城中村改造的思辨——以广州市文冲城中村为例
关于某广州市城中村改造地情况介绍与案例分析报告0907-最终
关于广州市城中村改造的情况介绍与案例分析广州市目前共有138条“城中村”，按照广州市委市政府的统一部署，已全面开展“城中村”控制性详细规划和部分村的修建性详细规划编制工作。
目前，共有110条村的控制性详细规划通过规划部门批准，并以槎龙、棠溪、三元里、文冲、沥窖、茶窖、石牌七条“城中村”作为试点，进一步深化城中村改造修建性详细规划。
近几年，广州市对广州市“城中村”的改造进行了大量工作，形成了自己的工作思路与办法，认为广州市“城中村”的改造应具有各村自身的特点：1、分批分期，因地制宜，一村一策，逐步改造；2、因时制宜，降低政府改造经济成本；3、实行先试点，后改造，再推广的政策。
一、位于城市中心区的城中村整合规划与改造：以白云区棠景村为例（一）棠景城中村形成原因棠景城中村包括棠溪村和远景村，位于广州市建成区西北部。
棠溪村总用地面积250.40公顷，共有常住人口6177人，其中农业人口2861人，非农业人口3316人。
远景村总用地面积123.38公顷，共有常住人口4815人，其中农业人口19141人，非农业人口3001人。
棠景城中村的形成原因如下：1、由于长期以来城乡土地管理二元机制的存在，加上经济发展，城市建设速度过快，对农村建设用地缺乏有效的管理控制，导致原农村居民点违法违章建设现象十分普遍，各种性质用地相互交错，布局混乱。
形成了建筑密度高、布局混乱、基础设施严重不足、人居环境恶劣的城中村。
2、经济发展吸纳了大量的流动人口（以白云区为例，全区常驻人口160万人，流动人口就占到一半），突出的如远景村，外来流动人口大大超过本地居民，这部分外来务工人口由于收入相对较低，加上政府尚不能提供大量的廉租房，只能选择价格较为低廉的村民屋，一方面解决了暂住问题，但另一方面为城中村的违法建设提供了市场，加快了城中村形成时间，加大了城中村的建设规模。
（二）政府改造工作重点1、改造工作，规划先行。
针对棠景街远景城中村建设无序、布局混乱、基础设施严重不足等问题，在过去几年，区政府组织编制了大量的规划，为城中村的改造工作提供了有力的依据：①路网调整规划。
毕业论文-“城中村”旧城改造中存在的问题及对策研究——以广州市为例
毕业设计（论文）题目：“城中村”旧城改造中存在的问题及对策研究——以广州市为例“城中村”旧城改造中存在的问题及对策研究——以广州市为例摘要城中村是我国城市化进程中存在的普遍而又独特的现象。
随着城市经济发展的提速，城市规模急剧扩大，城中村也随着城市发展逐步形成。
城中村改造是一个城市走向现代化的必由之路，是一项具有重大意义的工作。
因此，研究城市化进程中城中村的改造问题具有重要的理论意义和现实意义。
本文以广州市为研究区域，在综述国内外对城中村问题研究的基础上，运用郊区城市化理论、二元结构理论和可持续发展等理论，分析城中村形成的原因，针对广州市城中村的类型、改造现状等情况，探讨广州市城中村存在的问题及改造的必要性，并由此提出了城中村改造的思路和对策。
为了避免新的城中村现象出现的恶性循环，本文最后对此进行了再思考并提出了相应对策。
关键词：二元管理结构；城中村改造；问题；对策RESEARCH ON THE PROBLEMS ANDCOUNTERMEASURES OF “URBAN-VILLAGES”RECONSTRUCTION ----TAKING GUANGZHOU AS ANEXAMPLEABSTRACTVillages existing in China's urbanization is the universal and unique phenomenon. Along with the development of urban economy, urban size increasing dramatically speed, villages with urban development also forms gradually. City village reconstruction is a city of modernization way is a great significance of the work. Therefore, the study of the transformation of urbanization midtown is of important theoretical significance problems and practical significance.Taking Guangzhou as the study area in this review, the research of villages, on the basis of suburban urbanization theory, using dual structure theory and sustainable development theory, analyses the causes of the formation of villages in Guangzhou city, the type, the transformation situation villages such as Guangzhou villages, discusses the existing problem and the necessity of reform, and then puts forward the city village reconstruction ideas and countermeasures. In order to avoid new villages phenomenon to appear vicious circle, this paper finally discusses this and think and puts forward some corresponding measures.Key words:dual management structure; “urban-villages”reconstruction; question;countermeasure目录1 绪论 (1)1.1 研究的目的和意义 (1)1.2 国内外研究现状综述 (1)1.3 研究的基本内容和方法 (4)2 我国城中村现象形成的原因分析 (5)2.1 我国城中村现象概况 (5)2.2 城中村现象形成的原因分析 (7)2.3 我国城中村改造的必要性 (8)3 广州市城中村改造存在的问题及原因分析 (10)3.1 广州市城中村现状简介 (10)3.2 广州市城中村改造中存在的主要问题 (11)3.3 广州市城中村问题形成的原因分析 (11)4 我国城中村改造的思路及对策 (13)4.1 城中村改造的最终方案必须是以各方利益的平衡为前提 (13)4.2 政府在改造中应承担更多成本并发挥主导作用 (13)4.3 必须首先化解较为突出的城中村利益导向机制异化问题 (13)4.4 改造不宜大规模进行，而应有步骤、分阶段推进 (14)4.5 合理运筹可“生财”的土地资本，实现多方共赢 (14)5 城中村改造问题的再思考 (16)5.1 尽早介入城中村管理 (16)5.2 健全社会保障体系 (16)5.3 提高村民的技能素质 (16)5.4 保留民俗文化 (17)6 结论 (18)参考文献 (19)致谢 (20)1 绪论1.1 研究的目的和意义随着我国城市化进程的加快，城市快速扩张，对土地的需求更加迫切。
