不动产估价考试习题与答案
不动产评估考试计算题(包含答案)
土地资源管理专业土地估价实习案例评估案例一1、估价对象概况某公司于1995年11月以有偿出让方式取得A地块50年使用权并于1996年11月在此地块上建成建筑物B，当时造价为每平方米1200元；其经济耐用年限为55年，目前该类型建筑重置造价为每平方米1500元，残值率为10%，A地块面积450平方米，建筑面积为400平方米，目前该建筑全部出租，每月实收租金为10000元。
据调查，当地同类建筑出租租金一般为每月每平方米30元，土地及其房屋的还原率分别为5%和6%，每年需要支付的土地使用税及房产税为每建筑平方米20元，需支付的年管理费用为同类建筑年租金的4%，年维修费用为重置价的2%，年保险费为重置价的0.2%。
2、估价要求试根据上述资料估算A地块在1999年11月的土地使用权价格。
评估案例二某不动产的土地使用权通过有偿出让方式取得，占地面积为10000平方米，出让年限为50年，容积率为3。
根据当地市场资料用比较法评估的宗地在2000年8月50年期土地使用权价格为每平方米600元（容积率为1时）。
根据当地资料，容积率每增加1，地价增长60%。
该饭店每月的客观净收益为11万元。
已知土地还原率为6%，该饭店的建筑还原率为8%。
试评估房屋（饭店）的总价格。
评估案例三（1）估价对象概况。
在某一城市，需要评定的地块为H，现在收集到与待估地块条件类似的7宗土地，条件如下表：现假设该城市地价指数以1987年为基期，每年增长数同1987年相比增长率为12%。
对于容积率，此类型地块的最低容积率为1，根据统计分析，该城市此类型地块的土地，当容积率每增加0.1，宗地单位地价比容积率为时地价增加5%。
对位置、形状、区域因素、个别因素对地价的修正，都与待估地块比较，表中的数字为负的，表示成交宗地的条件比待估宗地条件好；数值表示对宗地地价所修正幅度。
（2）根据上述条件，试计算90年宗地H的评估价格。
评估案例四1、估价对象概况。
某城市内，有一宗住宅用地需要评估，现根据当地条件，选择了与之类似的四宗已经成交案例，几宗地块的交易情况与待估地一致，其他条件比较如表1。
不动产估价考试习题与答案学习资料
一、填空1、某房地产成交价格为5000元/m2，付款方式为首付30%，余款在五年内按年等额付清，年利率为5%，若采用一次性付款的方式，实际成交价格应为4531.6 元/m2。
2、某建筑物的价值为60万元，设备和装修价值10万元，经济耐用年限分别为50年和8年，残值率为零，则采用直线折旧法计算出的年折旧额为 2.45 。
3、某宗土地上有一幢10层高、各层建筑面积相同的住宅楼，建筑密度≤50％。
假设该住宅楼的总价为2000万元，平均单价为5000元/m2，楼面地价为1200元/m2，则该宗土地的总价为480 万元。
建筑面积=住宅总价/平均单价=4000平方米土地总价=楼面地价*建筑面积=4800000元4、某地工业用地30年期的基准地价为1500元/平方米，当r＝8％时，一使用年限为26年的地块的价格为。
P60 收益法已知P30 求P26P30=a/r*[1-1/(1+r)^30]即1500=a/0.08*[1-1/(1+0.08)^30]求出a=133.24P26=133.24/0.08*[1-1/(1+0.08)^26]得P26=1440注意分母要^n5、某写字楼预计持有2年后出售，持有期的纯收益每年216万元，出售时的价格为5616万元，资本化率为8％，则该写字楼目前的收益价格为万元。
已知若干年后不动产价格的情况：（已知未来某年该不动产价格为Pt，在已知不动产出售的年份以前的净收益有变化，r每年不变且大于等于零）6、某可比实例的房地产权属证书记载的套内建筑面积为120m2，经调查，其成交价格为150万元，另有20m2的房屋天台赠送（按照建筑规范本就,不算面积，无视）该房地产的建筑面积与套内建筑面积的比率为1：0.8（实用率80%），则按建筑面积计算的比准价格是元／m2。
建筑面积=120/0.8=150平方米比准价格=150/150=1W/平7、某城市房地产交易中，卖方、买方应缴纳的税费分别为正常成交价格的6％和3％，某宗房地产交易中，买方付给卖方2500元/m2，应缴纳的税费均由卖方负担，则该宗房地产的正常成交价格为2427元/m2。
不动产考试题和答案
不动产考试题和答案一、单项选择题1. 不动产登记簿的效力是（）。
A. 推定力B. 公信力C. 确定力D. 证据力答案：B2. 以下哪项不属于不动产登记的类型？（）A. 初始登记B. 变更登记C. 转移登记D. 抵押登记答案：D3. 不动产登记机构应当自受理登记申请之日起多少个工作日内完成不动产登记工作？（）A. 5个工作日B. 10个工作日C. 15个工作日D. 30个工作日答案：C4. 根据《不动产登记暂行条例》，下列哪项不属于不动产登记簿应当记载的内容？（）A. 不动产的坐落、界址、空间界限、面积等自然状况B. 不动产权利的主体、类型、内容、来源、期限、权利变化等权属状况C. 不动产权利限制、提示和异议等事项D. 不动产权利人的信用记录答案：D5. 不动产登记机构发现不动产登记簿记载的事项错误，应当（）。
A. 立即更正B. 通知权利人更正C. 通知利害关系人更正D. 拒绝更正答案：A二、多项选择题6. 以下哪些情形可以申请不动产变更登记？（）A. 不动产权利人的姓名、名称变更的B. 不动产的坐落、界址、用途、面积等状况变更的C. 不动产权利期限、来源变更的D. 共有性质发生变更的答案：ABCD7. 根据《不动产登记暂行条例》，下列哪些情形可以申请不动产转移登记？（）A. 买卖B. 赠与C. 继承D. 法院判决答案：ABCD8. 不动产登记簿的公信力体现在哪些方面？（）A. 不动产登记簿的记载具有推定真实性B. 不动产登记簿的记载具有对抗第三人的效力C. 不动产登记簿的记载具有优先于其他证据的效力D. 不动产登记簿的记载具有不可撤销性答案：ABC9. 以下哪些情形下，不动产登记机构应当不予登记？（）A. 申请登记的不动产权利超过规定期限的B. 申请登记的不动产权利与不动产登记簿记载的权利冲突的C. 申请登记的事项属于不动产登记机构法定不予登记的D. 申请材料不齐全或者不符合法定形式的答案：ABCD10. 不动产登记簿的确定力体现在哪些方面？（）A. 不动产登记簿的记载具有最终性B. 不动产登记簿的记载具有不可争议性C. 不动产登记簿的记载具有不可撤销性D. 不动产登记簿的记载具有不可变更性答案：ABC三、判断题11. 不动产登记机构应当对申请人提交的申请材料进行审查，但不对申请材料的真实性负责。
不动产估价试卷
《不动产估价》试题一、单项选择题(共20题，每题1分。
每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在括号填写相应的编号)1．“五通一平”一般是指某区域或某地块具备了道路、( )等设施或条件以及场地平整。
