第4章房地产估价_市场比较法

3、成交价格、成交日期、付款方式 列表
第四章 市场比较法
房地产估价
（三）收集资料的途径
1、查阅政府有关部门的房地产交易资料
2、查阅各种报刊上有关房地产出售、出租的 广告，查阅有关房地产交易的信息 3、扮装成欲购房地产的顾客
4、参加房地产展示、交易会，了解各类房地 产的信息、行情 5、同行之间随时交流、互相提供行情资料 6、其他途径
1 正常价格 卖方净得 1 卖方税费率
50 1 4230 元 / 平方米 120 1 1.5%
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市场比较法
房地产估价
二、交易日期修正
——市场状况修正
（一）修正原因
市场变化
（二）修正目的
上升 下降 平稳
将可比实例在其成交日期时的价格修正为在估价时点时的价格
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房地产估价
二、交易日期修正
（三）交易日期修正的方法
一般公式： 估价时点价格 =可比实例价格×交易日期修正系数
估价时点分值 可比实例在成交日期时 的价格 交易日期分值
可比实例在成交日期时 的价格

100
价格指数法、价格变动率法
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（三）交易日期修正的方法
1、价格指数法
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第四章
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房地产估价
§4-1
一、基本概念
（一）其他名称
市场比较法概述
比较法 市价比较法 买卖实例比较法 交易案例比较法
市场法 交易实例比较法 市场资料比较法 直接交易案例比较法
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房地产估价
一、基本概念
（二）市场比较法概念
将待估对象房地产与在较近时期内已经发生 了交易的类似房地产加以比较对照，从已经发生 了交易的类似的房地产的既知价格，通过交易情 况修正、交易日期修正、区域因素修正和个别因 素修正等，最后得出待估房地产最可能实现的合 理价格。 类似房地产——指在用途、建筑结构、所处 地区等方面，与估价对象房地产相同或相似的房 地产。 比准价格——用市场比较法估价求得的价格
建筑面积的价格=使用面积的价格×使用面积占建筑面积的比率
使用面积的价格=建筑面积的价格÷使用面积占建筑面积的比率
（五）统一面积单位 平方米，公顷、亩、平方英尺、 坪……
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举例
将实例A、B、C统一为以人民币表示的 每平方米建筑面积单价
A实例：建筑面积：200平方米 成交价格：160万元人民币 付款方式：成交日付50万元，半年后付50万元 一年后付60万元，月利率0.5%
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三、区域因素与个别因素修正
（二）修正的目的
使可比实例价格成为估价对象房地产所处地 区的区域因素和其个别因素下的价格
（三）修正的方法
区域因素修正的公式：
对象区域下的价格=可比实例价格×区域因素修正系数
个别因素修正的公式：
对象个别因素下的价格=可比实例价格×个别因素修正系数
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某可比实例，成交价格为5000元/平方米，在估价 调查中得知是属于熟人之间的交易，经分析，此交易 比正常的市场价格高5%左右，试进行交易情况修正。
正常价格 5000
第四章
100 4762 元 / 平方米 105
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房地产估价
交易税费非正常负担的价格修正
买方付出 = 正常价格+买方税费 = 正常价格+正常价格×买方税费率 卖方净得 = 正常价格－卖方税费 = 正常价格－正常价格×卖方税费率
1 1 买方税费率 1 正常价格 卖方净得 1 卖方税费率 正常价格 买方付出
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举例
某可比实例的建筑面积为120平方米，估价中调 查获知其价格是卖方净得50万元。在这宗交易中，买 卖双方正常情况下的税费率分别为3%和1.5%，将此可 比实例修正为正常情况下的单价。
房地产估价
举例
1年前某投资人以20万美元购买了一套房产， 假设当时汇率为1：8.0，合人民币160万元。 1年后该类房产以人民币为基准上涨了15％， 达到184万元，假设目前汇率为1:10.0，合美元 18.4万元。
如果以美元为基准，则该类房地产价格下跌8％
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例4-6：
需要评估某房地产于2004年3月1日的价格，所选取的某 一可比实例成交于2003年5月1日，价格为1000美元/平方米。 经市场调查分析，该类房地产以人民币为基准的价格在 2003年间平均每月比上月递增1.2%，2004年以来平均每月比 上月递减0.2%； 人民币与美元的市场汇价2003年5月1日为1美元=8.29元 人民币，2004年3月1日为1美元=8.25元人民币。试对该可比 实例进行交易日期修正，并以美元表示。
正常情况分值 可比实例的成交价格 可比实例情况分值
可比实例的成交价格
100

