2019年惠州大亚湾京粤世纪城项目定位规划报告
广东惠州金山湖某项目定位及物业发展建议报告200页PPT课件
三房
三房套均面积约122平米，低于
四房
存量的平均水平（125.4平米），
五房
说明畅销户型逐渐走小
复式
其他
合计
77
项目价值三：片区产品
南岸、麦地南片区市场上暂无别墅供应
88
项目 分析
项目价值四：地段
项目地段属于南部新城的发散区域，城市感较强，后期发展潜 力较大
南部新 城
99
项目 分析
项目价值五：交通
金山大桥连接东平、水口、金山湖片区；本区域处于城市未来 中轴中央，项目的规划道路与老城区结合，交通便利。
24 24
惠州 市场走量产品特征：
市场
——中等户型产品走量快
10月5日-12日惠城市场销售产品统计
户型
面积
面积比 套数 套数比 套均面积
一房
4760.55
7.46%
110 19.50%
43
二房
9956.01 15.61%
121 21.45%
82
三房 25086.72 39.33%
207 36.70%
22
回顾上次沟通
1、3房户型面积区间差异不大，需要调整、创新、多样化； 2、根据不同客户的需求，140平方的4房户型修改成160-170平方的舒适大 4房。户型面积比例占少量； 3、世联意见:把沿街商业空出部分面积设计成会所，小区配套问题可以在社 区内部消化。 （具体想法是否可行需要参考设计院意见）
本项目基本经济技术参数
占地面积：67414平米
容积率：2.2 建筑密度：30%
计容积率建筑面积：148310.8平米
限高：100米
11 11
项目 项目限制二：环境因素
2024年学生创业项目计划书(三篇)
2024年学生创业项目计划书投资分析报告随着社会的快速发展与生活水平的提升，宠物行业逐渐成为投资的新热点。
现将市场状况及投资建议分析如下：一、市场现状与投资方向当前，市场上宠物店类型众多，大致可分为提供食品的营养店与提供用品的专卖店两大类。
由于投资门槛相对较低，导致市场竞争激烈，趋于饱和状态。
因此，传统宠物店并非理想的投资选择。
相比之下，宠物美容和宠物医院等特色服务逐渐受到青睐。
根据在世纪城、望京等社区的随机调查，多数宠物主表示愿意尝试宠物美容服务，显示出该领域巨大的市场潜力。
由于宠物医疗需求日益增长，宠物医院也成为一个具有吸引力的投资方向，尽管其投资门槛相对较高。
二、店面选址策略选址是宠物店成功经营的关键因素之一。
以下原则应当被遵循：1. 选择交通便利、停车位充足的繁华商业区或成熟社区。
2. 调查周边居民的消费水平与宠物饲养数量，以确定目标市场。
3. 考虑到扰民因素，避免引起不必要的麻烦。
4. 根据自身实力确定店面面积，避免合伙经营可能带来的纠纷。
还需考虑周边人群特征、宠物店的特殊需求等因素，以及房租成本，以保持资金流动性。
三、消费群体细分与调查分析宠物消费群体根据消费目的可分为以下几类：1. 作伴消遣：主要包括退休老年人和高收入白领，他们通过养宠物来排解寂寞或放松心情。
2. 显示成型：生活富裕人群追求精神满足，愿意在宠物上投入更多。
3. 为了安全：需要护卫犬的消费者，看重狗的防护能力。
4. 特殊用途：包括导盲犬、助听狗等，用于特殊需求的消费者。
随着宠物品种的增多和人们对宠物精神依托的提升，宠物服务行业迎来了广阔的市场空间。
四、核心竞争力打造在确定了投资方向与选址后，如何打造核心竞争力是经营成功的关键。
以下三个方面至关重要：1. 专业店员：提供专业、热情的服务，建立良好的顾客关系。
2. 货品品质：确保产品的高质量，满足顾客需求。
3. 老客源维护：通过优惠折扣、免费服务等活动，稳定老客户并吸引新客户。
惠州市惠阳三和经济开发区东部片区控制性详细
