珠三角四个主要城市三旧改造及城市更新政策培训
三旧改造工作方案
三旧改造工作方案为促进城市更新、推进新型城镇化建设，各地积极实施三旧改造工作。
三旧是指老旧工业区、城市棚户区和老旧商业区，是城市建设中亟待改善的重点领域。
本文将对三旧改造工作进行介绍，并提出相应的改造方案。
三旧改造工作的意义三旧改造工作是城市更新的重要任务之一，实施三旧改造有以下几个方面的意义：1.促进城市经济转型升级老旧的工业区和商业区无法满足现代城市的需求，进行改造和升级，有助于吸引新兴产业和商业落户，推进城市经济转型升级。
2.优化城市空间布局改造工作可以对城市的空间结构进行优化，疏解拥挤的棚户区，增加绿化和公共空间，提高城市舒适度和品质。
3.提高居民生活质量改造工作能够改善棚户区的住房条件，提供更好的公共服务设施和社区配套设施，提高居民的生活质量。
4.保护历史文化遗产老旧的商业区和工业区往往有一定的历史文化遗产价值，进行改造可以保护这些文化遗产。
三旧改造的主要内容根据不同的情况，三旧改造的主要内容包括以下几个方面：1.工业区改造老旧工业区存在许多环境污染问题，需要对其进行环境治理和改建，改造成新型产业园区或创业孵化基地，为新兴产业提供落脚点。
2.棚户区改造棚户区改造的重点是进行安置房建设和基础设施改善，为居民提供更好的居住条件，如增加绿化和公共服务设施。
3.商业区改造老旧商业区改造需要考虑到商业业态的转型，如建设综合体或购物中心，以满足现代消费需求。
三旧改造工作的实施三旧改造的实施需要重视市场化导向，政府主导，社会参与的原则。
具体实施可以采取以下措施：1.完善政策体系建立相应的财政、土地、税收等扶持政策，提高企业和居民参与意愿。
2.引进社会资本通过引进社会资本，完善三旧改造的资金来源，提高改造的效率和质量，也可以促进城市经济发展。
3.加强市场化运作采用市场化手段，招引优质资源入驻，推动三旧改造成果的可持续发展。
结语三旧改造工作是城市更新的重要任务之一，改造前期需要进行充分的调研和规划，改造期间要重视各方面的参与和监督，改造后期要加强管理和维护，确保改造成果的可持续发展。
城市更新政策ppt
城市更新政策PPT1. 简介城市更新是指以改善城市环境和提升城市功能为目标，通过对城市用地、城市建筑和城市设施的重新规划、重建和更新，实现城市的全面改善和提升。
城市更新政策则是指政府出台的一系列规定和措施，以引导和推动城市更新的进程，达到预期的目标。
本文档将介绍城市更新政策的背景、政策目标和具体措施。
2. 背景城市更新政策的出台是因为城市面临着诸多问题和挑战。
首先，由于城市发展过程中存在很多历史遗留问题，例如老旧的城市建筑、老化的基础设施等，给城市的发展和居民的生活带来了很多困扰。
其次，城市的社会经济发展不平衡，导致一些城市地区发展滞后，出现了明显的社会、经济和环境问题。
另外，城市人口的快速增长和城市功能的多样化，也对城市的空间规划和设施布局提出了更高的要求。
3. 政策目标城市更新政策的目标主要包括以下几个方面：提升城市环境通过城市更新政策，改善城市建筑、基础设施和公共空间，提升城市的环境质量，创造更宜居的城市环境。
促进经济发展通过城市更新，提升城市的经济活力，优化城市产业结构，吸引更多的投资和创业者，推动城市的经济发展。
解决社会问题通过城市更新政策，解决城市中存在的社会问题，例如住房困难、就业问题、教育资源不足等，提升城市居民的生活质量和幸福感。
实现可持续发展城市更新政策应当以可持续发展为原则，注重资源的节约与利用，推动城市的生态环境改善，提高城市的环境生态效益。
4. 具体措施城市更新政策的具体措施主要包括以下几个方面：制定规划和政策政府应当制定城市更新的总体规划和政策，明确城市更新的方向、目标和措施，以引导城市更新的进程。
引入市场机制通过引入市场机制，如土地出让、资金融资等方式，吸引社会资本参与城市更新项目的投资和开发，提高城市更新的资金来源和效率。
改善住房条件加大力度改善城市住房条件，通过公共租赁住房、保障性住房等方式，解决城市中存在的住房问题，提高城市居民的居住条件。
优化基础设施建设加大对城市基础设施建设的投入，改善城市的交通、供水、供电等基础设施，提高城市的公共服务水平。
三旧改造模式税务处理
三旧改造模式税务处理一、概述三旧改造是指城市更新过程中，对旧城区、旧工业区和旧村进行改造和更新。
这种改造模式旨在提高城市环境质量，促进经济发展，改善居民生活质量。
在进行三旧改造的过程中，税务处理是一个重要的问题。
本文将探讨三旧改造模式的税务处理问题，以期为相关领域的工作人员提供参考。
二、三旧改造模式的税务处理1、土地增值税在三旧改造过程中，土地增值税是一个重要的问题。
根据国家相关法律法规，土地增值税是以转让房地产取得的收入减去扣除项目金额后的余额为计税依据，采取四级超率累进税率进行征收。
在三旧改造项目中，土地增值税的征收需要考虑房地产转让收入和扣除项目金额。
2、企业所得税企业所得税是三旧改造中另一个重要的税务问题。
根据国家相关法律法规，企业所得税是以企业所得为征税对象，按照一定比例征收的一种税。
在三旧改造项目中，企业所得税的征收需要考虑企业的所得情况，并根据不同情况采取不同的税率和优惠政策。
3、个人所得税个人所得税是三旧改造中涉及到的另一个重要税务问题。
根据国家相关法律法规，个人所得税是以个人所得为征税对象，按照一定比例征收的一种税。
在三旧改造项目中，个人所得税的征收需要考虑个人的所得情况，并根据不同情况采取不同的税率和优惠政策。
三、税务处理应注意的问题1、合法性原则在进行三旧改造的税务处理时，必须遵守国家相关法律法规，确保合法性原则。
任何违反法律法规的行为都将受到法律的制裁。
2、公平性原则在进行三旧改造的税务处理时，必须保证公平性原则。
即对于同一地区的纳税人，应采取相同的税率和优惠政策，避免出现不公平的现象。
3、综合性原则在进行三旧改造的税务处理时，必须考虑综合性原则。
即不仅要考虑单个项目的税务问题，还要考虑整个城市更新的税务问题。
只有综合考虑各种因素，才能制定出更加合理的税务政策。
四、结论三旧改造是城市更新过程中的重要模式之一，而税务处理则是三旧改造中的关键问题之一。
在进行三旧改造的税务处理时，必须遵守国家相关法律法规，确保合法性原则；同时也要考虑公平性和综合性原则。
广州市“三旧”改造政策及实操
征求村 民改造 意向
签订框 架协议
测量、 规划方 案
通过政 府审批
安置补 偿协议
拆迁、 建房、 交付
商品房 建设
要求： 1、90%的村民同意 2、向区、市三改办提十四、旧村改造主要程序
80%村 民通过 表决， 每户签 约 土地转 入共同 成立的 项目公 司
“拆一补一”
合法建筑部分 “拆一补一”
货币补偿 非本村村民房屋补偿
由区政府或其会同村集体依据被拆迁房屋的面积、用途、区位等确定补偿标准 （住宅房屋基准建面内的货币补偿标准丌得低二市集体土地住宅房屋拆迁补偿最低 单价） 对二已领房地产产权证的，原则上按产权面积予以货币补偿
•基准建筑面积：是由区政府或村集体参照村民现状住房面积，整治改造成本等因素综合确定。 •在整治改造中配建旧城更新改造安置房的，政府可全额免收市级权限的行政事业性收费，税收市级 留成部分予以全额返还。
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二、“三旧”的 定义