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举例
某可比实例，成交价格为5000元/平方米，在估价 调查中得知是属于熟人之间的交易，经分析，此交易 比正常的市场价格低5%左右，试进行交易情况修正。
100 正常价格 5000 5263 元 / 平方米 95
①定基指数
估价时点价格 可比实例在成交日期时 的价格 估价时点时的价格指数 成交日期时的价格指数
例4-5：为评估上海某区一套住宅于2004年3月底的价格，在选取的可比实例 中有一可比实例成交于2003年7月，价格为5000元/平方米。上海市2003年7月 至2004年3月二手房住宅价格指数如下，试对该可比实例进行交易日期修正。 03.7 1150 03.8 1173 03.9 1194 03.10 1215 03.11 1236 03.12 1255 04.1 1273 04.2 1289 04.3 1304
6000×1.05×1.092×1.125×1.181＝9140.4元/m2
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（三）交易日期修正的方法
2、价格变动率法
①逐期递增或递减 估价时点价格=可比实例价格×（1±价格变动率）期数
②期内平均上升或下降 估价时点价格=可比实例价格×（1±价格变动率×期数）
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市场比较法
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二、选取可比实例
——要求
1、用途相同 2、结构类同 可比实例面积 3、区域类似 0.5 ≤ ≤2.0 4、规模相当 估价对象面积 5、价格类型一致 6、时间接近 <1年 7、正常交易 8、数量足够 3~10
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三、建立价格可比基础
——五统一
（一）统一付款方式 将分期付款的可比实例的成交价格折算为在其成交日期时 一次付清的价值
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四、不适用对象
1、非交易性房地产 2、少有交易的房地产
适用对象：交易性房地 产 交易性房地产是否都可使用市场比较法？
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五、市场比较法估价步骤
求出比准价格
进行各项修正
建立价格可比基础
选取可比实例
搜集交易实例
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§4-2
一、搜集交易实例
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二、理论依据
替代原理
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三、应用条件
（一）基本条件
1、充分发展的房地产市场、可便捷利用的市场资料源
2、有充足的、近期的、真实的房地产交易资料
（二）具体条件
1、充分的交易实例资料 2、资料具有相关性 3、市场供求关系基本一致 4、明确显示具备的条件 5、资料必须详实可靠
成交价格
2004 年3月价格指数 1304 5000 5670 元 / 平方米 2003 年7月价格指数 1150
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（三）交易日期修正的方法
②环比指数
例：某地区某类房地产2004年9月至2005年3月的价格指数分 别为99.6、94.7、96.7、105.0、109.2、112.5、118.1（均以上 个月为100）。 某宗房地产2004年11月的价格为6000元/m2，试其修正到 2005年3月。
1000 8.29 1 1.2% 1 0.2% 8.25 1101 美元/ 平方米
8 2
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例4-7：
需要评估某房地产于2004年3月1日的价格。 所选取的某一可比实例成交于2003年4月30日，价 格为人民币15000元/平方米。 经市场调查分析，该类房地产以人民币为基准的 价格2003年间平均每月上涨1.5%，2004年以来平均每 月下跌0.5%。 试对该可比实例进行交易日期修正。
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§4-3
一、交易情况修正
（一）修正目的
各项修正计算
将可比实例的实际而可能不是正常的价格修正为正常价格
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（二）造成成交价格偏差的因素
1、有厉害关系人之间的交易 2、急于出售或急于购买的交易 3、不了解市场行情的交易 4、特别动机或偏好的交易 5、特殊交易方式的交易
估价对象个别因素下的 价格 可比实例个别因素下的 价格 估价对象个别因素分值 可比实例个别因素分值
可比实例所处区域下的 价格
29 8.27 B 10.764 7823元 / 平方米 3300
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举例
C实例： 建筑面积：144平方米 套内建筑面积：108平方米 成交价格：套内建筑面积价格每平方米10000元 付款方式：成交日一次性付款
108 C 10000 7500 元 / 平方米 144
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1、直接比较法
区域因素与个别因素直接比较分值表
因素 商服繁华度 区 域 因 素 交通通达性 环境景观 …… 小计 建筑物结构 个 别 因 素 建筑物成新 临街状况 …… 小计 估价对象 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
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可比实例 A
15000 1 1.5% 8 1 0.5% 2 16632 元 / 平方米
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三、区域因素与个别因素修正
（一）修正的内容
1、区域因素
交通、繁华程度、噪声、景观、城市规划……
2、个别因素 面积、建筑结构、形状、临街状态、位置、地势、
土地使用权年限……
例题
（二）统一采用单价 土地：土地单价、楼面地价 建筑物：建筑面积、套内建筑面积、使用面积 仓库：体积 停车场：车位 旅馆：床位 保龄球馆：球道 码头：船泊 网球场：球面 租赁住宅：每套单元的租赁价格
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三、建立价格可比基础
（三）统一币种和货币单位 币种：人民币、美元…… 单位：元、万元…… （四）统一面积内涵
可比实例的选择
（一）收集资料的范围
1、按类似房地产交易的频繁程度定
交易频繁 ——小
交易较少 ——大
2、按房地产的性质与类型定
住宅 ——小 厂房 ——大
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市场比较法
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（二）收集资料的内容
1、交易双方情况及交易目的 2、交易实例房地产状况
土地——繁华程度、交通便捷程度、环境、景观、公共 配套设施完备程度、城市规划限制等区域因素；土地面积大 小、形状、临路状况、基础设施完备程度、土地平整程度、 地势、地质水文状况、规划管制条件、土地使用权年限…… 建筑物——建筑物新旧程度、装修、设施设备、平面布 置、工程质量、建筑结构、楼层、朝向……
可比实例 B
可比实例 C
房地产估价
区域因素修正具体修正公式：
估价对象所处区域下的 价格 可比实例所处区域下的 价格 估价对象区域因素分值 可比实例区域因素分值
可比实例所处区域下的 价格
估价对象所处区域下的 价格 可比实例所处区域下的
价格
100
100
个别因素修正具体修正公式：
房地产估价
（二）造成成交价格偏差的因素
6、交易税费非正常负担的交易
7、相邻房地产的合并交易
例：
A B 30万元 30万元
C 90万元
合理价格：45万元 成交区间：30~60万元 8、受债权债务关系影响的交易
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（三）交易情况修正的基本公式
正常价格
=可比实例价格×交易情况修正系数
50 60 A 50 200 7752 元 / 平方米 6 12 1 0.5% 1 0.5%
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房地产估价
举例
B实例： 建筑面积：3300平方英尺，成交价格：29万美元 汇价为：1美元=8.27元人民币 付款方式：成交日首付10万美元， 余款向银行申请10年期抵押贷款