目录1.规划背景 (2)2.规划位置及范围 (2)3.上层次及相关规划要求 (2)3.1. 惠州市城市总体规划 (2)3.2. 惠州市惠阳中心城区分区规划（2007-2020） (2)3.3. 惠阳区三和经济技术开发试验区总体规划（修编） (2)4.土地利用现状 (3)4.1. 用地出让现状 (3)4.2. 土地利用现状 (3)5.规划原则 (3)6.现状概况与问题分析 (3)6.1. 现状概况 (3)6.2. 发展条件分析 (4)6.3. 现状存在问题 (4)6.4. 规划对策 (4)7.规划目标 (4)7.1. 功能定位 (4)7.2. 发展方向 (4)7.3. 发展目标 (5)7.4. 建设用地规模 (5)7.5. 人口规模预测 (5)8.用地布局 (5)8.1. 规划结构 (5)8.2. 用地布局.......................................................................................................................... 5 9.地块划分与细分 (7)9.1. 用地分类与构成 (7)9.2. 地块划分与编码 (7)10.地块控制 (7)10.1. 土地使用强度 (7)10.2. 综合控制规划 (8)11.规划实施的措施与建议 (8)附表1：惠州市惠阳经济开发区东部片区地块规划控制指标表 (19)惠州市惠阳区规划建筑设计院1.规划背景1、为了整合资源，统筹发展，2003年6月，惠州市进行了行政区划的重大调整，惠阳撤市改区，惠州都市区进入了一个全新的发展阶段，城市由沿江发展向沿海发展。
随着惠州市城市化进程的加快以及城市格局从沿江向沿海城市的拓展，使“惠阳－大亚湾”地区的投资区位价值得到迅速提升，毗邻惠澳大道沿线地区的惠阳经济开发区东部片区迎来了难得的发展契机。
为了规划与控制好这片土地，发挥其自然生态资源优势，使土地使用价值最大化；同时，为配合惠阳区经济发展和规范项目建设程序特编制本次规划。
惠州市城市总体规划(2006-2020年)实施评估(大亚湾开
惠州市城市总体规划（2006-2020年）实施评估（大亚湾开发区）（公示稿）2014年11月目录第一节总则 (2)一、评估目的 (2)二、评估范围和期限 (3)三、评估依据 (3)四、评估原则 (4)五、区域概况 (4)第二节 2006版总体规划执行情况评估 (5)一、2006版总体规划的编制情况 (5)（一）总体规划编制情况 (5)（二）规划编制的主要内容 (5)二、06版总体规划实施评估分析 (6)（一）城市发展方向与空间布局实施评估 (6)（二）城市阶段性目标落实情况评估 (6)（三）非强制性内容落实情况评估 (8)（四）强制性内容执行情况评估 (9)（五）新确定的重大项目对城市总体规划的影响与分析 (10)第三节版总体规划实施的综合评价 (12)一、总体规划实施的积极作用 (12)二、总体规划实施的偏差及成因 (12)（一）规划实施偏差 (12)（二）偏差影响因素 (12)第四节评估结果与实施建议 (13)一、加强区域统筹、协调发展的研究 (13)（二）进行土地调查，划定建设用地增长边界 (13)（三）强化公共性设施的配比及空间保障 (14)（四）构建功能复合的绿地体系 (14)（五）提出城市空间优化方案 (15)前言《惠州市城市总体规划（2006-2012年）》（以下简称“2006版总规”）于2006年完成上报稿，2012年获国务院批复。
在近年的城市规划建设中，2006版总规在确定城市发展方向、合理利用城市土地、协调城市空间布局等方面发挥了积极作用，为促进地方经济快速发展、完善城市功能提供了必要的技术支持，对指导下层次规划的实施和重大项目的安排布局意义重大。
但在2006版总规编制实施的几年间，出现了诸多未预测到的情况，包括在实施过程中的区域发展环境的变化、地方社会经济发展目标的调整、国土部门新版土地利用总体规划的实施、惠州市行政区划的调整等，使得2006版总规在实施过程中出现了一些不适应的地方。
房地产枫林华府项目发展及产品定位终期报告