广州城中村改造实例分析
广州城中村改造实例分析城中村是政府在快速城市化进程中先易后难的发展思路下的产物。
广州的城中村是一个矛盾的综合体。
对于村民来说，城中村是他们世代留存下来赖以生存的最后资产；对于外来人口来说，城中村是他们进入广州门槛最低的跳板；对于开发商来说，城中村是城市地价的洼地，是一块“诱人的奶酪”，但复杂的利益纠纷也使它成为一块“难啃的骨头”。
对于政府来说，城中村可能是城市的“毒瘤”，“脏乱差”的代言，但同时也是廉租房市场的摇篮，廉价人力资源“蓄水池”。
本文从城中村的改造类型及实例分析，透视当前广州城中村的发展状态，再结合政府政策思路解读及改造效果的反思，思考广州城中村发展的未来。
2、广州城中村改造类型及案例分析受诸多现状条件的制约，不同的城中村有不同的改造方式。
按改造手段分析，目前广州城中村改造大致可以分三种类型：2.1推倒重建式的改造这类型多为政府主导——开发商跟进——村民合作的模式。
这种相对彻底的改造被外界认为是“重建”模式，但并不是简单的全拆+新建，还必须考虑对历史建筑的处理。
从区位价值分析，许多城中村的存在是违反地理经济学规律的，面对那些建设强度不高且无太多历史建筑的城中村，推倒重建似乎是最好的选择。
然而，受到庞大的改造资金、复杂的利益分配及对历史人文的关注等因素的影响，这种经济利益最大化的改造模式在广州并没有得到广泛推广。
实例：广州猎德村改造猎德村改造是率先实现这种改造模式的一个典型例子，也是广州第一个正式启动的城中村改造项目。
猎德紧邻广州新的城市CBD珠江新城的核心位置，以开通猎德大桥为契机，并且得益于自身区位价值所带来的巨大商机以及妥善的安置补偿策略，猎德村的改造得以高效地推进。
关于资金，市、区两级政府不花一分钱，实际上是“以地换钱”，全部由村集体融资完成。
根据估算，整个猎德村改造需要30多亿，改造资金来自靠近珠江新城商用地块的拍卖款项，为拍得更多资金，容积率相应提高。
在开发顺序上，先进行拆迁复建，村民安置房建好后，再进行商用地块开发。
广州城中村改造成效与反思
广州城中村改造成效与反思广州市的城中村改造已历经十多年，改造进展及成效如何，本文试图通过对广州城中村改造进度缓慢原因进行分析，对改造成效进行思考，并提出进一步推进城中村改造的一些思路和建议。
标签：城中村；改造模式；融资方式；宜居；文化传承广州是我国城中村问题最突出的代表性城市之一，其基本特点有：数量多，分布广，2000年确定的385平方公里城市规划发展区内有138条行政村；建筑密度高，普遍在60%-70%，现状容积率一般为2.5-3.5；违章建筑多；外来流动人口多。
1、广州市城中村改造基本情况2000年9月广州市开始部署城中村改造，同年12月出台《广州市“城中村”整治建设方案》，提出改造的近期目标是2-3年时间内完成城中村改制，远期目标为2020年实现“大变”时，把广州市规划发展区范围内的城中村逐步改造成为现代化文明城区。
1.1改造基本思路和原则广州城中村改造分两步走，第一步农村管理体制转制；第二步有步骤地推进城中村改造。
在城中村改造初期广州市政府提出了政府不直接投资、不进行商业性房地产开发、一村一策、政府给予优惠政策的改造建设原则。
1.2改造进展情况广州城中村改造的进展并不顺利，2002年底确定的7个试点改造村（白云区三元里、槎龙、棠溪村、海珠区沥滘村、黄埔区笔岗村、天河区石牌村和原芳村区茶滘村）均未能如期推动，因改造模式、资金、补偿标准等等问题而搁浅，除了笔岗村在时隔14年后的2016年底终于破土开工外，其他6个村都终止了全面改造计划。
整体推进情况也不理想，2007年天河区猎德村启动改造才宣告广州城中村改造正式启动，至2017年完成改造城中村不足10个。
2、城中村改造进展缓慢的原因分析2.1资金来源问题资金来源是“城中村”改造的瓶颈。
城中村改造需要投入巨额资金，按当时估算，首批7个试点村完全改造保守估计需50亿元，而完成138个城中村改造，保守估计至少要2000亿元。
如此庞大的改造资金从哪里来，改造初期，广州市主张以村集体和村民个人出资为主、市、区两级政府给予适当支持的融资方式，由于财政上的限制，政府基本上是从政策或税费上给予减免支持为主，不可能真正出资，而如此巨额资金一般村集体都难以承担。
关于某广州市城中村改造地情况介绍与案例分析报告0907-最终
关于广州市城中村改造的情况介绍与案例分析广州市目前共有138条“城中村”，按照广州市委市政府的统一部署，已全面开展“城中村”控制性详细规划和部分村的修建性详细规划编制工作。
目前，共有110条村的控制性详细规划通过规划部门批准，并以槎龙、棠溪、三元里、文冲、沥窖、茶窖、石牌七条“城中村”作为试点，进一步深化城中村改造修建性详细规划。
近几年，广州市对广州市“城中村”的改造进行了大量工作，形成了自己的工作思路与办法，认为广州市“城中村”的改造应具有各村自身的特点：1、分批分期，因地制宜，一村一策，逐步改造；2、因时制宜，降低政府改造经济成本；3、实行先试点，后改造，再推广的政策。
一、位于城市中心区的城中村整合规划与改造：以白云区棠景村为例（一）棠景城中村形成原因棠景城中村包括棠溪村和远景村，位于广州市建成区西北部。
棠溪村总用地面积250.40公顷，共有常住人口6177人，其中农业人口2861人，非农业人口3316人。
远景村总用地面积123.38公顷，共有常住人口4815人，其中农业人口19141人，非农业人口3001人。
棠景城中村的形成原因如下：1、由于长期以来城乡土地管理二元机制的存在，加上经济发展，城市建设速度过快，对农村建设用地缺乏有效的管理控制，导致原农村居民点违法违章建设现象十分普遍，各种性质用地相互交错，布局混乱。
形成了建筑密度高、布局混乱、基础设施严重不足、人居环境恶劣的城中村。
2、经济发展吸纳了大量的流动人口（以白云区为例，全区常驻人口160万人，流动人口就占到一半），突出的如远景村，外来流动人口大大超过本地居民，这部分外来务工人口由于收入相对较低，加上政府尚不能提供大量的廉租房，只能选择价格较为低廉的村民屋，一方面解决了暂住问题，但另一方面为城中村的违法建设提供了市场，加快了城中村形成时间，加大了城中村的建设规模。
（二）政府改造工作重点1、改造工作，规划先行。
