商丘房地产市场调研报告

一、二线城市 开发商转向
政策趋严
投资客户 转向
在郑州购房受到限 制，进入地市。
地市 房地产市场
商丘宏观经济小结
城市经济发展进入加速期
虽目前人均收入偏低，消费力有限，但发展势头良好。
社会体系呈“金字塔”形
商丘市是一个典型工业化农业大市，社会体系呈“金字塔”形，贫富差距较大。
城市房地产发展前景良好
按照规划和定位，随着商丘城市发展，房地产市场可发展空间巨大。
总占地（亩）
160 70 224 85 150 96 77 96 300 180 56 40 68 43
总建面（万㎡）
21 10 20 12 12 6.3 9.3 12 29 15 8 4.7 5 6.3
已推量（万㎡）
2 9 9 8.3 9 2.2 6.5 5.7 6.6 13 5.5 3.7 2.6 4
贰
商丘房地产市场现状分析
土地市场
2011年上半年商丘市土地供应总面积3645亩，成交1809亩。其中工业
用地供应量较大，但实际成交量不足7%，工业招商压力很大 由于国家限购和银行信贷政策的影响，许多实力弱的开发企业拿地时 越来越谨慎。商业用地和住宅用地呈现出供求平衡的假象。
2011年上半年 总面积（亩） 工业用地面积（亩） 商业用地面积（亩） 住宅用地面积（亩） 其他用地（亩）
（距连云港港口300公里、青岛港500公里、上海港700公里）
城市文化
商丘有“三商之源、华商之都”的美誉，是中国百家争鸣主阵地，国家历史文化名城。 每年的农历九月九日（商高祖王亥诞辰日）举办“中国商丘国际华商节”，吸引大量 的华商投资兴业。
商丘——中国国际华商之都
商丘——中国国家园林城市 商丘——中国百家争鸣主阵地 商丘——中国金融生态城市
供应量 3645 2716 56 673 194
成交量 1809 187 814 714 94
（数据截止2011年6月30日）
2011年上半年商丘市住宅用地成交明细
地块编号
40725
地块位置
永城市中原路东侧，沱滨 南路南侧 长江路北侧、学院路（规 划）西侧 南至北海路，东至商丘环 保设备厂 东至示范路，北至果园路 （规划） 商丘市文化路北侧，商永 路西侧 睢阳区古宋乡张吉庄村宋 路口组南侧、古宋乡宋菜 园村宋菜园组东侧 古宋乡三里桥村委会郭庄 西村民组西侧 协和西路（规划）北侧、 睢阳区文化办事处赵庄村 宜兴路南侧、睢阳区东方 办事处侯庙村民组西侧 商丘市纱厂二街东侧，双 汇路两侧
多层 小高层 高层 8层电梯房 8层电梯房 20层高层 多层 8层电梯房 12层小高层 16层的高层
商丘市重点楼盘市场释放量预计92.4万平米；
结合2010年房地产运行情况，加上其他未监测到的楼盘的释放量
预计市场释放量在180万平米。
叁
板块市场分析
为更好对商丘市场发展趋势进行分析，将城市分为5个板块进行研究。
道北版块 老城区
道北板块：京九线北
城西板块：梁园区政府周边
城西版块
神 火 大 道 版 块
西进
南移
东扩
政策环境
一二线及部分三线城市限购令，央行限制信贷，银根收紧，中原经济区
为河南省地市房地产市场提供相对宽松的政策环境。促使越来越多的房
地产开发企业转向地市。 2011年5月份，国家统计局公布的国民经济指标中5月CPI(消费者物价指数） 同比上涨5.5%。其中5月河南省CPI同比上涨5.8%。通货膨胀的压力加快 了房地产市场中压抑的投资性需求转向地市。
多层、小高层
52
46
9
9
7.3
9
2.5
0.6 30.8
截止2011年6月底，
商丘市重点楼盘市场存量预计31万平米；
结合2010年房地产运行情况，加上其他未监测到的楼盘的存量。
预计市场存量在60万平米。
商品房释放量
项目名称
2011年商丘市重点楼盘市场释放量
建筑类型
多层、小高层、高层 多层、小高层、高层 多层、小高层、高层 多层、小高层 多层、小高层 小高层 高层 小高层、高层 多层、小高层、高层 8层电梯房 多层、小高层 小高层、高层 小高层、别墅、高层