经过spss交叉分析 26—30岁的年龄段主要是组建家庭阶段，36—40岁的年龄段主要是改
善居住条件，46—50岁年龄段主要是为了帮助小孩置业。
目标客户年龄分析
35.00% 30.00% 25.00% 20.00% 15.00% 10.00%
5.00% 0.00%
25.30%
4.20%
13.30%
目标客户与高新区主流中高端客户的职业特征基本相符，也是对前面客 户定位的细化；同时由于高新区近年来企业数量大幅增加（2004年为2771 家，其中绝大多数是小企业，是周边省会城市高新区企业数的3-4倍），这 些私营业主是需要重点关注的客层 。
25.00% 22.00%
20.00%
17.00%
15.00%
爱西
华庭 本案
碧泽园
中海 华庭
唐南 香榭
城市 风景
医院
核心居住区域
紫薇 臻品
米罗 梧桐 蓝山 朗座
医院
中华 世纪城
枫叶 新都市
新西蓝
世纪 颐园
易初 莲花
西部 国际
世纪 金花 高科
国际
高新 一小
高新 二中
高新 一中
电信 广场 人民
银行
四季 风景
枫林 绿洲
核心商务配 套区域
紫薇 馨苑
绿地 世纪城
注：蓝色代表商业、公建配套；粉红色代表在售住宅楼盘
目标客户对住房面积的需求分析
40.0
30.0
20.0Biblioteka 10.00.080平米以下 80-100平米 100-120平米 120-140平米 140平米以上
现实 3.1 潜在 2.4
17.0 18.1
32.1 32.8
惠州大亚湾盛世弘强定位报告
4000 3000 2000 1000 0 1867 1753
36.97% 2917 3014 2401 21.49%
3600
3350
3550
40.00% 30.00%
4000 3000 2000 1000 0 2375 2721 2453 14.57%
3555 3325 34.61% 26.97% 2641 2080
3580
40.00% 30.00% 20.00%
19.44%
20.00% 10.00% 5.97% 0.00% -6.94% -10.00%
10.00% 7.67% 0.00% -6.47% -15.21% -10.00% -20.00%
3.33% -6.11%
-9.85%
2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 商品房销售均价(元/平米) 价格增长率
2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 商品房销售均价(元/平米) 价格增长率
快速发展期价格持续上升
2004-2007年惠阳大亚湾房地产供需情况对比
快速发展期市场供应及消化量持续上升
大亚湾石化发展利好是促动本快速发展的主要因素，区域表现 “投 资价值体现”，市场购买客户主要以深圳等投资客为主
规划驱动1——深莞惠一体化
深莞惠一体化将打破惠阳大亚湾与深圳之间的区隔，将极大的促进惠 阳大亚湾住宅市场发展。
未来规 划利好
规划驱动2——深圳撤关扩容，龙岗大运会
深圳撤关扩容，深圳二线关整体外移，大亚湾区域将有望成为下一个
深圳龙岗。深圳撤关、龙岗大运会将促进大亚湾住宅市场的发展，同时 推动投资产品的发展。
广东惠阳富康名城项目定位及规划设计建议报告及案例分析148页.ppt
大亚湾概况—区域分析小结
□随着惠深沿海公路的开通，大亚湾与深圳联系更加紧 密，由于大亚湾当地的城市环境和服务配套在一段时 间内仍然将比较滞后，当地外来石化产业的中高收入 人群将更倾向于在发达的深港两地消费，而对当地经 济发展贡献有限； □进入大亚湾的石化企业多为福利待遇较好的大型企业， 自身建有的食堂、公寓住宅、超市等等， “企业办社 会”对当地的商业、服务配套业的发展带来了较大抑 制作用。
大亚湾区域规划开发重点
