资产评估方法——成本法

市场法复习
1.某房屋建筑面积为1200平方米，同类型房屋标准新建单价为970元／平方米，但该房屋装修好，调整增加1％；设备配置齐全，增加2％；地段、层次、朝向增加1.5％，其他情况同于标准房屋。

经现场评定，该房屋为7成新。

根据上述情况，评估房屋价格。

2.有一待估宗地，现收集到4个可比较参照交易案例，具体情况如下表。

宗地
成交价格（元／平方米）
交易时间
交易情况容积率剩余使用年限区域因素个别因素
待估地2010/010 1.2450018002008/012% 1.3501%028502009/011% 1.45001%37602008/010 1.1400-2%4
780
2008/010 1.045-1%1%
年份200520062007200820092010指数
100
105
108
110
111
115
该城市地价指数见下表：
试根据以上条件评估待估宗地2010年1月20日的价格。

第三章资产评估的方法
——成本法
成本法的理论基础：
生产费用价值论
资产的价值取决于购建时的成本耗费
一、成本法含义
成本可以按不同的标准划分成若干类型，但与资产评估有关的成本主要有两种：历史成本和重置成本。

（一）历史成本
指过去发生的成本，它又分成两种类型：
1、原始成本
原始成本是指资产取得时实际所发生的成本，也称为实际成本。

这部分资料可以从会计核算资料中取得。

2、国家统一清产核资时的评估成本
这是对资产的一种特殊的价值评估，故称为评估成本。

42016/10/20
（二）重置成本
财务会计中的重置成本是指重新购置或建造同样功能的资产所要花费的全部支出。

重置成本的基本涵义是指资产的现时成本。

3年前，买一个A型号的电脑要10 000元，现在买一个同型号的电脑只要4 000元。

重置成本分类：复原重置成本、更新重置成本；
（1）复原重置成本：在评估基准日，在现行市场条件下，采用原来相同的材料、建筑、制造标准、设计方案、技术等，复原购建全新资产，所发生的全部耗费成本；即完全复制全新评估资产；
这种重置成本强调原样复制全新资产！如古建筑！
（2）更新重置成本：在评估基准日，在现有技术条件下，重新购建与估价对象相同功能的全新资产，所耗费的全部成本；（材料不同、工艺不同、功能同地重置）。

这种重置成本强调功能相同下的重置！
复原重置成本、更新重置成本区别；
（1）两种方法确定的重置成本，都是全新状态下资产价值；
（2）复原重置成本：强调用“复制”（包括材料、设计、工艺等完全相同）；更新重置成本：强调功能相同下，现行技术条件下，购建资产的成本；
（3）一般来说，复原重置成本要大于更新重置成本。

因为前者没有考虑市
场变化、技术进步等使复原重置成本较高；如电脑重置！
（4）一般优先选择更新重置成本；体现技术进步等，节约成本；
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（三）成本法
在评估时，按被评估资产（评估对象）的现时重置成本，扣减其各项损耗价值，其余额即为评估对象价值。

1、评估资产价值=评估时点重置成本—各种损耗（即贬值）
2、成本法评估价值，时点也是评估基准日；
3、成本法评估价值是在估价时点、资产现状下的价值（即非全新资产）；
4、成本法评估价值，用估价时点的“重置成本”减去其已使用期限的损耗（即类似折旧，本书称“贬值”）；
贬值——指资产从取得到时点（全新）到评估时点期间发生的有形、无形损耗，如磨损、落后等。

资产评估中分为：实体性贬值、功能性贬值、经济性贬值三种贬值。

二、成本法适用的条件
1、被评估资产能够继续使用；
只有能继续使用并为控制者带来经济利益，资产的重置成本才能被承认和接受。

2、估价对象历史资料完善——因需以此确定重置价值；
3、估价对象损耗可以确定——即能确定折旧额。

三、成本法评估资产价值方法
具体方法有两种：
方法一：
估价对象评估价值=评估基准日估价对象重置成本-（已）贬值额
=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值
方法二：
估价对象评估价值=评估基准日估价对象重置成本×成新率
可见，成本法评估资产价值，关键是要确定以下参数：
重置成本、三种贬值额或者成新率！
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1、重置核算法
指以评估基准日现行市场价格计算（重新）购建全新评估资产的全部支出。

这里的全部支出包括：直接成本和间接成本；（1）直接成本——一般包括资产的购建实体的各种支出；（2）间接成本——主要指与购建资产相关的管理费、设计费等；说明：间接费计算如下页！
重置成本=直接成本+间接成本；
四、成本法运用
（一）计算重置成本
例1：待估资产为一机器设备，评估师拟运用成本法评估。

