公共服务设施相关论文

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从住区会所现实困境透析公共服务设施供给问题——以上海为例

摘要：文章以住区会所现状问题为切入点，寻找其与公共服务设施两者关系。通过上海会所营销住区与各级商业中心可达性比较，面上考察住区会所建设与设施的空间关系特征；通过不同区位会所纠纷住区实证，从点上验证住区会所矛盾与设施供需特征关系，分析现实困境的根本原因，最后提出建议。

关键词：住区会所；公共服务设施；空间关系；供需关系

伴随经济发展和生活水平提高，住区公共服务设施发生巨大变化，特别是进入商品化开发以来，住区会所广泛建设将设施发展推进一大步。近年住区会所已从房地产必备公建变身楼盘营销卖点，大肆美化以获取附加效益，前后错位的建设导致绝大多数住区会所处于亏损状态，同时纠纷案件逐年上升，理想现实间的差距使住区会所成为各界关注的焦点。将住区会所问题上升到公共服务设施配置及公共产品供给层面深入思考，结果是对公共服务设施规划体系的完善补充，以求设施供给达到规划先行优化配置并完成自我更新的过程。

1.住区会所与公共服务设施互动发展

1.1 设施发展与住区会所演变

“会所”一词可上溯到17世纪欧洲，后随殖民文化传入亚洲。

“会所+地产”模式在香港发展得到认同，90年代初“住区会所”概念传入深圳、广州进而蔓延到北京、上海等地，在我国有深厚的历史背景，是伴随设施发展而生长变化的。

我国公共服务设施发展与住区会所演变（据[1]整理绘制）年代体制特征住区规划设施发展住区会所演变

建国初-50年代末计划经济移植苏联模式住区内设置日常设施，绿地与儿童老人活动结合，发展缓慢有住区会所影子的配套设施

改革开放-80年代末计划向市场过渡住区规模扩大；1980颁布《城市规划定额指标暂行规定》规定居住区和小区级公建指标，建设均质，类型渐完善类会所性质的建筑住区服务中心出现90年代至今住宅商品化居住区规划理论及指标体系形成：93版《规范》重视公共设施，对文化营造要求渐高住区中出现会所，并迅速发展

1.2 国际比较下的住区会所规划认知

比较发现，我国住区会所在产权与规划认知上存偏差，产权归开发商而非业主，性质为营利设施，开放经营，功能贪大求全，盲目提高档次。同时承载配套服务和营利双重性质，是我国住区会所陷入困境的重要原因。

国际比较住区会所规划认知

美国香港中国

少量建设；业主共有；不对外

各有分类建设普遍；开发商建业主共有；业委会管理；非营利产权定位分类功能

不明确；大多归开放商所有不明确；大多为营利设施按照档次经营形态类型项目

文化体育康体

娱乐

商业休闲

餐购

其他业委会等

1.3 住区会所建设与公共服务设施供给现实困境

我国现行公共服务设施指标体系和原则仍带有计划经济色彩，市场建设中诸多不适应，政府低效、资金缺位导致设施供给结构不足，表现为空间布局不均衡和不同类型规模失衡。同时住区会所现状维艰，与售楼风光对比是亏损经营问题，明知面临亏损，开发商追捧仍未停止。

两者困境均存在规划定位不足、缺乏管理等问题，在市场经济下我国住区会所的经营性质同时使其具备市场调节功能，两者的关联性为实证奠下基础。

2.由会所营销看住区会所与公共服务设施空间关系特征

样本以01-09年上海四高小区为基础，范围外环内及周边区域，过滤剩余样本300个。设施以《上海市商业网点布局规划纲要（2009-2020年）》中各级商业中心建设现状为基础。

2.1 住区会所建设总量趋势

（1）建设广泛、营销诉求高。建有会所住区占所有样本的93.3%，会所营销住区占建有会所住区的46.4%。

（2）跳跃式圈层差异。市区核心三区会所营销比例高于平均；市区边缘六区及浦东内环内比例较低，近郊四区及浦东内环外会所营销比例又高于平均。

数据表明，上海市区核心区和近郊区住区会所营销建设呼声较高、居民对其潜在需求更强烈；市区边缘区相较前面两区低。

2.2 住区会所与公共服务设施空间分布关系

（1）中心城区分布特征

从设施可达性较好到较差区域，会所营销比例递增；营销住区30%位于可达性较好区域，70%在此之外。

两者空间关系呈现环线差异，环线从内至外设施覆盖率递减，位于可达较好区域会所营销住区数量迅速减少，反之比例上升。

不同区域会所营销住区数据统计

设施可达距离评价该类样本总量该类会所营销住区量营销占总量比例

< 500米可达性较好101 25 24.8%

500-1000米可达性一般51 22 43.1%

> 1000米可达性较差41 35 85.4%

（2）近郊区分布特征

郊区新城范围内会所营销比例高达60%，会所营销住区中94.5%位于设施可达性较差区域，与郊区开发迅猛但缺乏成熟社区、设施环境较差成正相关。

3.由会所纠纷看住区会所与公共服务设施供需特征关系

案例选取以会所纠纷住区为基础，按不同区位选择分别是内环内、内外环间和外环外三个住区。概况显示，纠纷起因多种但归于一点即住区会所使用现状与初期营销、合同存在差距。从纠纷入手易于认清矛盾及背后动因，进行比较发现异同，对阵下药。

3.1 设施供给环境差异

对住区日常生活圈设施进行统计发现两个特征：（1）供给主体二元化。政府提供公益型设施也即公共产品，私人建设营利型设施即私人产品。（2）不同类型设施供给差异化。医疗设施供给结构较完整，商业设施供给呈现区位差异，文体设施供给呈轻公益重营利现象。

3.2 需求特征差异

设施供给环境差异同时反映在居民日常生活需求上。综合满意程度高低，反映住区日常生活圈设施环境优劣。单项设施满意度越低反

映其在区域内供给越不足，不同类型有个体差异，如文体设施不满意度远高于其他，商业设施不满意度表现为对某种商业业态的需求。

不同设施供给环境下居民对住区会所项目需求存在差异。（1）康体项目需求高于休闲餐饮。（2）对住区会所项目要求高于基本生活需求。（3）住区会所满意度评价除项目类型和项目规模，还包括项目使用费用。

4.建议与展望

4.1 住区会所与公共服务设施关系特征

（1）定位特征

住区会所已然是公共服务设施体系组成部分，是住区内部公共设施，有准公共性。

（2）空间关系特征

住区会所建设一定程度已成为住区外部设施供给不足的补充手段。普通会所营销住区常位于设施可达性较差地区，外部供给不足成为会所营销契机。

（3）供需关系特征

住区会所纠纷实质是设施供需矛盾的激化。设施供给环境差异下居民对设施需求及住区会所需求也呈现差异。

4.2 基于特征总结的建议展望

（1）完善政府供给。加强政府对公共产品供给，协调不均衡，缓解外部压力内部化。