（一）东部石化区 主要发展石油化学产业。按高起点、高标准规划，努力建设成为一个反映当代最新技术水平的世界
级石化工业基地。
（二）西部产业区 主要发展电子、汽车零部件产业，规划面积约40平方公里。根据区位及产业特点，西区可分为石
化大道西段电子信息产业带、西北部东风汽车城、西南部惠深合作开发区、南部汽车电子产业区和东南 部汽车零部件生产基地五大片区（带）。
（三）港口物流仓储区 以惠州港为基础，重点发展港口、物流业，总用地面积为8平方公里。凭借其天然的位置和港口优
势，加上香港和记黄埔的参资入股，惠州港将进入崭新的发展时期，推动物流产业快速增长。
（四）金融商务中心区 中心区总用地面积约22平方公里，以行政、金融、商务、居住为发展方向，是打造沿海城区，突
出滨海特色的核心区域，也是完善城市功能的重点地区。按照区位可分为北、中、南三个片区。
8
大亚湾概况—区域分析小结
□有较为优越的地理位置和资源条件，已经形成了比较 完善的基础设施网络，在深圳等地土地资源稀缺的情 况下，具备了大工业进入、发展的条件和比较优势； □大型石化项目的投资建设大大拉动了经济的发展，核 心项目的陆续投产必将带动上下游产业的跟进发展； □石化产业发展，中高收入人群进入，提高当地消费能 力和水平，拉动城市第三产业的发展； □惠深沿海高速公路的开通，改变大亚湾交通“死角” 的状况，大大密切惠深乃至惠州与珠三角其它区域的 联系。
惠州市人民政府关于废止《惠州市大亚湾地区分区规划（2007-2020）》等十个分区规划的通知
惠州市人民政府关于废止《惠州市大亚湾地区分区规划（2007-2020）》等十个分区规划的通知文章属性•【制定机关】惠州市人民政府•【公布日期】2014.11.23•【字号】惠府函〔2014〕357号•【施行日期】2014.11.23•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】城乡规划正文惠州市人民政府关于废止《惠州市大亚湾地区分区规划（2007-2020）》等十个分区规划的通知惠府函〔2014〕357号各县、区人民政府，大亚湾开发区、仲恺高新区管委会，市直有关部门：我市在《惠州市市区建设总体规划（1989-2005）》到期前后组织编制了《惠州市大亚湾地区分区规划（2007-2020）》、《惠州市惠阳中心城区分区规划（2007-2020）》等一批分区规划。
经核实，这批分区规划与2012年经国务院批准的《惠州市城市总体规划（2006-2020）》在用地规模等方面存在矛盾。
为依法依规实施城市总体规划，进一步规范我市城乡规划建设管理工作，现决定废止以下分区规划：《惠州市大亚湾地区分区规划（2007-2020）》、《惠州市惠阳中心城区分区规划（2007-2020）》、《惠州市仲恺地区分区规划（2007—2020）》、《惠州市江北西区分区规划》、《惠州市江北东区分区规划（2007—2020）》、《惠州市金山湖地区分区规划（2007—2020）》、《惠州市江南（下角、梅湖）地区分区规划》、《惠州市火车西站分区规划（2006-2020）》、《惠州市风门坳地区分区规划（2007-2020）》和《惠州市江东分区规划（2007—2020）》。
以上分区规划自本通知发布之日起废止。
在编制控制性详细规划和建设项目规划审批等实施过程中，应严格按照《惠州市城市总体规划（2006-2020年）》（以下简称总规）的要求实施，不得违反总规强制性内容；对确需对总规进行调整的，应按法定程序和权限进行调整。
惠州市人民政府2014年11月23日。
中原_惠州_金湾山庄项目_前期定位报告_152PPT
725 2006
土地供应的限制，使得 住宅供应逐年减少
供求矛盾明显
市场逐年升温，需求逐 年旺盛
17
深圳市房地产市场简析
市场存量(Supply Stock)
2000-2006年深圳市商品住宅存量统计(万平米)
300
200
100
0
-100
-200