针对棠景街远景城中村建设无序、布局混乱、基础设施严重不足等问题，在过去几年，区政府组织编制了大量的规划，为城中村的改造工作提供了有力的依据：①路网调整规划。
论城中村的运行与改造——以广州市城中村为例
2016年4月J o u r n a l o fG r e e nS c i e n c e a n dT e c h n o l o g y第8期收稿日期:2016-03-14作者简介:徐珀尧(1989—),男,南京理工大学公共事务管理学院硕士研究生。
徐珀尧(南京理工大学公共事务管理学院,江苏南京210094)摘要:指出了随着社会变革的不断深入,急速变迁形成的城中村亦成为城市化发展过程中的缩影,通过分析广州城中村运行的基本情况,从社会和经济层面探讨了城中村维系的根本原因,其次,通过分析现行改造方案利弊,围绕乡土关系和经济联系两个核心,提出了一些城中村改造的新思路,即集体经济转制、新建社区和原位廉租房社区并行的改造思路。
关键词:城中村;运行;改造中图分类号:T U 982.29 文献标识码:A文章编号:1674-9944(2016)08-0228-031 引言自20世纪90年代以来,随着中国经济的飞速发展以及城市化进程的不断加快,“城中村”逐渐出现,特别是经济发展较为迅速、劳动密集型经济较为发达的珠三角地区,以广州市石牌村等为代表的城中村是中国城市化过程中农村向城市发展的过度性现象,其发展历程与运行方式有其独特性,在改造过程中,不可避免经历冲突。
在分析城中村运行特点的基础上,通过讨论其改造过程与方案,找出城中村的演变与出路。
2 传统与现代的交融———城中村的运行李培林在贺雪峰等人研究的基础上,将一个完整的村落共同体分为5种可以识别的边界:社会边界、文化边界、行政边界、自然边界和经济边界。
对于传统相对封闭的村落而言,这五种边界基本上相对重合。
不同于以上情况,随着城市化发展,城中村的边界发生分化而不再重合,其次序为由边缘到核心,由经济边界向社会边界发展[1]。
笔者认为,在以上5种边界中,最重要的当属社会边界和经济边界。
其中社会边界联系到村落核心的宗族制和血缘、乡土关系,而经济边界最为活跃,在中国经济腾飞以及城市化、工业化浪潮兴起的当下,村落的经济边界早已突破原本框架,首先打破村落传统的束缚。
广州城中村改造的经验借鉴分析
广州城中村改造的经验借鉴分析摘要：本文旨在分析广州城中村改造的经验借鉴，以此提供未来针对这一问题的可行解决方案。
首先，总体上概述了广州城中村改造的历史背景，随后分析了广州的改造模式和经验借鉴，着重介绍了广州政府采取的政策措施和使用的具体方法。
其次，分析了改造过程中所出现的问题，以及如何根据实际情况采取有效措施处理这些问题。
最后，总结了广州城中村改造的整体经验和借鉴，以期为未来针对这一问题的可行解决办法提供参考。
关键词：广州城中村改造、历史背景、政策措施、经验借鉴正文：广州城中村改造，是城市政府针对城中村的复兴和改造对策的实践。
此项实践不仅涉及城中村的方方面面，同时也是城市发展和社会发展的重大改革。
因此，充分深入地分析广州城中村改造的经验借鉴，为解决城中村改造问题提供有益借鉴。
一、广州城中村改造的历史背景广州城中村改造的实践始于20世纪90年代后期，其历史背景主要是城市发展的社会化变革。
从政策上来看，就是市政府、出台的政策和引导性规划，使得城中村改造成为一个重要的发展课题。
二、广州的改造模式及经验借鉴广州的城中村改造采取的主要模式不同于传统村落改造，主要是以建设新型城镇为主，通过迁移和综合改造，以提升城市特色、促进城市发展为宗旨。
1. 政策措施：为完成城中村改造，广州政府采取了多项政策措施，包括财政补助、村民安置制度、旧城改造规划、耕地改造利用等。
2.具体方法：为了更好地保护旧城市的特色和历史文化，广州采取了多种方法来实施改造，包括改造和升级旧建筑，城市化、环境整治和社区管理等。
三、改造过程中涉及的问题及解决办法广州城中村改造涉及多个方面，在实践过程中也出现了一些问题。
其中，主要涉及村民安置、环境恶化和街道发展等问题。
为解决这些问题，广州政府根据实际情况采取了有效的措施，如给予村民安置补助、采取环境保护措施和实施社会管理等。
四、总结广州城中村改造的实践为解决这一问题提供了有益的经验借鉴。
通过深入分析，可以看出：针对城中村改造，重要的是政府推行政策，给予村民安置补贴，同时采取有效措施处理各个方面出现的问题，以此加以完善，以达到改造的目的。
发达城市城中村改造的经验及启示
发达城市城中村改造的经验及启示【摘要】城中村是中国快速城市化进程中出现的特有现象，本文重点介绍广州、深圳、珠海、杭州等城市城中村改造的成功经验和不足，指出城中村改造要目标明确、原则坚定、以点带面逐步推进、兼顾安居、乐业与培训等。
【关键词】城中村改造经验启示一、城中村改造的经验1、广州市城中村改造的经验广州市是我国改革开放的前沿阵地之一，也是我国经济发达地区的区域性中心城市，其城市化进程中的城中村改造颇具代表性。
广州市自2004年至2010年按照城乡一体化的要求将全市138个城中村改造为现代城市社区，其城中村改造的经验可以总结如下。
（1）先行试点，逐步推进全市城中村改造。
广州市首先采取“一村一策”的办法将位于中心城区的7个具有代表性的行政村作为改造试点，然后逐步在全市城中村改造中推广试点经验。
（2）城中村软硬环境改造分两步进行。
第一步是通过“四项转制”的办法改造软环境，即变建城区内的城中村村民为居民，变村委会为居委会，变集体所有土地为国有，变村委会管理的集体经济为集体法人股东和村民个人股东共同持股的股份制公司，变城中村村委会管理为城市一体化统一管理。
第二步是对硬环境的改造，即通过合理规划，结合新式农民公寓建设和旧村改造的方式对城中村逐步进行改造。
（3）采取了“政府指导+城中村自主改造”的模式。
在城中村“安居”改造中，广州市不主张引入开发商，坚持城中村集体自主改造，改造资金的筹措采取“谁投资，谁受益”的原则，资金来源以村集体经济改制后的股份公司和村民个人出资为主，辅以银行优惠贷款，区市财政对部分市政基础设施和公共配套设施建设给予适当资金支持。
2、深圳市城中村改造的经验深圳市自1997年开始对城中村进行改造，其改造经验总结如下。
（1）试点推进，严格城中村用地。
深圳市的城中村改造试点是按照每镇一村的办法进行，政府免费提供设计方案、村民自主选择对村民住宅进行了连建、单元式统建改造。
在城中村改造中，严格规定城中村土地使用要求，将城中村土地划分为不准发展区、控制发展区和非建设用地三类，并给城中村留出足够的发展用地。
城中村改造的利益相关者分析_以广州猎德村为例
改革论坛摘要：城中村改造是一项涉及多个相关主体的工程，如何协调好各方利益并实现共赢是改造工作顺利进行以及最后获得成功的关键。
本文将以广州第一个城中村改造试点———猎德村作为研究对象，通过分析其改造过程中政府、村民和开发商之间的利益协调关系，总结其顺利改造的成功经验，从而为其他城中村的改造工作提供实践和理论借鉴。