A．给水、排水、电力、通讯 B．给水、排水、燃气、热力C．排水、电力、通讯、燃气 D．排水、电力、通讯、热力2．某宗土地的面积为1000㎡，其上建筑物的建筑面积为5000㎡，建筑物的基底面积为700㎡，建筑物层数为8层。
则该宗土地的容积率为( )。
A．8．0 B．5．6 C．5．0 D．0．73．不动产价格是由不动产的( )三者相互结合而产生的。
A．有用性、稀缺性、有效需求 B．供给、需求、利用状况C．权利、租金、利率 D．价值、使用价值、供求4．基准地价是城市中均质区域内的土地( )。
A．最低价格 B．最高价格 C．平均价格 D．成交价格5．估价报告有效期应从( )起计。
A．估价时点 B．估价作业期 C．出具估价报告之日 D．签订估价委托合同之日6．如果某不动产现状价值大于新建不动产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额，则应以( )进行估价。
A．保持现状前提 B．装修改造前提 C．转换用途前提 D．重新利用前提7．运用收益法评估不动产价值时，要求利用与估价对象所在区域相同或相似不动产的客观收益来推算估价对象预期收益，这主要是依据不动产估价中的( )。
A．合法原则 B．最高最佳使用原则 C．替代原则 D．公平原则8．某不动产价格分两期支付，首期付款50万元，余款80万元在第8个月末一次付清，当时月利率为1％。
该不动产的实际价格为( )万元。
A．87 B．124 C．130 D．1349．不动产状况修正中的间接比较修正评分办法，是以( )状况为参照系进行的。
A．可比实例不动产 B．估价对象不动产 C．标准不动产 D．类似不动产10．某可比实例的实物状况比估价对象优9％，则其实物状况修正系数为( )。
最新房产评估知识测试试卷及答案
最新房产评估知识测试试卷及答案一、选择题（每题5分，共计25分）1. 以下哪项不是房产评估的主要目的？A. 为买卖双方提供参考价值B. 为金融机构提供贷款依据C. 为政府征税提供依据D. 为投资决策提供心理安慰答案：D2. 房产评估中，市场比较法主要是通过比较相似房产的什么来确定被评估房产的价值？A. 面积B. 位置C. 交易价格D. 建筑年代答案：C3. 在房产评估中，收益法适用于哪种房产？A. 住宅B. 商业地产C. 工业地产D. 农业用地答案：B4. 房产评估中的折旧是指什么？A. 房产价值的减少B. 房产价值的增加C. 房产价值的波动D. 房产价值的稳定答案：A5. 房产评估报告应包括哪些内容？A. 房产基本信息B. 评估方法C. 评估结果D. 所有相关法律法规答案：A、B、C二、填空题（每题5分，共计25分）1. 房产评估中的市场法主要是通过比较相似房产的________来确定被评估房产的价值。
答案：交易价格2. 收益法适用于经营性房产，如________等。
答案：商业地产3. 房产评估报告中应包括房产的基本信息、________、评估结果及分析等。
答案：评估方法4. 在房产评估中，________是指房产价值的减少。
答案：折旧5. 房产评估的目的是为买卖双方提供参考价值、为金融机构提供________、为政府征税提供依据等。
答案：贷款依据三、简答题（每题10分，共计30分）1. 请简要介绍市场比较法的评估步骤。
答案：市场比较法的评估步骤主要包括：收集类似房产的交易信息，分析比较这些房产的差异，对差异进行调整，得出被评估房产的价值。
2. 请简要介绍收益法的适用条件。
答案：收益法适用于有稳定收益的房产，如商业地产、写字楼、公寓等，且要求有足够的市场数据作为参考。
3. 请简要介绍房产评估过程中应遵循的原则。
答案：房产评估过程中应遵循独立、客观、公正的原则，确保评估结果真实反映房产的价值。
四、案例分析（35分）假设你是一名房产评估师，现在有一套位于市中心的住宅，面积为100平方米，建于2000年，附近有公园、学校、医院等配套设施，最近一年同类房产的平均交易价格为每平方米1万元。
不动产估价理论与方法模拟习题及答案
不动产估价理论与方法模拟习题及答案一、单选题（共40题，每题1分，共40分）1、按照类似无形资产市场售价来确定自创无形资产的重置成本的方法属于( ) 。
A、物价指数调整法B、市价类比法C、财务核算法D、市价调整法正确答案：D2、（）是级差地租产生的原因。
A、土地的自然条件B、土地所有权垄断C、土地生产效率差异D、土地经营权垄断正确答案：D3、地价管理一个重要作用是防止地价暴涨，其手段多样，对于地价上涨不合理的地区，一般采用的手段为( )。
35分有错A、实行地价冻结B、提高交易税金比例C、停止交易D、政府回收土地正确答案：A4、非设备是按照机器设备( )分类的。
A、再生产中的作用B、技术性特点C、标准化程度正确答案：B答案解析：C自动化程度5、关于木材这种建筑材料，不正确的说法是( )。
A、木材可以用于室内装修、装饰B、木材从古至今都是最为主要的承重材料C、木材防火性差D、木材比钢材的强度低正确答案：B答案解析：木材是古代建筑的主要作为承重材料，现代建筑主要用于室内装修方面，木材易燃，防火性差。
6、国家在哪种情况下可以提前收回土地使用权( )。
A、土地低效利用B、未交纳土地使用税C、为了社会公共利益的需要D、划拨土地用于出租、抵押正确答案：C答案解析：按照城市房地产管理法规定，国家对土地使用者依法取得的土地使用权不提前收回，在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，国家可以依照法律程序提取收回，并根据实际情况给予补偿。
7、根据我国现行的规划建设用地标准，城市人均建设用地标准为( )平方米。
A、60-120B、50-100C、80-160D、70-140正确答案：C8、城市建设的每个项目，每幢建筑都将是百年大计，具有长期性和永久性的特点，这就要求城市规划工作具有( )。
A、预见性B、综合性C、政策性D、地区性正确答案：A9、一般来讲，随着社会的发展，地价呈明显的上升趋势，地价上升的速度( )一般商品价格的上升速度。
不动产考试题及答案