评估人员收集的成本资料有：该机器设备的现行市场价格每台180000元，运杂费5000元，安装成本为20000元，其中原材料6000元、人工成本13000元、其他费用1000元，安装期限较短。

请评估重置成本。

重置成本=购买价格+运费+安装成本
=180000+5000+20000=205000（元）
重置核算法中“间接成本”的计算（4种方法）
（1
）人工成本比例法
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（2）单位价格法
说明：工作量与单位价格，单位应统一
（3）直接成本百分比法——即用“间接成本占直接成本百分比率”
=⨯间接成本
间接成本直接成本
直接成本
说明：上述“间接成本÷直接成本”称为“间接成本占直接成本百分比”；
例2：被评估资产为一台2年前购置的机器设备。

据调查，该机器设备目前还没有换代产品。

经查验资料，该设备账面原值为10.2万元，其中，购买价为8万元，运杂费1.6万元，安装费中直接成本0.4万元，间接成本为0.2万元。

根据对同类型设备的调查，现在购买价格比2年前上涨20%，运杂费上涨80%，安装费中直接成本上涨40%，间接成本占直接成本百分率不变。

该设备的重置成本是多少？
（1）计算直接成本
购买价=8×（1+20%）=9.6（万元）
运杂费=1.6×（1+80%）=2.88（万元）
安装费中的直接成本=0.4×（1+40%）=0.56（万元）
直接成本＝购买价＋运杂费＋安装费中的直接成本
＝9.6+2.88+0.56=13.04（万元）
（2）计算间接成本
间接成本占直接成本的百分率＝0.2÷（8＋1.6＋0.4）＝2%间接成本＝13.04×2%＝0.26（万元）
（3）计算重置成本
重置成本=直接成本+间接成本=13.04+0.26=13.30（万元）
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2、物价指数法（即价格指数法）
指在评估资产历史成本（购建时成本）基础上，考虑价格指数变化因素，将历史成本调整为评估估价基准日成本的重置成本计算方法；
=⨯
资产评估基准日定基物价指数
（1）重置成本历史成本资产历史购建日定基物价指数2
11
t t t =+=⨯
∏（2）重置成本历史成本资产环比物价指数
t 1表示估价对象购建年份，t 1+1表示购建的下一年；t 2表示评估年份；
=⨯（3）重置成本历史成本（1+物价变动指数）
注意：上述“物价指数”：（1）定基物价指数，（2）环比物价指数；（3）物价变动指数；
（1）定基物价指数：指以固定时期（时点）（固定基准日）为基期的指数，通常用百分数表示；也可用绝对数，如100等；
如基期物价指数为100%，目标期相对于基期的物价指数，即为目标期定
基物价指数；
（2）环比物价指数：是以上一期为基期的指数；即每期物价指数都是相对与其上一期而言的物价指数；
（3）物价变动指数：指目标期物价指数相对于基准物价指数的变动；
说明：上述物价指数应该选择资产的类别（同类别）或者个别物价指数！
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例题3：某机床于2010年购置安装，账面原值为16万元。

2012年进行一次改造，改造费用为4万元；2014年又进行一次改造，改造费用为2万元。

若定基价格指数（设基准年为2009年）分别为：2010年1.05，2012年1.28，2014年1.35，2015年1.60。

要求：计算该机床2015年的重置成本。

重置成本计算（物价指数法）
时间投资费用
(万元)物价指数
（%）
至2009年物价变
动指数（%）
重置成本
（万元）
201016 1.05 1.60/1.05=1.5216×1.52 =24.32
20124 1.28 1.60/1.28=1.254×1.25=5
20142 1.35 1.60/1.35=1.192×1.19 =2.38
2015 1.60 1.60/1.60=1
合计31.7
注意问题：
物价指数法估算的重置成本，仅考虑了价格变动因素，因而确定的是复原重置成本
例题：某资产购置于2010年底，历史成本为100万元。

2007年底进行评估，该类资产在2010、2012年底定基指数110％、171.6%，则评估时该资产的重置成本为( )
A．118.2万元B．132.0万元C．156.0万元D．171.6万元
=⨯资产评估基准日定基物价指数
重置成本历史成本
资产历史购建日定基物价指数因此，重置成本=100*（171.6%/110%）=156万；
例题：某被评估资产建于2012年，账面原值为200000元，2015年进行评估，经调查已知同类资产环比价格指数分别为：2013年20％，2014年25％，2015年27％，该资产的重置成本为( )
A.254000元
B.300000元
C.317500元
D.381000元
211t t t =+=⨯
∏重置成本历史成本环比物价指数
分析：评估对象购置时间2012年，t+1年为2013年环比物价指数120%，2014年环比物价指数125%，2015年环比物价指数127%，则评估基准日2015年重置成本：2000000*120%*125%*127%=3810000元；
例题：某资产购置于2012年底，历史成本为100万元。