关键词：猎德村；城中村改造；利益相关者Abstract:The reconstruction of urban village is an activity related to several parties.And how to balance their interests is one of the most significant factors which will determine the result of reconstruction. This article will take liede as the object of study which is the first village reconstructed in Guangzhou, and analyze the balance of mutual relations among the government,village residents and developers.By learning the successful experience of liede we hope to give some suggestions for the government and villages on reconstruction.Keywords:liede community;reconstruction of urban village;stakeholder一、城中村改造的利益相关主体1．政府作为城市的公共管理者，政府对城中村进行改造，既实现公众目标又满足其自身利益。
广州城中村改造中存在的问题分析
广州城中村改造中存在的问题分析3.1广州城中村目前改造的状况[7]“城中村”,是现在流行的名词,它代表着一个城市的发展程度，同时包含城市居民和农民的元素,日益成为社会各界的关注的最大热点之一,成为我国城市化进程中一个不可或缺的环节。
目前，我国城市化速度很快,全国各个城市都有城中村的影子,城中村最集中、最典型的当属珠江三角洲地区了。
它体现了大多数发展中国家的城市在发展的初级阶段的一般特征,也体现了在中国、特别是珠江三角洲地区特殊的地理与人文环境,以及特殊经济社会变迁轨迹。
对于广州，城中村早已不是什么新鲜名词了，在这个概念出现之初，它通常被作为贬义词看待，被认为是城市的“毒瘤”。
针对城中村所产生的问题，政府也出台了一系列政策措施来进行城中村改造探索，但真正付诸实施并取得成功的案例却乏善可陈，政府对城中村的态度也开始软化。
随着商品房价的不断攀升，市民对廉租房的需求更加强烈，在广州市政府关于廉租房政策及建设尚未成熟时，城中村成为了廉租房市场的摇篮，其存在具有一定合理因素，不能一棒子打死。
目前，广州城中村的改造无疑是一块“诱人的奶酪”，但同时它也是一块“难啃的骨头”。
3.2 广州城中村改造中存在的问题3.2.1土地产权制度问题产权集体所有制是“城中村”形成的基本原因,而根源却是土地产权制度是“城中村”居住环境问题所形成的。
[8]农民的土地承包权,主要表现为农民对其承包的土地在合同期内的占有权、使用权、收益权,承包者有权在合同期范围内独立自主地从事经营。
由于农村土地产权归村集体所有,在城市化进程中,国家可以征用作为农民生产资料的农用地,但难以征用作为农民生活资料的宅基地,房地产商就无法介入城中村的整体性商业开发,而只能留给村民分散的进行粗放型开发。
因此,在“城中村”改造建设过程中一项首要的基本工作是如何正确进行资产清查,它直接关系到整个集体村民所拥有的财产总额,也是每个村民能够获得多少受益的根本依据,同时,资产清查还是改造时怎样确立村集体资产分配方案的主要条件。
广州城中村改造的思路、模式与对策研究
广州城中村改造的思路、模式与对策研究一、理论分析：城中村问题的成因与实质一般认为，高速扩展的城市化是城中村问题出现的大背景和直接原因，除此之外，城中村问题的出现与泛化还与如下一些机制和因素密切相关。
（一）特有的城乡二元管理体制从深层原因看，城中村的形成主要源于我国特有的城乡二元管理体制。
在我国城市化过程中，尽管许多村庄早已进入城区范畴，农用地被征用殆尽，村民收入也主要转向二、三产业，但这部分“农村”仍然保留着“村建制”，实行着村的行政管理，整个村庄以村籍为边界形成了管理上的“独立王国”和经济上的“利益共同体”，并与其强烈而盲目的牟利动机相结合，不断背离着城市化的目标和要求。
其中，尤以农村土地集体所有制为核心，是城中村土地利用出现无序化的最大源头。
在城市土地国有制的汪洋大海中，一个个散落其中的城中村则单独奉行着土地集体所有制，这一制度限制了来自外部的城市管理部门的干预，为满足经济最大化目标，农民无视ZF新出台的监管政策及管理行动，违章抢建自己的私宅，村集体则强力排斥ZF的征地行动而想方设法在村里擅自进行土地开发，从而造成土地使用极度混乱的状况。
（二）“不彻底”的城市化政策在城市化初期，为尽力降低城市发展成本，ZF在对农村征地过程中采取了“半城市化”策略：其一，“征地不管人”的城市化政策。
在以国家征用方式逐步将农村集体大部分土地转为国有并纳入城市用地的同时，多数村民并无同步转为市民而游离于城市体制之外，村民的教育、社保、医疗、就业等主要交由村集体统一负担，村民的生计仍主要固化在剩余集体土地上。
其二，“分次征用”和“征八留二”的征地政策。
一方面，ZF对农村土地一般采取“分次征用”方式，同时，为解决征地后农民的经济出路，又采取“征十留一”的政策，希求安抚农民，使之能够分享土地增殖的收益又无需增加ZF短期的财政压力，正是这种看似“合理”的政策加上巨大的市场利益的驱使，激发了农民在剩余土地上进行无序开发的热情。
关于政府主导城中村改造的探析——以广州城中村改造为例
村 ，要 求 因地制 宜 、按 “ 一村一 策 ”原则
政 府 发 起 与 展 开 如 此 规 模 的城 中 村 推 进 ；同 时还定 下 了资金 筹集原 则 ，即要 改 造 ， 着 多层 面原 因 ，政 府 仍 然 在 相 当 求 按照 既不 依赖 政府 ，也 不依赖 市 场 ，而 有 程度 上承 担着 “ 能型 ”角 色 ，而 这种 角 依 赖村 集体 经济 组织 的方 式 ，解 决 改造 资 全 色 与我 国当前社 会体 制 与制度 背景 密切 相 金 平 衡 问 题 。在 这 些 原 则 的 规 定 与 限制 关 。也是 基于 这样 的缘 由 ，笔 者认 为 ，分 下 ，几 年下 来 ，试点 改造 的城 中村 ，除 白 析 与厘清 目前 城 中村 改造 中的政府 角色 ， 云 区 棠 溪 村 借 助 市 政 建 设 带 动 稍 有 成 效
府 以大拆 大建 为标 志的 改造 ，改 变的 不仅 是 城 市空 间形 态与 外在景 观 ，更是 特 定群体
的生存 方 式。 若要 最 大限度地 让城 中村 改 造行走 在公 共利 益轨 道 上 ，政 府在 有 关基 础
