房地产投资控制措施

房地产投资控制措施 Coca-cola standardization office【ZZ5AB-ZZSYT-ZZ2C-ZZ682T-ZZT18】

对于房地产开发商而言，追求最大利润是不言而喻的，而要追求最大利润则首先应有效地控制项目投资，这里，笔者仅结合多年的实际工作经验,谈几点投资控制的具体措施。

一、实行限额设计

实行限额设计对防止项目投资失控非常重要，且效果立竿见影，因为限额设计属于事前控制措施。

投资设计可分为初步设计、扩大初步设计和施工图设计三个阶段。据权威部门统计，这三个阶段对投资的影响分别为75～95％、35～75％、5～35％，可见初步设计对投资的影响非常大。在现阶段，建筑设计普遍存在着技术与经济结合不够紧密的问题，实行限额设计，可以有效改善这个状况。

根据批准的可行性研究报告，在满足工程建设规模、工程质量、施工方案的前提下推行限额设计，应从以下几个方面着手：

1．确定科学、合理的限额设计与工程造价控制目标。工程项目的投资估算是在可行性研究阶段编制的，批准后即作为初步设计的投资最高限额。工程概算是以初步设计为基础编制的，批准后即作为施工图设计的投资限额目标。这是限额设计“目标管理”的原则。首先必须加强可行性研究报告的编制，通过对多种设计方案和投资进行反复论证，选择技术上先进可靠、经济上合理的设计方案，这是实施限额设计管理的首要前提。但由于可行性研究的深度和广度受多方面设计基础资料的限制，初步设计时可能出现的一些修改、变动属于正常现象，由此引起的有关专业投资限额变化，在一定范围内是允许的，但必须认真进行核算和调整，才能为施工图设计设置科学、合理的投资控制目标。施工图设计必须按批准的初步设计确定的范围、内容、设计原则和概算限额进行。由于施工图设计阶段的设计条件得到进一步深化和完善，因此在施工图设计中必须进行多种设计方案和经济比较，以确保施工图预算不突破概算。如遇专业设计有重大方案改变，必须先算帐后设计。总之，必须树立“投资目标一经确定，就成为该工程的最高限价”的观念，只有这样才能实现工程投资限额控制目标。

2．层层控制各设计阶段投资控制目标。在每个设计阶段，每个专业人员应认真应用价值工程原理，从功能和成本两个角度综合评价，使功能和造价协调。按价值=功能/造价