停车卡,外部车辆采用临时出票机方式;二、甲级、5A写字楼衡量标准。

甲级写字楼装修标准

甲级写字楼装修标准
甲级写字楼是商务办公的重要场所，其装修标准直接影响着办公环境的品质和员工的工作效率。

因此，在进行甲级写字楼的装修设计时，需要充分考虑到各个方面的要求，确保达到最佳的装修标准。

首先，甲级写字楼的装修应注重空间布局和设计。

在空间利用上，应尽量避免浪费，合理规划各个区域的功能分区，确保办公区、会议室、休息区等各个功能区域的合理布局和利用。

此外，装修设计应注重通风采光，确保室内空气流通，光线充足，提升员工的工作舒适度和效率。

其次，甲级写字楼的装修材料和装修质量需达到一定的标准。

在选择装修材料时，应优先选择环保、耐用的材料，避免使用有害物质，确保装修材料符合国家标准。

同时，在施工过程中，要严格控制施工质量，确保装修工程的质量达到标准要求，避免出现质量问题影响使用。

再者，甲级写字楼的装修风格应注重简约、现代、大气。

在色彩搭配上，应以明亮、舒适的色调为主，避免过于花哨或过于暗沉的色彩，营造出轻松、舒适的办公氛围。

同时，装修风格也应与企业的形象和文化相匹配，体现出企业的品牌形象和价值观。

最后，甲级写字楼的装修还需注重细节设计和功能配备。

在细节设计上，应考虑到员工的实际需求，合理设置插座、网络接口、灯光等设施，提升办公效率。

在功能配备上，应考虑到办公设备、办公家具等的选购和布置，确保员工的工作设备和环境达到标准要求。

综上所述，甲级写字楼的装修标准需要从空间布局、装修材料、装修风格、细节设计和功能配备等多个方面综合考虑，确保达到最佳的装修效果。

只有在各个方面都达到标准要求的前提下，才能真正实现甲级写字楼的装修标准，提升办公环境的品质和员工的工作效率。

写字楼调研报告[5篇范文]

写字楼调研报告[5篇范文]第一篇：写字楼调研报告写字楼调研报告写字楼就是专业商业办公用楼，写字楼市场目前流行两大评定标准，一是甲级写字楼，一是5A写字楼。

还有一大类为政府办公用楼，些为我们所关注对象。

写字楼管理：1、企业自行管理--- 下属三产单位全权负责物业及租售2、企业自行管理--- 下属三产单位行政管理---物业外包3、企业行政主管--- 外包第三方物业+外包租售公司大部分物业只负责楼宇的内勤管理工作，而不负责楼宇的租售工作，租售工作由企业自行承担或承包给一家专业的公司进行管理。

企业总部大楼，物业外包或自己三产，这两个部门肯定不会为我们提供所需，一定是要找到主管部门来协调。

企业自行管理的官派十足，有别与市场其他的写字楼租售情况，企业本身基本占据了楼宇的大部分或全部，配套设施也基本已上层领导意念为主，观念不强，这样的单位我们找物业沟通效果不大，还是需要与企业的行政部等主管部门建立联系，如果谈得好，那么我们的工作场地租金等就不是问题。

企业委托第三方物业管理同上，基本上找第三方物业是提供不了我们的所需，还是需要找到企业管理第三方的机构如机关服务中心、行政部、后勤管理部等。

如企业是按年租的楼宇，那么我们还需要找到楼宇的真正主人（也许是开发商）来进一步了解。

纯对外出租的写字楼，物业基本都是外包，自己租售，如金隅集团等类似的房地产开发商，这样的公司类似外企，有较强的行政能力，对于配套设施的建设只会略微降低租售费用而绝对不会免租、置换业务也非常难以沟通，协助业务处理应该是可以的。

物业公司种类繁多，除世界知名的几大外，国企的三产单位实力最强属地头蛇性质，我们可以多与这些公司沟通，了解一手信息。

重点跟踪企业一、国华投资大厦预计谈判周期3个月，投资20万，先期委派1名操作人员。

25%利润率计算，初期月均流水5万。

三年收回投资成本。

物业为三产单位，可以略低与市场价格签订合同，地理位置优越，周边步行十分钟范围内无同行业店面，另边上中青旅大厦，叶青大厦等内部均无同行业驻场。

成都甲级写字楼调研分析报告

成都甲级写字楼调研分析报告 我国各大中心城市办公物业发展情况及未来趋势 由于宏观调控，特别是国家七部委出台的房产调控政策，对上海、北京、广州等特大型城市的住宅市场产生了持续的影响，一、二手房的成交量都大幅萎缩，价格也越来越松动。