性社 会 条件培 育 中，如 树 立渐进 式改造理 念 ，建 立或 完善 公 平合理 而 又具 可操 作 性 的 制度 及机 制等 方 面 ，都 负有不 可推 卸 责任 。 关键 词 ：城 中村 改 造 政 府主 导 突进 式 改造 【 中图分 类号】 Ｆ ９ ． ２ ９２ 渐进 式改造
特 会议 。会 议特 别强 调要 把城 乡协 调发 展 放 改 变 ， 别 是受 到资 金筹 集 方 式 的制 约 ， 重要 位 置 ，明确 提 出 了城 中村 改 造概 念 与 改 造工 作 仍处 于 缓慢 推 进状 态 ， 与政 府 的
城中村形成与改造经验研究——以广州为例
摘要:对广州市现行城中村改造政策进行分析，得出在土地利用、财政支持、拆迁补偿安置、安置房上市等四个方面具有政策条件优惠；比较分析猎德村、琶洲村、文冲村及贝岗村改造案例的拆迁安置补偿方案和改造模式，得出广州市城中村改造较好的维护了村民的利益。
关键词:城中村改造政策改造经验广州改革开放以后，“城中村”如雨后春笋般出现在珠三角、长三角、环渤海地区的城市[1，2]，2001年广州市开始着手城中村整治改造工作[3]，目前，广州市城中村改造政策与改造制度逐渐完备和成熟，研究广州城中村形成与城中村改造实践，对其它城市的城中村改造具有借鉴作用和示范效应。
1广州市城中村基本情况仅考虑登记在册的138个城中村，广州市城中村分布在越秀区（4个）、萝岗区（13个）、黄埔区（16个）、海珠区（20个）、荔湾区（20个）、天河区（23个）、白云区（42个）。
其中越秀区所辖4个城中村都处于越秀区与其他区交界的边缘地区，是因为2005年5月的广州市调整行政区划时从其他区划入的，这也验证了城中村是城市城区向外围扩张过程中形成的。
这些城中村可分为急需全面改造的城中村与需要综合整治的城中村两类。
①以杨箕村为代表的城中村，位于城市主要交通道路的夹缝中或比邻城市核心区，村内被“握手楼”所充斥，低廉的房价吸引了成千上万的打工者在此蜗居，犹如鲠在不断东扩广州“巨鲸”咽喉的“硬骨头”，对杨箕村这类严重影响城市发展的城中村，只能采取全面改造的方式，一切推倒重来。
②以小洲村为代表的城中村，区位上远离城市中心区，也吸引了部分外来人口，村内建筑也出现密集化的趋势，对小洲村的改造不能采取推倒重来的全面改造方式，只能从优化和完善小洲村现有功能出发。
2广州市城中村改造政策与改造实践2.1广州市城中村改造政策优惠梳理广州市城中村改造的政策可见，最新的2009年12月由广州市政府出台的《关于加快推进“三旧”改造工作的意见》（穗府[2009] 56号）为“城中村”改造提供了如下优惠：①土地利用政策优惠①。
城中村改造模式的思考与建议
城中村改造模式的思考与建议摘要：城中村改造是城建工作的难点，是一项复杂的社会系统工程。
广州正极力推动城中村改造，从最初简修解危式，到房地产开发商参与式，再到现在普遍采用的政府主导拆危建绿式。
广州市城中村改造模式不断创新，取得了良好的社会效益、生态效益和环境效益。
关键词：城中村改造；广州市1．研究意义广州作为国家首批24个历史文化名城之一的城市，经过改革开放20多年的快速发展，已成为中国南部地区重要的经济和文化中心。
广州城中村区更是见证具有2000多年城建发展历史的地区，也是现今广州重要的政治、经济、文化的核心。
回顾广州城中村改造的历程，面对其发展的未来，保护、继承；梳理、改善；加强、提高将成为城中村改造的重要词汇。
本研究在把握城市发展的新阶段机遇下，尊重和审视相关层次的规划成果，从整体系统出发，在完善城中村功能、保护历史风貌、提高城中村活力、维系社区平衡、延承空间肌理等方面作认真的探索，以改善广州城中村的生态环境和社会环境为总体目标，通过典型案例研究，以点带面的规划设计与规划管理相结合的研究方法，利用政府、居民、市场三方面的互动效应，探寻广州城中村改造在规划管理的技术性和社会性方面的可操作性。
2．广州琶洲村2．1位置琶洲村位于琶洲岛中部珠江南岸，紧邻国际会展中心，地铁4号线与地铁8号线在村东南侧交汇，区位十分优越。
琶洲村位于琶洲岛中部的B2区AH0409管理单元。
规划区西起琶洲塔公园，南至新港东路，北至阅江路，东面至新滘东路，总面积约72.49公顷。
本项目是其中的地块十一部分，位于琶洲村规划改造用地南部，总用地158451平方米。
定位为村民回迁及配套部分。
2．2现状与概况本项目用地为多边形用地，用地相对独立，南面与新港东路相接，东规划为70米过江桥梁的延长部分，北面是琶洲塔的视觉通廊部分，西与地块十三相接。
总用地面积为158452.6平方米，可建设用地面积为146631.4平方米。
地块内场地平整，现状标高介于8.2-9.5之间。
广州城中村改造突破＂拆一补一＂
广州城中村改造突破＂拆一补一＂来源：法律快车作者：城中村改造试水多余住宅换商铺黄埔区横沙村有望率先突破“拆一补一”,以降低改造后容积率昨日上午,市人大常委会副主任周庆强带队到黄埔区视察城中村改造情况。
据悉,黄埔15个转制社区的城中村改造已拉开帷幕,对于首个改造社区文冲,集体土地将转为国有土地,村民使用房产的年限可能只有70年。
而横沙村为了降低改造后的建筑密度,鼓励村民以2平方米的住宅换1平方米的商业面积,这在广州城中村改造中还是头一回。
但城中村改造是否该大搞房地产,也引起了人大代表对黄埔区定位的质疑。
在汇报工作时,黄埔区区长杨雁文提到,没有股份的村民、外来人员购买城中村宅基地的情况,也被纳入区城中村改造政策制定的范畴。
该区常务副区长危伟汉说:“我们将个别对待,在符合拆迁管理条例的情况下,允许提供适当的补偿。
”改革“拆一补一”试水新置换制度广州即将启动的新一轮城中村改造显现出鲜明的政策灵活性。
横沙社区位于黄埔区中心城区和“回”字型商业圈的核心区域,对于打造黄埔现代滨江城区、建设临港经济战略功能区都具有重大意义。
横沙村改造的一大亮点就是在广州首先尝试一种安置房置换制度。
据黄埔区相关负责人介绍,横沙村目前的建筑容积率很大,如果按照“拆一补一”的方式建设,改造后的城区一定会很密,改造方案对此提出“复建住宅面积主要满足居民的自住需求后,剩余合法住宅建筑面积按2:1置换商业面积”。
由于商业物业的回报率明显高于住宅,这种置换方式将有效降低改造后的容积率。
目前,此举已得到市国土房管局和市规划局等部门的肯定,改造方案已经通过区政府审核,争取今年底通过市级审批,并有望在2010年上半年正式启动改造。
滚动改造可能越改越难新一轮城中村改造将允许村集体自主开发,自行融资,而黄埔区的文冲村就是该区第一个利用自有资金进行滚动性全面改造的城中村,目前首期安置用房建设已经动工。
据统计,文冲村这次改造的成本约为25.44亿元,改造涉及1916户、4896人,改造后这里的居住户数将达到11069户,容积率从1.64提高到3.07。
广州“城中村”的现状、问题及改造模式之探讨的开题报告
