房地产项目设计中如何偷面积
最系统的偷面积汇总(案例示意图)
八、层高做大，变成挑高房源
★这是很多小户型采用的方 法，挑高5米、挑高4.9米， 实际上也是“偷”面积的一 种。在将房屋层高设计到 4.8米、4.9米甚至更高后， 购房者通常可以将其隔成两 层，使空间得到充分利用。 一般的话就是把客厅挑高， 其他空间部分间隔成两层。 ★缺点：在限高的情况下， 减少建筑面积，单价较高， 同时在消防要求上很难达标， 许多地方都已经禁止这种设 计。
偷面积的主要几种实用方法汇总
周边楼盘之-赠送特点：全赠送飘窗、半赠送阳台， 全赠送露台。
偷面积的主要几种实用方法汇总
周边楼盘
从立面效果可以清晰看见，大面采用了露台设计。
偷面积的主要几种实用方法汇总
南方开发商房应用偷面积的技巧较多，部分采用偷面积的户型赠送偷面积达到 30平方米以上，这部分户型比同地段的户型售价高出20%以上，如成都万科金域蓝 湾均价1.1万/平方米。抛开常规的送凸窗、半送阳台不说（几乎每个项目都送）， 本项目周边的沁水新城、新东尚、御锦城全部或部分组合运用了全送落地凸窗、全 送露台、全送阳光书吧、半送入户花园等方式。因此，建议采用赠送面积以增大产 品的竞争力，就赠送面积方式，做出如下建议：
此处预留孔 洞，从此处 下地下室
一 层 平 面 图
★缺点：按照相关规定半地 下室应该属于业主共有 空间，如果送给只送给 一楼住户则有可能侵犯 了其他业主的合法权益。
下地下室楼梯
地 下 室 平 面 图
偷面积的主要几种实用方ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ汇总
地下室采光井
下地下室楼梯
赠 送 地 下 室 实 例
下地下室楼梯，兼 采光井实景图（西 安.都市印象）
偷面积的主要几种实用方法汇总
偷面积的几种常用方法
设计部.2010.4.8
偷面积的几种常用方法
一、低台凸窗和落地凸窗
•
其主要的技巧是把带窗外墙向外推移，把窗台放到最
低，做成大玻璃窗，这样在外立面上会凸出一部分。由于
现行建筑设计规范规定2.2米以下空间不计入建筑面积，
Hale Waihona Puke 只要凸窗部分层高不超过2.2米，便可有效“偷”到面积。
在设计中，为了层高不超过2.2米，通常开发商会做
一个较低的平台，这称为低台凸窗，这是最早的“偷”面
• 一般的话就是把客厅挑高，其他空间部分间隔成 两层。
• 缺点：在限高的情况下，减少建筑面积，单价较 高，同时在消防要求上很难达标，许多地方都已 经禁止这种设计。
客厅挑高4.6米
八、赠送错层双层高露台或双层高入户花园
• 双层高露台首先在从室内空间向外界的自然延伸 上，对居住的舒适性肯定有所帮助。对于错层大 露台（或入户花园）如果是可以用玻璃窗封上， 或加楼层板使上下两家都增加面积，对偷面积提 高实用率有非常大的帮助。但要考虑上下层对视 的问题，如采用内封闭的方式。
五、送半地下室（一般是多层的一、二层）
• 2.2米以下的半地下室由于不计入建筑面积，不 少开发商通过赠送半地下室来增大使用空间也属 于“偷”面积之列。而对一楼住户赠送半地下室， 有开发商的做法是通过一个楼梯将半地下室和一 楼客厅相连，使得楼上楼下有机结合起来。
• 缺点：按照相关规定半地下室应该属于业主共有 空间，如果送给只送给一楼住户则有可能侵犯了
九、空中院馆
• 在两个单元之间做一个连接的空中过道，使得业 主多出一部分空间。业主既可以分别隔开，作为 自己的私人空间；也可以作为空中院馆，供业主 共用，多出一个休闲空间。
• 电梯厅花园由两层高露台组成，即每两层电梯厅 均有一个近30—40平方米的露台，形成了可供两 层业主共同使用梯厅花园。
【房地产】旭辉集团偷面积的实用案例分析
这样通过低台凸窗变落地凸窗的做法，使
得房屋的空间更舒适，有效地内部空间结合起来
。
缺点：大凸窗设计也会带来诸如外墙保温、外墙 渗漏等问题，需要开发商在材料、建筑设计上下 功夫。
“绿洲丰和”凸窗经典案例