2014年底进行评估，该类资产在2012年、2013年、2014年的环比物价指数分别为10％、20％、30％，则评估时该资产的重置成本为( )
A ．118.2万元
B ．132.0万元
C ．156.0万元
D ．171.6万元
211
t t t =+=⨯∏重置成本历史成本环比物价指数
评估对象购置时间2012年，t+1年为2013年，环比物价指数120%，即（1+20%），评估基准日2014年，环比物价指数130%；
重置成本=100*120%*130%=156万元；
例题：某设备于2010年12月购进，账面价值为200万元，购进时的定基物价指数为102％，2015年12月31日为评估基准日，评估时该类设备的定基物价指数为120％，则该设备的重置成本最接近于( )
A.235万元
B.240万元
C.295万元
D.350万元
因此，重置成本=200*（120%/102%）=235.29万；
•运用物价指数法时要注意以下问题：
1、物价指数范围的选用
物价指数有综合的、分类的和个别的物价指数。

2、物价指数时点的确定
购建时的物价指数是指购建当年的物价指数。

评估基准日的物价指数应尽可能选靠近评估基准日时的指数。

3、物价指数法的适用范围
适用于数量多、价值低的大宗资产（如机器设备等）的评估，而且还是在其他评估方法难以采用的情况下才能使用物价指数法。

3、功能价值法
根据资产生产能力，以一个与估价资产相同或相似生产能力的资产为参照物（参照案例），以参照物的单位生产能力为标准，计算估价资产重置成本；
=⨯估价资产年产量
估价资产重置成本参照物资产重置成本
参照物资产年产量
说明；上述公式适用条件：资产的重置成本与与其生产能力存在线性关系。

线性关系的含义？（生产能力越大其成本也就越高，反之亦然）（Y=a+b*x）（可以理解为线性函数关系）。

反之，为非线性。

又称功能系数法，计算的一般是更新重置成本
例题：被评估设备生产能力为100万件，成新率为80％，已知一台生产能力
为80万件的同类全新设备的价格为120万元，而且该类设备的价格与生产能
力是线性关系，根据上述给定条件，被评估设备的评估值最接近于（）A、58万元B、90万元C、120万元D、150万元
被估对象重置成本=120×（100÷80）=150万元
被估对象价值=重置成本×成新率=150 ×80%=120万元
4、规模经济效益指数法
当资产的重置成本与与其生产能力（资产的产量等）存在非线性关系，即存在指数关系，可以采用本法：
X
⎛⎫⨯ ⎪⎝⎭
估价资产产量估价资产重置成本=参照物资产重置成本参照物资产产量注意：
（1）公式中指数形式，其底数分子、分母顺序；
（2）资产生产能力（产量等）可以是年、月等期间；
（3）公式中规模经济效益指数（X ），一般为已知数；
（4）如指数X=1，本法和前面“功能价值法”相同，
例题：当规模经济效益指数为1时，规模经济效益指数法实际上就是( )
A ．重置核算法
B ．物价指数法
C ．功能价值法
D ．统计分析法（）
解析：当规模效益指数（X ）为1时，表示线性关系，就是功能价值法形式；
X
⎛⎫⨯ ⎪⎝⎭估价资产产量估价资产重置成本=参照物资产重置成本参照物资产产量
例题：被评估资产为一台年产某产品8万件的生产线，经市场调查，类似年产量为15万件的生产线的成本为25万元。