-300 住宅存量
2000 21.08
2001 2002 53.42 237.29
11
惠阳、大亚湾市场背景——区域地产开发市场背景
背景五：无往不利：深、惠实力发展商力发惠阳－大亚湾，众星捧月；区域受利好带动， 前景斐然。
惠阳大亚湾地产轨迹：一年一大步 无往不利
2007年
年末3500元/平米 2006年的惠阳－大亚湾 销售约45万平米
年末2800元/平米
2005年的惠阳－大亚湾
销售约30万平米
惠阳、大亚湾房地产市场调查
惠阳、大亚湾房地产市场成交客户分析 项目概况分析及定位 物业发展建议 营销推广方略
6
惠阳、大亚湾市场背景
半岛1号 棕榈岛 珠江东岸 星河惠阳项目 振业惠阳项目 东部大亚湾项目 金海岸大亚湾项目 碧桂园岐山度假村 万科项目 - -
占地191万平方别墅大盘 占地140万平方米 占地61万平方米 占地103万平方米 一期占地61万平方米 占地61万平方米 占地162万平方米 占地200万平方米
1000万㎡961.42 800 600 400 200
0 2002
716.9 2003
806.5 2004
707.4 2005
697 2006
历年住宅实际销售面积
1000万㎡ 800 724.41 600 400 200
惠州市惠城区-仲恺高新区三旧改造专项规划
文本目录第一章总则 (2)第二章改造策略与改造目标 (2)第三章改造用地布局 (4)第四章改造用地设施配建 (8)第五章改造用地道路规划 (9)第六章改造用地设计指引 (10)第七章改造用地强度控制 (12)第八章改造时序与实施措施 (13)第九章附则 (15)附表：各改造单元设施配建要求 ............................ 错误!未定义书签。
第一章总则第一条贯彻落实省政府《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》要求，按照省国土资源厅关于“三旧”改造工作的实施意见，以建设科学发展惠民之州为总体目标，编制本规划，以积极有效地推动惠城－仲恺区域“三旧”用地的科学改造，实现城市功能更新、土地集约高使用、人居环境优化。
第二条规划主要依据：1.《中华人民共和国城乡规划法》2.《城市规划编制办法》3.《惠州市城乡规划建设管理试行办法》4.《惠州市城市规划标准与准则》5.《惠州市城市总体规划（2008-2020）》6.《惠州市惠城区土地利用总体规划（2006-2020）》7.规划范围的已编分区规划、控制性详细规划8.《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府[2009]78号）9.《转发省国土资源厅关于“三旧”改造工作实施意见的通知》（粤府办[2009]122号）10.国家、省及地方的其他有关政策、技术规范与标准第三条规划年限根据“粤府办[2009]122号”文件，本规划期限为2010-2015年，其中近期为2010-2012年、规划期末为2015年。
为有序推进“三旧”改造，维持土地市场供应的稳定性，并持续性地引导控制城市环境改善和土地集约使用，本规划远期展望到2020年。
第四条规划范围本次规划范围为惠城区行政辖区和仲恺高新技术产业园区范围，即原惠城区行政辖区范围，总规划面积1410.0平方公里。
第二章改造策略与改造目标第五条发展策略1.政府主导，市场运作。
为充分有序的利用当前旧改的优惠政策，在明确市场化改造主体的同时，尤其需要强调政府主导的中心地位，包括：整体统筹规划，以政府战略引导改造意愿；强化组织领导，以政府参与维护主体利益；市场主体运作，以政府投入作为有益补充。
宏海澳头项目整体定位报告
大盘走向：产品面积不断扩大，价格持续走高
二三期呈现明显的面积放大趋势，价格从0.7万/平米升至3万/平米
一期（2003年） 二期（2004年） 三期（2006年） 四期（2008年）