创新户型之凸窗运用： 通风采光佳，实用，视野开 阔，建筑立面美观，有效增 加了客户的套内面积，卖点 实在。
进深的足够大， 可以把这个凸窗 空间隔离成一个 独立的空间
上图为没有 打掉顶柜的 卧室样板房
上图为打掉顶柜 后的卧室空间。 这样空间不再压 抑，还能隔离出 一个小办公间
从上述分析可以看出: 凸窗有如下优点： ➢给业主带来实惠：只要凸窗高度小于2.2米，可不计入建筑面积； ➢通透的室内空间：凸窗房的室内采光效果好； ➢美观的建筑外立面；精心设计的凸窗建筑能把房间、自然融为一体；
•深圳地产 •商“偷面积”
•大手笔 •惯用手法
• 三、深圳◎偷面积由来
• 背景：典型移民城市，置业需求旺盛；
•
地根紧缩，寸土寸金，楼面地价日益飙升，销售单价水
•
涨船高，高容积率、高土地使用率、高得房实用率的产
•
品成为市场不二选择，偷面积的各类有效办法成为深圳
•
所有开发商赢得市场的利器；
利用凸窗“偷面积”是地产商的常用手法(一）
•
层，技术层和层高小于2.20m的地下室和半地下室，房屋的天面，挑
•
台，飘窗等)的面积尽量的放大；
•
•
增加层高，一层产权两层实用（多为顶楼复式），通过减少分摊，增加
•
实惠，促进销售。
• 二、 “偷面积”的几种常用方法
不计面积的
1、 凸窗(外飘窗)无限度外扩(凸窗高2.2米内)
建筑新规下的17种偷面积方式
建筑新规下的17种偷面积方式新版《建筑工程建筑面积计算规范》自实施后，原先可以赠送的飘窗、双层挑高露台、地下室都要算面积了。
这是否意味着以前的“偷面积”将绝迹于江湖？非也。
上有政策下有对策，还不到一年时间，赠送面积又出了不少新花样。
一、阳台（计1/2面积）阳台的赠送是最常见的户型面积赠送之一。
按照各个地方规范的不同，入户花园和阳台可能只计一半建筑面积，通过这种方式甚至可以多赠送一个房间。
1、提前预留空间设计，并合理改造赠送面积值得注意的是，新规范下，一个是阳台的进深有限制。
阳台面宽≤1.5m时，阳台进深必须小于等于2倍面宽（阳台进深理论最大值3m）；阳台面宽＞1.5m时，阳台进深小于等于面宽且不大于2.4m。
另一个是多层高阳算面积。
无交通功能的公共阳台和多层高走廊均要计算2倍以上核减面积；多层高阳台及走廊按投影计算1.5倍以上核减面积，上不封顶。
所以，在设计过程中可提前预留空间设计，并合理改造赠送面积。
户内长宽不小于2.4m的（客厅、卧室）及一个厨房可设置一个计一半面积的阳台。
内未设置室内透空空间的限值，阳台总面积≤户内建筑面积（除阳台）的20%或60㎡。
户内设置室内透空空间的，阳台总面积≤户内建筑面积（除阳台）的10%或30㎡案例：提前预留空间设计，合理改造赠送面积案例：提前预留，合理改造。
2、两个单元相连接按凸阳台报批苏州有个项目为高层26F—33F。
该项目高层两个单元拼接的地方按了阳台报批，虽然看起来是凹阳台，其实是结构分开的，所以按凸阳台报批，赠送一半面积。
案例：苏州中粮祥云国际，产品规划是高层27F+洋房6-8F。
高层中间户朝北房间规划按阳台审批，两个卧室挨一块开间加起来才6.6m，他们是怎么偷面积呢？两个卧室中间做挑空，这样就按凸阳台报批，就可以赠送面积了。
另外南向开间规划了大面宽阳台赠送，边户北向也规划了凸阳台报批。
二、凸窗（计1/2面积）普通凸窗在小户型中应用较多。
但在新版《建筑工程建筑面积计算规范》中，明确规定：凸（飘）窗净高大于2.1米、窗台与室内楼地高差不大于0.45米的，按其围护结构外围水平计算二分之一面积。
住宅项目如何偷面积
地下室室内图-1
地下室室内图-2
地下室室内图-3
地下室外观图
万科“17英里”TOWNHOUSE所送半地下室的层 高，达到了2.8米，已经和住宅的标准层高相 同，在使用上将与标准住宅楼层一样便利。
第三式： “桂芳园” 可拆卸凸窗
解 密
“可拆卸凸窗”是将可以原设计的凸窗 （不计建筑面积）打掉。 其特点在于既不计入建筑面积，又使业 主在今后的有比一般的凸窗更多的室内 地面面积，也比步入式凸窗有更高的空 间高度。 这些“可拆卸凸窗”在交楼时是真正的 凸窗（在结构上是虚设的）。