广州“城中村”的现状、问题及改造模式之探讨的开题报告一、研究背景及意义城市化进程快速发展，城市的经济、社会、文化等方面得到了极大的发展和经济效益。
但与此同时，城市中也面临着许多问题，尤其是城市中的“城中村”，这些地区建筑老化、住户密集、环境恶劣、设施落后，是城市化进程中的重要问题。
广州是中国南方城市的代表性城市，作为中国改革开放的先行者，广州的城市化进程也在中国城市中处于较前沿态势。
然而，许多城中村的现状并未得到有效地改善，成为阻碍广州城市化进程发展的一个瓶颈。
如何有效地改善广州城中村的现状，成为当前广州城市化进程中的重大问题。
本文旨在通过对广州城中村的现状、问题及改造模式的探讨，为广州的城市化进程提供有力的参考与建议。
二、研究目的与方法本文的研究目的是通过对广州城中村的现状、问题及改造模式的探讨，分析城中村改造的实施效果，并提出可行的改造建议，为广州城市化进程的进一步发展提供参考。
研究方法主要采用文献资料法、专家访谈法、问卷调查法等方式进行实证研究。
三、研究内容1. 广州城中村的概述本部分主要从定义、生成、分布、特点等方面分析广州城中村的概述，为下一步的研究提供基础。
2. 广州城中村的现状分析本部分主要从住房条件、居民收入、社会保障、基础设施与公共服务设施等方面，对广州城中村的现状进行概括性的分析与评价。
3. 广州城中村面临的问题本部分主要从居民需求、物业管理、基础设施、环境保护等方面，对广州城中村面临的问题进行概述性的分析，为后续的解决方案提供依据。
4. 广州城中村改造模式本部分主要探讨广州城中村改造的现状、问题和改造模式，提出可行的改造方案，并重点从政策制定、资金保障和社会管理等方面进行探讨。
5. 广州城中村改造实施效果评估本部分主要对广州城中村改造的实施效果进行评估，对城中村改造的成效进行分析与总结，并探讨在实践中如何进一步完善改造方案，提高改造的实效性。
四、研究结论及意义基于对广州城中村的现状、问题及改造模式的探讨，本文提出三方面的改造建议，包括政策制定方面、资金保障方面和社会管理方面，为广州的城市化进程提供有力的参考与建议，具有一定的理论价值和现实意义。
GIS与线性规划模型辅助_城中村_改造分析_以广州市文冲村改造方案为例
□ 周素红，吴智刚，周锐波“城中村”是中国城市化过程中，城乡二元体制下，由于城市蔓延，原有村庄被周边城市化地区包围而形成的一种特殊地域，其产生和发展隐含着诸多社会经济问题。
城中村的改造也普遍成为快速城市化地区城市政府重要而棘手的任务。
虽然目前学者们从社会学、地理学、管理学等角度对城中村现象进行多层面的剖析，形成了一系列的改造思路，但是改造实践却面临诸多难题。
其中最主要的难题之一是如何在满足城市规划与管理要求等外部效益、协调各主要群体的利益关系基础上，获得最佳效益回报，以激发各参与改造主体的积极性。
本文以广州市文冲村改造为例，探讨以ＧＩＳ为平台，以法律和政策的相关规定为依据，建立满足相关约束条件，获取最大效益的线性规划模型，辅助城中村改造方案设计和实施决策的新方法。
１城中村改造是涉及多因素的系统工程当前，中国已经进入快速、全面推进的城镇化阶段，城乡二元结构所引发的矛盾和问题凸现，城中村的大量出现在某种程度上是这些问题的一种集中体现。
解决城中村问题，是一项涉及我国城市化道路选择、土地制度改革、城市规划与管理、失地农民等利益主体的权益保障等多方面因素的系统工程。
对城中村问题的关注始于２０世纪９０年代中后期，随后其日益受到重视，相关学术论文ＧＩＳ与线性规划模型辅助“城中村”改造分析 —以广州市文冲村改造方案为例［摘 要］由于受二元体制的影响，“城中村”改造的主要难点之一是如何在保证外部效益的基础上，协调各相关群体的利益关系。
对此，广州市文冲村改造应用ＧＩＳ与线性规划模型相结合的“城中村”改造综合评估方法，通过ＧＩＳ获取基础数据，在满足城市规划要求、确保投资收益平衡和解决相关群体利益问题的基础上获取最大效益的线性规划模型，并以此为依据，制订“城中村”改造建设方案和资金运作方案，辅助改造决策。
这种新方法为城中村改造方案的制定提供了另一种参考依据。
［关键词］城中村改造；ＧＩＳ；线性规划；广州市文冲村［文章编号］１００６－００２２（２００９）０３－００７５－０５ ［中图分类号］ＴＵ９８４．１１＋４ ［文献标识码］ＢUrban Village Renovation with GIS and a Linear Planning Model: Renovating Wenchong Village, Guangzhou/Zhou Suhong, Wu Zhigang, Zhou Ruibo[Abstract] The major purpose of urban village renovation is to provide all of the stakeholder groups with the maximum benefit from such renovation, including direct benefits and positive externalities. The Wenchong village renovation uses GIS and a linear planning model evaluation method to create a model that will maximize and guarantee the stakeholders’ benefits. Then both the renovation and capital operation plans are made based on this model. This provides a new method for urban village renovation.[Key words] Urban village renovation, GIS, Linear planning, Wenchong Village of Guangzhou［基金项目］国家自然科学基金项目（４０４０１０１９）、国家科技支撑计划专题项目（２００７ＢＡＣ０３Ａ１１－０３）、广东省哲学社会科学规划项目（０６ＹＤ０１）迅速增多（图１）。
关于政府主导城中村改造的探析——以广州城中村改造为例
关于政府主导城中村改造的探析——以广州城中村改造为例蓝宇蕴;蓝燕霞
【期刊名称】《城市观察》
【年(卷),期】2010(000)005
【摘要】城中村改造是当前广州市政府工作的"重头戏".城中村作为城市低收入群体,主要又是流动人口相对稳定聚居区,是具有自身逻辑的生存与生态体系.政府以大拆大建为标志的改造,改变的不仅是城市空间形态与外在景观,更是特定群体的生存方式.若要最大限度地让城中村改造行走在公共利益轨道上,政府在有关基础性社会条件培育中,如树立渐进式改造理念,建立或完善公平合理而又具可操作性的制度及机制等方面,都负有不可推卸责任.