如果该类生产线的规模经济效益指数为0.7，被评估资产的重置成本约为（）
A 、16.10万元
B 、17.35万元
C 、19.20万元
D 、24.00万元
X
0.7
8=2515⎛⎫⨯⨯ ⎪⎝⎭估价资产产量估价资产重置成本=参照物资产重置成本（）
参照物资产产量
重置成本总结资产评估值＝重置成本－各种损耗x ⨯⎧⎪⨯⎨⎪⨯⎩⎧⨯⎪⎪⎨⎛⎫⎪⨯ ⎪⎪⎝⎭⎩⨯人工成本比例法：人工成本总额分配率重置核算法：直接成本＋间接成本单位价格法：工时数单位价格直接成本比例法：直接成本间接成本占直接成本比例被估资产生产能力生产能力比例法：参照物重置成本参照物生产能力功能系数法被估资产生产能力规模经济效益指数法：参照物重置成本参照物生产能力重置成本＝评估时物价指数定基价格指数： 构建时物价指数法：资产的历史成本价格指数i i ⎧⎪⎪⎪⎪⎪⎪⎪⎪⎪⎪⎪⎪⎨⎪⎪⎧⎪⎪⎪⎪⎨⎪⎪⎪⎪⎪⎩⎪⎪12n 物价指数环比价格指数：(1+a %)(1+a %)(1+a %)其中，a %为第年环比价格指数
（二）实体性贬值的估算（两种方法）
含义：实体性贬值即是指资产在使用中的有形损耗（使用磨损和自然损耗），如磨损、锈蚀等；
决定实体性损耗的因素有：
①使用时间
②使用率，也叫利用率
③资产本身的质量
④维修保养程度
1、观察法（实体性成新率法）——专家打分法；
实体性成新率：资产新旧程度，一般表示新的程度；如成新率80%，表示八成新；发生实体性贬值（损耗）20%；
注意：这里成新率为实体性成新率，可以通过专家估计得到；
有形损耗率
实体性贬值额=重置成本×（1-实体性成新率）=重置成本-余值
2、公式法
-=⨯（重置成本残值）实体性贬值实际已使用年限总使用年限实际已使用年限
+尚可使用年限名义已使用年限×资产利用率
截止评估日资产累计实际利用时间
截止评估日资产累计法定利用时间
×
100％注意：正确理解资产利用率的经济含义；即资产利用效率（﹥1，超负荷、；=1，正常：＜1开工不足；）
例题：某资产于1998年5月购进，2008年5月评估时名义已使用年限为10年。

根据该资产技术指标，正常使用情况下，每天应工作16小时，该资产实际每天工作15小时(一年按360天计算)，由此可确定该资产实际已使用年限约为( )
A、8.8年
B、9.4年
C、9.6年
D、10.0年
实际已使用年限=（10*15*360）/（10*16*360）*10=9.4年
例：被评估资产为企业中的一台设备，评估人员收集到的有关资料有：该设备2010年1月购进，2015年1月评估；该设备的重置成本为500000元，其残值为2000元，尚可使用5年；根据该设备技术指标，正常使用情况下，每天应工作8小时，该设备实际每天工作5小时。

该设备的实体性损耗为多少？
•使用年限法
•该设备从2010年购入至2015年，名义已使用年限5年
•资产利用率=[5×365×5]/[5×365×8]=62.5%
•实际已使用年限=5×62.5%=3.125（年）
•总使用年限=3.125+5=8.125（年）
•资产的实体性损耗
=（500000-2000）×3.125/8.125=191538.46
（三）功能性贬值及计算
由于技术相对落后，造成资产贬值；如技术进步，使资产功能落后；
1、净超额运营成本现值法计算功能性贬值；
思路：因技术落后，使资产运营成本增加，在资产剩余使用年限内，所有运营成本（税后）
现值（折现）总和，即为功能性贬值；
（1）选择与估价对象功能相同、但技术先进的资产；比较估价对象与所选择资产的运营成本；（2）计算估价对象与比较资产运营成本差异；
①超额运营成本=估价对象运营成本-比较案例运营成本；
②净超额运营成本=超额运营成本-所得税（节约效应）
超额运营成本-超额运营成本×所得税率=超额营运成本×（1-所得税率）
（3）确定估价对象剩余使用年限；
（4）选择适当的折现率，计算其剩余使用年限内净超额运营成本现值，即为功能性贬值；
=⨯∑估价对象功能性贬值（年净超额运营成本折现率）
2、此外，资产功能性贬值也可以“超额投资成本”估算，即：
复原重置成本更新重置成本=超额投资成本=功能性贬值-
本公式形式：复原重置成本在前、更新重置成本在后！
210225022502250...110%110%110%⎛⎫=+++ ⎪+++⎝⎭∑估计对象功能性编制（
）（）例题：某种型号的设备与采用新技术生产的新型设备相比，每年多耗电5000度，每度电0.6元，该设备可使用10年，企业所在行业的折现率为10%，企业所得税率为25%。