6米高入户花园样板房-2
“6米高入户花园”由于上层被封闭，在使用中甚 至可以再作一层阁楼。
6米高入户花园样板房-3
第七式：“新天地”可延展客厅
解 密
“客厅偷面积”又被称为“可延展客 厅”,指的是将原设计的两户之间的管 道井面积，两家各分一半（据说每家有 9平方米）。在样板房中明显地将“偷 的面积”用红色墙面表示。 经与销售员确认，在竣工验收时该红白 墙面交界处有砖墙分隔。待验收后，发 展商会组织重 新隔墙，按照样板房样式向业主交楼。
漫话“偷面积”
2005-2
何谓“偷面积”
所谓“偷面积”，就是钻《建筑面 积计算方法》的空子，将可以不计如建 筑面积的套内平面面积，“送”给住宅 买家。
偷面积“八” 式
第一式：“万科城” 半地下室 第二式：“万科17英里”半地下室 第三式：“桂芳园” 可拆卸凸窗
第四式：“桂芳园”隐藏式衣橱
第五式：“城市主场”可打掉步入式凸窗梁 第六式：“新天地”6米高入户花园
第五式：“城市主场”可打掉步入式凸窗 梁
解 密
步入式凸窗在今年深圳的小户型住宅中 大行其道，是其直接增加了小户型的室 内面积（又由于其低于2.2米层高，可 以不计入建筑面积）。 “城市主场”的创新点，并不完全在于 其步入式凸窗的进深之大，关键在于其 步入式凸窗的上梁可以打掉，直接成为 有效的室内空间。
【房地产】旭辉集团偷面积的实用案例分析
【房地产】旭辉集团偷面积的实用案 例分析
8、 一楼庭院和楼顶的使用面积
(增加辅助使用空间)
9、 超高内庭院
(可变现实用面积)
10、室内层高2.2米Байду номын сангаас下的夹层，插层，技术层 (增加辅助使用面积)
计半面积的 1、一层普通大阳台，未封闭的阳台，挑廊 2、与房屋相连有上盖无柱的走廊 3、可以变房间的内阳台 4、有顶盖不封闭的永久性的架空通廊
缺点：拆卸后如何保证墙体的隔热、保 温。
PPT文档演模板
【房地产】旭辉集团偷面积的实用案 例分析
“桂芳园”凸窗经典案例
如图，佳兆业“桂芳园”就利用可拆卸凸窗，为客户“偷”出了一个很 大的空间。步入式凸窗摇身变成一个独立空间，实现了凸窗的尽量扩大。
PPT文档演模板
【房地产】旭辉集团偷面积的实用案 例分析
•和半地下室 •以及住宅建 •筑在正负零 •以下的地下
•只计一层建 •筑面积的室 •内超高层
•室和半地
•下室
PPT文档演模板
【房地产】旭辉集团偷面积的实用案 例分析
房地产商“偷面积”惯用手法汇总
•计一半 •建筑面 •积的”偷”
•法
•深圳地产商 •惯用“偷面积”
•方法汇总
•不计算建 •筑面积的 •”偷”法
4、 两层高以上的普通大露台
(增加使用面积但是不占用房间面积)
5、 两层高以上的内凹大露台或入户花园
(增加使用面积但不占用房间面积，可以加楼板变现更多实用面积)
6、 层高小于2.2米的地下室，半地下室空间 (增加辅助使用空间)
7、 双首层设计的”地下空间” (增加辅助使用空间或变现更多实用面积)
PPT文档演模板
PPT文档演模板
住宅建筑“偷面积”的方法
住宅建筑工程“偷面积”方法判断赠送的面积非法与否，关键看是报建方案和最终的验收交楼时其户型是否一致，如果是一致的，业主就能拥有相应的产权，不存在任何的法律法规问题，如果不一致，则可能是开发商在验收交楼后再组织人力物力进行改建的，业主不能拥有相应的产权，可能会存在一定的法律法规问题。
结合近期楼市的特点，总结了以下几种偷面积的方法1、低台凸窗和落地凸窗主要技巧：把带窗外墙向外推移，把窗台放到最低，做成大玻璃窗，这样在外立面上会凸出一部分。
由于现行建筑设计规范规定2.2米以下空间不计入建筑面积，只要凸窗部分层高不超过2.2米，便可有效“偷”到面积。
这样通过低台凸窗变落地凸窗的做法，使得房屋的空间更舒适，有效地内部空间结合起来。
业内点评：此招最早出现在广州、深圳一带，如今在东莞的各大楼盘中已能看到，这样给使得户内空间更明亮、舒适。