“三旧”是指：旧城镇、旧村庄、旧厂房。 旧城镇：主要是指区、镇（街道）中心区（除旧城区保护范围外的）内国 有土地的旧片区、旧房屋及重点改造城区需要“退事进三”的旧厂房、旧 仓库及危旧居民用房等。城镇住宅用地，居民 旧村庄：主要指“城中村”、“园中村”、“空心村”等在内的旧村庄改 造，包拪布局散乱、条件落后，规划确定改造的村庄，列入“万村土地整 治”示范工程的村庄等。 集体用地（宅基地、 提留地、集体建设用地），村民 旧厂房：主要是指城镇建设范围内影响城市功能，因城乡规划调整丌再作 为工业用途的厂房（厂区）用地，国家产业政策规定的禁止类、淘汰类产 业转为鼓励类产业或以现代服务业和先进制造业为核心的现代产业的原厂 房用地。划拨或出让取得的工业仓储用地，企业
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三、“三旧”项目的认定
浅谈“三旧”改造城市更新规划
在城市更新规划工作操作中，需要确保工作开展的高效、合理，需要建立动态性的城市规划信息数据库，对相关数据信息做实时动态掌握分享，有效的对规划对象区域的道路、土地情况、人口等情况做详实的了解，对改造状况做及时了解，促使城市更新规划操作的规范性。保证城市更新规划符合实际状况，从数据库中获取有价值的参考信息，同时对于相关数据库信息做实时的动态更新补充，有效的促使数据信息的完善性，为有关工作开展提供参考。
浅谈“三旧”改造城市更新规划
摘要：“三旧改造”城市更新规划工作要充分的立足城市发展状况，保持改造工作顺利、合法、合理进行，保证城市更新规划推进获得更高的城市发展收益，积极的吸引社会力量与资源来辅助改造工作与城市规划工作的开展，促使城市更新规划对城市经济发展、文化发展、政治发展、环境发展提供持续不断的动力。
住区设计与城市更新的共性是指从城市的整体结构、历史文脉、沿习、生活空间入手，对建筑的整体空间、尺度、体量、色彩、韵律、造型的总体把握，营造居住生活的总体环境。而个性是指每个工程的不同特点，例如建筑单体要具有自身特色，环境营造应与其他工程的有所区别。共性的表现需要总体的构想，在规划实施时对建筑空间以及整体环境加以控制，同时给予单体建筑足够自由设计的空间，在统一中又有变化，丰富景观同时避免过于单调造成审美疲劳。个性的表现应以共性为前堤，在满足共性要求的前提下，充分考虑个体实际，使个体具有良好的识别性、标志性，好的个性设计往会成为整体规划中的点睛之笔，成为小区中一道亮丽的风景线。
一、“三旧”改造实质内涵
“三旧”改造主要是针对城镇范围内的老旧村庄、老旧厂房与老旧城镇等资源做改造优化，对于不再运用为厂房的土地资源，或者有关政策所禁止、淘汰性的厂房用地、不符合当下环保与安全生产的厂房土地资源等都属于“三旧”改造的实际范畴。“三旧改造”工作的城市规划针对用地性质、公建配套、位置、开发力度等城市设计等内容都属于该城市规划的重点，需要充分符合城市设计所需的规划深度。具体情况上，包括土地使用的实际用途功能、容积率、建筑密度、配套设施等方面都需要做明确的界定，从而再做对应的拆建改造处理。
1-珠海市“三旧”改造城市更新项目地价计收标准(审议稿)-20190322
珠海市“三旧”改造城市更新项目地价计收及收储补偿标准（20190322第二轮征询意见稿）第一章总则第一条【制定背景及依据】为进一步规范我市城市更新项目地价计收及收储补偿管理，根据有关法律、法规和规范性文件的规定，结合我市实际，制定本标准。
第二条【适用范围】本标准适用于我市行政区域范围内经批准的“三旧”改造城市更新项目。
第三条【名词解释】本标准所称逐宗评估的市场价格, 是指以相应城市更新项目供地方案批复之日为时点，按照《珠海市城市更新项目申报审批程序指引（试行）》（珠府（2018） 44号）第二十三条规定方式确定的土地市场价格。
第四条【名词解释】本标准所称基准地价，是指以相应城市更新项目供地方案批复之日为时点的基准地价。
第五条【名词解释】本标准所称原有合法建筑面积，由各区（含横琴新区、各行政区、经济功能区，下同）城市更新行政主管部门核定，具体认定标准如下：（一）改造前为已建成项目，即相应建筑办理了规划验收、竣工验收（竣工备案）或确权手续之一的项目，以规划验收、竣工验收（竣工备案）、产权书证登记或产权登记时核定测绘成果的建筑面积作为合法建筑面积。
（二）改造前为已报建项目，仅进行了部分地上建筑物建设，未办理规划验收、竣工验收（竣工备案）或确权手续的项目，由具有相应测绘资质的测绘部门参照房产测量规范进行实地测绘，符合原经批准的报建图纸部分的测绘面积作为合法建筑面积。
（三）改造前项目不符合本条前两项规定情形的，按无合法建筑面积进行处理。
第六条【划拨用地完善出让手续】城市更新项目用地涉及原以划拔方式取得土地使用权的，应在供地方案中明确同意给予办理划拨土地使用权转变为出让方式相关手续，并在办理项目用地供地手续时一并处理。
第二章旧厂房更新项目地价计收标准第七条【协议出让拆建类】采取协议出让方式供地的旧厂房拆建更新项目按照以下标准分类计收地价：（一）“工改商”类更新项目，地价按逐宗评估的市场价格的75%计收。
（二）“工改工”类更新项目，规划容积率1.0 （含）以下部分，地价按批准年限与剩余年限逐宗评估的市场价格差额的75%计收；规划容积率1.0以上部分，不计收地价款。
三旧改造年度总结(3篇)
第1篇一、前言随着我国城市化进程的不断加快，旧城镇、旧厂房、旧村庄（以下简称“三旧”）改造已成为推动城市更新、提升城市品质的重要手段。
过去的一年，我国各地政府积极响应国家政策，积极推进“三旧”改造工作，取得了显著成效。
本文将对过去一年的“三旧”改造工作进行总结，分析存在的问题，并提出下一步工作建议。
二、工作回顾1. 政策支持力度加大过去一年，国家及各地政府出台了一系列政策，支持“三旧”改造工作。
例如，广东省发布了《广东省旧城镇、旧厂房、旧村庄改造管理办法》，明确了改造原则、程序和保障措施；广州市出台了《广州市旧村庄旧厂房旧城镇改造实施办法》，规范了改造项目的实施。
2. 改造范围不断扩大各地政府积极推进“三旧”改造工作，改造范围不断扩大。
以广东省为例，全省共启动了1000多个“三旧”改造项目，涉及土地面积超过1000平方公里。
3. 改造模式不断创新各地政府积极探索“三旧”改造模式，创新改造方式。
例如，广州市采用“政府引导、市场运作、居民参与”的模式，推动“三旧”改造项目顺利实施；深圳市则通过“棚改”模式，实现了城中村改造与城市更新相结合。
4. 改造效果显著“三旧”改造工作取得了显著成效。
一方面，改善了旧城区、旧厂房、旧村庄的居住环境，提升了城市品质；另一方面，促进了土地资源的合理利用，推动了产业升级。
三、存在问题1. 政策落实不到位部分地区对“三旧”改造政策理解不够深入，导致政策落实不到位。
例如，部分地方政府在改造过程中，未能充分尊重居民意愿，引发社会矛盾。
2. 改造资金不足“三旧”改造项目投资规模较大，资金需求量大。
然而，部分地方政府财政压力大，难以满足改造资金需求。
3. 改造进度缓慢部分“三旧”改造项目因种种原因，进度缓慢。
例如，拆迁安置、土地权属等问题，制约了改造项目推进。
4. 改造质量参差不齐部分“三旧”改造项目在规划设计、施工建设等方面存在问题，导致改造质量参差不齐。
四、下一步工作建议1. 加强政策宣传和培训各地政府应加强对“三旧”改造政策的宣传和培训，提高政府工作人员和居民的政策知晓率。
【城市更新】《城市更新(旧改-棚改)操作实务及风险防范》
《城市更新(旧改、棚改)操作实务及风险防范》涂山青老师【课程简介】城改难！是房开企业共同的感受。
当前我国正处于城市化快速发展期。
快速城市化带来城市更新（旧改）、棚户区和城中村大规模改造。
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精！准！狠！◆拒绝平庸！我们不做无效的培训。
◆讲师视野宏大，课程高屋建瓴。