2005—2010年商丘市GDP及增速 1200 1000 800 600 400 200 0 GDP（亿元） 同比增速 2005年 557.2 24.4% 2006年 646.46 16.0% 2007年 783.05 21.1% 2008年 930 18.8% 2009年 1033 11.1% 2010年 1140 10.4% 30.0% 25.0% 20.0% 15.0% 10.0% 5.0% 0.0%
县、民权县、梁园区、睢阳区、永城市）
东西横跨168公里，南北纵贯128公里，面积10704平方公里，人口832.39万 (市区人口92万）
城市交通
东临沿海，西扼中原，南襟江淮，北接齐鲁
商丘—— 河南省实施“东引西进”战略的“桥头堡” 河南省区域性物流中心城市 交通部确定的交通枢纽城市 河南省距出海口最近的省辖市
16000 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 人均可自配收入（元） 增速 2005年 7900 14.5% 2006年 8345 5.6% 2007年 10160 21.7% 2008年 11751 15.7% 2009年 12715 8.2% 2010年 13800 8.5% 0.0% 10.0% 5.0% 20.0% 15.0% 2005—2010年商丘市城镇人均可支配收入及增速 25.0%
商丘市弘盛建材销售有限公司
230 1966 261 4800 500 900
河南省久圣臵业有限公司
商丘市建达房地产开发有限公司 河南邦冠臵业有限公司
5420.69 29704.53 6048.98 6191.9
商丘市信铨臵业有限公司
商丘市盛达筛板有限公司
商丘市腾飞臵业有限公司
41284.95
经济适用住房用地
商丘——国家历史文化名城
2010年国际华商节拜谒大典
商丘——中部最佳投资城市 商丘——中国商贸名城 商丘——全国平原绿化模范城市
商丘——全国“信息高速公路”双十字通道
商丘——中国优秀旅游
城市名片
神奇风水古城，神秘芒砀地宫。神话巾帼木兰，神韵故道风情。
燧人钻木第一火，木兰忠孝第一人，夏商开国第一都，大汉开基第一剑...... 深厚的历史底蕴形成一张张城市名片。
城市规划
商丘城市发展方向：“南移东扩西进”
道北片区：老城区，城中村集中，人口密度极高，众多专业市场。 老城区：人口密度高，集中了百货、步行街等多种商业业态。 神火大道区：住宅集中开发区域，城市面貌较好。
经济开发区：轻工企业集中，住宅开发兴起，但配套不足。
城西区：随着梁园区政府的西迁，周边小区初具规模，市政配套有待提高。
土地面积(㎡) 94895
地块性质
其他普通商品住房用地
成交价(万元) 25956.05 218.045 1500
受让单位
河南省国龙臵业有限公司 商丘市住房和城乡建设局
商协议 2011-0202 号
商挂201051号 商挂2010143 商挂2010112号 商挂2010166号 商挂2010170号 商挂201085号 商挂201106号 商拟划拨 2011-31号
2175 19812.89 3627.87 17403.41
中低价位、中小套型普通商 品住房用地 中低价位、中小套型普通商 品住房用地 中低价位、中小套型普通商 品住房用地 中低价位、中小套型普通商 品住房用地 中低价位、中小套型普通商 品住房用地 中低价位、中小套型普通商 品住房用地 中低价位、中小套型普通商 品住房用地 中低价位、中小套型普通商 品住房用地
总占地（亩）
240 200 170 260 70 33 43.5 50 190 160 96 77 96
总建面（万㎡） 释放量（万㎡）
30 26 21.6 19 12 4.4 12 7 19 21 6.3 9.3 12 9 9.5 10 6.5 8 4.4 8 5 1.5 4 3 1.5 4
推出时间
老城区板块：中心城区
经济开发区 神火大道板块：神火大道两侧 经济开发区：中州路以东区域
商丘市重点楼盘分布图
目前在售项目主要集中在 城西板块
罗马花园 天骄华府 景苑
金色福园
东华锦城
白云公馆
百乐居 帝和水上乐园 富饶新城国际 上海都市花园 未来英伦印象 水木清华 上海城市花园 上东一品 祥和馨苑
融合新城 商都雅居 东方现代城 爱丁堡 博远名苑