不足之处是这样大凸窗设计可能会带来诸如外墙保温、外墙渗漏等问题，开发商需要在材料、建筑设计上下功夫。
属合理之“偷”。
2、管道井变客厅主要技巧：这种做法主要用于小户型产品，发展商为了“偷”得面积增加卖点，在报建方案上是以其他什么管道井等理由进行报建，按照现行设计规范此部分不计算面积。
业内点评：该做法业主无法拥有此部分的产权，而且改建后的房间或者客厅都不能得到良好的采光透风，既降低了居住的舒适度，又属于非法之“偷”，建议购房者购房时要明察秋毫。
3、赠送大露台和半地下室主要技巧：大露台和2.2米以下的半地下室由于不计入建筑面积，不少开发商通过赠送大露台和半地下来增大使用空间也属于“偷”面积之列，这一招不但能“偷”到很大面积，更有甚者能“抢”出一个房间。
在赠送大露台中，开发商往往将大露台与客厅或者卧室相连。
业内点评：由于赠送了大露台，相关的防漏水、外墙保温等就需要特别设计，以防止大露台漏水、外墙保温达不到标准等。
此外，赠送地下室也存在一定争议，按照相关规定半地下室应该属于业主共有空间，如果送给只送给一楼住户则有可能侵犯了其他业主的合法权益。
偷面积之方法浅析新
隐藏式衣橱的高度通常也在2.2米以下，丌用计入建筑面积，但
业主却可以使用。 缺点：外墙的保温和整个小区的外立面的协调性。 此种手段在万科金域缇香中运用较多。
万科金域缇香3室2厅1卫
偷面积常案例分析
利用半地下室偷面积
【连云港政策】建筑的地下室、半地下室等地下空间的顶板面高出室外地 面丌足1.5m的，其建筑面积丌计入容积率。 地下室和半地下室的可应用的“偷面积”政策是：层高小于2.2米的 地下室，半地下室空间丌计算建筑面积；双首层设计的地下空间丌 计算建筑面积；住宅建筑正负零之下丌计算建筑面积。 只要在政策允许的范围内，地下室和半地下室存在较大的可“偷” 空间，另外，室外架空的半地下室较好地解决了地下采光的问题，
偷面积常案例分析
利用跃层偷面积
【连云港政策】跃层式住宅、底层式住宅等当起居室（厅）层高在户内通高 时按其实际水平投影面积计算。 由于现行觃范觃定住宅层高丌应小于2.8m的同时丌应大于3.0m，当 建筑大于3.6m小于4.9m的时候建筑面积按水平投影面积1.5倍算，从 而由原来的增加夹层变为赠送跃层挑高空间。 一般的话就是把客厅挑高，入户者可以通过封跳空空间而偷面积。
利用夹层在栖霞东方天郡、万科金域缇香、仙林保利罗兰香谷的大户 型中都有涉猎，大部分是赠送挑高客厅和挑高露台。
下层 万科金域缇香2室2厅2卫
上层
偷面积常案例分析
利用隐藏衣柜偷面积
【连云港政策】飘窗不室内楼地面高差达到0.3m及以上，其平均进深 小于 0.9m的，丌计面积。 隐藏式衣橱的设计方法有点类似于低台凸窗，通过外墙外秱并将 其做成凸窗完成，只是这里的凸窗改成了“衣橱”。和凸窗一样，
偷面积对应规范
【连云港面积计算规范】
（1） 飘窗不室内楼地面高差达到0.3m及以上，其平均进深小于0.9m的，丌计 面积。平均进深超过0.9m的，按水平投影面积1/2计算面积。飘窗不室内 楼地面高差小于0.3m，窗洞高度小于2.20m，按水平投影面积的1/2计算 面积。窗洞高大于2.20m，计全面积。 （2） 阳台的进深丌超过2.4m时，记其1/2的面积.阳台进深超过2.4m记全面积。 同时类似阳台的空中花园，入户花园、观景平台等，按阳台面积计算觃则 计算建筑面积。 （3） 不阳台相接的附属构件（如花台、设备平台、遮阳板等），其底板高于阳 台底板超过0.30m、丏不阳台隔断的丌计算面积，否则均作为阳台控制并 计算面积。 （4） 阳台顶盖距底板超过两层层高（丌含两层），规为未覆盖，丌计面积。 （5） 跃层式住宅、底层式住宅等当起居室（厅）层高在户内通高时按其实际水 平投影面积计算。 （6） 建筑的地下室、半地下室等地下空间的顶板面高出室外地 面丌足1.5m的， 其建筑面积丌计入容积率。
房地产项目设计中如何偷面积
房地产项目设计中如何偷面积在房地产项目设计中，如何“偷面积”是一个很有借鉴价值的问题。
尽管我们不能鼓励违法操作，但是可以从设计理念和技巧上提供一些实用建议，达到最大化的使用面积。