全程紧盯热点，剖析难点，直击痛点，抓住增长点！◆策略引领，步骤分解，方法演绎，实战实训！让受训学员从观念到心态到方法到技能全面提升。
【培训时间】1～2天【课程主要内容】当前我国正处于城市化快速发展期。
一、认识城市更新（旧改）1．几个相关概念阐释城市更新旧城改造【权威声音】李克强谈棚户区改造【资料】中国棚户区改造2．棚户区改造（1）棚户区改造原则（2）棚户区几种开发方式比较（3）棚户区改造模式3．城市更新（城中村改造）的特点4．旧城改造、城中村改造的意义二、棚改趋势与相关政策解析1．棚改趋势及政策梳理（1）棚户区改造的阶段划分（2）棚改历年政策梳理（3）当前棚改特点【数据】棚改现状的大数据分析（4）棚改货币化：问题与乱象分析2．2019年及今后棚改政策走向分析【小专题】关于棚改货币化安置【案例】棚户区改造类型及典型募投项目3．棚改政策关键点解析（1）财政政策关键点解析（2）土地政策关键点解析（3）融资政策关键点解析（4）税费优惠政策关键点解析（5）其他相关政策关键点解析【案例】“投贷一体化”实施棚户区改造4．工改住相关政策分析5．工业用地棚改相关政策分析【小专题】深圳旧改（棚改）相关政策分析三、城市更新(旧改)模式比较分析1．当前城市更新（旧改）政策梳理2．城市（旧改）中的矛盾焦点分析3．城市更新（旧改）原则4．几种城市更新模式比较“三种类型、十种模式”分析（1）广州模式分析（2）深圳模式分析（3）武汉模式分析（4）西安模式分析（5）郑州模式分析5．企业参与城中村改造的方式分析四、城市更新(旧改)操作流程详解1．城中村改造（旧改）总流程2．土地一级开发（1）前期准备阶段（2）拆迁工作流程【案例】武汉城中村改造项目规划公示（3）开发实施阶段工作流程【案例】市政规划调整让城中村改造泡了汤【小知识】规划的五个层次【案例】规划不严，村民遭遇“二次拆迁”【资料】土地入市程序【资料】武汉市城中村和旧城改造工作程序【案例】城中村改造规划建设审批流程图（4）一级开发中的“天下第一难”：补偿安置①拆迁补偿安置的方式【警示】拆迁冲突何其多②征收补偿方案的内容【案例】某城中村拆迁安置补偿方案③确定拆迁补偿安置标准的技巧【案例】拆迁补偿安置补偿标准(【深圳】) 【案例】广州市城中村改造拆迁成本及补偿标准【案例】武汉市部分城中村改造补偿方案【问题】城中村改造安置房问题【案例】某村改造项目发展战略及整体定位④动迁宣传技巧（动迁宣传“四个方面、八大技巧”详解）3．土地开发的一二级联动（1）什么是一二级联动（2）一二级联动的优势分析（3）一二级联动的操作方式4．土地二次开发（房屋开发）（1）土地二次开发的特点（2）房屋开发的阶段性工作【阶段性工作1】市场研究【阶段性工作2】项目策划【阶段性工作3】规划设计【阶段性工作4】项目施工【阶段性工作5】营销包装【阶段性工作6】销售推广【阶段性工作7】交楼入伙【阶段性工作8】项目收尾【案例】广东某村旧改项目可行性研究报告【资料】市房地产项目开发流程图【资料】城改项目审批事项及流程5．城改项目的经济效益测算五、城市更新中的风险防范1．对风险的认识（1）什么是风险（2）风险的特征2．城市旧改风险类型及其防范（1）土地风险的来源及其防范（2）拆迁风险的来源及其防范（4）政府风险的因素及其防范①地方政府政策把握困难与对策②地方政府配套政策落实难问题与对策③地方政府关系困境与对策【案例】贪腐致某市最大城中村拆迁一波三折（5）财务风险的形式及其防范（6）运营风险的因素及其防范六、城市更新典型案例解析【案例】“旧改之王”缘何遭遇生死风波【附】城中村改造（城市旧改）相关法规、政策索引七、交流、互动（20分钟）课程结束。
广州三旧改造方案
广州三旧改造方案一、引言：随着城市发展的不断推进，广州市面临着大规模的城市更新和改造的挑战。
而广州市的“三旧”问题（即老旧住宅、老旧厂房和老旧商铺）成为制约城市发展的瓶颈之一。
本文将针对广州市“三旧”问题，提出一系列的改造方案，以期解决城市更新的困局，打造宜居宜业的现代化城市。
二、背景：广州市是中国南方重要的经济、文化中心之一，经济实力和城市规模不断扩大。
然而，城市化进程中出现的大量老旧住宅、老旧厂房和老旧商铺，对城市的形象和功能造成了严重影响。
这些老旧建筑存在结构老化、设施陈旧和环境污染等问题，亟需进行全面改造。
三、问题分析：1.老旧住宅：广州市存在大量的老旧住宅，建筑年限长、设备陈旧，存在安全隐患和居住环境不适宜的问题。
2.老旧厂房：随着产业结构调整和转型升级的需求，许多老旧厂房无法适应现代生产需求，面临改造更新的问题。
3.老旧商铺：由于商业发展的快速变迁，许多老旧商铺面临着业态淘汰和竞争压力大的情况，需要进行改造以适应市场需求。
四、改造方案：1.老旧住宅改造：重点对老旧住宅进行结构加固和设备更新，改善居住环境。
政府可以出台相应政策，鼓励住户进行自主改造，并提供相应的财政支持和补贴。
2.老旧厂房改造：鼓励老旧厂房进行产业转型，引导企业进行技术升级和改造，提升生产效益。
政府可以提供税收减免和财政支持，吸引企业参与改造。
3.老旧商铺改造：政府可以出台相应政策，鼓励商铺进行业态调整和品牌升级，提高商业综合竞争力。
同时，政府可以提供相应的培训和咨询服务，帮助商家改造提升。
五、政策支持：1.财政支持：政府可以设立专项资金，用于老旧建筑的改造和更新工作。
资金可以用于项目补贴、技术支持和公共设施建设等方面。
2.土地政策：政府可以在土地出让和使用方面给予改造项目优先权，降低土地出让价格，减轻企业的负担。
3.税收优惠：政府可以对参与改造项目的企业给予税收减免政策，鼓励企业积极参与改造工作。
4.金融支持：政府可以引导金融机构加大对改造项目的金融支持力度，提供低息贷款和优惠融资等服务。
广州市“三旧”改造中的城市更新发展研究——猎德村
广州市“三旧”改造中的城市更新发展研究——猎德村猎德村位于广州市天河区，是广州市“三旧”改造的重点项目之一、这个位于城市核心地带的老村庄，经历了几十年的发展和变迁，如今正处于城市更新的进程之中。
这是一个具有丰富历史文化和人文价值的地方，其发展和转型引起了广泛的关注和研究。
猎德村的历史可以追溯到清朝时期，当时是一个以种植蔬菜和养殖牲畜为主的农村聚落。
20世纪50年代以后，随着城市的快速发展，猎德村逐渐被纳入城市建设规划中。
随着城市化的进程，原本的农田逐渐被拆迁，村庄被新的市区所取代。
然而，猎德村在城市化过程中也面临了很多问题。
首先，由于历史悠久，猎德村内存在很多老旧的建筑和基础设施，这些设施的老化和脱落给居民的生活带来了不便。
其次，由于位置优越，猎德村成为了一些非法活动的聚集地，破坏了社会治安。
最重要的是，猎德村周围的城市发展迅速，导致这个老村庄逐渐被边缘化，无法适应城市化的节奏。
为了解决这些问题，广州市政府决定对猎德村进行城市更新。
这个城市更新的目标是通过合理规划和土地利用，提高居民的生活质量，促进经济的发展，并且保留猎德村的历史文化价值。
在城市更新的过程中，广州市政府采取了一系列的措施。
首先，他们对猎德村的老旧建筑和设施进行了拆除和修复，以提升居民的居住条件。
其次，他们对猎德村周边的环境进行了整治和绿化，打造了一个生态友好的居住环境。
同时，广州市政府还鼓励企业和创业者在猎德村建立商业和创新中心，以促进经济的发展和创新的氛围。
在经过几年的努力之后，猎德村的城市更新开始显现出一些成果。
首先，居民的生活条件得到了显著改善，他们有了更好的住房和生活设施。
其次，猎德村周边的环境得到了明显改善，清晰的空气和绿化的景观为居民带来了更好的生活质量。
此外，城市更新还吸引了一些技术和创新企业入驻猎德村，为居民提供了更多的就业机会和发展空间。
然而，猎德村的城市更新也面临着一些挑战。