古城商丘
2010年国际华商节拜谒大典
木兰文化节
燧人钻木第一火
孔子祖籍地
中国最大汉墓群
城市经济
商丘市GDP增速一直维持在10%以上
从2004年中央提出“中部崛起”战略开始，商丘市GDP增速一直维持在10%以
上。2010年商丘市GDP达114亿元，居于河南省第十位，总体经济运行态势良 好。经济平稳发展客观上为房地产市场的发展奠定了良好的基础。
存量（万㎡）
0.5 1 3.7 1.6 1.3 1.5 2.1 2.9 1 1 2.3 1.9 1.9 2.3
商品房存量
项目名称 怡佳百合
2011年商丘市重点楼盘市场存量
物业类型
多层、小高层
总占地（亩）
100
总建面（万㎡）
9
已推量（万㎡） 存量（万㎡）
5.8 2.7
东方现代城
紫金华庭 合计
多层、小高层
商丘房地产市场调研报告
河南恒辉房地产顾问有限公司
2011年6月30日
目 录
壹 贰 叁 肆 伍 陆 商丘市情及宏观经济分析 商丘房地产市场现状分析 板块市场分析 板块典型个案研究 商丘房地产市场总结 商丘房地产市场预判
壹
商丘市情及宏观经济分析
城市概况
商丘市位于豫、鲁、苏、皖四省结合部，是河南省的东大门。 辖六县二区一市和一个省级经济开发区（夏邑县、虞城县、柘城县、宁陵县、睢
——
河南瑞博投资有限公司
商品房存量
项目名称 天骄华府 景苑 金色福园 东华锦城 水木清华 未来英伦印象 巴比伦蓝钻 汇豪天下 联盟新城 建业桂园 普罗旺斯 弘盛王朝 融和新城 上东一品
2011年商丘市重点楼盘市场存量
物业类型
8层电梯房 8层电梯房、20层高层 多层 8层电梯、小高层、高层 5层多层、小高层 多层、小高层 小高层高层 小高层、别墅、高层 多层洋房、别墅 小高层 8层电梯房、层小高层 小高层、高层 12层小高层、18层高层 多层、高层
2010年商丘市与河南省各市GDP对比 4000 3500 3000 2500 2000 1500 1000 500 0
平 驻 郑 洛 南 许 安 焦 周 新 商 信 顶 马 州 阳 阳 昌 阳 作 口 乡 丘 阳 山 店 三 开 濮 漯 鹤 济 门 封 阳 河 壁 源 峡
GDP（亿元） 400 232 195 131 131 131 124 122 118 114 109 105 930 874 775 682 428 343
2011.10 2011.10 2011.12 2011.8 2011.9 2011.8 2011.8 2011.7 2011.7 2011.9 2011.8 2011.7 2011.8
圣地亚哥
罗马花园 上海都市花园 金鼎世家 爱丁堡 康桥水岸 华府新天地 弘景丽都 百乐居社区 天骄华府
未来英伦印象
巴比伦蓝钻 汇豪天下
联盟新城
多层洋房、别墅
300
29
7
2011.12
商品房释放量
2011年商丘市重点楼盘市场释放量
项目名称 商都雅居 锦绣新城
建筑类型
多层、小高层、高层 多层、小高层
总占地（亩）
50 60
总建面（万㎡）
7.3 8
释放量（万㎡）
5 6
推出时间
2011.8 2011.10
合计
92.4
截止2011年6月底，
城市经济
商丘市人均GDP一直保持着较快的增长速度，居民消费能力大大提高。 2010年人均可支配收入达到13800元（河南省2010年人均可支配收入为15930元）
2005年—2010年商丘市人均GDP走势图 16000 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 人均GDP（元） 2005年 6879 2006年 7951 2007年 9309 2008年 11227 2009年 12409 2010年 14005
经济开发区
神火大道板块
பைடு நூலகம்
弘盛王朝 天明第一城
建业桂园 康桥水岸 普罗旺斯
汇豪天下
联盟新城 弘景丽都
巴比伦蓝钻
城西板块
城西板块重点项目分布图
备注: 在售楼盘 待售楼盘
罗马花园 金色福园
金鼎世家 天骄华府 景苑 百乐居国际社区 圣地亚哥
东华锦城
城西板块
项目名称 总建面（万㎡） 百乐居社区 天骄华府 19 21 建筑类别