以下是一些建议：1.合理规划空间布局：在规划建筑物布局时，应充分考虑空间利用的最大化。
合理分区，避免不必要的空间浪费。
例如，在设计办公楼时，可以将走廊设计成L形或U形，以节省空间并提供更多办公区域。
2.有效利用阁楼和地下空间：在一些有限地点，如城市中心或繁忙的商业区域，土地成本较高。
因此，利用阁楼和地下空间可以增加额外的可使用面积。
阁楼可以用于储藏或作为附加的办公空间，地下空间可以用于停车或娱乐设施。
3.设计紧凑的功能区域：在住宅设计中，紧凑的功能区域可以最大限度地节省空间。
例如，设计开放式厨房和客厅、安装壁挂式储物柜等，有效利用每一寸空间。
4.提高使用率：在商业建筑中，设计师可以考虑提高使用率以增加可用面积。
例如，在设施如办公室、餐厅或商店的设计中，可以选择多功能家具和设备。
5.设计可伸缩的空间：有些空间不需要始终保持一样的大小。
通过使用可伸缩墙壁或家具，可以根据需要进行调整，节省空间。
6.最佳利用墙面：墙面通常被忽视，但在设计中却是重要资源。
设计师可以利用墙面来安装置物架、书柜等，以节省大面积地板空间。
7.考虑储藏空间：在房地产项目设计中，往往忽视的一个方面是储藏空间。
通过合理设计储物区域，可以避免将杂物置于可使用空间，并增加有用面积。
8.智能家居系统：在现代房地产项目中，引入智能家居系统可以充分利用科技创新，节省空间。
例如，通过智能灯光控制系统，可以避免安装过多的电路和开关，节约墙面空间。
最后，需要强调的是，在房地产项目设计中，应遵循法律规定和建筑规范。
以上建议仅提供了一些设计思路，这些设计应在符合合法性、安全性和舒适性的前提下进行。
深圳住宅偷面积手法大全课件
阁楼偷面积的常见方式
利用建筑物的结构特点，在屋 顶增加斜坡和台阶，将空间转 化为可利用的室内面积。
在建筑物外墙与屋顶之间的夹 角处增加台阶或楼梯，将空间 连接到一起，扩大使用面积。
设备平台改造
一些住宅建筑的天井会设 置设备平台，通过将设备 平台改造成可利用的空间， 可以增加使用面积。
增加围护结构
一些住宅建筑的天井会设 置玻璃围护结构，通过增 加围护结构的面积，可以 扩大使用空间。
天井偷面积的优缺点
优点
可以增加使用面积，提高空间利用率；同时由于天井位于建筑物的内部，一般不会被发现或质疑。
目 录
• 偷面积概述 • 偷面积手法一：设备平台 • 偷面积手法二：天井 • 偷面积手法三：飘窗 • 偷面积手法四：阳台 • 偷面积手法五：阁楼 • 偷面积手法六：其他
contents
偷面积的定义
偷面积
在建筑设计过程中，通过违反规定或变通手段，增加建筑物 的可使用面积，通常是为了增加销售价值或提高空间利用率。
阳台偷面积的常见方式
阳台偷面积的常见方式包括
将阳台的顶盖进行加高，使得阳台的围护结构外围投影 面积增大。
增加阳台的围护结构外围尺寸，例如加宽阳台的两侧墙， 使得阳台的围护结构外围投影面积增大。
在阳台上增加柱子或隔墙，使得阳台的围护结构外围投 影面积增大。
阳台偷面积的优缺点
阳台偷面积的优点主要包括 可以增加房屋的使用面积，提高房屋的空间利用率。
缺点
可能会破坏建筑物的结构和设备，影响建筑物的安全和使用寿命；同时由于天井位于建筑物的内部，可能会影响 采光和通风效果。
偷面积的几种常用方法ppt课件
• 缺点：结构复杂，施工周期加长，减少可售面积，从 而单价较高。
• 附平面图
完整版课件
31
完整版课件
32
完整版课件
33
完整版课件
34
完整版课件
35
完整版课件
36
完整版课件
37
该户型也是送夹层的一种变化，最下层的高度低于 2.2米，形成三错层。
完整版课件
38
七、层高做大，变成挑高房源
• 这是很多小户型采用的方法，挑高5米、挑高4.9 米，实际上也是“偷”面积的一种。在将房屋层 高设计到4.8米、4.9米甚至更高后，购房者通常 可以将其隔成两层，使空间得到充分利用。
偷面积的几种常用方法
完整版课件
1
一、低台凸窗和落地凸窗
•