不动产考试题及答案一、单项选择题（每题2分，共10分）1. 不动产登记制度的主要目的是：A. 保护不动产权利人的合法权益B. 促进不动产交易的便利C. 增加不动产交易的税收D. 限制不动产的流通答案：A2. 根据《中华人民共和国物权法》，不动产权属证书的效力是：A. 证明不动产权属的法定凭证B. 仅作为不动产权属的参考C. 仅在交易时有效D. 仅在登记时有效答案：A3. 不动产登记机构应当在不动产登记簿上记载的内容不包括：A. 不动产的坐落B. 不动产的面积C. 不动产的权属状况D. 不动产权利人的联系方式答案：D4. 以下哪项不是不动产登记的申请主体？A. 不动产权利人B. 不动产权利人的代理人C. 不动产权利人的债权人D. 不动产权利人的继承人答案：C5. 不动产登记簿的法律效力是：A. 具有对抗第三人的效力B. 仅具有证明作用C. 仅在登记时有效D. 仅在交易时有效答案：A二、多项选择题（每题3分，共15分）1. 不动产登记的种类包括：A. 初始登记B. 变更登记C. 注销登记D. 预告登记答案：ABCD2. 以下哪些情况需要进行不动产变更登记？A. 不动产权利人名称变更B. 不动产用途变更C. 不动产面积增加D. 不动产权利人地址变更答案：ABC3. 不动产登记申请应当提交的材料包括：A. 申请书B. 身份证明C. 不动产权属证书D. 相关合同答案：ABCD4. 不动产登记簿的记载内容应当包括：A. 不动产的坐落B. 不动产的面积C. 不动产的权属状况D. 不动产权利人的联系方式答案：ABC5. 不动产登记机构不予登记的情形包括：A. 申请材料不齐全B. 申请材料不真实C. 申请登记的不动产不存在D. 申请登记的不动产权利存在争议答案：ABCD三、判断题（每题1分，共10分）1. 不动产登记簿是不动产登记的法律依据。
（对）2. 不动产登记机构可以拒绝登记不动产的抵押权。
（错）3. 不动产登记簿的记载内容可以随意更改。
不动产估价试卷
考生姓名：___________学号层次专业一、单项选择题：（在每小题的四个备选答案中，选出一个正确的答案，并将其序号填在题中的括号内。
每小题1分，共10分）1、影响房地产价格水平的最终因素是（）。
A．行政因素 B．自身条件 C．供求状况 D．环境因素2、比准价格是一种（）。
A．市场价格 B．比较价格 C．评估价格 D．成本价格3、土地还原利率是指（）。
A．将土地纯收益还原为土地价格的利率 C．银行存款利率B．将土地收益还原为土地价格的利率 D．银行贷款利率4、市场比较法的理论基础是（）原则。
A．供需 B．综合分析 C．预期收益 D．替代5、容积率是指在一定区域范围内（）。
A．建筑物占地面积与整个宗地面积之比B．建筑物的总建筑面积与建筑物占地面积之比C．建筑物的总建筑面积与整个宗地面积之比D．建筑物占地面积和绿地面积之和与整个宗地总面积之比6、在市场比较法中，市场交易情况修正是指通过修正排除交易行为中的一些特殊因素所造成的交易价格偏差。
以下选择中，（）交易情况不需要修正。
A．协议 B．拍卖 C．招标 D．有一定利害关系人互相间的交易7、估价期日与估价日期是（）。
A．在性质上相同 B．在日期上相同C．完全不同的两个日期 D．以上都不对8、成本估价法形成的理论基础是（）。
A．效用价值理论 B．报酬递减理论C．生产费用价值理论 D．生产要素分配理论9、设有甲、乙、丙三宗建筑用地，甲地上面已经有建筑物，而且是在最有效使用状态，乙地上有建筑物，现为学校，丙地为空地，在此种情况，甲、乙、丙三宗土地的估价方法应分别为（）。
A．收益还原法、成本逼近法、市场比较法B．成本逼近法、收益还原法、市场比较法C．收益还原法、市场比较法、市场比较法D．市场比较法、市场比较法、市场比较法10、在市场比较法中，土地使用权年限修正属于（）修正。
A．交易情况 B．交易日期C．区域因素 D．个别因素二、判断：（判断下列各题正误，正者在括号内打“√”，误者在括号内打“×”。
湖北省2024年上半年房地产估价师《制度与政策》：不动产登记概念考试试题
湖北省2024年上半年房地产估价师《制度与政策》：不动产登记概念考试试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、对运用各种估价方法测算估价对象价值的要求不包括。
A：估价方法选用恰当B：估价基础数据和技术参数选取精确，依据或理由充分C：计算公式和计算过程正确无误D：各种估价方法的测算结果一样E：工业用地的监测点评估价格2、下列关于内地房地产估价师与香港测量师资格互认的表述中，错误的是。
A：内地房地产估价师与香港测量师资格互认协议书于2024年11月签署B：内地房地产估价师与香港测量师资格互认颁证大会于2024年8月举办C：内地房地产估价师与香港测量师资格互认协议书签署后，内地房地产估价师自动成为香港测量师D：内地房地产估价师与香港测量师资格互认是内地与香港最早实现资格互认的专业技术人员资格之一E：工业用地的监测点评估价格3、房屋全部权证的附图是。
A：地形图B：房产分幅图C：房产分丘图D：房产分户图E：执行层的组织协调4、”区位”是指某一房屋的地理位置，包括__。
A．在城市或区域中的地位B．与其他地方往来的便捷性C．与市中心的距离D．四周环境、景观5、《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众看法。
征求看法期限不得少于__日。
A．7B．10C．15D．306、某宗房地产，其建筑物的各层建筑面积相等，建筑层数为5层，建筑密度为50%，土地单价为2500元/m2，则其楼面地价为__元/m2。
A．500B．2500D．12507、实际估价中设定将来净收益每年不变条件下，求取净收益最合理的方法是__。
A．过去数据简洁算术平均法B．过去数据加权算术平均法C．将来数据简洁算术平均法D．将来数据资本化公式法8、某大厦总建筑面积10000㎡，房地总价值6000万元，其中，土地总价值2500万元。
不动产评估师考试真题
一、选择题1.不动产评估师在进行房产评估时，首先应考虑的因素是：A.房产的地理位置和环境（正确答案）B.房产所有者的个人喜好C.房产的历史文化背景D.房产的装修风格2.下列哪项不属于不动产评估师的专业职责范围？A.对不动产进行市场价值评估B.为不动产交易提供法律咨询（正确答案）C.分析不动产的投资潜力D.评估不动产的抵押价值3.在进行不动产评估时，评估师应遵循的主要原则是：A.最大化评估价值以吸引客户B.根据客户需求随意调整评估结果C.客观、公正、科学地评估不动产价值（正确答案）D.忽略市场波动，保持评估结果稳定4.不动产评估师在撰写评估报告时，应包含的关键信息是：A.评估师的个人喜好和风格B.不动产的历史沿革和家族传承C.不动产的详细描述、评估方法和评估结果（正确答案）D.不动产所在地区的天气预报5.以下哪项是不动产评估师在执业过程中必须遵守的法律法规？A.《不动产评估师个人行为规范》B.《不动产评估行业自律公约》C.《不动产评估管理办法》（正确答案）D.《不动产投资者保护条例》6.不动产评估师在进行现场勘查时，以下行为是不恰当的是：A.仔细测量不动产的尺寸和面积B.详细记录不动产的瑕疵和损坏情况C.忽略不动产的周边环境对价值的影响（正确答案）D.拍摄不动产的照片和视频作为评估依据7.关于不动产评估师的职业道德，以下说法正确的是：A.可以接受客户的不合理要求，以提高客户满意度B.应保持独立、客观、公正的评估态度（正确答案）C.可以泄露客户的机密信息以获取个人利益D.无需关注评估结果的准确性和公正性8.不动产评估师在执业过程中，如遇到复杂或争议较大的评估案例，应采取的措施是：A.凭个人经验进行主观判断B.寻求上级或同行的专业意见和帮助（正确答案）C.忽略争议点，简化评估过程D.直接向客户提供不准确的评估结果。
不动产估价试题.