【总页数】9页(P110-118)
【作者】蓝宇蕴;蓝燕霞
【作者单位】华南师范大学政治与行政学院;广东技术师范学院政法学院
【正文语种】中文
【中图分类】F299.2
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3.城中村改造后村民市民化问题探析——以郑州市高新区祥营村、水牛张村城中村改造项目为例 [J], 彭佳婧
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5.论市场化的城中村改造——以广州城中村改造为例 [J], 蓝宇蕴
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广州城中村改造的问题和改造可行性模式研究
广州城中村改造的问题和改造可行性模式研究
郭谦;吴昊潼
【期刊名称】《四川建筑科学研究》
【年(卷),期】2007(033)003
【摘要】分析了"城中村"的浅层涵义及其本质,认为"城中村"已经演化为"为城市流动人口提供廉租房的低收入社区",仅考虑村民的改造措施是不妥当的.本文对"城中村"改造过程中遇到的政策和现实问题进行了剖析,认为政府主导的"城中村"改造目的应当是不谋"城中村"的区位利益,只为身为弱势群体的低收入流动人口的居住质量谋福利.在此基础上,"自我原位塑造",即"在原有区位上由村民或村集体改造自身"是可行的模式.
【总页数】5页(P182-186)
【作者】郭谦;吴昊潼
【作者单位】华南理工大学建筑学院,广东,广州,510640;华南理工大学建筑学院,广东,广州,510640
【正文语种】中文
【中图分类】TU-023
【相关文献】
1."城中村"改造之路--广州市天河区龙洞村发展模式研究 [J], 何宇
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5.中共广州市委办公厅广州市人民政府办公厅关于完善“农转居”和“城中村”改造有关政策问题的意见(摘选) [J],
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城中村改造中存在的新问题及解决思路——以广州城中村改造为例
An empirical study on village-in-city with a
reference to Guangzhou
作者： 陈琳[1];谭建辉[1];吴开泽[1];韩清雪[1]
作者机构： [1]广州大学商学院,广东广州510006
出版物刊名： 广州大学学报：社会科学版
页码： 59-63页
年卷期： 2010年 第3期
主题词： 城中村;改造;利益相关群体
摘要：采取定性分析与定量分析相结合、理论研究与实证研究相结合的方法，选取广州若干有代表性的城中村，对村民、村委和所在地区政府、街道及其他有关职能部门的管理者进行了深度访谈与相应的问卷调查。
在此基础上，针对发现的新问题，提出了在城中村改造中实行分类指导、发挥改造各方作用、建立有效的参与机制、引入社会评价制度的解决思路和政策建议。
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城中村改造的思辨——以广州市文冲城中村为例发表时间：2017-08-11T16:00:41.903Z 来源：《建筑学研究前沿》2017年第7期作者：张洁林[导读] 探讨城中村改造的规划方案中如何体现政府管理、市发展要求城和原村民三方利益的共赢,提出一条切实可行的城中村改造思路。
深圳市城市规划设计研究院 518000摘要：城中村是我国快速城市化背景下、城市向乡村蔓延过程中出现的普遍地理现象和城乡矛盾激化的一个缩遍地理现象和城乡矛盾激化的一个缩影。
城中村改造的过程是城市政府、城市发展要求和原村民三方利益主体对土地收益和城市功能的博弈过程, 城中村的改造也只有在保证三方的利益得到合理保障的情况下才能顺利进行。
以” 广州市文冲城中村改造方案”为基础,探讨城中村改造的规划方案中如何体现政府管理、市发展要求城和原村民三方利益的共赢,提出一条切实可行的城中村改造思路。
关键词：城中村;改造方案;文冲社区1 引言1. 1 城中村现象的简要评述城中村是我国许多城市在快速城市化进程中的一种普遍现象。
改革开放以来, 我国大部分城市的经济和规模取得了快速的发展, 城市建设向郊区不断蔓延、郊区农村进入快速城市化发展阶段。
城市向郊区拓展形成的城市建设景观和郊区农村不断城市化形成的农村建设景观在地域上连接在一起, 出现了城乡二元的城市建设景观。
这种被城市建设包围的农村私宅的建设景观就是通常所说的城中村现象。
城中村现象所暴露出来的许多问题正是我国快速城市化进程中城乡矛盾的缩影, 土地及其经济收益是矛盾的核心。
城市扩张和城郊农村的自身城市化都对城市建设用地产生大量的需求, 城市基础设施建设提升了城郊土地的价值, 因此城中村原集体土地就成为城乡矛盾的焦点。
而这种矛盾的产生源于在城市拓展过程中, 政府管理、城市发展和农村村民三方利益主体对城郊农村土地及其经济效益的争夺。
城中村问题已经成为影响城市化质量、阻碍城市化进程的一个“毒瘤”, 城中村问题的解决已经刻不容缓、迫在眉睫。
如今, 在许多城市如广州、深圳等, 城中村“村改居”的改制工作已经基本完成, 但城中村改造的相关配套政策却迟迟未能出台, 改造过程中各利益主体之间的关系也无法理顺, 这就使得许多改造方案成为一纸空文, 无法实施。
因此, 探讨城中村改造的规划思路, 研究改造过程中各利益主体之间的关系, 提出切实可行的规划方案就显得尤为重要了。
解决城中村问题的瓶颈、进行城中村改造的关键在于保障和维护城市政府、城市发展的要求和原村民三方的利益, 实现共赢。
城中村的改造有利于改善城市环境、提升城市土地价格, 也有利于改善村民的居住环境和提升村集体、村民出租物业的经济收益, 可见城中村改造对于三方利益主体都是相当有利的。
但是, 城中村改造也存在着改造主体不明确、改造成本过高和村民利益保障等一系列问题。
因此, 城中村改造方案必须在摸清城中村的基本情况后, 明确改造的受益者和投资主体, 并进行改造的投资收益分析。
这样, 才能确保城市政府、城市发展和原村民三方的利益不受损害, 明确改造过程中各利益主体的职责和权益, 这样的规划方案其可操作性才更强。
同时, 对于政府、城市发展和原村民而言, 存在着一个改造时机和改造成本的问题。
我们在这次的研究中, 根据城中村的土地利用比例,外来人口与原住居民的比例以及原住居民的物业出租收入占总收入的百分比, 把城中村分作三种类型, 并把这三种类型的城中村的改造时机、成本和改造建议作了一个简单的划分, 见表 1。
1. 2 当前矛盾——资金、保障和资产量化成为改造瓶颈城中村的土地, 除了之前被征用的外, 全部都是集体土地。
由于政府政策对于集体土地的管理与国有土地的管理有着重大的区别。