独栋318-386平
51套
联排双拼202-270平 174套
小高层81-152平 140套
高层83-154平
112套
小桂湾规划发展示意
宏海澳头项目整体定位报告
（2）区域外一线滨海范围——
碧桂园十里银滩
合正·东部湾
富茂威尼斯湾
本项目 合生滨海城
区位类似 销售期重合 锁定竞争
产品类似 目标客户类似
金融街·金海湾 海宸项目 中信项目
华侨城项目
万科双月湾
宏海澳头项目整体定位报告
核心竞争对手锁定— 从项目区位、产品、销售期、目标客户等进行对比判断，本项目的 核心竞争对手为：合生·滨海城
本项目发展方向预判——
第二居所启动，第一居所逐步实现
价值要点回顾
高容积率→意味着未来将以高层开发为主； 城市中心→各项配套相对完善，城市建设相对成熟； 小综合体→意味着未来自身会形成较为完善的配套； 一线海景→紧临海岸线，具有较好观海及亲海效果。
本项目
项目无论采取何种开发战略，都是为充分发挥自身核心价 值，打压竞争对手，突出项目宏，海实澳头现项目项整目体定高位报价告值！
启动产品：以202-270平米的联排别墅和 40-58平米的公寓为主；
配套启动策略：基本生活设施配套率先 投入，滨海度假期纷纷依靠园林景观来 营造；
启动配套：会所、展示100米风情商业街； 会所功能：营销中心、网球场、室内篮球 场、乒乓球场、棋牌室、泳池、会议室。
会所
广东惠州市 惠城区三环北路5.8万平米项目定位报告共70页
端住宅形成反差。
3、威胁（Threat）
①、市场供应量充足、竞争激烈 ②、消费者对价格的承受力有限 ③、金山湖、惠南新城片区的规划与发展势头较快，
项目配套
配套设施除学校、农批市场外，目前缺乏其他生活配套
三、项目街区功能——CLD/中央生活区
四、项目SWOT分析
1、 优势（Strength）
①、CLD区位优势 ②、地段、交通条件优越 ③、规模开发与整体规划优势 ④、三环北路纳入市区范围，
项目区位将有一个整体的提升；
2、劣势（Weakness）
围，将成为珠三角最具潜力的城
市；而项目所在地江北——是惠
州一个中高端住宅聚集区、莞惠
城际的建成、北三环的规划改造，
将极大提升项目的竞争优势；同
时，江北将成为惠州的交通、行
政、物流配送、商贸中心；区位
优势十分显著；
第三部分
市场态势研究
一、惠州市场特征
1、发展迅猛、市场日益成熟
作为珠江三角洲和改革开放的前沿城市，惠州从上世纪90年代初炒地皮阶段开始，一直是房地产 较为活跃的城市，惠州房地产可谓几经沉浮。但惠州房地产市场真正进入快车道是在2019年。
项目定位推导思路
CCTI定位推导模型
竞争者(competition)研究
消费者(consumer)研究 项目自身(item self)资源
研究
市场态势（trend）研究
项目定位
项目市场定位 目标客户定位 项目产品定位
目录
世联_惠州_鸿威小金口_项目定位及物业发展建议_180PPT
0 2006.5 2006.6
惠州90－70政策落实情况
2006.7
2006.8 2006.9 2006.10 2006.11 2006.12 2007.1 交易宗数 交易面积 交易金额
2007.2 2007.3
资料来源：惠州房地产通讯
迄今为止，惠州市依据城市供应总量执行90－70政策，且执行不严。目前仅中信文头岭地块以项目指标执行。
江北
项目占地面积：122800平米 建筑面积：171920平方米（注：惠州市场15万以上为中大规模项目） 容积率： 约1.4（可塑性大） 地块现状：空地 其中公建共25760平米，幼儿园配套面积3500平米，独立占地的公用 设施1084平米，其余公建21176平米可规划为商业用途
东平
3
1 Mission
区域竞争态势
15
国六条后，直到2008年上半年，宏观调控对惠州整体 房地产市场发展影响不大，市场持续增长
国务院国6条政策