单选1、土地估价师接受继续教育时间（A ）。
A、五年累计不得少于l00学时B、四年累计不得少于l00学时C、五年累计不得少于120学时D、四年累计不得少于l20学时2、一般情况下，用清算价格法评估整体资产价格时（ C）。
A．清算价格>市场价格 B．清算价格=市场价格C．清算价格<市场价格D．续用清算价格=市场价格3．豪华住宅、私立学校、商场用地的土地使用权出让的法定最高年限，由低至高的顺序为( D )A．商场、豪华住宅、私立学校 B．豪华住宅、商场、私立学校C．私立学校、商场、豪华住宅 D．商场、私立学校、豪华住宅4、土地用益物权，是指对他人所有的土地依法不享有( D )权利，并以收益为目的的限制物权。
A．占有 B．使用 C．收益 D．处分5、下列关于征收土地的表述中，正确的是( C )。
A．土地补偿费均为该土地被征地前三年平均年产值的6-10倍B．安置补助费只能发放给安置单位C．并非所有的征地都要支付青苗补偿费D．只有所征土地连续三年以上常年种菜，才需缴纳新菜地开发建设基金6、根据我国《土地管理法》的规定，征用耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费，其中土地补偿费和每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准分别为该耕地被征用前3年平均年产值的(A )。
A．6～10倍和4-6倍B．4～6倍和6～10倍C．6～10倍和10-15倍D．10～15倍和6～10倍7、承包经营基本农田的单位或者个人连续( A )弃耕抛荒的，原发包单位应终止承包合同，收回发包的基本农田。
A．2年 B．1年 C．1年半 D．半年8、甲公司2006年10月以出让方式取得一宗土地用于房地产开发，2007年7月因资金短缺开发暂停，同年8月，甲公司将该土地使用权转让给乙公司。
在办理办更土地登记时，登记机关可以该公司( B)为由不予办理。
A.未完成开发投资总额的20%B.未完成开发投资总额的25%C.土地使用权不能单独转让D.未形成建设用地条件9、土地管理的基础的是( C)。
不动产估价理论与方法模拟习题含答案
不动产估价理论与方法模拟习题含答案一、单选题（共40题，每题1分，共40分）1、计算建筑物折旧额时，按使用建筑物而产生的磨灭或破损以及风吹日晒的侵蚀和自然灾害造成的的损坏来计算折旧，称为( )。
A、经济折旧B、功能折旧C、物理折旧D、成新折旧正确答案：C2、( )能作为城市规划管理和综合开发、地价评估及土地有偿使用的依据。
A、目的性详细规划B、修建性详细规划C、专项性详细规划D、控制性详细规划正确答案：D3、（）是决定城市土地利用价值的重要因素。
A、环境质量B、土地承载力C、城镇规划D、区位正确答案：D4、根据目前的人工和材料价格，使用与原建筑物一样的材料、标准、设计和工艺，建造与原建筑物完全相同的新建筑物所需的成本，称之为( )。
A、建筑造价B、重置成本C、建造成本D、重建成本正确答案：D5、选择相似无形资产市场交易实例作为参照物加以调整，进而确定外购无形资产的完全重置成本的方法是( )。
A、物价指数调整法B、市价调整法C、市价类比法D、财务核算法正确答案：C6、市级商服中心( )。
A、具有各级商服中心商服功能B、只有市级商服中心的功能C、只经营高档商品D、位于城市的几何中心正确答案：A答案解析：就一个城市而言，按地域归并可以找出规律，即：高级商服中心。
提供供高级到低级的全部商品和服务；中级商服中心提供从中级到低级的全部商服活动；而低级商服中心只有低级的商品和服务。
需求门槛和服务范围也依次由高到低、由大变小。
7、农业区位论的创始人是( )。
A、阿尔申尔德·韦伯B、大卫·李嘉图C、亚当·斯密D、冯·杜能正确答案：D8、( )是导致特殊地段土地价格高的主要原因。
A、建筑地段地租B、级差地租C、绝对地租D、垄断地租正确答案：D9、在影响土地价格的诸因素中，繁华程度属于( )。
A、区域因素B、经济因素C、一般因素D、个别因素正确答案：A10、凡独立从事土地估价的人员，必须具备( )资格。
不动产估价期末复习
房地产估价期末复习题一、填空题（每空2分，共30分）1、在实际中运用假设开发法估价的结果的可靠性如何，关键取决于两个预测：是否正确地判断了房地产的；是否正确地预测了未来开发完成后的房地产。
2、建筑密度是指一块土地上所有建筑物的占该块土地的比例。
3、城市基准地价是以一个城市为对象，在该城市一定区域范围内，根据、、的原则划分地价区段，调查评估出的各个地价区段在某一时点的平均水平价格。
4、某宗房地产年净收益为50万元，建筑物价值200万元，建筑物的资本化率为12%，土地资本化率10%，该宗房地产的价值为万元。
5、国有土地使用权分为土地使用权和土地使用权。
6、房地产的存在形态有、和。
7、采用收益法估算得出的结果通常称为。
8、在评估土地使用权是以划拨方式取得的房地产的抵押价值时，不应包含。
二、选择题（每小题2分，共10分）1、采用比较法估算得出的结果通常称为。
A、比准价格B、积算价格C、收益价格D、评估价格2、在某房地产交易中，买、卖双方应缴纳的税费分别为正常成交价格的6%和3%，在交易中买方付给卖方2500元/平方米，应缴纳的税费均由卖方负担，则该宗房地产的正常成交价格为元/平方米。
A、2660B、2294C、2425D、24273、某宗房地产的各层建筑面积相等，建筑层数为5层，建筑密度为40%，土地单价为3000元/平方米，则其楼面地价为元/平方米。
Ａ、500 Ｂ、2500Ｃ、1000 Ｄ、15004、有A、B、C三个影响房地产价格的因素，其中A的影响最大，B 次之，C最小，分别赋予的权重为f1，f2，f3，三者大小关系为。
A、f1＜f2＜f3B、f1＞f2＞f3C、f1＝f2＝f3D、无关5、某建筑物已使用8年，经实地勘察，估计尚可使用32年，则该建筑物成新率为。
Ａ、76% Ｂ、80%Ｃ、81% Ｄ、84%三、简答题（每小题10分，共30分）1、什么是房地产估价？2、城市基准地价评估方法的步骤是如何的？3、在假设开发法中调查该类待开发土地的基本情况包括哪些方面？四、计算题（每小题15分，共30分）1、某宗房地产土地总面积3000平方米，总建筑面积8000平方米，土地使用权性质为出让土地使用权，建筑物建成于1987年5月30日。
不动产估价考试习题与答案
一、填空1、某房地产成交价格为5000元/m2，付款方式为首付30%，余款在五年内按年等额付清，年利率为5%，若采用一次性付款的方式，实际成交价格应为4531.6 元/m2。
2、某建筑物的价值为60万元，设备和装修价值10万元，经济耐用年限分别为50年和8年，残值率为零，则采用直线折旧法计算出的年折旧额为 2.45 。
3、某宗土地上有一幢10层高、各层建筑面积相同的住宅楼，建筑密度≤50％。
假设该住宅楼的总价为2000万元，平均单价为5000元/m2，楼面地价为1200元/m2，则该宗土地的总价为480 万元。
建筑面积=住宅总价/平均单价=4000平方米土地总价=楼面地价*建筑面积=4800000元4、某地工业用地30年期的基准地价为1500元/平方米，当r＝8％时，一使用年限为26年的地块的价格为。
P60 收益法已知P30 求P26P30=a/r*[1-1/(1+r)^30]即1500=a/0.08*[1-1/(1+0.08)^30]求出a=133.24P26=133.24/0.08*[1-1/(1+0.08)^26]得P26=1440注意分母要^n5、某写字楼预计持有2年后出售，持有期的纯收益每年216万元，出售时的价格为5616万元，资本化率为8％，则该写字楼目前的收益价格为万元。