首先，由于猎德村的历史文化价值，城市更新需要保护和传承这些价值，避免简单的拆除和重建。
《广州市深入推进城市更新工作实施细则》政策解读
广州市国有旧厂房更新改造 政策解读广州市城市更新局 土地整备处2018年8月28日目录1城市更新政策城市更新改造流程2方案编制要求3重点注意事项4“三旧”改造政策概况：2008年底，我省与国土部签订了合作共建节约集约用地示范省工作协议，将“三旧”改造作为其中一项重要任务和政策创新。
经过近十年的实践探索，我省在“三旧”改造的工作机制、运行模式、政策体系等方面积累了丰富的经验，同时，“三旧”改造经验也已上升为国家城镇低效用地再开发政策，在全国复制推广。
国家层面：《国土资源部关于印发《关于深入推进城镇低效用地再开发的指导意见（试行）》的通知》（国土资发〔2016〕147号）省级层面：《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府〔2009〕78号）、《关于提升三旧改造水平促进节约集约用地的通知》（粤府〔2016〕96号）、《关于印发深入推进“三旧”改造工作实施意见的通知》（粤国土资规字〔2018〕3号）市级层面：城市更新“1+3”政策、《关于提升城市更新水平促进节约集约用地的实施意见》（穗府规〔2017〕6号）主要政策一、政策背景序号类型“1+3”政策6号文1自行改造模式①工改工；②工改商①工改工；②工改商；③工改新产业（5年过渡期）；④科改科、教改教、医改医、体改体2自行改造条件重点功能区、地铁站点周边800米等旧厂用地由政府收储独立分散、未纳入成片连片收储范围、控制性详细规划为非居住用地（保障性住房除外）的国有土地旧厂房可优先申请自行改造3公建配套按用地比例无偿配建不低于15%用地无偿配建4土地出让金按基准地价计收按市场评估价计收5政府收储补偿规划毛容积率2.0以内“工改居”规划毛容积率2.0以内；“工改商”规划毛容积率2.5以内6政府收储奖励无按土地出让成交价或市场评估价款的10%、5%奖励一、事权下放根据《广州市人民政府关于将一批市级行政职权事项调整由区实施的决定》（广州市人民政府令第157号）规定：城市更新项目实施方案审核权已全部下放区政府。
《城市更新制度建设：广州、深圳、上海的比较》笔记
《城市更新制度建设：广州、深圳、上海的比较》阅读记录目录一、内容概览 (2)1. 城市化背景与城市更新的重要性 (3)2. 广州、深圳、上海城市更新的现状与特点 (4)二、广州城市更新制度建设 (5)1. 广州市城市更新政策与规划 (6)a. 《广州市城市更新办法》及相关配套政策 (8)b. 城市更新规划与实施策略 (9)2. 广州城市更新实践案例分析 (10)a. 荔湾区恩宁路改造项目 (11)b. 天河区石牌村改造项目 (12)3. 广州城市更新制度建设的挑战与对策 (13)三、深圳城市更新制度建设 (14)1. 深圳市城市更新政策与规划 (15)a. 《深圳市城市更新办法》及相关配套政策 (16)b. 城市更新规划与实施策略 (17)2. 深圳城市更新实践案例分析 (19)a. 南山区桃源村改造项目 (20)b. 福田区华富村改造项目 (21)3. 深圳城市更新制度建设的挑战与对策 (22)四、上海城市更新制度建设 (24)1. 上海市城市更新政策与规划 (25)a. 《上海市城市更新实施办法》及相关配套政策 (26)b. 城市更新规划与实施策略 (28)2. 上海城市更新实践案例分析 (29)a. 青浦区徐泾镇改造项目 (30)b. 杨浦区滨江段改造项目 (31)3. 上海城市更新制度建设的挑战与对策 (32)五、广州、深圳、上海城市更新制度比较分析 (34)1. 政策法规的比较 (35)2. 实践案例的比较 (37)3. 挑战与对策的比较 (38)六、结论与展望 (39)1. 城市更新制度建设的重要性与意义 (40)2. 对未来城市更新制度建设的建议与展望 (42)一、内容概览本阅读记录主要对比分析了《城市更新制度建设：广州、深圳、上海的比较》这一主题下，广州、深圳、上海三地在城市更新制度建设方面的异同。
通过深入研究相关政策文件、实践案例及学术观点，旨在为读者提供一个全面而深入的了解。
三旧三新改造工作方案
三旧三新改造工作方案随着城市的发展和人民生活水平的提高，城市的老旧建筑和设施也逐渐成为了发展的障碍。
为了适应城市发展的需要，提高城市的品质和形象，三旧三新改造工作成为了当下城市建设的重要任务之一。
本文将从三旧三新改造的概念、目标、工作方案和实施步骤等方面进行探讨，以期为城市改造提供一些可行的方案和思路。
一、概念。
三旧指的是老旧的城市住房、老旧的工业厂房和老旧的城市基础设施。
这些老旧的建筑和设施在城市发展中已经不能满足当下的需求，有的甚至已经成为了城市的“毒瘤”，影响了城市的形象和品质。
而三新则是指通过改造和更新，使这些老旧的建筑和设施焕发新的生机和活力，为城市的发展注入新的动力和活力。
二、目标。
三旧三新改造的目标是通过对老旧建筑和设施的改造和更新，提高城市的品质和形象，改善人民的生活环境，促进城市经济的发展。
具体包括以下几个方面：1. 提高城市的品质和形象。
通过改造和更新，使老旧建筑和设施焕发新的生机和活力，提高城市的整体形象和品质。
2. 改善人民的生活环境。
通过改造和更新，提高居民的居住条件，改善居民的生活环境，提高居民的生活质量。
3. 促进城市经济的发展。
通过改造和更新，为城市注入新的动力和活力，促进城市经济的发展，提高城市的竞争力。
三、工作方案。
1. 制定三旧三新改造规划。
首先，需要对城市的老旧建筑和设施进行全面的调查和摸底，了解其分布、数量、状况和存在的问题。
然后，根据城市的发展规划和需求，制定三旧三新改造规划，明确改造的目标、范围、重点和工作重点。
2. 加强政策支持。
政府需要出台相关政策和措施，鼓励和引导社会资本和企业参与三旧三新改造工作，提供相关的扶持政策和资金支持，为改造工作提供保障。
3. 加强宣传和教育。
通过各种途径和方式，加强对三旧三新改造工作的宣传和教育，提高社会公众的认识和参与度，营造良好的社会氛围和舆论环境。
4. 推动产业升级。
通过三旧三新改造工作，促进相关产业的升级和转型，提高城市的产业结构和经济效益。
珠江三角洲地区典型城市更新方案编制体系分析 ——以广州、深圳、佛山 东莞 珠海为例
珠江三角洲地区典型城市更新方案编制体系分析——以广州、深圳、佛山东莞珠海为例摘要：2015年中央城市工作会议明确要严控增量、盘活存量，尊重城市发展规律，开展城市更新和城市修补。
国家、省严控500万以上人口特大城市中心城区新增建设用地，倒逼存量用地挖潜。
随着城市更新工作深入到珠江三角洲地区的各个城市，更新方案编制工作结合不同城市的特点逐渐形成较为完善的体系。
本文通过分析广州、深圳、佛山、东莞、珠海五个城市的城市更新方案编制体系及内容，总结城市更新方案编制的特点及存在的问题；对城市更新方案的高效落地实施有一定的启发。
关键词：城市更新；更新改造方案；更新单元；片区策划；实施方案1 研究背景城市更新改造方案编制要解决城市发展战略在本区域落地的问题，通过功能的优化，基础设施和公共服务设施的补缺和提升来补城市快速发展中存在的短板；同时要实现文化的保护和传承、城市特色的维育、平衡原土地权属人的发展和利益诉求。
基于这样的需求，珠江三角洲地区几个典型城市的更新方案编制体系均包括从宏观到中观到微观的不同层级，宏观把控主要对接和落实国土空间规划，中观把控主要对接控规管理单元，微观层面则到具体项目的落地。
2 珠江三角洲地区典型城市更新方案编制体系及内容典型城市案例选取了广州、深圳、佛山、东莞、珠海五个城市。