建设部等九部委 《关于调整住房供 应结构稳定住房价 格的意见》 …90平米以下占项 目面积七成，购房 不足5年转让交营 业税…
建设部等有关部 门发布165、 166号文件…取 得预售许可证后， 应当在10日内 开始销售商品房； 5％土地出让金 用于廉租房 …
广东惠州环大亚湾新区发展总体规划
广东惠州环大亚湾新区发展总体规划（2013-2030年）二〇一四年一月前言广东惠州环大亚湾新区（以下简称“环大亚湾新区”）位于惠州市南部，西邻深圳、东莞，东接汕尾，南濒大亚湾，背靠广阔内陆腹地。
为贯彻落实《珠江三角洲地区改革发展规划纲要（2008—2020年）》和《广东海洋经济综合试验区发展规划》，加快环大亚湾新区开发建设，促进珠三角地区和粤东、粤北地区陆海统筹协调发展，制定本规划。
本规划范围包括惠阳区全境（含大亚湾经济技术开发区）以及惠东县境内324国道以南6个镇，陆地面积2168平方公里，海域面积4520平方公里，海岸线长281.4公里，其中核心区面积约200平方公里，起步区面积约28平方公里。
规划近期至2017年，中期至2020年，远期至2030年。
本规划是落实省委、省政府对环大亚湾新区功能定位的行动指南，是指导环大亚湾新区当前和今后一个时期规划建设的行动纲领和编制相关专项规划的重要依据。
图0-1 环大亚湾新区规划范围图1第一章发展基础和战略意义一、基础条件环大亚湾新区区位交通条件优越，产业发展态势良好，海洋资源丰富，是港澳及珠三角辐射粤东和内陆地区的桥头堡，腹地拓展潜力巨大。
（一）以石化为主导的现代产业初具规模。
环大亚湾新区从石化产业起步，已形成中海油1200万吨炼油、中海壳牌95万吨乙烯生产能力，2012年石化产业实现工业总产值1416.8亿元.在全省84个经济技术开发区中，大亚湾经济技术开发区的生产总值、工业总产值和实际利用外资等几项指标均位列前三。
电子信息、汽车零部件等先进制造业初具规模，2012年分别实现工业总产值368亿元和57亿元。
生物医药、清洁能源等战略性新兴产业取得突破，正成为珠江口东岸地区重要的先进制造业基地。
（二）陆海统筹的区位条件优越。
环大亚湾新区是珠江口东岸承接产业转移的“第一站”，位于香港辐射粤东地区的枢纽地带，往西与深圳、东莞接壤，陆路距香港60公里，海路距香港47海里，随着珠三角城际轨道网的建设，将与深圳、香港形成1小时乃至半小时生活圈。
2019惠州大亚湾东能项目整合推广思路
深圳东星河丹堤在生活方面，外享都市规划醇熟盛境，内享私家登山道、开心农场、360°金管家及私家佛堂等体验。
近期动态： 在售2栋非毛坯房，建面120-180平，整体均价约16000元/平
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5月31日，惠州市住建局公示了《惠州市 住房发展规划（2017-2021年）（公众咨 询稿）》。2017-2021年规划期内，惠州 市新增各类城镇住房60.5万套，其中新建 商品住房55万套，保障性住房0.8万套， 人才安居住房2.7万套，租赁住房2万套。
2018年，大亚湾成交量超过3万套，5年内， 大亚湾规划新增6万套商品住房，对比之 前成交数据，这6万套商品住房或不到3年 便可卖光，大亚湾的新房供应在“缩量”， 3年后将无房可卖！
惠州大亚湾东能项目整合推广思路
深圳华佗创意项目组 20190306
序
7月1号营销中心开放 7月15号项目开盘
我们如何快速建立项目价值？
东能地产深耕大亚湾 继阳光圣菲/东能银滩之后又一力作
进一步提升品牌影响力
品牌使命
PROJECT
MISSION
销售使命
PROJECTMISSION
壹 市场格局
项目情况：
深圳东星河丹堤位于惠州惠阳亚公顶国家森林公园旁，占地面积120万平方米，总建筑面积220万平方米。整体分6大期来开发建 设，预计开发周期在8-10年左右，整体产品主要由大独栋、小独栋、双拼、联排、花园洋房以及高层超高层住宅组成。