已知若干年后不动产价格的情况：（已知未来某年该不动产价格为Pt，在已知不动产出售的年份以前的净收益有变化，r每年不变且大于等于零）6、某可比实例的房地产权属证书记载的套内建筑面积为120m2，经调查，其成交价格为150万元，另有20m2的房屋天台赠送（按照建筑规范本就,不算面积，无视）该房地产的建筑面积与套内建筑面积的比率为1：0.8（实用率80%），则按建筑面积计算的比准价格是元／m2。
建筑面积=120/0.8=150平方米比准价格=150/150=1W/平7、某城市房地产交易中，卖方、买方应缴纳的税费分别为正常成交价格的6％和3％，某宗房地产交易中，买方付给卖方2500元/m2，应缴纳的税费均由卖方负担，则该宗房地产的正常成交价格为2427元/m2。
不动产估价理论与方法模拟考试题含参考答案
不动产估价理论与方法模拟考试题含参考答案一、单选题（共40题，每题1分，共40分）1、某建筑物占地面积3亩，容积率为4，自然耐用年限70年，经济耐用年限60年，已使用15年，残值率为5％，重置价格为2000元／平方米，则该建筑物现值为( )万元。
A、1220B、1274C、1525D、1593正确答案：A答案解析：该建筑物建筑面积=3*4=12亩=8000平方米，该建筑物重置价格=8000*2000=1600万元，按照平均年限折旧法计算，该建筑物现值=1600-[1600*（1-5%）*15/60]=1600-380=1220。
这里需要注意，耐用年限的选取要用经济耐用年限，而不是自然耐用年限。
2、如某一城市由县级市上升为地级市，称之为( )。
A、级别升格B、级别上升C、级别不变D、级别增加正确答案：A答案解析：行政隶属变更一般都会引起当地土地价格的变动。
通常分为以下两类，一是级别升格，如某一城市由县级市上升为地级市，或某非建制镇上升为建制镇等等；另一类是级别不变，其管辖权由原地区划归另一地区。
3、建筑物在估价上的折旧与会计上的折旧不同，注重的是建筑物( )。
A、原始价值的摊销B、原始价值的回收C、价值的减价修正D、折余价值的差额正确答案：C答案解析：估价上的折旧与会计上的折旧有着本质区别。
估价上的折旧注重的是价值的减损，科学地说不是折旧，而是“减价修正”；会计成本上的折旧注重的是原始取得价值的摊销与收回。
4、根据中心地理论，中心地产品和劳务的需求门槛、利润和服务范围与( )及产品与服务的种类密切相关。
A、中心的规模与人口分布密度B、居民收入水平和人口分布密度C、中心地规模和居民收入水平D、中心地规模、居民收入水平和人口分布密度正确答案：D答案解析：中心地商品和劳务的需求门槛、利润和服务范围，是与中心地规模、人口分布密度、居民收入水平及商品与服务的种类密切相关。
不同规模的中心地，其需求门槛和销售范围也是不同的。
不动产评估-大学模拟题(附答案)
《不动产评估》模拟题一.单选题1.教育.科技.文化.卫生.体育用地的土地使用权出让的最高年限为():A.70B.60C.50D.40[答案]:C2.城市基准地价是根据用途相似.地块相连.地价相近的原则划分地价区段,调查评估的各地价区段在某一时点的().A.最低价格B.平均价格C.出让地价D.标定地价[答案]:B3.在出让土地使用权上建造商场,土地使用权出让年限为40年,建造期为3年,建筑物的经济寿命为60年,则计算建筑物折旧的经济寿命应为()年;A.37B.43C.63D.60[答案]:A4.下列不属于导致建筑物经济折旧的因素是().A.交通拥挤B.建筑技术减少C.城市规划改变D.自然环境恶化[答案]:B5.收益法是基于哪种原理?()A.替代原理B.预期收益原理C.生产费用价值论D.区位论[答案]:B6.某宗房地产规划用途为商业,现状为超市,年净收益为18万元,预计改为服装店后的年净收益为20万元,除此无其他更好的用途,则根据()应按服装店用途进行估价.A.合法原则B.最高最佳使用原则C.估价时点原则D.替代原则[答案]:B7.下列情况中会导致房地产价格上升的是().A.上调贷款利率B.收紧房地产开发贷款C.开征房地产持有环节的税收D.增加土地供应[答案]:B8.引起真正的房地产自然增值的原因是().A.装修改造B.需求增加C.通货膨胀D.改进物业管理[答案]:B9."五通一平"一般是指某区域或某地块具备了道路.()等设施或条件以及场地平整.A.给水.排水.电力.通信B.给水.排水.燃气.热力C.排水.电力.通信.燃气D.排水.电力.通信.热力[答案]:A10.估价报告有效期应从()起计.A.估价时点B.估价作业期C.出具估价报告之日D.签订估价委托合同之日[答案]:C11.有一不动产,利用该宗不动产正常情况下每年所获得的总收益为30万元,每年所需指出的总费用为1万元,该类不动产的收益率为8%,则该不动产的收益价格为()万元.A.150B.200C.225D.250[答案]:C12.商业.旅游.娱乐用地的土地使用权出让的最高年限为():A.70B.60C.50D.40[答案]:D13.在出让土地使用权上建筑普通商品住宅,土地使用权出让年限为70年,建造器2年,建筑物的经济寿命为50年,则在计算建筑物折旧的经济寿命应为()年.A.52B.70C.68D.50[答案]:D14.运用市场比较法进行不动产估价时,可比实例的成交日期与估价期日不宜超过():A.1年B.2年C.3年D.4年[答案]:B15.某人购买某不动产,到银行办理抵押贷款,获得购房资金的70%,贷款的年利息率为5%,自由资金的一般收益率为8%,试算不动产的资本化率()A.0.058B.0.059C.0.06D.0.061[答案]:B16.某公司购买一宗房地产,土地使用期限为40年,不可续期,至今已使用了8年.该宗房地产当时在正常情况下第一年获得净收益6万元,以后每年净收益增长2％,从第8年开始,净收益保持稳定,该宗房地产的报酬率为7％.则该宗房地产的现时收益价格为()万元.A.85.45B.87.16C.88.5D.88.9[答案]:B17.若较为精确地应用假设开发法时,应考虑().A.通货膨胀影响B.投资利息因素C.资金时间价值D.投资风险补偿[答案]:C18.某高层住宅大楼,房地总价值为8000万元,其中建筑物价值占40％.某人拥有其中的一套住宅,房地价值为150万元,该部分的建筑物价值为50万元,则此人占有的土地份额为().A.0.19B.0.21C.0.23D.0.25[答案]:B19.防范估价风险的最后一道防线是().A.撰写估价报告B.审核估价报告C.出具估价报告D.估价资料归档[答案]:B20.下列表述中不正确的是().A.在实际估价中,不同的估价方法将影响估价结果B.在实际估价中,不同的估价时点将影响估价结果C.在实际估价中,不同的估价目的将影响估价结果D.在实际估价中,不同的估价作业期将影响估价结果[答案]:D21.下列情况中会导致房地产价格上升的是().A.上调贷款利率B.收紧房地产开发贷款C.开征房地产持有环节的税收D.增加土地供应[答案]:B22.引起真正的房地产自然增值的原因是().A.装修改造B.需求增加C.通货膨胀D.改进物业管理[答案]:B23.商业.旅游.娱乐用地的土地使用权出让的最高年限为().A.70B.60C.50D.40[答案]:D24.在出让土地使用权上建筑普通商品住宅,土地使用权出让年限为70年,建造器2年,建筑物的经济寿命为50年,则在计算建筑物折旧的经济寿命应为()年.A.52B.70C.68D.50[答案]:D25.运用市场比较法进行不动产估价时,可比实例的成交日期与估价日期不宜超过().A.1年B.2年C.3年D.4年[答案]:B26.有一不动产,利用该宗不动产正常情况下,每年所获得的总收益为20万元,每年需支出的总费用为12万元,该类不动产的收益率为8%,该不动产土地使用权年限为50年,已经使用了5年,则该宗不动产的收益价格为().A.91.56万元B.93.86万元C.94.56万元D.96.86万元[答案]:D27.