而写字楼的出租情况却十分火爆，甲级写字楼更是一再受到海外基金的追捧。

据相关统计资料显示，作为我国第一大城市的上海，南京西路周边25层以上写字楼出租率达到80％以上，而一些高档写字楼如恒隆广场等出租率都在95％以上，且换手率很低。

巨大的需求使写字楼市场步步升温，当前写字楼已经成为“敏感时期”的市场新宠。

加入WTO以来，随着我国城市特别是特大中心城市的的不断扩大，市中心土地的越来越稀缺，写字楼的开发也逐步从市中心向外扩散。

许多城市都根据自身发展状况，开辟了专门的经济技术开发区或者工业技术园区，通过一系列的招商引资优惠措施，积极吸引国内外大型企业特别是世界500强企业进驻。

这也有效带动了当地写字楼的开发，其租金也年年攀升，投资写字楼的利润空间的不断呈现。

预计2005、2006、2007年这三年我国特大中心城市甲级写字楼的售价和租金都会直线上升，供小于求的局面在未来一段时期内仍然存在。

成都目前办公物业市场调研分析 1、办公物业类型 目前成都市办公物业类型主要包括：纯办公物业、办公用途的电梯公寓、小户型商务楼(具商务功能的小户型公寓)。

从调查资料来看，纯办公物业的物业类型所占比例最大，达到了60%的比例，电梯公寓作商务用的物业占6.7%。

2、各类型办公物业分析 类型A：纯办公物业——高级写字楼 （1）、成都高级写字楼分布 成都高级写字楼分布示意 南 南 总府路 时代广场香槟广场中海格林威治 王府井明日大厦 世都 总府大厦 新时代民兴金融港鹏冠城凯乐世贸国际海外交流丰德国际 顺城大街新世纪熊猫城士百达现代之窗仁恒广场 @世界时代数码 中银摩尔 城市之心川信开行人民南路威斯顿 铂金时代国信国栋世代川投置信 南大街天府绿洲宏达 甲级、准甲级写字楼在/待建甲级 甲级、准甲级写字楼在/待建甲级 高级写字楼在/待建高级 图示 从上图可以看出，成都的甲级（准甲级）、高级写字楼主要分布于由总府路和顺城大街-人民南路及南大街一线所形成的“十”字型道路两侧区域内，它们也构成了成都的事实CBD： ? 春熙路-盐市口-天府广场是成都最为繁华和传统的中心商业区，构成了成都最具影响力的零售核。

国际甲级写字楼_顶级写字楼标准参数概要

国际甲级写字楼顶级写字楼标准参数概要顶级：办公部分需超过50000㎡参加《标准》制定工作的第一太平国际物业服务有限公司成都分公司有关负责人告诉记者，顶级商务写字楼地理位置要在商务区相对集中的核心区域。

建筑：其办公部分需超过50000㎡，每层建筑面积必须保持在1500-2000㎡。

构架：写字楼的大堂应宽敞、挑高三层或以上；架高地台≥15厘米；除地台外的层净高2.7米及以上；通道宽2米及以上。

停车：按大厦总建筑面积计算，每150㎡配置一个停车位，专用地上、地下停车场应设有自动计费系统和防盗安全系统。

电梯：按照大厦总建筑面积计算，每部客梯服务面积不超过4000㎡；等候时间不得超过30秒；客货分离，货梯至少两部，有先进的智能控制系统。

安保：“产权只租不售，实行单一产权。

”据有关负责人介绍，需有24小时保安服务和维护服务，以及商务配套等。

顶级写字楼还必须有货物专用通道和残疾人通道等，建成后1至2年内的入住率不能低于70%。

甲级：电梯等候时间不超过40秒建筑：其办公部分应超过20000㎡，每层建筑面积不低于1000㎡。

1-2年内的入住率不低于65%。

电梯：根据《标准》，甲级写字楼的电梯内应有高档装饰；按大厦总建筑面积计算，每部客梯服务面积不超过5000㎡；等候时间不超过40秒；客货分离，货梯至少1部；有完善先进的智能控制系统。

