房地产开发项目的融资概述.ppt

4.2 房地产开发资金wk.baidu.com集
4.2.1自有资金的筹集
4.2.1.1房地产开发企业自有资金的组成
资本金 ❖资本公积金 盈余公积金 未分配利润 其他自有资金
资本公积金是指由投资者投入及资产本身 或其他原因形成的权益收入 ，所有权归属于 投资者，但不构成实收资本（注册资本范围） 的那部分资本，与企业经营取得的收益无关 。 资本公积金可以按照法定程序转增资本，但不 能用于弥补公司的亏损。
房地产开发企业申请银行贷款，其 自有资金（指所有者权益）应不低于 开发项目总投资的30％。
企业资本公积金主要来源：
资本（股本）溢价
法定资产重估增值
接受捐赠
4.2 房地产开发资金筹集
4.2.1自有资金的筹集
4.2.1.1房地产开发企业自有资金的组成
资本金 ❖资本公积金 盈余公积金 未分配利润 其他自有资金
盈余公积金是企业按规定从净利润中提取的 属于所有者留存于企业内部的资产或权益。
法定（盈余）公积金：提取税后利润10%列 入法定公积金，累计额达到公司注册资本50% 以上的，可以不再提取。法定公积金转为资本 时，留存不得少于转增前公司注册资本的25%。
房地产开发与经营管理
厦门大学建筑与土木工程学院
第四篇 房地产开发项目融资
4.1房地产融资概述 4.2房地产开发资金筹集方式 4.3房地产开发项目资金筹集规划
4.1房地产融资概述
• 从广义概念上讲，房地产融资是指在房地
产开发,流通及消费过程中，通过货币流通 和信用渠道所进行的筹资、融资及相关服 务的一系列金融活动的总称，包括资金的 筹集、运用和清算。从狭义概念上讲，房 地产融资是房地产企业及房地产项目的直 接和间接融资的总和，包括房地产信贷及 资本市场融资等。
任意（盈余）公积金：公司从净利润中提取 法定公积金（&支付优先股股利）后，经股东 会议决议，可从税后利润中提取任意公积金。
盈余公积金可用于弥补亏损、转增资本金， 也可用于分配股利。
4.2 房地产开发资金筹集
4.2.1自有资金的筹集
4.2.1.1房地产开发企业自有资金的组成
资本金
❖资本公积金
盈余公积金
股票筹资的优缺点
优点
缺点
（1）永久性。股本没有固定的到期 日，无须偿还本金，是公司的永久性 资本。 （2）财务灵活性。普通股筹资，无 固定利息负担，可灵活分配股利；优 先股筹资，固定股利支付非法定义务， 有一定的灵活性。 （3）增强信用。股票筹资可为利用 更多的债务筹资提供支持。
（1）筹资成本较高。 高于债券筹资 成本。
4.2 房地产开发资金筹集
4.2.1自有资金的筹集 4.2.2房地产开发项目融资组织形式 4.2.3向金融机构贷款 4.2.4商品房预售（定金及预收款） 4.2.5发行债券融资 4.2.6房地产融资创新
4.2 房地产开发资金筹集
4.2.1自有资金的筹集 4.2.1.1房地产开发企业自有资金的组成 4.2.1.2房地产开发企业自有资金的筹集
通过发行股票筹集的资金
4.2 房地产开发资金筹集
4.2.1自有资金的筹集
4.2.1.2房地产开发资本金的筹集
房地产股份有限公司可通过下列方式筹集资本金：
注册资本金的筹集
❖资本公积金、盈余公积金转增为资本金
经股东大会同意将未分配利润转增为资本金
发行股票筹集资金
首次公开发行股票（IPO）并上市 上市公司发行新股（股权再融资） 非上市公司公开发行股票
未分配利润 其他自有资金
=税后利润-法定盈余公积-可分配利润 （可分配利润包括：弥补以前年度亏损 +优先股股利+任意盈余公积金+普通股 股利等）
4.2 房地产开发资金筹集
4.2.1自有资金的筹集
4.2.1.1房地产开发企业自有资金的组成
资本金
❖资本公积金
盈余公积金
未分配利润
其他自有资金
企业折旧资金
普通股＞优先股＞债券 （2）限制条件多。 （3）发售新股票，增加新股东，一 方面可能会分散公司的控制权，另一 方面会降低普通股的每股净收益，甚 至会影响公司的市值和发展潜力。
4.2 房地产开发资金筹集
4.2.1自有资金的筹集 4.2.1.2房地产开发资本金的筹集
房地产股份有限公司可通过下列方式筹集资本金： 注册资本金的筹集 ❖资本公积金、盈余公积金转增为资本金 经过股东大会同意未分配利润转增为资本金 发行股票筹集资金 其他方式：如以资金或土地使用权作价入股合作开发、阶段 性股权式融资等。
4.2 房地产开发资金筹集
4.2.1自有资金的筹集 4.2.1.3房地产开发项目资本金
项目资本金是项目投资中由投资者提供的资金，来源于企 业的自有资金，是获得债务资金的基础。 国务院关于固定资产投资项目试行资本金制度的通知 （1996） 房地产开发经营管理条例（1998）
投资项目资本金，是指在投资项目总 立的第资比本例十金不三制得条度低房，于地投资投资2产资项资0本％开中目中金。发，来，占项由说必项目投是须目应资非拥总当者债有投建认务一资缴性定的资比出金例资。的额在资，项本对目金投总。
房地产开发企业设立时必须拥有一定数量的 资本金。法律、法规规定的最低限额（不少于 100万元）为法定资本金；房地产开发企业在工 商行政管理部门注册登记的注册资金为注册资 本（实收资本），股份有限公司的资本金被称 为股本。
房地产开发企业运作过程中，随着投资主体 及投资额的变化，其资本金也处于变化之中， 当企业实有资金比注册资金增加或减少20%以 上时，需进行变更登记。
4.2 房地产开发资金筹集
4.2.1自有资金的筹集 4.2.1.3房地产开发项目资本金
项目资本金是项目投资中由投资者提供的资金，来源于企 业的自有资金，是获得债务资金的基础。 国务院关于固定资产投资项目试行资本金制度的通知 （1996） 房地产开发经营管理条例（1998） 央行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知（2003）
4.2 房地产开发资金筹集
4.2.1自有资金的筹集
4.2.1.1房地产开发企业自有资金的组成
资本金
❖资本公积金 盈余公积金 未分配利润
按财务制度规定， 归房地产企业支配的 各种自有资金。
其他自有资金
4.2 房地产开发资金筹集
4.2.1自有资金的筹集
4.2.1.1房地产开发企业自有资金的组成
资本金 ❖资本公积金 盈余公积金 未分配利润 其他自有资金