其主要的技巧是把带窗外墙向外推移，把窗台放到最
低，做成大玻璃窗，这样在外立面上会凸出一部分。由于
现行建筑设计规范规定2.2米以下空间不计入建筑面积，
只要凸窗部分层高不超过2.2米，便可有效“偷”到面积。
在设计中，为了层高不超过2.2米，通常开发商会做
完整版课件
48
完整版课件
49
露台内封，避免对视 内封露台改复式，又多一层面积
完整版课件
50
九、空中院馆
• 在两个单元之间做一个连接的空中过道，使得业 主多出一部分空间。业主既可以分别隔开，作为 自己的私人空间；也可以作为空中院馆，供业主 共用，多出一个休闲空间。
• 电梯厅花园由两层高露台组成，即每两层电梯厅 均有一个近30—40平方米的露台，形成了可供两 层业主共同使用梯厅花园。
• 2.2米以下的半地下室由于不计入建筑面积，不 少开发商通过赠送半地下室来增大使用空间也属 于“偷”面积之列。而对一楼住户赠送半地下室， 有开发商的做法是通过一个楼梯将半地下室和一 楼客厅相连，使得楼上楼下有机结合起来。
房地产开发项目中“偷面积”技巧大全
左图是02单位户型手册上的平面，右图是发展商提示可以有两种改造效果。
同样左图是01是户型手册的样式，右图是可以改造的两种户型模式
阳台外设计花槽，使得空间有一个小小的退让，这样 以来，即使阳台从里面封存起来，不影响外立面
双层或错层阳光 变露台
无盖的露台通常采用退台的方式实现，上盖高度 达到或超过二个层高的阳台也视为露台，均不计 入建筑面积，是能偷到的面积最大的方式。
新城金郡 66平方米 层高4.5米
得力名门世家——5.8米挑高，2梯2户，18层
顺发和美家-90㎡，6.6m面宽客厅，5.5m中空高厅
买90方用170方
几种装修风格
几种装修风格
买受人对与其所购商品房相连的隔层阳台、凹廊（不含公摊 及消防通道部分）享有专用权（独占使用权），各买受人对 此专用权的约定均无异议，但买受人在使用时必须满足法律 、法规、规范之规定，不得侵害公共利益，必须符合《业主 临时管理规约》及前期物业服务公司制定的管理规定。
公共部分采用住宅中少有 的双开门电梯，使电梯入 户到私家专属的入户花园， 加上户型82%的得房率， 实用率较高。
石家庄-摩卡小镇
传统的电梯房分摊面积多，减少了实际使用面积。双开门电 梯的优势在于电梯厅虽然算在公摊面积里面，但是业主可以 拥有它的绝对使用权，原本是电梯厅或过道的公共面积，就 完全变成了私人空间。业主在入住以后还可以根据自己整体 的装修风格对电梯厅进行装修。双开门电梯的使用彻底改变 了以前人们观念中的电梯房得房率低的现实，使得业主的实 际得房率非但没有降低，反而比以前更高了。
深圳-大梅沙海世界
双层或错层阳台 变露台
萧山-嘉瑞华庭
萧山-滨水名庭
杭州保东湾
住宅十大偷面积方法
十大“偷面积”方法揭秘1、低台凸窗和落地凸窗主要技巧：把带窗外墙向外推移，把窗台放到最低，做成大玻璃窗，这样在外立面上会凸出一部分。
由于现行建筑设计规范规定2.2米以下空间不计入建筑面积，只要凸窗部分层高不超过2.2米，便可有效“偷”到面积。
这样通过低台凸窗变落地凸窗的做法，使得房屋的空间更舒适，有效地内部空间结合起来。
业内点评：此招最早出现在广州、深圳一带，如今在东莞的各大楼盘中已能看到，这样给使得户内空间更明亮、舒适。
不足之处是这样大凸窗设计可能会带来诸如外墙保温、外墙渗漏等问题，开发商需要在材料、建筑设计上下功夫。
属合理之“偷”。
2、管道井变客厅主要技巧：这种做法主要用于小户型产品，发展商为了“偷”得面积增加卖点，在报建方案上是以其他什么管道井等理由进行报建，按照现行设计规范此部分不计算面积。
业内点评：该做法业主无法拥有此部分的产权，而且改建后的房间或者客厅都不能得到良好的采光透风，既降低了居住的舒适度，又属于非法之“偷”，建议购房者购房时要明察秋毫。
3、赠送大露台和半地下室主要技巧：大露台和2.2米以下的半地下室由于不计入建筑面积，不少开发商通过赠送大露台和半地下来增大使用空间也属于“偷”面积之列，这一招不但能“偷”到很大面积，更有甚者能“抢”出一个房间。