构架：甲级写字楼的建筑规划大堂宽敞、挑高三层或以上；架高地台≥15厘米；除地台外的层净高为2.7米左右。

停车：按大厦总建筑面积计算，每150-200㎡配置一个停车位；配备专用地上、地下停车场；地下停车场应设有自动计费系统和防盗安全系统。

建筑：其办公部分应超过10000㎡，单层净面积不低于800㎡。

构架：除地台外的层净高不低于2.5米，按大厦总面积计算每300㎡应配置一个停车位。

电梯：按大厦总面积计算每部客梯服务面积不超过6000㎡，速度不低于3米/秒。

安保：物业管理应聘请国内知名物业管理公司或本地优质物业管理公司，并提供24小时内的报案服务和维修服务。

写字楼评价标准

（39F|180m）
平面图
使用率
75% 70% 75% 70% 75%
本项目甲级写字楼标准层效率
标准层有效面积使用率=890.63/1141.39X100%=78.03%
电梯厅的尺度标准
净宽：对开：准甲、甲级：2.8m以上超甲：3.2m以上单面： 2.4m以上
结构宽度 =净宽+饰面（100mm）
餐厅
3.6 5000M2/台 3.6 5000M2/台
无规定无规定
设备标准
装饰标准
高效中央空调豪华精装
中央空调
中央空调分体空调
高档精修
中档装修普通装修
5A写字楼标准
1 办公智能化（OA）计算机网络系统会议中心系统
2 楼宇智能化系统（BA）冷热源系统
空调系统
3 通讯智能化系统(CA) 双向电视电话系统共用天线电视系统
五分钟输送能力11%以上；
候梯时间35-50秒；
准甲/乙级
11平米/人
梯配比1:5000左右；电梯速度：低区尽量用2.5 米/秒以下，中高区通过计算确定（详见参考）五分钟输送能力11%左右；候梯时间45-60秒；
本项目甲级写字楼核心筒设计
设置前提配置设置机电设计消防设计
标准层高3.6米、4.2米标准层面积1141.39平方米
1.电梯配置和人均办公面积指标的标准
超甲
甲级
人均办公面积指标
11平米/人
11平米/人
电梯配置
梯配比1:5000以下；
电梯速度：低区尽量用2.5 米/秒以下，中高区通过计算确定（详见参考）
五分钟输送能力11%以上；
候梯时间<35秒；

甲级写字楼配置标准

甲级写字楼配置标准一、地理位置甲级写字楼应位于城市核心商务区或者交通枢纽地带，确保优越的地理位置。

周边配套设施完善，包括便利的交通、餐饮、购物等，以满足租户及员工的生活需求。

二、建筑外观建筑外观应现代、大气，采用高品质材料，展现出独特的商务气质。

外立面需具备防尘、防污染、防潮等功能，且能够抵抗风雨侵蚀，保持长久的使用寿命。

三、大堂与接待区大堂作为写字楼的第一形象，应宽敞明亮，设计风格高端大气。

接待区应配备专业的接待人员，提供及时、周到的服务。

大堂与接待区应具备充足的办公接待空间和接待能力，满足租户的需求。

四、办公空间甲级写字楼需提供多样化的办公空间选择，包括开放式办公区、独立办公室、会议室等。

开放式办公区应根据企业的规模和需求灵活配置；独立办公室应具备高品质的隔音和隔断设施，保证办公环境的私密性；会议室应配备先进的音视频设备，满足企业召开各类会议的需求。