其中广州市在“1+3”体系下，强调政府管控企业参与，目前形成了较为完善的政策体系。
深圳市是全国最早的“村企合作”试点城市，其城市更新政策体系最为完整。
佛山市是全国最早的“三旧”改造试点城市，是广东省“三旧”改造综合试点。
东莞市的土地开发强度较高，在省内仅次于深圳，其城市更新工作始于产业结构调整，并着力于生态环境提升与产业升级改造。
珠海市城市更新工作始于旧城镇、旧区的改建工作，其更新改造思路强调“慎用大拆大建，少用小拆小建，多用不拆不建整治”。
这个五个城市的城市更新工作在珠江三角洲地区具有典型意义。
2.1广州市城市更新方案编制体系广州市城市更新方案编制体系为四个层级：城市更新总体规划/专项规划——城市更新年度实施计划——片区策划——实施方案。
广州深圳上海三地城市更新政策比较
广州、深圳、上海三地城市更新政策比较在大的城乡规划转型背景下,城市更新已经变成一个非常热的领域;究竟目前我国各地推进的城市更新制度与体系变革的情况是什么样的即便是走在前沿的广州、深圳和上海,也很难找到一个完整的体系总结和概要呈现;所以我今天的报告想专门针对此,讲一下三地城市更新的框架体系,让大家能够了解或者是看到这三个城市目前所做的一些工作,对城市更新的进展与细节进行一些研究,希望能给大家提供一些启发;存量规划与城市更新从国家政策环境来看,2014年国家新型城镇化规划和2015年中央城市工作会议都把盘活存量和城市更新相关的内容推向了前沿;而地方层面,广州、深圳、上海、北京等经济发达大城市,目前有两个特别大的挑战：从经济基础来看,最重要的就是产业转型,以北京为例就是功能疏解和升级；从物质形态来看就是空间的问题,在土地资源紧缺的情况下怎么能够把质量做上去我国这一轮城市更新制度建设的兴起大致始于2010年左右;2009年广州尝试推行以“三旧改造”为特色的城市更新时,已经统计发现2010年在整个广州市域范围内几乎已经没有增量用地可以使用；而2012年上海城乡建设用地面积距总体规划锁定的增量土地空间也只有200多平方公里的余量;从目前城市更新已经实施和建设的情况来看,2017年广州推进老旧小区改造项目达87个,深圳新启动7个城市更新项目,释放土地84万平方米;在此背景下,研究比较城市更新制度建设的走向与状况真的十分必要;为什么选择广州、深圳和上海来做这个比较深圳市2009年颁布实施了深圳市城市更新管理办法,还配套了一系列的措施；上海2015年开始实施上海市城市更新实施办法；广州虽从2009年就开始创新城市更新体系,但2016年1月才公布明确的新城市更新办法;城市更新是个大领域,任何一个小到如毛细血管的方面其实都有特别值得深刻讨论的大话题,而我想和大家共同探讨的是这三个城市的城市更新体制问题;广州市城市更新广州基于三旧的城市更新,类型指的是旧厂、旧村和旧城;1、核心政策演变：从放开市场到强化政府管控从2009年到现在,广州城市更新从核心要义上经历了两个明确的变化阶段;早期完全是市场开放,鼓励开发商主导更新城市环境,开发商从中得到了很多盈利,特别是在旧厂和旧村的改造上;而旧城改造因为拆迁比较难,盈利也比较缺乏保障,是开发商不太愿意去触碰的;当政府意识到主要的利益在更新过程中流失的时候,发布了关于加快推进"三旧"改造20号文件,政策风向变成了政府管控为主,提出对土地"应储尽储",由政府来进行更新主导;另一个促使政府在整个更新过程中做出这种角色转变的原因,就是如果完全交由市场来左右和选择在哪里做更新,难免是挑肥拣瘦,顾了局部不顾整体;所以当政府把这个主导权从市场手中接过来,会起到不一样的统筹作用;这就是为什么从开放市场到强化政府管控,广州在坚持这样一个思路;广州“三旧”用地分类分布图2、机构设置：以更新局为核心机构设置上,广州在之前“三旧”改造工作办公室的基础上,成立了我国第一个城市更新局;广东的“三旧”改造最初是国土部门协作推行的,广州城市更新局成立以后和已有的规划国土等部门是什么关系它们的职责怎么界定部门之间工作如何对接这是复杂的问题,到现在也不是非常明确;但是不管怎么说,广州市在这方面创先迈出了第一步,更新局对属于“三旧”范围内的工作内容,已经有相应的规定和管控约束来界定事权;3、规划控制：“1+3+N”规划编制体系更新管理办法和机构设置的变化,对规划编制体系也提出了新的要求,因此广州对应提出“1+3+N”的规划编制体系;1是指整体的“三旧”改造规划纲要,或是城市总体层面的更新规划,3是指旧厂、旧城、旧村各自制定相应的规划要求和控制措施,N是指具体的“三旧”更新地块的改造方案或规划控制导则,因为要实施更新项目,则需针对具体的地块制定出更新方案,形成管控要求,然后通过规划建设的审批程序来加以落实;4、监督和协商制度广州的城市更新制度建设中有几个有启发的创新点：基础数据调查;与其他城市相比广州做的相对较早和较全,要求各主体负责的策划案对存量用地的基础数据调查误差不能超过5%,否则如果没有正当充分的理由,要被追责;虽然不知道实际执行过程中是不是严格成这样,但是从规定可以看出,规划在做事之前,要充分摸底、盘查土地、分析需求,这是工作的基础;专家论证制度;城市更新部门组织设立城市更新专家库,决定哪些项目进行和如何落实更新;这种决策总体上看还是偏向精英主导、政府导向,但强化了专家论证的重要地位和过程;让社会参与,提出了公共咨询委员会机制;旧城更新过程中市民常常有各自的强烈诉求,这其中的一些矛盾是非常难调和的,所以可以成立公共咨询委员和政府等直接对话;村民理事会制度;对于旧村庄的更新改造,村集体可以成立村民理事会来处理更新相关的事宜;5、实施办法：审批控制,多主体申报广州实施办法是审批管控;具体路径就是在“1+3+N”的体系下,编制年度计划,提出各年要完成哪些项目和任务；然后这些项目和任务出台对应的实施方案；方案按照程序进行审批和审查,最后落实到用地与建设上;可见,总体流程是一个有序的管控进程;广州从2016年开始推进老旧小区的微改造,大家在微信和媒体上应该也看到了很多,其中也存在一定的争议;我理解,社区微改造如果要短时期快速见成效,那常常会蜕变成整治小区绿地和环境、美化艺术墙等等,会缺少时间上的积累和真实的公众参与,这常常不是体现生长和真正居民诉求的更新;在很多微更新的宣传和理念背后,还有很多可以继续提升的地方;深圳城市更新深圳的管控体系和内地很多城市都不一样;1、核心政策：坚持2009年以来以城市更新办法为核心的法制化管控思路深圳和广州有明显的区别,深圳是政府引导、市场运作,也就是政府当好“守门员”,然后让市场来进行经营;深圳有这样的信心是因为有很好的产业基础,相信这些市场行动来了之后,不会只是为了通过开发房地产更新赢得利益的短视行为;更新带来的各种企业的业态都会给城市带来更多的税收收入,而不只是土地买卖带来的收入;或许就是这种信心,让深圳和广州采用了不一样的方式;深圳对城市更新类型的划分和广州思路不一样,不是按照城、村、厂,而是按照改造的力度进行划分：综合整治,显然需要很大的长时期的改造投入,很多是政府的公共投入,以公益为主;功能改变,当从一个制造工厂变成商业或者是住宅、办公等,这种用途的改变都会带来利益的产生;拆除重建,实际上,近些年来发生的项目大部分都聚集在拆除重建领域,因为它是短期获得效益最大最快的领域;这是深圳关于城市更新法制和法规体系的基本情况;目前他们在编制深圳市的城市更新条例;在政策层次,颁布了深圳市城市更新办法和配套的深圳市城市更新办法实施细则;在管理层次上,包括怎么样清理土地,怎么去和市民沟通等等;从操作指引层次和技术标准层次可以看出,深圳对于城市更新的引导,除了规划技术方面之外,对政府怎么操作城市更新进程,同利益方的溢价分成、谈判等都有相应的规定,在这个明确的框架下去工作就