在赠送大露台中，开发商往往将大露台与客厅或者卧室相连。
业内点评：由于赠送了大露台，相关的防漏水、外墙保温等就需要特别设计，以防止大露台漏水、外墙保温达不到标准等。
此外，赠送地下室也存在一定争议，按照相关规定半地下室应该属于业主共有空间，如果送给只送给一楼住户则有可能侵犯了其他业主的合法权益。
所以，此类是属模糊性概念之“偷”。
4、立面造型空间变卧室主要技巧：通过报建的时候，在平面上户与户之间设计成漏空部分，然后在结构上搭建受力梁。
在验收交楼后，发展商再安排施工队伍进场对此漏空部分进行加建，“偷”出房间来。
业内点评：这种做法，业主是无法享受此搭建部分的产权的，属于非法之“偷”。
“偷面积”的实用案例分析资料
7/16/2019
1
本文纲要：
■ 何为“偷面积” ■ “偷面积”之常用方法 ■ “偷面积”·经典案例
7/16/2019
2
一、何为“偷面积”
【概念诠释】： 依据：《建筑工程建筑面积计算规范》
偷法： 把只计算半建筑面积（比如未封闭的阳台，挑梁等） 和不计算建筑面积的各类建筑（比如层高小于2.20m以下的夹层，插 层，技术层和层高小于2.20m的地下室和半地下室，房屋的天面，挑 台，飘窗等)的面积尽量的放大；
7/16/2019
21
错层双层高露台或双层高入户花园“偷面积”
7/16/2019
奇数层露台可能有对 视问题
22
露台经典案例
亮点 【错层】 有效解决了平层中送出不 计面积的露台。
【优势】： 1. “偷”出更大实惠。 2. 增加有力卖点。 3. 满足客户与室外大接触
心愿。
7/16/2019
23
露台经典案例
法
深圳地产商 惯用“偷面积”
方法汇总
不计算建 筑面积的 ”偷”法
未封闭 的阳台
可变成 房间的 内阳台
一层普通 大阳台
不计算建筑 计一半建筑 面积的”偷”法面积的”偷”法
深圳地 产商 “偷面积” 小手笔 惯用手法
深圳地产 商“偷面积”
大手笔 惯用手法
7/16/2019
8
三、深圳◎偷面积由来
背景：典型移民城市，置业需求旺盛； 地根紧缩，寸土寸金，楼面地价日益飙升，销售单价水 涨船高，高容积率、高土地使用率、高得房实用率的产 品成为市场不二选择，偷面积的各类有效办法成为深圳 所有开发商赢得市场的利器；
高小于 2.1米的 隐藏式
衣柜
房地产偷面积方法课件
偷面积的常见手法
将公共设施的建筑面积计入房屋销售面积
01
一些开发商将公共设施的建筑面积，如电梯间、走廊等计入房
屋销售面积，以获取更多利润。
减少公共绿地面积
02
一些开发商可能会减少公共绿地面积，以增加房屋销售面积。
违规搭建
03
一些开发商可能会在房屋建设中违规搭建，以增加房屋的使用
1. 可以增加房屋的使用面 积，提高房屋的使用效率 和价值。
露台偷面积的优缺点
• 对于一些需要更多室内空间的客户来说，露台偷面积可以满足他们的需求。
露台偷面积的优缺点
01
缺点
02
03
04
1. 露台偷面积可能会违反建 筑法规和规划要求，导致无法
通过验收和审批。
2. 露台偷面积可能会导致建 筑结构的安全性和稳定性受到
阳台偷面积的原理基于建筑法规对阳台面积计算的规定。通常来说，阳台面积是按照其投影面 积的一半来计算的，而如果阳台进深超过一定距离，则可以按照全面积计算。因此，通过增加 阳台进深，可以使阳台面积增加。
阳台偷面积的常见形式
01 增加阳台进深
通过增加阳台的进深，使阳台在纵向投影面积超 出原设计面积。
02 改变阳台结构
通过改变阳台的结构设计，将多个阳台合并为一 个阳台，从而增加阳台的横向投影面积。
03 利用空间高度
在高层建筑中，可以利用空间高度来增加阳台的 竖向投影面积。例如，将阳台设计成错层结构， 利用上层空间进行采光和通风。
阳台偷面积的优缺点
优点 增加使用面积：通过阳台偷面积，可以增加房屋的使用面积，提高空间利用率。
面积。
偷面积手法一：隔层偷面积
住宅设计偷面积实例
2024/5/30
32
利用地下室和半地下室“偷面积”