五、设施设备甲级写字楼需配备完善的设施设备，包括空调系统、新风系统、照明系统、消防系统等。

设施设备应采用高效、节能的环保产品，确保办公环境的舒适度和安全性。

六、通讯网络甲级写字楼应具备高速、稳定的通讯网络，满足租户日常办公的需求。

网络布线应遵循国际标准，提供有线和无线宽带接入服务，确保信息传输的畅通无阻。

七、绿化与环境甲级写字楼应注重绿化与环境设计，通过引入绿色植物、景观小品等元素，营造出舒适、自然的办公环境。

同时，写字楼内部应保持整洁卫生，营造出积极向上的工作氛围。

八、安全与安保甲级写字楼应具备完善的安全与安保系统，包括视频监控、门禁系统、紧急报警装置等。

安保人员应经过专业培训，具备高度的责任心和警惕性，确保写字楼内部及人员的安全。

九、物业管理甲级写字楼应配备专业的物业管理团队，提供全方位的物业服务。

物业管理团队应具备良好的服务意识和管理经验，确保写字楼的正常运行和持续发展。

同时，应对突发事件和意外情况进行有效的处理和应对。

十、租户筛选甲级写字楼应对租户进行严格的筛选，确保租户的品质和信誉度。

甲级写字楼评级标准

浅谈写字楼评级标准很多人购买或租赁写字楼之后，仍对五A级、顶级、甲级、乙级、丙级等概念摸不着头脑。

而目前国内外相关机构对写字楼级别细分由于采用不同的分类方式和称谓，更让人感到模糊和茫然。

北京写字楼信息网在2000年第一次全面提出顶级、甲级、乙级、丙级的四级分类原则，是最早倡导和应用甲级、乙级、丙级分类原则的机构之一，并身体力行在网上对北京现有近千家写字楼进行了评级分类。

所谓甲级、乙级、丙级写字楼主要是参照了星级酒店的评级标准，是房地产业内的一种习惯称谓。

北京写字楼信息网具体评定标准是：硬件及软件为主，价格为辅。

硬件方面包括楼宇外观设计、内外公共装修标准是否具有超前性，是否达到5A级写字楼水平，包括楼宇自动化系统(BA)，通讯自动化系统(CA)，保安自动化系统(SA)，消防自动化系统(FA)，办公自动化系统(OA)；设备设施如电梯等候时间、中央空调管式数量、停车位数量、配套服务设施（电力负荷、绿化、夜间照明）等方面是否与世界甲级写字楼水平同步；软件方面主要指物业管理服务是否达到星级酒店标准。

顶级写字楼：除上述软硬件标准完全达标外，与甲级写字楼最大的区别在于其商圈的代表性和标志性及对商圈的辐射力、影响力，如嘉里中心、国贸中心、南银大厦、东方广场、数码大厦、远洋大厦、华润大厦等。

甲级写字楼：硬件方面外观设计、内外公共装修标准相当于四星级酒店，达到5A级写字楼水平，设备设施基本与世界同步，如电梯等候时间小于40秒，中央空调为四管式；软件方面物业管理服务水准达到三星级酒店以上标准。

如国际企业大厦、中关村大厦、恒基中心、招商局大厦等。

乙级写字楼：硬件方面外观设计、内外公共装修标准与甲级写字楼相比较差，部分达到5A 级写字楼水平，设备设施以合资品牌为主，如电梯等候时间大于40秒，中央空调为两管式；软件方面物业管理服务未达到星级酒店的标准。