比较清晰简单;相对完善的法规政策体系是为什么深圳政府可以做好守门员的原因,有很多的制度帮助政府防止负面情况的发生;2、机构设置：规划国土委员会下设城市更新办公室深圳规划国土委员会下面设置了一个城市更新的办公室,最近有消息说深圳成立了城市更新局,现在进展怎么样我不太清楚,可能还是雏形阶段;这是深圳城市更新机构设置的情况,可以看到城市更新办公室要和市级政府管理部门配合,也要和区政府进行土地储备和项目实施上的对接;因为城市更新项目的实施,包括在广州,项目实施的权力多数还在区这一级层面,而市政府层面会做一个总体的管控;3、规划控制：整体引导+城市更新单元深圳的城市更新除了整体引导,还提出了城市更新单元的做法,明确了城市更新单元的具体运作方式;这个方式目前在上海、广州等很多地方都有借鉴,影响还是很大的;可以说,深圳城市更新管控的主要手段就是城市更新单元,实施的办法还是没有离开审批管控的路子;这里展示的是深圳城市更新规划针对法定体系进行的一些对接变革;常规的城市规划是从总规到分区规划,再到法定图则;深圳城市更新在对接总规层面上会做城市更新专项规划,有些专项规划会分解为各区的专项规划,在往下的实施工具就是城市更新单元;城市更新单元就像在法定图则体系中增加了一个插件,只要是划定为城市更新单元的地块建设,可以按照更新单元的相应规定和体系下走,从而成为法定图则的一个组成部分;和广州相比,深圳的管理工具相对简单,结构也是清晰的;因此,在深圳总体城市更新控制的大盘子下,如果想让更新项目按照程序走,首先要被政府确认为城市更新单元;这里涉及到更新单元的在申请条件方面的很多规定,比如,虽然不同主体都可以来申请,但是要地块内三分之二的业主同意才有条件成为城市更新单元等——这类条款可以确保更新单元在实施和操作上有很强的可行性;如果是开发商想对某个地块进行更新,那开发商则需要先和业主沟通,把前期的工作做好,然后再去申请更新单元;在更新单元中,不是说所有的用地都可以作为盈利的建设用地,可能有部分地要成为公益性用地,有部分地是公共设施配套用地等;这里列的内容是关于深圳城市更新单元的编制内容,包括设施配套、产业发展、更新目标和方式等多方面要求;5、实施途径：审批控制,多主体申报城市更新的总目标就是要减量提质,提质包括服务设施完善、功能完善、产业提升等等,这些在城市更新中都是需要明确的;城市更新的方式、质量控制的途径、城市建设的指引等,都通过明确的程序体系来推动和保障项目实施;以综合整治类项目来看,这里展示的是它的多主体申报和建设途径;可以是地方政府申报做相关的更新工作,也可以是住在这里的直接利益相关人,或者类似开发商的其他第三方利益相关人,等等;项目批准确立以后,通过报备实施就可以按照程序开工落地;上海城市更新上海城市更新规划变革进行的相对晚些,上海市城市更新办法出台也就是这两年的事情,但是大家对上海城市更新活动应该早有了解,比如说新天地、田子坊等;上海有很多的工业遗存,在工业用地的土地置换和盘活等方面长期以来有很多的政策和管控办法积累;上海更新实施办法中确定的更新对象主要是旧区改造、工业用地转型和城中村改造这三种类型;1、核心政策与更新机构上海跟深圳、广州不一样,在核心政策导向上,上海市城市更新办法提出“政府引导、双向并举”,意思是政府做一个领头羊,市场和政府的力量同样重要;广州偏政府,深圳偏市场,而上海力求把二者合在一起;上海规划国土合并后,下面有一个专门执行城市更新的领导办公室,目前也有走向更新局的趋向;上海城市更新核心政策和更新机构2、规划控制与实施路径：城市更新单元上海城市更新实施方法和深圳有点一脉相承,也使用城市更新单元,将现状情况较差、民生需求迫切、近期有条件实施建设的地区划为更新单元;上海城市更新单元实施有一些特殊的地方,就是它通过区域评估来确定更新单元,这和深圳的多主体申报有一些区别;同时上海也制定了实施计划,推行了全生命周期管理等等;对上海城市更新实施路径,非常值得讨论的就是关于城市更新单元跟控规调整之间的关系;从广州和深圳的情况来看,实施城市更新的一些建设行为和传统规划体系存在有冲突和衔接的问题,但基本在正常实施中;上海城市更新单元的建设基本都涉及到控规的调整,只有把控规调整好了,更新方案法定化了,再进入下一步;目前来看这个周期可能过于长,所以就调规来看,城市更新项目的推进还是要付出相当大的时间和人力成本,有时候开发商感觉等待不起;现有的城市更新体系和老的城市规划法律体系之间的衔接,从这个案例当中就可以看出纠结的点可能在哪;从这个示意图可以看到,基本上更新的工作流程包括：基础资料的准备,通过区域来评定更新单元以及其他清单要素,确定更新项目和主体,编制意向性方案,再往下实施;上海虽然城市更新办法颁布并不久,但是相关制度探新存在有很多闪光点,比如上海推行的微改造和社区规划师理念等;上海在落实城市更新管理办法遇到很多困难的时候,开始寻找一些乘风破浪的途径;目前,上海很好地找了"示范"和"试点"的先行方法,在实验性项目的实施过程中发现问题和积累解决经验;去年以来,上海逐步推出了城市更新的四大行动计划,包括共享社区、创新园区、魅力风貌和休闲网络等;围绕各行动方向和各更新目标,上海锁定了一些重要的实验探索项目,比如大家知道的“12+X”示范项目体系等;图片来源：上海规土4、改造模式：规划引领、有序推进；注重品质、公共优先；多方参与、共建共享在价值导向上,上海的提法和做法有独到之处：“规划引领”确定了政府在城市更新中依然有很强的作用,比起市场来政府的分量应该还是很重;再有“公共优先”,在城市更新领域中,提供更多的公共服务设施等公益性活动是可以得到奖励的,如容积率奖励——很多其他城市在这方面走的不如上海超前;此外,上海推行“多方参与”和“共建共享”,这种激励机制也会帮助更多社会角色投入更新工作,有利于更新项目的共识达成和项目落地等,上海提出的社区规划师等概念在北京等地也在探索;这里的两个清单,是想要讲一下上海的“公共要素优先”的一些激励机制和处理方法;例如,从清单可以看出,提供什么样的开放空间可以得到多少的容积率回报;目前来看奖励的门类还相对比较少,同时对奖励的幅度有相应的管控;广州、深圳、上海三地比较通过广州、深圳、上海三地信息的比较,可以看出,它们都有管理办法出台,都建立了相应的更新机构,都有对更新项目的内容管控,都对规划体系进行了新的建构以便和老体系对接;实施上有偏政府的,也有偏市场的,也有强调两者并重的;运作上都通过审批的方式来管控建设行为;每个城市也都有很多特色创新的地方,比如深圳提出保障性住房,更新一个地块时要求必须配一定比例的保障性住房,这解决了保障性住房选址和城市更新公益设施保障不足等现存矛盾,是一个很好的措施;深圳还提出创新产业用房的做法,在产业用地的更新中,要求其中要有10%的空间用于引进先进产业业态;上海则提到公共要素清单和一系列的奖励制度;还有很多城市在更新中都会实行“公益用地”的做法,比如,一个地块确定要做更新了,可能先交10%的地作为公益用地给政府,由政府管理和处置,既对接了市场需求,也能完善城市公共资源的配置和利益分配;关于产权、功能和容量的三要素思考开篇的时候讲到,城市更新的议题庞大,我认为有三方面的要素是最根本的,就是容量/容积率、功能和产权;1、容积率从容积率角度来说,很多更新看似在做存量或减量规划,其实是减量上的“增量”——也就是通过增加容积率的手段,产生更多的利益来平衡成本,从而推进方案实施;所以,容量变化不得不说是现在大量城市更新得以实现的"支柱性"力量;如果离开了这个,我们不能想象城市更新能推进到什么程度,是不是会难以为继当然我们也会有一些新的应对方法,比如前面说的上海,如果提供一些额外的公共好处,政府会给你一些合理的容积率奖励,或者要求你提供保障性住房