因此,无论从土地的使用和原村域经济的发展, 都与农民手中的集体土地有着密切和根本利益上的关系。
如何在集体土地上建设新的现代化城区,建设资金如何筹措, 原村落的建筑如何处理, 原村民的就业安置、社会保障和原村域经济的良性后续发展, 以及如何承接原来城中村承担的作为社会廉租房的主体的作用, 都将是城中村改造必须面对和解决的问题。
现阶段, 对于城中村, 特别是典型城中村而言, 其改造的最大的矛盾有三: 一、资金的矛盾, 即改造的巨大资金需求和作为改造主体的原村经济或当地政府资金严重短缺的矛盾; 二、保障的矛盾, 即改造前原村民是以土地或出租房屋为生活基本保障与改造后可能变成三无( 无地或无租房, 无工作, 无社会保障) 居民的矛盾; 三、资产量化的矛盾, 这里包括两个方面的内容, 其一, 集体土地原来所有权和使用权都归集体所有, 国家政策规定不得进入市场流通。
而集体土地一旦转为国有土地, 则所有权收归国有,使用权可以进入市场流通。
由于土地可以进入市场流通, 其资产必然需要量化, 但如何量化到个人同时资产又如何运作? 其二, 村民现有的房屋( 不管是合法的或被认定为违法的) 是其最大的收益来源和利益所在, 如果在改造时漠视这种存在, 将会使得改造工作面临巨大阻力甚至使之前的努力付诸东流。
1. 3 城中村改造中各方的利益所在和角色定位从表 2 中可以看出, 城中村改造中政府、城市发展和村民之间的利益所在、实施困惑和角色定位。
在制定改造方案时, 就是以下表为基础, 针对性地提出了改造的思路和方法。
2文冲城中村改造的 SWOT ( 优势、劣势、机遇、威胁)分析2.1基本情况文冲社区是广州市黄埔区文冲街道属下的一个社区, 是由原文冲村改制而成。
文冲社区位于黄埔区中部, 是黄埔区中心城区的东部板块,也是广州市传统基础工业的重要地区。
随着广州市“东进”发展战略的进一步实施和黄埔中心城区的发展, 文冲村被城市建筑逐渐包围, 成为“转型城中村”并快速向“典型城中村”转变, 因此其改造对黄埔区中心城区的建设将有十分重大的意义。
其基本情况如表 3。
2.2改造的SWOT 分析在制定改造方案之前, 分别从文冲的区位、产业、交通和广州城市发展背景以及村民对改造的意愿等方面, 对文冲的城中村改造作了一个较为全面的 SWOT 分析, 见表 4。
3 改造思路和目标3. 1 思路强调公开、协调, 政府管理、城市发展和原村民三方利益的统一。
改造资金来源: ( 1) 政府对基础设施进行投资, 启动改造; ( 2) 村集体投资工商业项目,出售部分预期收益, 获得改造资金; ( 3) 土地资产经营, 获得土地抵押贷款用于改造的前期投入。
3. 2 目标文冲城中村改造的目标: 走向真正的城市化, 建设文脉延续和现代化的新城区( 1) 物质景观: 将混乱分散、混杂无序、设施不足的传统农村聚落改造转化为运作有序、设施完善、环境宜人的现代化城市文明社区; ( 2) 土地利用: 改变土地使用制度, 通过用地调整和用地置换实现土地的低效无序利用向高效集约利用转变, 突出土地资产经营的理念; ( 3) 经济结构: 将“以地生财、出租物业” 为主的经济结构转变为工、商业繁荣发达的城市综合职能区, 能使得原村集体从改造中获得资金, 从改造中提升经济能力;( 4) 社会文化: 由相对隔离的、传统的乡村聚落文化向融合发展的、现代化的城市社区文化, 实现村民在职业上、文化上、思想观念和行为方式上真正成为城市居民;( 5) 历史文脉的延续: 保护村中原来的历史建筑和原有水系。
3. 3 原则根据广州市出台的城中村改造的相关法律法规, 为保障政府管理、城市发展( 城市规划的实施) 和原村民三方的利益, 文冲社区城中村改造必须坚持以下三大指导性原则:( 1) 建好新区拆旧村: 即城中村改造必须首先建设农民公寓, 妥善安置好被拆迁居民后再进行相应的改造, 坚持“先安置后改造”以保证社会的安定团结;( 2) 按现代化文明社区开发建设: 不再安排村民宅基地、新建住宅不得再建单家独院, 全部统建农民公寓和出租公寓, 实现“上楼进区”,实行统一的小区物业管理和出租管理;( 3) 公益性质改造开发、非市场化运营: 根据广州市委市政府的有关指示精神, 为保证“ 城中村” 改造的公益性质和不冲击黄埔区的房地产市场, 不用商品房开发方式改造, 所建房屋不得直接到市场出售, 只能自用或出租。
4 改造方案4. 1 制定改造方案的程序为在改造方案中充分体现三方的利益, 我们在制定改造方案的整个过程中一直贯穿着公开、协调的原则。
下面的工作程序图, 虽然经过多次的反复,但却具备了保证方案平衡三方利益的鲜明特色, 同时该过程的运作为方案的实施做了大量的前期的工作, 而这些工作, 在传统的制定规划方案中, 往往在规划实施过程中遇到问题时才会重视起来。
按照以上的程序制定的改造方案, 有三个特点,即拥有良好的群众基础、具备通畅的沟通机制和具有可靠的操作性。
4.2三方利益的协调统一从政府管理的角度, 城中村的存在, 带来了诸多的社会问题, 如治安、消防、流动人口管理、计划生育、吸毒和卖淫嫖娼这些城市管理工作的难点和热点, 都与城中村的存在密不可分。
解决城中村问题,可以说在很大的程度上是解决这些问题;城市发展的要求。
广州市的战略发展规划的八字方针“东进、西联、南拓、北优”中, “东进”就是以黄埔区作为城市的一个主要发展方向。
由于黄埔是“广州的重要工业基地, 南中国的主要出海口”, 考虑到其在区域发展中的位置和作用, 因此要求它的中心城区“文冲社区” 承担相应的城市中心服务的功能;村民对土地利用和土地资产经营的方案, 以及对某些地块提出的城市规划指标的要求, 在各方多次协商后都得到满意的答复。
三方利益的协调统一, 最终体现在改造规划和实施方案上。
4. 3 资金运作和改造次序资金运作。
在政府财力困难, 文冲村集体经济组织实力和个人财力尚不足以支撑城中村改造的巨额资金投入时, 除了前期由政府投资的市政道路建设和村发展的工商业收益之外, 建议采取以村集体经济通过土地和集体资产“抵押贷款模式”为主、 “政府斥资模式”和“村民集资模式”辅助相结合的方式,发动多方力量, 多渠道筹集“城中村改造” 的资金。
图 2 是通过土地资产经营筹措改造资金的流转示意图。
改造次序。
( 1) 制定改造规划; ( 2) 土地改制转为国有; ( 3) 筹集前期资金, 包括土地抵押贷款、政府市政设施投入和出售工商业项目的预期收益等; ( 4)选择新地块建设拆迁补偿安置房屋, 可以配合旧房拆迁分期进行; ( 5) 市政道路建设和拆迁旧房, 整理出新地块; ( 6) 在新地块上进行项目建设, 获得后续改造资金和还贷。
5 结论( 1) 城中村改造方案的核心, 应该强调政府、城市和原村民三者利益的统一。
具体表现就是社会效益上强调公平、持续, 功能上符合城市规划和城市发展的要求, 经济上突出土地资产经营、自我提升可持续经营, 环境上着重改善提高, 文化上注意保护和弘扬;( 2) 城中村改造有一个最佳时机和最低成本的选择问题。