某人购买某不动产,到银行办理抵押贷款,获得购房资金的70%,贷款的年利息率为5%,自由资金的一般收益率为8%,试算不动产的资本化率().A.0.058B.0.059C.0.06D.0.061[答案]:B28.某公司购买一宗房地产,土地使用期限为40年,不可续期,至今已使用了8年.该宗房地产当时在正常情况下第一年获得净收益6万元,以后每年净收益增长2％,从第8年开始,净收益保持稳定,该宗房地产的报酬率为7％.则该宗房地产的现时收益价格为()万元.A.85.45B.87.16C.88.5D.88.9[答案]:B29.某高层住宅大楼,房地总价值为8000万元,其中建筑物价值占40％.某人拥有其中的一套住宅,房地价值为150万元,该部分的建筑物价值为50万元,则此人占有的土地份额为().A.0.19B.0.21C.0.23D.0.25[答案]:B30.防范估价风险的最后一道防线是().A.撰写估价报告B.审核估价报告C.出具估价报告D.估价资料归档[答案]:B31.下列表述中不正确的是().A.在实际估价中,不同的估价方法将影响估价结果B.在实际估价中,不同的估价时点将影响估价结果C.在实际估价中,不同的估价目的将影响估价结果D.在实际估价中,不同的估价作业期将影响估价结果[答案]:D32.教育.科技.文化.卫生.体育用地的土地使用权出让的最高年限为().A.70B.60C.50D.40[答案]:C33.收益法是基于哪种原理?().A.替代原理B.预期收益原理C.生产费用价值论D.区位论[答案]:B34.某宗房地产规划用途为商业,现状为超市,年净收益为18万元,预计改为服装店后的年净收益为20万元,除此无其他更好的用途,则根据()应按服装店用途进行估价.A.合法原则B.最高最佳使用原则C.估价时点原则D.替代原则[答案]:B35.有三个比较实例A.B.C,成交价分别为1500元/m2.1650元/m2.1600元/m2.现将可比实例及估价对象不动产的区域因素与标准不动产的区域因素进行比价,得到:标准不动产:100分.估价对象:92分.实例A:89分.实例B:97分.实例C:92分;区域修正后,可得到实例A在估价对象区域条件下的价格为()元/m2A.1551B.1565C.1600D.1625[答案]:A36.有一不动产,利用该宗不动产正常情况下每年所获得的总收益为30万元,每年所需指出的总费用为1万元,该类不动产的收益率为8%,则该不动产的收益价格为()万元.A.150B.200C.225D.250[答案]:C37.某建筑物的建筑面积为200m2,有效经过年数为12年,重置价格为800元/m2,建筑物经济寿命为40年,残值率为2％,则运用直线法计算该建筑物的现值为()万元.A.10.2B.11C.11.3D.11.5[答案]:C38.某建筑物的建筑面积为100m2,已经使用10年,单位建筑面积的重置价格为500元/m2,该建筑的经济寿命为30年,残值率为5%,试用直线法计算该建筑物的年折旧额().A.1583元B.1589元C.1683元D.1689元[答案]:A39.某城市2000年和2005年普通商品房的平均价格分别是3500元/m2和4800元/m2,采用平均发展速度法预测2008年的价格最接近于()元/m2.A.4800B.5124C.5800D.7124[答案]:C40.有一不动产,未来第一年的纯收益为16万元,预计此后各年的纯收益会在上一年的基础上增长2%,该类不动产的收益率为9%,另外,该宗不动产是在政府有偿出让土地使用权的地块上建造的,土地使用权年限为50年,已经使用了5年,则该宗不动产的收益价格为().A.216.08万元B.217.04万元C.218.04万元D.19.08万元[答案]:B二．判断题1.不动产是指不能移动位置或移动位置后引起性质.性状改变而造成经济损失的财产.() [答案]:T2.土地使用权的形成包括"出让"."划拨"和"租赁"三种方式.()[答案]:F3.不动产的基本特征是保值增值性,是由土地的经济特性所决定的.()[答案]:F4.因素修正主要包括交易情况.交易日期.区域因素.个别因素四大方面的修正.()[答案]:T5.市场比较法的理论依据是替代原理.()[答案]:T6.毛地是指现有城区内建筑物待拆迁的集体土地,受让者除支付毛地价外还需对建筑物的所有者和使用者支付拆迁安置补偿费.()[答案]:F7.不动产价格是不动产对象在某一权利状况下某一时点的价格,时点不同则价格不同.() [答案]:T8.一份完整的估价报告内容包括:封面.目录.估价师声明.估价的假设和限制提案件.估价结果报告和附件.()[答案]:F9."七通一平"包括通上水.通下水.通电.通讯.通气.通热.通路.平整地面.()[答案]:T10.在有较多土地供应者的情况下,地价水平主要取决于房地产价格水平.()[答案]:T11.收益法的理论依据是预期原理.()[答案]:T12.在利用假设开发法进行估价时,应特别注意包括开发成本.管理费用销售税费等在内的投资利息的估算.()[答案]:F13.在进行交易情况修正系数确定时,都应以实际价格为基准.()[答案]:F14.土地整理.复垦类型的不动产估价适用假设开发法.()[答案]:T15.按照规定,纯土地估价有效期为一年,建筑物和不动产估价有效期为半年.()[答案]:F三.问答题1.简述不动产估价的意义.[答案]:不动产估价其意义在于:1.为不动产市场交易提供客观标准;2.不动产资产的价值化更有利于优化资源配置;3.为开发投资及确立科学的收益分配制度服务;4.便于公民赋税.2.简述市场比较法的适用条件.[答案]:首先要有充足的市场交易资料,这是市场比较法应用的最基本的条件;其次,运用市场比较法,需要有与估价对象不动产相关程度高.可比性强的比较实例,即比较实例与估价对象具有相关性和替代性.3.简述收益法的使用范围.[答案]:收益法是以求取不动产纯收益为途径评估不动产价值的一种方法,它只适用于有收益或有潜在收益的不动产估价.由于它具有理论依据而应用很广,但对于无收益的不动产估价则不适用.4.简述重置价格和重建价格的含义.[答案]:(1)重置价格又称重置成本,是指采用估价时点时的建筑材料.建筑构配件.设备和建筑技术等,按照估价时点时的价格水平,重新建造与估价对象建筑物具有同等效用的新建筑物的正常价格;(2)重建价格又称重建成本,是指采用与估价对象建筑物相同的建筑材料,建筑构配件.设备和建筑技术等,按照估价时点时的价格水平,重新建造与估价对象建筑物完全相同的新建筑物的正常价格;。
不动产估价试卷
《不动产估价》试题一、单项选择题(共20题，每题1分。
每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在括号填写相应的编号)1．“五通一平”一般是指某区域或某地块具备了道路、( )等设施或条件以及场地平整。
A．给水、排水、电力、通讯 B．给水、排水、燃气、热力C．排水、电力、通讯、燃气 D．排水、电力、通讯、热力2．某宗土地的面积为1000㎡，其上建筑物的建筑面积为5000㎡，建筑物的基底面积为700㎡，建筑物层数为8层。
则该宗土地的容积率为( )。
A．8．0 B．5．6 C．5．0 D．0．73．不动产价格是由不动产的( )三者相互结合而产生的。
A．有用性、稀缺性、有效需求 B．供给、需求、利用状况C．权利、租金、利率 D．价值、使用价值、供求4．基准地价是城市中均质区域内的土地( )。
A．最低价格 B．最高价格 C．平均价格 D．成交价格5．估价报告有效期应从( )起计。
A．估价时点 B．估价作业期 C．出具估价报告之日 D．签订估价委托合同之日6．如果某不动产现状价值大于新建不动产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额，则应以( )进行估价。