等;2、功能功能变更也会带来利益的变化,用途/功能与容积率也有一定的相关性;土地性质变了以后,业主通常会获得更多的收益,因此涉及到要向政府补交地价等活动;特别地,在目前工业用地的更新过程中,功能转变的限制可以说是特别大的一个困境和门槛;比如北京798,其实从法定意义上来看都是一些不合规则的非正式更新行为;原来这里是制造业用地,但是现在新的文创业态做的都不是制造,如果去改控规调用地性质——这显然无法预测和应对文创产业的发展需求和特征;因此目前类似的工业遗产利用,很多都是在这种非正式的方式下开展和存活的;好在,现在也有一些创新的制度方式涌现,比如“放宽用地的功能兼容性”,如果规定住宅用地有30%可以自由做办公、商业或是其他开发,这样不用走法定调规程序就可以实现很多事情;再有就是“弹性用地”,如果在用地性质转化方面规定,办公和商业用地的性质是可以相互转化的,那么也不需要调规,业主就可以在发现办公做不下去的情况下,直接改商业或商住等;这可以很大限度的降低用地性质调整的复杂度和程序难度,减少不必要的性质调控;当前,为什么需要出台存量用地盘活方面的那么多政策,其实是和利益等息息相关;在我国目前的用地管理体系下,只要规划变更土地功能就意味着,这块地就好似变成了一块新地,要开发就必须上市招拍挂;那么,一个老的工厂用地业主,可能他其实很想更新用地,改作其他性质开发,但实际上他常常不会这样去做——因为一旦变成非工业用地以后,自己的地就要去招拍挂;他可能没有那么多钱,拍不回自己的地,所以宁愿不更新;3、产权产权首先是分割和流转的问题;例如,特别大一片老的工厂用地怎么更新,产权可以切割吗如果切割的太多太碎,将来又怎么整合分也不行,合也不行——现在上海就不怎么允许工业用地产权的切割;另外,新的一个相关话题是"物业自持";更新中,如果完全不要求物业自持,业主拿了这块地,盖了房子以后就开始出售或者出租,原来的很多承诺都会落空;现在上海有一些商业办公用地自持比例要求达到60%,是相当高的;目前一些工业用地的产权改革还包括变卖为租,减少用地出让年限等;原来工业用地使用权一出让就是50年,目前想减到10年到15年甚至更短;本文来自清华大学建筑学院副教授唐燕在2017城市发展与规划大会“城乡规划体系改革与城市转型发展”分论坛上的发言;。
城市更新背景下的广东省“三旧”改造转型思考
城市更新背景下的广东省“三旧”改造转型思考摘要：广东省“三旧”改造从2008年开展以来，促进了大量存量空间再利用，但在土地集约节约利用的主导目标下，已难以适应城市高质量发展的综合要求。
城市更新是对城市建成区的整治提升活动，在目标导向、改造方式、改造模式、实施机制等方面，对“三旧”改造均提出新的要求。
本文针对“三旧”改造响应城市更新存在的问题，分析工作转型的路径，并提出分区分类施策、“F＋EPC＋O＂工作模式、加强历史文化保护、提升基层治理水平等政策建议。
关键词：城市更新、“三旧”改造、城市高质量发展广东省是“三旧”改造的先行地，自2008年《共同建设节约集约用地试点示范省协议》颁布至今，已经历十余年发展， 2021年新实施的《广东省旧城镇旧厂房旧村庄改造管理办法》出台，成为广东各地实施“三旧”改造的主要依据。
2021年8月份以来，国家层面根据城市建设发展进入新历史时期的新形势，相继出台了《关于在城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》等多部涉及城市更新的政策性文件，提出了一系列新的要求。
01“三旧”改造与城市更新的关系“三旧”改造是指对纳入“三旧”改造地块数据库的“三旧”用地进行再开发、复垦修复或者综合整治的活动，“三旧”用地具体包括旧城镇、旧厂房、旧村庄。
城市更新是指对城市建成区城市空间形态和功能进行整治提升的活动，重点包括完善城市公共服务设施，补齐市政设施短板，促进产业转型升级，治理城市生态环境,保护历史文化资源，盘活利用存量资源，增强防灾减灾能力，完善交通功能等。
“三旧”改造与城市更新都是对城市建成环境的再发展，在内涵本质上具有共同性，但两者在具体做法有一定差异。
1.1目标导向的差异广东省“三旧”改造重点强调以提高存量土地资源配置效率为核心，推进土地集约节约利用，同时兼顾对城市公共利益的保障。
而住建部《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》中强调实施城市更新行动要顺应城市发展规律，转变城市建设方式，推动城市结构优化和品质提升，补齐城市短板。
关于城市更新的几点探讨
关于城市更新的几点探讨摘要：本文主要分析了三旧改造政策导向以及面对的难题，阐述了城市更新理念的提出，并研究了如何构建城市协同发展机制，促进城市更新，实现城市的可持续发展。
关键词：城市更新；三旧改造；政策；三旧改造政策2009年在广东正式推行，利用该政策的贯彻落实，实现广东省社会经济可持续发展、释放城市土地资源潜力的重要目标。
该政策贯彻执行以来有效改善了广东地区城市的环境品质，起到了十分积极的政策影响效果。
但是随着城市的不断创新发展，城市内部的空间功能不断被优化，三旧改造模式需要持续更新，才能够有效满足提升城市综合环境容量的发展需求。
一、三旧改造政策导向和面对的难题1.政策导向分析三旧改造属于国土资源部门基于广东省发展需求制定出的特殊政策，把广东省作为持续推进节约、集约用地试点示范省的重要举措，也是一项当地土地政策的创新举措。
广东地区面临着产业转型、城市发展转型和环境再造等发展问题，制定出三旧改造政策能够有效针对广东省的抵消存量土地完成二次开发，把土地利用潜力能够充分释放出来，有效在现代化城市中拓展建设空间，保障发展用地。
推行三旧改造政策，显示出了较大的创新城市发展政策效应，帮助有效改善广东地区的用地紧张情况，提升了用地的集约率[1]。
同时广东地区的广州、深圳、佛山和东莞等多个试点城市进行大胆创新，在当地形成了行之有效并且具有当地发展特色的城市改造模式。
三旧改造政策在广东地区取得了成功经验，能够为国家保障城市发展用地、转变土地利用方式，促进节约集约用地政策持续不断推行痛了丰富的经验和参考。
2.问题分析三旧改造政策的目标是在土地资源的约束下实现城市的创新转型，在取得了成功的发展成效同时，也暴露出了许多问题。
①三旧改造过于重视存量土地的盘活，导致一部分改造项目面临搭拆搭建，为了改造而进行改造，忽视了城市创新升级的根本建设目的。
②三旧改造政策在推行中只针对了点和块类型的低效用地进行改造，但是并没有统筹考虑城市和城乡发展，城市内部的区片功能无法实现有效整合。
城市更新专题培训班开班讲话
XX区领导干部“百千工程”城市更新专题培训班开班讲话（20XX年11月30日）XXXX尊敬的XX副院长、XX部长，各位学员：上午好！为贯彻落实XX书记对我区“三个定位”的要求，全面对标深圳福田，加快干部队伍“转型”，加大干部培训力度，XX区决定从20XX年到20XX年，每年在福田区举办10期专题培训班，力争通过3年，实现1000名干部接受培训的目标，进一步提升我区干部的综合素质和工作能力。
今天，在福田区领导及深圳市公共服务人才学院的大力支持下，XX区领导干部“百千工程”第二期专题培训班正式开班，主题是城市更新，参加学员41名，参加单位共23个，包括市“三旧”办、住规建局等，区各镇街，区委办（区府办）、区住更新局等有关单位。
近年来，按照市委、市政府的部署要求，XX区紧紧抓住珠海新一轮“三旧”改造和城市更新的战略机遇，着力优环境、腾空间、转业态、调结构，坚持把“三旧”改造作为改善人居环境、推动城市和经济转型的重要抓手，取得了初步成效，但也面临一些困难和挑战。
