关于开展集体土地上房屋所有权确权登记工作的建议

关于开展集体土地上房屋所有权确权

登记工作的建议

为保障农村集体土地房屋产权制度改革工作规、有序的推进，根据《中华人民国物权法》、《中华人民国城市房地产管理法》、《房屋登记办法》等法律、法规，现就开展我县农村集体土地上房屋所有权确权登记工作提出如下建议意见：

一、农村集体土地房屋的法律界定及其特征

农村集体土地房屋一般是指农村集体经济组织成员在农村集体土地上所建造的建筑物，是一种重要而普遍的财产形式。农村集体土地房屋具有以下几个特征：一是房屋所有人一般是该农村集体经济组织成员。二是房屋的依赖性。所有的房屋作为不动产，具有一个共性，即都依赖于土地而存在，失去土地，则成为空中楼阁，不复存在。房屋与土地是紧紧联系在一起的。三是房屋宅基地取得的无偿性、限制性。农民建造住宅所需宅基地采用审批制度，要求一户一宅，宅基地不得转让。同时，宅基地的取得一般为无偿取得。四是房屋流通的限制性。农村集体土地房屋房屋一般只能出让给同一农村集体经济组织的农民。

二、建立农村集体土地房屋产权登记法律制度的必要性

在我国，城市房屋和农村集体土地房屋实行不同的产权登记制度。不管是在城市还是在农村，房屋产权证作为一种凭证，对房屋所有人

来说都是一道法律上的“护身符”。而诸如农村房屋财产的利用、处理土地房屋权属纠纷、办理房屋的翻改建、法院的司法判决等，也都要以土地房产证书及其登记资料为法律凭据。因此，农村集体土地房屋产权登记发证作为私有财产管理的一种制度，对其进行确权发证已是迫在眉睫。

（一）建立农村集体土地房屋产权登记法律制度是实行市场经济的需要。

随着农村劳动力向城镇转移步伐加快，举家进城居住、务工或经商的农民日益增多，农村集体土地上农民卖私宅的情况越来越普遍。但是农民在转让私宅时经常遇到这样的问题，由于我国农村集体土地房屋没有产权证，买卖时无法办理过户手续，造成这些农村私宅交易存在风险，由此便导致大量农村私宅闲置甚至毁坏，致使农民的房屋财产缺乏有力保护。这种状况已不利于农村人口的流动和农村经济的市场化发育。为此，有关部门应尽快完善有关法律法规，通过为农民住宅办理产权证的方式，使农村集体土地上所建私宅能够合法、有序地买卖，以促进农村人口有序流动，推动农村经济健康发展。

（二）建立农村集体土地房屋产权登记法律制度是确定房屋所有权的需要。

目前，在全国围，农村集体土地房屋还没有像城市房屋那样实行所有权登记制度，因而，农村房屋的所有权人没有城市房屋所有权人持有的房屋产权证。农村集体土地房屋的所有权人能够用来证明自己对房屋享有所有权的证书一般是当地区、县（自治县）、或市人民政府土地管理部门颁发的宅基地使用证书。这个证书只能证明被该证书记录的人享有宅基地的使用权，而不能明确宅基地之上的房屋所有权。农民要想确定房屋所有权，必须取得相应的房屋产权证书。

（三）建立农村集体土地房屋产权登记法律制度是实现房屋财产

权能的需要。农村集体土地房屋象其他财产一样，财产权能包括财产的所有、占有、使用、收益和处分。因农村集体土地房屋一般没有产权证，交易主体资格的局限性，限制了农村集体土地房屋财产权能的最大实现。农村集体土地房屋经确权发证后，依法进入市场进行交易、租赁、抵押，由不动资产变为资本流向社会，将直接为农村经济快速发展起到加速作用。

（四）建立农村集体土地房屋产权登记法律制度是维护社会稳定的需要。

以往的经验表明，由农村房产引发的家庭纠纷、邻里亲戚纠纷以及征地拆迁纠纷经常发生，而诸如处理土地房屋权属纠纷、办理房屋的翻改建、法院的司法判决等，也都要以土地房产证书及其登记资料为法律凭据。由于农村集体土地房屋没有房屋产权证这一法律上的凭证，类似的纠纷很难调解，还极易引发一些社会治安问题。对农村集体土地房屋进行确权发证，可以避免其中一些纠纷的发生，为处理纠纷提供法律上的依据，有利于维护社会稳定。

三、确权登记原则

（一）房屋建设用地的合法性原则。

确权登记的房屋应是合法取得的集体建设用地上建设的房屋。（二）房地一致的原则。

房屋的所有权人应与集体建设用地的使用权人保持一致，房屋的用途应与集体建设用地的性质保持一致。

（三）房屋产权实行登记原则。

公民、法人和其他社会组织取得房屋所有权或者房屋他项权后，必须向房屋所在地的房屋登记机关进行登记，取得房屋产权证书。无论房屋权属取得方式是原始取得还是继受取得，都以房屋产权登记为要式法律行为，确认房屋权属归属。

（四）协调配合原则。

农村集体土地房屋登记牵涉到许多政府职能部门，如土地管理部门、城建规划部门、房屋管理部门等。在农村集体土地房屋登记过程中，各个部门须密切配合，信息共享。

（五）公示原则。

农村集体土地房屋登记机关在农村集体土地房屋登记工作中应坚持公示原则，将房屋登记依据、房屋登记条件、房屋登记程序、房屋登记容进行公示，方便社会公众知晓。将已登记的房屋产权情况进行整理归档，方便社会公众查阅。

四、集体所有制土地办理《房屋所有权证》的法规和政策文件依据

（一）《中华人民国物权法》：

第十条不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。

国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。

第十一条当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料。

（二）《中华人民国城市房地产管理法》：

第五十九条国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。

（三）《房屋登记办法》：

第八十二条：依法利用宅基地建造的村民住房和依法利用其他集体所有建设用地建造的房屋，可以依照本办法的规定申请房屋登记。

第八十二条依法利用宅基地建造的村民住房和依法利用其他集体所有建设用地建造的房屋，可以依照本办法的规定申请房屋登记。

法律、法规对集体土地围房屋登记另有规定的，从其规定。

五、集体土地房屋产权登记条件