A．保持现状前提 B．装修改造前提 C．转换用途前提 D．重新利用前提7．运用收益法评估不动产价值时，要求利用与估价对象所在区域相同或相似不动产的客观收益来推算估价对象预期收益，这主要是依据不动产估价中的( )。
A．合法原则 B．最高最佳使用原则 C．替代原则 D．公平原则8．某不动产价格分两期支付，首期付款50万元，余款80万元在第8个月末一次付清，当时月利率为1％。
该不动产的实际价格为( )万元。
A．87 B．124 C．130 D．1349．不动产状况修正中的间接比较修正评分办法，是以( )状况为参照系进行的。
A．可比实例不动产 B．估价对象不动产 C．标准不动产 D．类似不动产10．某可比实例的实物状况比估价对象优9％，则其实物状况修正系数为1。
不动产评估第1套答案
不动产评估第1套1.不动产的基本特征是（A），它是由土地的自然特性所决定的，因此，不动产特性主要取决于土地特性。
A.不可移动性B.耐久性C.个别性D.数量有限性2.不动产的（C）是不动产的一般性质，是针对不动产价值变化的总体趋势而言的，不排除不动产价值随社会经济发展的波动而波动，也不排除人为造成的市场动荡和外部负效应所引起的不动产贬值。
A.用途多样性B.涉及广泛性C.保值增值性D.权益受限性3.不动产是事物与权益的结合。
其中不动产实物包括（ABD）。
A.土地B.建筑物C.其他附着物D.土地和建筑物组成的整体E.机器设备4.不动产作为一种财产，体现的是人们之间的社会关系和经济关系，使它同时表现出一些特殊的社会经济特性。
主要有（ACE）。
A.用途多样性B.个别性C.涉及广泛性D.权益受限性E.难以变现性5.不动产价格按价格的形成形式分类可以分为（ABC）。
A.成交价格B.市场价格C.理论价格D.买卖价格E.租赁价格6.估价期日是决定估价对象不动产估价额的基准日期，通常以年、月、日表示，如估价期日为2001年6月30日是指（A）。
A．某估价对象不动产价格是2001年6月30日这一时点的价格B．可比实例不动产价格是2001年6月30日这一时点的价格C．在2001年6月30日开始对某不动产价格评估D．在2001年6月30日完成对某不动产价格评估7.不动产估价应遵循一些基本原则，例如：估价时要求不动产估价对象必须是经过国家法律法规确认和保护的不动产，这一要求即符合（A）。
A．合法性原则B．最有效使用原则C．估价期日原则D．替代原则8.最佳使用原则运用于不动产估价，必须体现三点，即最佳用途、最佳规模和（C）。
A．最佳效益 B．最佳价格 C．最佳状态 D．最佳交易D9.不动产估价人员必须具备相应的基本素质，包括（CD）。
A.政治思想素质B.社交素质C.执业素质D.伦理素质E.身体素质10.在估价程序中，确定估价结果后应撰写估价报告，估价报告应达到（BCDE）要求。
不动产估价习题 (1)甄选
不动产估价习题(1)(优选.)第一章房地产估价概论一、单项选择题1、从科学且具有可操作性上看，能够用于判断一个评估价值的误差大小或者准确性的是（）。
A、估价对象的真实价格B、估价对象的实际成交价格C、估价对象的重置价格D、合格估价师的重新估价结果【正确答案】D【答案解析】判断一个评估价值的误差大小或者准确性，理论上是将它与真实价值进行比较，实际中一般是将它与合格的估价师的重新估价结果进行比较。
参见教材P9。
2、关于房地产估价误差的说法，错误的是（）。
（2011年真题）A、判断评估价值的误差大小或者准确性，理论上是将其与真实值进行比较B、估价会有误差，可用一般物理量测量的误差标准来要求估价的误差标准C、所有的评估价值都有误差，因此可以说所有的评估价值都是近似值D、估价误差应有一定的限度，因此需要确定合理的误差范围【正确答案】B【答案解析】估价会有误差，但是不能用一般物理量测量的误差标准来要求估价的误差标准，估价是门艺术，关于误差的标准确认，没有这么客观。
参见教材P9。
3、下列房地产估价相关活动中，属于传统价值评估业务范畴的是（）。
（2010年试题）A、高层建筑地价分摊B、房地产投资价值评估C、因环境污染导致的房地产价值减损评估D、城市房屋拆迁中的停业损失评估【正确答案】B【答案解析】房地产估价师和房地产估价机构除了从事传统价值评估业务（即为了各种估价目的，对各种房地产的各种价值进行评估），通常还从事房地产估价衍生业务和咨询业务，如价值分配业务、价值减损评估业务、价值提升评估业务、相关经济损失评估业务和房地产咨询业务。
参见教材P4。
4、用成本法测算出一个商品住宅小区的平均房价，在各单元、各套型之间进行分配，属于（）业务。
A、价值分配B、提升评估C、价值减损评估D、相关经济损失评估【正确答案】A【答案解析】用成本法测算出一个商品住宅小区的平均房价，在各幢、各单元、各朝向、各楼层、各套型之间进行分配属于房地产价值分配业务。
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一、填空1、某房地产成交价格为5000元/m2，付款方式为首付30%，余款在五年内按年等额付清，年利率为5%，若采用一次性付款的方式，实际成交价格应为4531.6 元/m2。
2、某建筑物的价值为60万元，设备和装修价值10万元，经济耐用年限分别为50年和8年，残值率为零，则采用直线折旧法计算出的年折旧额为 2.45 。
3、某宗土地上有一幢10层高、各层建筑面积相同的住宅楼，建筑密度≤50％。
假设该住宅楼的总价为2000万元，平均单价为5000元/m2，楼面地价为1200元/m2，则该宗土地的总价为480 万元。
建筑面积=住宅总价/平均单价=4000平方米土地总价=楼面地价*建筑面积=4800000元4、某地工业用地30年期的基准地价为1500元/平方米，当r＝8％时，一使用年限为26年的地块的价格为。
P60 收益法已知P30 求P26P30=a/r*[1-1/(1+r)^30]即1500=a/0.08*[1-1/(1+0.08)^30]求出a=133.24P26=133.24/0.08*[1-1/(1+0.08)^26]得P26=1440注意分母要^n5、某写字楼预计持有2年后出售，持有期的纯收益每年216万元，出售时的价格为5616万元，资本化率为8％，则该写字楼目前的收益价格为万元。
已知若干年后不动产价格的情况：（已知未来某年该不动产价格为Pt，在已知不动产出售的年份以前的净收益有变化，r每年不变且大于等于零）6、某可比实例的房地产权属证书记载的套内建筑面积为120m2，经调查，其成交价格为150万元，另有20m2的房屋天台赠送（按照建筑规范本就,不算面积，无视）该房地产的建筑面积与套内建筑面积的比率为1：0.8（实用率80%），则按建筑面积计算的比准价格是元／m2。
建筑面积=120/0.8=150平方米比准价格=150/150=1W/平7、某城市房地产交易中，卖方、买方应缴纳的税费分别为正常成交价格的6％和3％，某宗房地产交易中，买方付给卖方2500元/m2，应缴纳的税费均由卖方负担，则该宗房地产的正常成交价格为2427元/m2。
8、某办公楼的土地面积3000 m2，建筑面积10000 m2，该办公楼正常出租月纯收益为18万元，建筑物重置价格为2000元/ m2，成新率为80％，土地和建筑物的资本化率分别为7％和8％，该办公楼的土地正常价格为万元。
P71 单独求取土地收益价格依据收益法以外的方法求取不动产的净收益，再不动产净收益-建筑物净收益=土地净收益，再选取土地的资本化率，应用有限年期的收益法公式计算得有限年期土地使用权的收益价格。
不动产净收益=18*12=216万建筑物净收益=10000*2000*0.8*0.08=128万土地净收益=216-128=88万88/0.07=1257.1万9、某工业用地总面积为3000㎡，容积率为0．5，楼面地价为1000元/㎡。
现按城市规划拟变更为商业用地，容积率为4．0，相应的楼面地价为1500元/㎡。