如海龙大厦、京广商务楼、海淀新技术大厦、理工科技大厦、和乔大厦、翠微大厦等。

北京市写字楼等级划分参考标准

2 2 2
丙级写字楼零散建设的写字楼，远离城市商贸中心区，交通条件一般每 120m 出租面积提供 1 个机动车位每部电梯服务面积：4500～ 5000m /吨·台室内净高 2.4m
2 2
停车位数量
电梯数量
办公空间
可不设职工餐厅，提供盒饭或在附近解决就餐，选择设置商务中心，可设小卖部
33003900m吨台能提供可灵活分隔适应各种变化的办公空间室内净高26m以上设专门的职工餐厅并设有适当规模公用设施的高档餐厅社提供多项服务的商务银行中央空调系统用户能根据自我要求空调系统调节室内温度湿度空调系统具有分区域控制功能预留oa电力负荷3050vam办办公oa公室oa布线采用网络地板或地面线槽计算机网络通信系统到达所有的办公智能化水平防火fa设备ba通信ca间提供其他国际国内长途语言及数据通信条件主要的机电设备由计算机管理监控器运行状况实现部分设备的自动控制全面设置消防自动报警系统和消防自动灭火系统全面设置电视监控红外防盗及自动巡更系统采用高档装饰材料地面应采用石材高级带胶垫毯或用石材地面高档吸声材料吊顶墙面耐擦洗壁纸或高级乳胶漆高档办公间吸声材料吊顶无梁结构可不吊顶刷高级乳胶漆块状胶垫地毯地面高档低噪声卫生洁具通长石材洗面台设通长面镜洗手液面电动干卫生间手机手纸高档防水防潮吊顶设洗面镜前灯高级瓷砖或石材墙面及地面
北京市写字楼等级划分参考标准（硬件部分）北京市写字楼等级划分参考标准
档次标准硬件内容所处位置甲级写字楼位置十分优越，一般属于城市商务中心(CBD)，交通十分便利每 60～90m 出租面积提供 1 个机动车位每部电梯服务面积：3300～3900m / 吨·台能提供可灵活分隔适应各种变化的办公空间，室内净高 2.6m 以上设专门的职工餐厅，并设有适当规模公用设施的高档餐厅，社提供多项服务的商务银行中央空调系统，用户能根据自我要求空调系统调节室内温度、湿度，空调系统具有分区域控制功能预留 OA 电力负荷 30～50V/A/m ，办办公(OA) 公室 OA 布线采用网络地板或地面线槽计算机网络通信系统到达所有的办公智能化水平防火(FA) 设备(BA) 通信(CA) 间，提供其他国际国内长途语言及数据通信条件主要的机电设备由计算机管理监控器运行状况，实现部分设备的自动控制全面设置消防自动报警系统和消防自动灭火系统全面设置电视监控，红外防盗及自动巡更系统采用高档装饰材料，地面应采用石材高级带胶垫毯或用石材地面，高档吸声材料吊顶墙面耐擦洗壁纸或高级乳胶漆，高档办公间吸声材料吊顶，无梁结构可不吊顶，刷高级乳胶漆，块状胶垫地毯地面高档低噪声卫生洁具，通长石材洗面台，设通长面镜、洗手液面、电动干卫生间手机、手纸，高档防水防潮吊顶，设洗面镜前灯，高级瓷砖或石材墙面及地面。前室空间有充足余度

XXXX写字楼价值评估报告

*料*写字楼价值评估报告评估对象情况面积：赢嘉大厦A座12-17层写字楼，面积6362.39平方米;B座整栋（含地下），面积42686.2平方米。

可售车位：A东19个，B栋78个1.评估方法选择****为办公性质为主的房地产，评估内容包括了写字楼、底商以及车库三类物业，由于与其位于同一供求范围内，并从建筑规模、结构、档次相类似的交易实例较多，这三类物业皆可用市场法进行评估；同时与其同一供求范围内的办公性质物业以及写字楼底商物业的租金水平可供参考，****在可预见的未来有连续的净收益，办公及底商部分可釆用收益法测算其收益价格。

故木次评估可釆用市场法和收益法进行测算，综合拟定最终评估结果。

2.估价测算过程2.1. 市场法2.1.1.写字楼比较价格测算◊比较案例概况对与****在同一区域内类似的物业进行了市场调査，针对估价对象的功能及特点，收集了有关的成交资料，进行分析比较，从中选择了可比性较强的案例。

本案坐落地点商务繁华度朝外大街甲6号东三环中路京广桥东北角CBD核心区北CBD核心区，发东三环屮路29 号CBD核心区,隔东三环屮路甲10号CBD核心区,周物业名称万通中心北京国际中心建夕卜soho◊区域因素修正影响办公丿IJ 房价格的主要区域因素为商务繁华度、交通便捷度、配套完备度、规划前景等。

根据这些因素对办公用房价格的影响程度确定其各自权重。

交通便捷度市政配套档次及物业管理设施设备平而布局建筑面积(nf) 剩余使用年限内部装修写字楼成交单价 (元/of)侧,与京广中心隔朝外大街相对，商务繁华度较本案略低。

紧邻南北向1•:路东三环中路以及东西向的朝外大街，地铁10号线以及多条公交线路，交通便捷度比本案略差。

周边有京广屮心酒店、光华保险医院等，市政配套与本案相同高档写字楼，专业物业管理，物业管理水平较本案略好进11瑞士退达高速电梯，四管制中央空调，5A 智能设施，地下停车场，设施设备情况较本案好四正，好 100. 0046公共部分帮装修27000. 00展较****所处区域略晚，商务繁华度较本案略低。

