物业管理 技术方案

目录

技术条款偏离表 (3)

第一章编制依据及原则 (4)

一、编制依据 (4)

二、编制原则 (4)

第二章项目概况及物业服务实施方案总体设想 (5)

一、项目概况 (5)

二、对本项目的分析、定位与服务目标 (5)

三、物业服务实施方案总体设想 (7)

第三章物业管理服务方案及保障措施 (9)

一、物业管理服务人员的配备及各部门职责制度 (9)

二、前期物业服务介入工作计划及前期投入计划 (28)

三、物业服务档案管理 (30)

四、物业安全管理方案 (34)

五、物业环境卫生管理方案 (39)

六、物业设备设施的维修及维护方案 (51)

第四章服务内容及有关要求承诺 (56)

第五章公司优势分析 (75)

第六章保障服务质量的措施 (89)

技术条款偏离表

(完全响应投标文件，无偏离)

投标人（公章）：

法定代表人或投标人全权代表：（签字或印章）

2017年09月20日

第一章编制依据及原则

一、编制依据

1.国家现行有关物业管理规范、技术规程

2.有关法规、规定、文件等。

3.业主提供的有关资料、招标文件等

4.类似工程管理经验和技术新成果。

5.我公司相关规范、规定。

二、编制原则

1.认真贯彻国家对物业管理服务的各项方针和政策，严格执行物业管理服务程序。

2.遵循物业管理服务技术规律，坚持合理的管理程序和服务顺序。

3.采用物业管理网络计划技术和其它现代科学的管理方法，组建有节

奏、均衡和连续地物业服务体系。

4.科学安排冬季和雨季等特殊时节的物业管理安排，保证全年物业管理服务的优质性和高效性。

5.充分利用现有资源，提升物业服务质量和范围，提高项目价值。

6.尽量采用先进技术，科学地确定各项管理服务方案；严格控制

物业服务质量，确保物业安全管理；环境卫生管理；设备设施的维护管理超越业主要求。

第二章项目概况及物业服务实施方案总体设想

一、项目概况

本项目为安置楼项目物业管理服务，位于临沂市费县建设路东段南侧，业主方为费县经济开发区管理委员会，具体概况如下：鲁公花园小区建设多层安置楼44栋，共1514套安置房。建筑面积约22万㎡，其中住宅面积约21万㎡，沿街商铺面积约1万㎡。

先农坛花园小区建设安置楼35栋，其中高层6栋，多层住宅29栋，共1124套安置房。小区建筑面积约14万㎡，其他住宅（多层、高层）约12.7万㎡，沿街商铺约1.25万㎡。

平等花园小区建设安置楼28栋，其中多层22栋，高层6栋，共1101套安置房。小区建筑面积约12万㎡，其中住宅约11.5万㎡，沿街商铺约9800㎡。

二、对本项目的分析、定位与服务标准要求

本项目为还建安置楼小区，安置小区物业管理是改善城市人居环境、优化城市基础配套、构建和谐社会的重要内容，也是广大拆迁安置群众十分关注的一个热点问题，目前安置小区的物业管理存在的问题主要表现在：

一是在建设层面：主要是建设规范、标准不高、设备设施配套不到位、质量遗留问题整改不及时等；

二是在服务层面：主要是服务标准较低，规范化、市场化程度不够。

三是在管理层面：交付使用后小区长效管理措施落实不到位，绿地种菜、违章搭建、公共场所私占、破墙开店、乱停乱放、毁损设施、环境脏乱差现象比较严重。

四是投诉多：安置小区物业管理存在的问题，既是人民群众投诉的热点，也是各级政府和人大代表、政协委员关注的焦点。

五是协作配合差：物业管理是一项系统工程，涉及不同利益诉求，矛盾错综复杂，仅靠物业企业单打独斗，没有社区组织的积极配合和广大业主的大力支持是很难搞好安置小区的物业管理。

针对本项目物业管理服务要求，我公司将加强管理体制建设。

一是按照多资源利用、专业服务的原则，建立物业管理工作机构，设立安置小区物业管理办公室等各职能部门，根据需要全面履行安置小区物业管理工作的管理服务职责。

二是建立健全社区组织。对达到一定聚居人口的社区，依法建立社区居委会，同时，对项目的社区管理模式、工作职能、管理经费、领导体制与工作机制等进行明确规范。

三是要提升社区服务水平。注重社区的管理和服务，完善社区服务的各项服务平台，为社区居民提供优质的社区管理和服务，增加居民对社区的认同感、归属感和同住同建的意识。同时要加强与社区各团体的沟通协调，帮助业主协调处理在生活中的各种矛盾，保障小区的物业管理有序推进。

总体上来说，本项目物业服务水平将根据城市住宅物业服务标准，结合本安置区实际情况，要求满足国家现行技术标准要求，同时小区物业管理服务达到‘一星级’服务标准，力争‘二星级’标准。

三、物业服务实施方案总体设想

1、总体管理服务目标

前期目标：成为开发商的好参谋、好帮手、好朋友；

合同目标：在合同期内，全身心为业主服务，成为业主的好保姆、好管家、好朋友。一年内达到“临沂市费县物业管理示范小区”的标准；

2、管理服务理念―――――临沂市金航物业让您更满意

让——严格管理、规范服务、用心交流

您——业户、发展商、行政主管部门、相关专业部门

更——优于行业标准、优于其它企业、100%业户第一、

不断超越业户日益增长的需求

满意——成为业户的好保姆、好管家、好朋友

——成为发展商的好参谋、好帮手、好朋友

——成为大家认可的好企业、好伙伴、好朋友

3、保证体系

临沂市金杭物业服务有限公司自成立起开展企业标准化工作，并制订了公司“企业标准”贯穿于“费县平等花园小区”的物业管理之中。

4、服务承诺

（1）、总体指标（小区物业管理服务水平达到“一星级”服务标准）

①、满意度指数95以上；

②、管理服务范围内不发生重大安全责任事故，

管理服务范围内不发生重大火灾责任事故，

管理服务范围内不发生重大设备管理责任事故；

（2）、分类指标

①、管理处设专线24小时受理报修，

②、业户接待时间：365天8:30-20:30；

（3）、各类服务人员上岗培训率达到100%；

（4）、档案归档率达到100%，档案完整率达到100；