尤其XX区作为珠海市“三旧”改造和城市更新工作的主战场，一方面加快推进旧工业区改造步伐，2010年至今，我区拆建类城市更新项目已有15个进入建设阶段，还有16个项目正在申报及完善相关手续。
另一方面大力推进旧村改造，目前已启动新一轮27条城中村改造工作，时间紧，任务重，实实在在是一场攻坚战。
而深圳市在“三旧”改造和城市更新工作中，成功改造了皇岗、下沙等旧村，建成了罗湖蔡屋围京基100，这些优秀案例都值得我们深入学习借鉴，带回去指导工作。
在这样的背景下，区委组织部举办这次城市更新专题培训班及时要紧、管用解渴。
因此，希望同志们好好把握这一次难得的交流、学习、提高的机会，集中精力，学有所成，学有所获。
下面，我就专题培训班集中学习提三点要求：第一，端正态度，珍惜机会，服从组织安排和学习纪律。
这次培训，专门组织脱产学习，机会难得，请各位学员严肃对待，把培训放在当前首要位置，处理好单位工作，潜心充电，服从培训安排和纪律要求，高质量地完成学习心得体会、小组总结报告等培训任务。
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珠三角四个主要城市三旧改造及城市 更新政策培训
城市更新基本概念
2.3 城市更新的规划计划
珠三角四个主要城市三旧改造及城市 更新政策培训
城市更新基本概念
2.3 城市更新的规划计划
即：五类用地不 少于60%。
珠三角四个主要城市三旧改造及城市 更新政策培训
城市更新基本概念
2.3 城市更新的规划计划
城市更新年度计划
《城市更新单元规划审批操作规则（试行）》 《深圳市城市更新项目保障性住房配建比例暂行规定》
《深圳市城市更新办法实施细则》深府〔2012〕1号 《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》深府办〔2012〕45号
珠三角四个主要城市三旧改造及城市 更新政策培训
Part 2 深圳城市更新基本概念
珠三角四个主要城市三旧改造及城市 更新政策培训
3.1 综合整治类城市更新
综合整治包括哪些内容？
——基本不涉及房屋拆建的环境净化、美化项目.
沿街立面更新
环境绿化美化
公共服务设施改造
不改变建筑主体结构和使用功能； 一般不加建附属设施，加建的附属设施应当满足相关规范的要求。
珠三角四个主要城市三旧改造及城市 更新政策培训
城市更新分类解读
3.1 综合整治类城市更新
2.2 城市更新的三个途径
综合整治类 功能改变类 拆除重建类
不改变建筑主体结构和使用功能 ✓ 改善消防设施 ✓ 改善基础设施和公共服务设施 ✓ 改善沿街立面、环境整治 ✓ 既有建筑节能改造
不改变土地使用权的权利主体和使用期限 保留建筑物的原主体结构 ✓ 改变部分或者全部建筑物使用功能
✓ 可能改变土地使用权的权利主体 ✓ 可能变更部分土地性质 ✓ 严格按照城市更新单元规划、城市 更新年度计划的规定实施
珠三角四个主要城市三 旧改造及城市更新政策
培训
2020/11/23
珠三角四个主要城市三旧改造及城市 更新政策培训
目录
一、深圳市城市更新政策 二、广州市城市更新及三旧改造政策 三、东莞市三旧改造政策 四、佛山市三旧改造政策 五、各城市政策比较分析
珠三角四个主要城市三旧改造及城市 更新政策培训
目录
一
城市更新基本概念
2.1 城市更新的必要条件
城市更新，是指由符合规定的主体对特定城市建成区（包括旧工业区、旧商业区、旧住 宅区、城中村及旧屋村等）内具有以下情形之一的区域，根据城市规划和《办法》规定程序进 行综合整治、功能改变或者拆除重建的活动：
珠三角四个主要城市三旧改造及城市 更新政策培训
城市更新基本概念
城市更新单元规划的制定计划； 已具备实施条件的拆除重建类和综合整治类城市更新项目；
其中综合整治类城市更新项目可以单独制定年度计划 相关资金来源等内容；
珠三角四个主要城市三旧改造及城市 更新政策培训
Part 3 深圳城市更新分类解读
珠三角四个主要城市三旧改造及城市 更新政策培训
城市更新分类解读
城市更新分类解读
3.2 功能改变类城市更新
禁止功能改变的情况有哪些？
——具有以下情形之一的，不得实施功能改变类城市更新:
(一)申请将配套服务设施改变功能，改变后无法满足相关配套要求的 (二)申请将文物古迹、历史建筑、纪念性建筑、标志性建筑、具有地方特色和传统风格 的建筑物等改变功能，改变后不符合保护要求的 (三)申请将危险房屋或者城市更新单元规划确定的拆除重建区域内的建筑物改变功能的 (四)建筑物改变使用功能后，不符合建筑结构安全、城市景观设计，或者公共安全、消 防、环境、卫生、物业管理等相关技术要求的 (五)申请建筑物部分改变使用功能，但改变的部分不能满足独立使用要求或者造成建筑 物剩余部分使用不便的 (六)建筑物由业主区分所有，未经本栋建筑物内其他业主及同一宗地内其他主张与改变 功能有利害关系的业主同意的 (七)未经评估和无害化治理的污染场地申请改变功能进行二次开发的
城市更新政策介绍
二
城市更新基本概念
三
城市更新分类解读
四
城市更新主要程序
五
非农建设用地及征返用地转让办法
珠三角四个主要城市三旧改造及城市 更新政策培训
Part 1 深圳城市更新政策介绍
珠三角四个主要城市三旧改造及城市 更新政策培训
城市更新政策介绍
时间 2005 2007 2007 2008 2008 2009 2009 2010 2010 2010 2010
——符合产业布局规划，满足产业转型升级的需要.
1、符合城市规划； 2、已取得《深圳市建设用地规划许可证》和《深圳市建设工程规划许可证》； 3、已签订《深圳市土地使用权出让合同书》并付清地价款； 4、涉及有关专业管理部门审批的，应取得有关部门的审核意见。
珠三角四个主要城市三旧改造及城市 更新政策培训
《深圳市城市更新办法》市政府令第211号 《关于试行拆除重建类城市更新项目操作基本程序的通知》深规土(2010)59号
《深圳市人民政府关于深入推进城市更新工作的意见》深府〔2010〕193号 《拆除重建类城市更新项目房地产证注销操作规则》深规土[2010]324 《深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引（试行）》
综合整治的实施主体是谁？
——由区政府制定实施方案并组织实施，经费来源多元化.
有关部门批准或者备案
涉及改善基础设施、公 共服务设施和市容环境
申报 区政府制定方案并组织实施
经费 来源
市政府
区政府
权利人
其他相关人
珠三角四个主要城市三Байду номын сангаас改造及城市 更新政策培训
城市更新分类解读
3.2 功能改变类城市更新
进行功能改变的条件是什么？
珠三角四个主要城市三旧改造及城市 更新政策培训
城市更新基本概念
2.3 城市更新单元
城市更新单元
拆除重建 城市更新单元是为实施以拆除重建类城市更新为主的城
市更新活动而划定的相对成片区域； 基本单位
确定规划要求、协调各方利益、落实城市更新目标和责 任的基本管理单位 多个项目
一个城市更新单元可包含一个或者多个更新项目
2011 2011 2012 2012
名称 《关于深圳市城中村（旧村）改造暂行规定的实施意见 》深府[2005]56号 《关于开展城中村（旧村）改造工作有关事项的通知》深府办[2007]159号
《关于工业区升级改造的若干意见》深府[2007]75号 《关于推进我市工业区升级改造试点项目的意见》深府办[2008]35号 《关于加快推进我市旧工业区升级改造的工作方案》深府办[2008]93号 广东省政府《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府[2009]78号）