甲级写字楼标准[五篇材料]

甲级写字楼标准[五篇材料]第一篇：甲级写字楼标准甲级写字楼的结构建筑学设计和视觉都是优质，他多数都成为当地的地标，租户置身其中富有成功感和力量。

国际上判断甲级写字楼有8大特征：管理国际化；24小时写字楼；人性化：空间的舒适性和实用性；数字化；节能化；便捷的交通和商务化。

电梯：电梯等候时间不超过40秒，根据《标准》，甲级写字楼的电梯内应有高档装饰；按大厦总建筑面积计算，每部客梯服务面积不超过5000平方米；等候时间不超过40秒；客货分离，货梯至少1部；有完善先进的智能控制系统。

构架：甲级写字楼的建筑规划大堂宽敞、挑高三层或以上；架高地台≥15厘米；除地台外的层净高为2.7米左右。

停车：按大厦总建筑面积计算，每150-200平方米配置一个停车位；配备专用地上、地下停车场；地下停车场应设有自动计费系统和防盗安全系统。

什么是5A智能化？“5A”是指OA（办公智能化）、BA（楼宇自动化）、CA（通讯传输智能化）、FA（消防智能化）、SA（安保智能化）。

过去也有3A及写字楼的说法，即：OA（办公智能化）、BA（楼宇自动化）、CA（通讯传输智能化），FA（消防智能化）、SA（安保智能化）包含在了BA（楼宇自动化）中，近几年随着高科技智能控制系统在写字楼领域的广泛运用，楼宇控制、消防、安保的智能化程度越来越高，并成为独立的控制子系统，发展成为今天的“5A”。

设计与设施国际甲级写字楼作为国际企业商务办公的首选。

在产品设计和硬件设施配套方面，均要体现国际前瞻的设计理念和科技的创新。

以满足市场细分条件下，越来越成熟的客户需求。

因此，一座地标性国际甲级写字楼，首先在产品外观设计上应该有其独特的文化气质与个性。

另外在建筑类型、抗震等级、办公空间、标准层高、标准载荷、供电系统、空调系统、电梯系统、5a智能化系统的配置以及泊车位的数量方面均应达到业内的最佳标准。

上述硬件配置水平将直接影响到写字楼后期运行的舒适度。

对于持有型写字楼物业来讲，更多的采用节能型的设备，能够很大程度降低自己后期的运营成本，使自身的可持续发展力变得更强。

超甲级写字楼物业新标准解读

超甲级写字楼物业新标准解读第一篇：超甲级写字楼物业新标准解读超甲级写字楼物业新标准解读（纯租赁”业态）纯租赁业态的优点开发商长期持有，业权统一，避免小业主各自为政，管理混乱，保障了入驻企业良经营和发展环境，最大程度确保和提升物业高端商务品质。

目前市面上绝大部分甲级写字楼都有纯租赁业态单一产权的物业标准规定详见：超甲级写字楼一、“甲级”、“5A”是不同角度界定办公物业等级三个概念基本代表了评定写字楼等级的基本方向，“甲级”从综合品质角度出发评定写字楼的等级；“5A”是从硬件配置角度评定；而“第四代”则是从写字楼发展角度出发指定标准，三个角评定方法各有特点，消费人群不清晰各个评定方法，从而造成概念的混乱。

二、“甲级”标准不是最高级别“甲级写字楼”是一种通行叫法，是外资发展商开发涉外写字楼过程中，逐步引进并流行起来的词汇，将写字楼按照其综合质素不同，可以划分为甲、乙、丙等几个等级，就中国的办公楼市场而言，一般分为高档物业(甲级写字楼)、中档物业(乙级写字楼)、低档物业(丙级写字楼)。