该设备的功能性贬值约为
A ．18435元
B ．13825元
C ．13586元
D ．2250元
=⨯∑估价对象功能性贬值（年净超额运营成本折现率）
每年净超额运营成本=5000*0.6*（1-25%）=2250元/年
例题：某生产线还可使用5年，自动化程度较低，与同类设备相比，多用10名工人，每人每年工资为12000元，每年多耗用电能10万度，每度电0.5元，所得税率25％，折现率10％，则该生产线的功能性贬值约为（）
A ．17万元
B ．48万元
C ．64万元
D ．98万元
例题：被评估设备与同类采刚新技术生产的没备相比，生产量相同的条件下，每年需增加成本10万元，在正常条件下，该设备尚可使用3年，企业所得税率为25％，若折现率为10％，则该设备的功能性贬值最接近于( )
A ．19万元
B ．23万元
C ．25万元
D ．30万元
分析：每年净超额运营成本=10*（1-25%）=7.5万元；功能性贬值=7.5*（P/A ，10%，3）=(12000*10100000*0.5)*(1-25%)*(P/A,10%,5)
=170000*(1-25%)*3.7908=483327 功能性贬值元
（四）经济性贬值
1、经济性贬值含义：
因外部市场环境等变化、政府法律法规规定等造成资产价值的贬值；如，市场竞争剧烈（或萧条）产品销量下降，造成机器开工不足；如因原材料价格上升产品生产成本上升，使产品销量下降，造成机器闲置等；
2、区别经济性贬值和功能性贬值：
（1）经济性贬值：因外部市场环境等变化、政府法律法规规定等造成资产价值的贬值；——外部市场原因、法律政策等原因；
（2）功能性贬值：因为技术进步、更新等，使本资产与先进资产在技术上相对落后，
由此产生的贬值。

——技术原因；
（五）成新率及计算
反映评估资产新旧程度的指标，一般用百分数表示；如80%表示八成新，贬值（损耗）20%；
这里对“成新率”理解：
（1）这里成新率是“评估资产价值=重置成本（全新）×成新率”中“成新率”；
（2）这里“成新率”是综合考虑三种贬值因素的成新率，是个综合性指标（综合成新率）；
（3）这里的“成新率”与前所讲“实体性成新率”不同（前者含后者）；
“成新率”计算公式见下页！
1、观察法（专家评价，考虑三种贬值后的综合成新率）
2、使用年限法
（1）修复费用：将评估资产修复到全新状态，所发生的修复费用；
（2）修复费用÷重置成本=贬值率；
（3）因此，成新率=1-贬值率
=+预计尚可使用年限成新率实际已使用年限预计尚可使用年限
注意：上述“实际使用年限”，需用“名义使用年限×资产利用率”公式计算；“预计尚可使用年限”一般已知！
3、修复费用法
=1-=1-修复费用成新率贬值率重置成本
例题：某发明专利权现已使用了5年，尚可使用3年，目前该无形资产的成新率为（）A. 25% B. 37.5% C. 40.5% D. 50%
例题：造成资产产生实体性贬值的原因有（）
A．资产正常使用的磨损B．资产非正常使用中产生碰撞
C．受空气氧化出现锈蚀D．技术落后E．利用率下降
例题：被评估设备年生产能力为100万件，成新率为60％，已知一台年生产能力为80万件的同类全新设备的价格为120万元，而且该类设备的价格与生产能力是线性关系，根据上述给定条件，被评估设备的评估值最接近于()
A．58万元B．90万元C．120万元D．150万元
评估价值=重置成本*成新率=120*（100/80）*60%=90万元；
成本法应用举例
成本法在机器设备资产评估中的应用
机器设备评估方法的适用性
成本法的适用范围
主要适用于继续使用前提下不具备独立获利能力的单台（件）设备。

在非继续使用前提下，若待估设备无市场参照物，也可使用成本法。

一、重置成本的估算
•（一）基本概述
•1、基本公式：
•机器设备评估中最基本的方法
评估值＝重置成本－实体性贬值－功能性贬值－经济性贬值2．重置成本的估算方法：
重置核算法
物价指数法
规模经济效益指数法
3、机器设备重置成本测算中应注意的问题
（1）选择复原重置成本还是更新重置成本更新重置成本
被估设备已停产格影响较大技术进步因素对设备价技术进步快⎪⎭
⎪⎬⎫可选择复原重置成本自制非标设备刚购建的设备技术进步慢⎭
⎬⎫
（2）机器设备的重置成本构成
•具体需根据设备取得的方式和设备组合程度来确定。

⎪⎪⎩⎪⎪
⎨⎧人员培训费等
资金成本
总体设计费
管理费用间接费用⎪⎪⎪⎩⎪⎪⎪⎨⎧⎪⎪⎩⎪⎪⎨⎧税、银行手续费等进口设备的关税、坛值配套费安装调试费
运杂费其他费用
造价基础费用：购置价或建直接费用增值税、。