该改变用途理论上应补地价为1650 万元。
3000*4.0*1500-3000*0.5*1000=1650万10、某地区某类房地产于2011年4月1日至10月1日的价格指数分别是79.6、74.7、76.7、85.0、89.2、92.5、98.1（以2009年1月1日为100）。
其中有一房地产在2011年6月1日的价格为2000元每平方米，对其做交易日期修正到2011年10月1日的价格为元/m2。
2000/76.7*98.1 定基价格指数11、某企业开发某土地，土地重新取得成本为1000元/m2，正常开发成本为1500元/m2，管理费用为前2项的5％，投资利息占直接成本的5％，销售费用为100元/m2，直接成本利润率为6％，则开发后的地价为3000 元/m2。
1000+1500+（1000+1500）*0.05+（1000+1500）*0.05+100+（1000+1500）*0.06=3000元12、某写字楼的剩余收益年限为38年，预计5年后售出时价格将上涨20％（预知若干年后不动产价格）,销售税费率为6％，已知持有期内年有效毛收入为400万元，运营费用率为30％,报酬率中无风险报酬率为6%，风险报酬率为无风险报酬率的25％,则该写字楼目前的收益价格为万元。
净收益=400*（1-30%）=280万市场资本化率=风险报酬率+无风险报酬率=6%*（1+25%）=7.5%V5=280/7.5%[1-1/（1+7.5%）^（38-5）]*1.2=13、某企业拥有一办公楼，建成于1995年1月，1999年1月补办了土地使用权出让手续，出让年限为50年（自补办之日算起）。
在2012年1月时，建筑物剩余尚可使用经济寿命为45年，计算建筑物折旧时，经济寿命应取54年。
画图50+4=5414、某在建工程，土地使用权年限为50年，自取得权证日起开工。
预计该项目建成后的建筑面积为17500 m2，年净收益为350万元。
目前该项目已建设2年，估计至项目建成还需 2.5年。
已知市场同类房地产报酬率为7％，则评估该项目续建完成时的总价值为万元。
收益年限=50-2-2.5=45.5r=地产报酬率=7%P=350/7%*[1-1/（1+7%）^45.5]=4769.8515、某商品住宅项目的土地取得费用、开发成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税金分别为600万元、900万元、50万元、60万元、150万元、120万元,投资利润率为20％，则成本利润率为19.25%无视投资利息和销售税金16、已知一年期国债利率为 3.31％，贷款利率为 5.43％，投资风险补偿为 2.23％，管理负担补偿为 1.32％，缺乏流动性补偿为 1.42％，所得税抵扣的好处为0.5％，则报酬率为8.28% 。
与贷款利率没有关系报酬率=国债利率（或存款利率）+投资风险补偿利率+管理负担补偿+缺乏流动性补偿-收益增长率17、某临街深度为50ft、临街宽度为30ft的矩形土地甲，总价为40万元。
其相邻的矩形土地乙，临街深度为150ft，临街宽度为15ft，则运用四三二一法则计算土地乙的总地价为33.35 万元。
25ft为一个梯度40/30/20/10/9/8/7/6 （单位：%）P甲=40=30*（40%+30%）*路线价得路线价=1.9P乙=15*（1+9%+8%）*1.9=33.3518、某居民楼总建筑面积为5000m2，房地总价值为1000万元，其中土地总价值为500万元。
某人拥有该居民楼的一套单元式住宅，建筑面积为150 m2，房地总价值为35万元。
若按照土地价值进行分摊，该人占有的土地份额为4%剩余技术分摊建筑总价值=房地总价值-土地总价值=1000-500=500万元建筑单价=500 0000/5000=1000元/平某人拥有建筑价值=1000*150=15万某人分摊的地价数额为35-15=20万某人占有的地价份额为20/500*100%=4%19、某住宅小区的平均月租金为21元/平方米，年总费用为72元/平方米，房地产总价为3000元/平方米，土地还原利率为4%，该小区土地楼面价格为900元/平方米，则建筑物还原利率为 6.8% 。
求RbRb=建筑纯收益/建筑总价格=（总收益-土地收益）/（总价格-土地价格）=（21*12-72-900*4%）/3000-900=6.9%20、某宗地土地使用者经2年自行开发完成基础设施配套，而所在区域土地开发期需要3年，如开发费均匀投入，则采用成本逼近法估价时，土地开发费的计息期应为 1.5 年。
开发费用记半期21、某宗地的土地取得成本为1500万元，土地开发成本为3000万元，投资利息500万元，销售费用400万元，销售税费600万元，开发完成后的房地产价值为9000万元，则投资该宗地的收益率为66.7% 。
开发利润=9000-1500-3000-500-400-600=3000万元3000/（1500+3000）*100%=66.7%投资该宗地的收益率就是指直接成本利润率22、2006年某写字楼出租，签订了3年租赁合同，合同月租金50元/平方米，每年租金增长率为10%，每年支出总费用为380元/平方米。
2008年该写字楼的房地纯收益为346 元/平方米。
看清题目！50*12*（1+10%）^2-380=34623、某大型国有企业有一临街商铺，耐用年限50年，已经使用2年，残值率2%。
现上市需按作价人股方式处置，评估时设定土地出让年限40年，房屋重置价1200元/平方米。
假设土地出让年限到期后商铺无偿收为国有，则年折旧费为1000 元/平方米。
24、某宗地内建有一座建筑物，建筑层数为5层，各层建筑面积相等，建筑密度为50%，土地单价为2500元/平方米，则其楼面地价为元/平方米。
P地*S地=Pb*Sb2500*S地=Pb*S地*50%*5Pb=1000元/平25、某二手房占地面积60平方米，建筑面积150平方米，重置单价为1200元/平方米，其耐用年限为60年，已使用10年，残值率为0，用重置价格折旧法平估其现值为15 万元。
(采用平均年限法估算其折旧)1200*150*（60-10）/60=15万二、计算与案例分析题1、某家庭预购买一套面积为80平方米的经济适用住房，单价为3500元每平方米，首付款为房价的25％，其余申请公积金和商业组合抵押贷款。
已知公积金和商业贷款的利率分别为 4.2％和6.6％，期限均为15年，公积金贷款的最高限额为10万元。
为该家庭申请组合贷款后的最低月还款额是多少？15年*12=180月10万是现值=每月还款之和a1+a2i1=4.2%/12i2=6.6%/12掌握公式2、案例分析：甲公司2007年通过有偿出让方式获得某宗地的使用权，土地用途为高档住宅，楼面地价为3500元/m2。
甲公司拟分两期建设80栋别墅。
当第一期40栋于2008年12月竣工时，因债务纠纷被法院裁定拍卖20栋还债。
拍卖行委托乙房地产估价所评估出拍卖底价为3800。
拍卖行在当月以此为依据拍卖，卖出6栋，平均价格为3860，其余14栋无人承接，退还甲公司。
当2010年6月第二期竣工后，建成的别墅以5200售出，甲公司因此指着乙房地产估价所当时评估的底价过低，而且别墅的拍卖底价竟然只比楼面地价高300，远低于其投入的建筑成本，很不合理。
而乙估价所坚持当时的估价结论合理。
请问，乙估价所坚持当时的估价结论的理由有哪些？楼面地价的计算公式：楼面地价=土地总价÷规划建筑面积=土地单价/规划容积率原因：1.非正常交易不是市场价格2.估价时点不同市场供求关系不一样3.2期配套和市场成熟度比1期好4.开发商定价低开高走所以2期比1期价高5.07年是我国房产火爆期地王频出因此地价高昂取得土地成本高同时市场随着时间推移2010年的房价上涨3、某正常生产的工厂位于某城市市区，距市中心直线距离约15km。