深圳东星河丹堤在运动休闲方面，8000㎡全能会所，体育公园、无边际游泳池、篮球场、网球场、私家登山道等运动体验。
2015年深圳房价高涨 导致外溢效应显现
某小区房地产市场项目分析报告
某小区房地产市场项目分析报告目录一、项目概况二、市场调研三、竞争环境分析四、项目分析1、自身分析2、项目SWOT分析五、项目定位分析1、目标客户定位2、项目市场定位3、价格定位六、差异化营销核心价值体系建立七、推广策划八、销售计划一、项目概况万华园·琳苑鸟瞰图位置开发商：西安万胜房地产开发有限公司占地面积：29.9亩建筑面积：6万余平方米总户数：646户容积率：3规划设计：四栋18层高层，分别为二梯四户与二梯十户建筑设计：剪力墙结构层高：2.8米绿化绿：40％公摊：18％推出户型：十二种户型一房一厅﹝50㎡﹞二房二厅一卫﹝74㎡–104㎡﹞三房二厅二卫﹝129㎡﹞主力户型：二房二厅一卫﹝74㎡–104㎡﹞户型配比：一房一厅﹝50㎡﹞，占10％；二房二厅一卫﹝74㎡–104㎡﹞，占80％；三房二厅二卫﹝129㎡﹞，占10％。
二、市场调研市场如战场，瞬息万变。
关键在于时刻保持清醒的头脑，密切跟踪市场、细分市场、发掘市场，发现市场机会，通过缜密论证与科学分析，制订出“上兵伐谋”的营销策略，才可能立于不败之地。
我们将从“点”、“线”、“面”三个层面对西安市场进行分析：（一）“点”1、亮点：紫薇田园都市、锦园新世纪等品牌大盘改变了西安城市的居住模式，同时也为其他开发商在树立品牌方面指引了一条方向：经营理念、服务意识、观念提高、产品细节……。
2、焦点：中海地产（南二环西段）的巨额拍卖地成为了西安市房地产市场近几年关注的焦点。
3、疑点：原“景观360”项目，摇身一变成为了“就掌灯”（动物园拍卖地）——让人遐想联翩，毕竟开发商葫芦里卖得什么药？这样操作房地产项目，即使是在概念炒作盛行地北京，也算是极为危险，在西安有多少人能够同意？4、原点：以原创为起点，繁衍新生命。
2002年以“城市生活第一线”为主题的旭景名园在西安横空出世，2003年又诞生了姐妹篇“旭景碧泽园”，一家开发，两种定位，成为城西居民的首选大盘。
北京蓝光海悦城大地块商业项目总体策划报告45页
三、项目交通
▋项目周边交通情况 项目周边交通网络密集，交通通达性高，有效连接长阳、城关等地。但距离较远导致 区域商业辐射面聚集于良乡老城区及地铁沿线。
N
项目交通展程度层级：中
原因： 1、项目临地铁及高速路入口，通达性较高。 2、周边道路为双向六车道，公交线路多为房 山区域内运营，且停运时间多在晚七点左右 3、但距主城较远导致出行时间很长，一般以 自驾为主。
一、项目区位
▋项目区位 项目位于北京市房山区良乡镇苏庄组团，距长阳7公里，距北京市区15公里；良乡属房 山老城区，区域主导发展方向为居住，产业，物流，高教。
N
长阳镇—长阳镇为房山新区，属开发热 点板块，定位城市CSD（中央休闲购物 区），首创，万科，中粮，绿地等大型 开发商已进驻。
良乡镇—良乡镇为房山老区，配套设施 相对成熟，但随着长阳新城组团未来的 发展，区域发展将逐渐北移，其房地产 及商业发展将相对受到阻碍。 区域定位居住区，汽车零部件产业区、 物流产业区、高教区。
医院：妇幼保健医院、北京妇产
医院良乡分院、金康中医院、汇海
中医院 教育：良乡中心小学、良乡三中
、四中、北京市博文学校、良乡中 学、ABC英语幼儿园等 交通：项目距离地铁600米，紧
邻京周路，项目附近多条公交公交 833路、房14路、房15路、房27路 、房46路等公交车到苏庄东街南口
，出行方便。 配套商业：华冠超市、好又多超
题
及 业
社区主题邻里型购物中心+主题底商+精英公寓（SOHO+LOFT)
态
阶段自持主力业态：亲子主题馆、超市、一站式生活服务中心、社区影院、美食天地
定
位
规划商业主力店：特色美食、特色轻餐、休闲购物、教育培训、生活服务