而高档物业又可细分为两个部分：顶级和甲级写字楼。

顶级写字楼与国际写字楼标准相符，甲级是按照本地市场现行标准划分的。

所谓甲级写字楼主要是参照了四星级酒店或五星级酒店的评级标准，是房地产业内的一种习惯称谓。

由于写字楼物业在不同的市场各不相同，写字楼的分类标准通常是基于每个市场上的相对质量，如在一些小城市还没有顶级写字楼与国际写字楼。

对于超大城市(如北京、上海、深圳)在办公物业划分时除要一般考虑楼宇品质外，还要充分考虑城市交通和城市规划(CBD布局)的因素，具体来说物业等级和等级标准可作如下的划分和界定：1、顶级物业(国际写字楼)(1)楼宇品质：建筑物的物理状况和品质均是一流，建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求；建筑物具有灵活的平面布局和高使用率，达到70％的使用率；楼层面积大，大堂和走道宽敞，从垫高地板到悬挂顶棚的净高度不少于2.6米。

甲级写字楼（5A级写字楼）规范标准

甲级写字楼（5A级写字楼）规范标准
精品文档
甲级写字楼（5A级写字楼）规范标准
总体量：大于等于5万平方米
单层面积：大于1000平方米
层高：室内净高2.6m以上，层高4m以上
车位配比：至少每150-200平米配建一个车位
电梯：一般一部电梯服务面积为3层（约4000平米），候梯时间不超过30秒；建筑超过75m电梯需要分区分层
空调：国际知名品牌中央空调系统，用户能根据自我要求调节室内温度、湿度，空调系统充具有分区域控制能力。

新风量在30立方米/人/小时以上
建筑类型：框架或钢结构，抗震在8级地震以上；
办公空间：能提供可灵活分隔适应各种变化的办公空间；
标准承重：楼板承重在2.5KN/m2以上；
供电系统：双路供电，办公面的供电容量在80W/m2以上；
停车位：每60~90平方米出租面积提供1个机动车位，并实现智能化高效管理。

供水系统：24冷热水供应，并有中水处理系统；
智能化系统：达到5A级标准；
办公（OA）：预留OA电力负荷50VA/m2以上，办公室OA布线采用网络地板或地面线槽；
通信（CA）：计算机网络通信系统到达所有的办公间，提供其他国际国内长途语音及数据通信条件；千兆入户，百兆到桌。

楼宇（BA）：主要的机电设计由计算机管理，并监控其运行状况，实现管路的自动控制；
消防（FA）：防火电视监控，安装烟感、温感和火灾自动报警、自动喷洒装置；
保安（SA）：保安重点部位（门厅、电梯等）设电视监控计算机，
自动巡更
洗手间配比：一般情况每400平米一个男厕位一个便斗及1个女厕位,洗手盆可根据厕位4:1或3:1来定,高级一点的写字楼男女各不少于2个盆为好
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成都市甲级写字楼部分评定标准

成都市甲级写字楼部分评定标准Page1成都市甲级写字楼成都市甲级写字楼部分部分部分评定标准评定标准地处市中心CBD 区域或市政规划商业区内周边交通网络发达，具有不地于5条以下的公交线路，并于主干道上设出口，近规划地铁出口建筑用途为纯写字楼业态 (不包含群楼部分)写字楼建筑面积不低于20000平方米,外墙装饰华丽 (大理石或玻璃幕墙)单层建筑面积不少于800平方米装饰层高不低于2.35米平均得房率不低于65%可灵活分割停车场充足 (平均每300平方米建筑面积一个车位)电梯充足且 (每6000平方米以内建筑面积一部电梯)至少配备风机盘管中央空调洗手间设施充足大堂和公用区域装饰豪华舒适 (大理石墙地面)通信系统能支持现代化办公具后备电源国际知名专业物业管理公司提供物业管理服务Grade A CriteriaLocated within CBD or future business districtWith extensive transport network ( nearby at least 5 bus lines ) and access to major roads,or close to future railway stationConstructed for office use only (retail amenities not included) Large GFA (20000 sq m or above)Quality external wall (marble or glass curtain)Large floor plate (800 sq m or above)Ceiling height of 2.35m or aboveAverage efficiency rate 65% or aboveFlexible layoutAdequate parking facilities (at least every 300 sq m for 1 car park)Adequate lift provision (at least every 6000 sq m for 1 lift)Effective central air conditioning (Fan coil system)Adequate and quality washroom facilitiesSpacious and well-decorated lobbies and circulation areas Supportive telecommunication systemsBasic back up power systemProfessional management services。