◆地下室和半地下室的可应用的“偷面积”政策是：层高小于2.2米的 地下室，半地下室空间不计算建筑面积；双首层设计的地下空间不计 算建筑面积；住宅建筑正负零之下不计算建筑面积。
(增加使用面积但是不占用房间面积)
5、 两层高以上的内凹大露台或入户花园
(增加使用面积但不占用房间面积，可以加楼板变现更多实用面积)
6、 层高小于2.2米的地下室，半地下室空间 (增加辅助使用空间)
7、 双首层设计的”地下空间” (增加辅助使用空间或变现更多实用面积)
2024/5/30
2
8、 一楼庭院和楼顶的使用面积
2024/5/30
7
利用凸窗“偷面积”是地产商的常用手法(一）
其主要的技巧是把带窗外墙向外推移，把窗台放 到最低，做成大玻璃窗，这样在外立面上会凸出 一部分。由于现行建筑设计规范规定米以下空间 不计入建筑面积，只要凸窗部分层高不超过米， 便可有效“偷”到面积。 在设计中，为了层高不超过米，通常开发商 会做一个较低的平台，这称为低台凸窗，这是最 早的“偷”面积办法。发展到现在已有改进，开 发商在设计图纸中和毛坯房交付时可能会有“低 台”，但客户装修时，这个“低台”往往可以打 掉。由于本身凸窗有米的层高，加上打掉的那部 分“低台”，凸窗部分的层高可以达到米甚至更 高。
29
空中院馆 空中过道
2024/5/30
50 30
阳光房“偷面积”
万科.城市风景的（红色部分）的层高为2.2米，可以算“偷面积”的新做法， “阳光房” 拥有通透、华丽的外观，其三面玻璃墙的设计让业主能和自然有很 亲密的接触。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
建筑工程建筑面积计算规程 （GB/T50353-2013）
1 2
• 以结构高度为主导的差异
• 以常见建筑部位为主导的差异
结构高度为主导的差异
房产测量 规范
设计测量 规范
建筑物结构层高在大于等 于2.2m以上时可以计算建筑 面积，小于2.2m时不计算建 筑面积。
建筑物结构层高在大于等于 2.2m以上时计算建筑面积， 小于2.2m时计算一半建筑面 积。
具 备 初 始 登 记 条 件
办理 房屋 初始 登记 阶段
办理 房屋 初始 登记 阶段
自然幢各部位明晰
登记簿中记载且 颁发所有权证
定向转让 专有部分
登记簿中记载不 颁发所有权证
不分摊 部分 不可分摊 部分
人防
专有部分
专有部分，指建筑物内具有独立构造和用途的住宅、经营性用
房等房屋或者特定空间。 居住用房类
• 负责制定房屋交易政策、规章制度并监督执行， 知道监督房屋产权管理等工作，负责建设个人住 房信息系统
• 农村土地承包经营及有关合同管理、流转规范、 调处合同纠纷，协同调处权属纠纷等 • 组织林地、林权管理
国土局
建委
新建
• 建设阶段：不动产登记证，仅记载土地信 息
项目
旧有 房屋
• 房屋建成后：证书更换，加上房屋信息
物业管理类
市政基础设施类（水、电、气、热、有线电视） 其他（自行车库、警卫值班室、值班室、门卫等 不但不能被分摊，还要参与分摊
登记簿中记 载且颁发所 有权证
登记簿中记 载不颁发所 有权证
• 面积记载于登记簿 • 面积包括在产权证发证面积中 • 经批准可进行销售后办理转移登记
• 面积记载于登记薄中 • 面积不包括在产权证发证面积中 • 不能办理销售及转移登记
闷顶
项目优化增值及特别提示
花架
项目优化增值及特别提示
回填土 层高不足2.20米
阳台、平台（露台）、设备平台、空 间（层高和上空）
特别提示
规划批复指标
特别提示
楼门牌证明信
第二部分 面积与出让
开发进度与出让合同签订的关系
初步设计阶段
规划意见书
国有土地使用权出让合同
深化设计阶段
规划复函或规划许可证
避免差异产生的方法
综上所述，对于两个现行的规范中，同一项目的测绘 面积和设计面积会有很多差异，其中对面积有较大影响的
差异有26项之多，目前比较有效的措施是：
在项目有了规划条件和初步设计图纸后，开发企业应 会同设计、测绘单位对建筑面积进行匡算，核对差异，再 进一步调整设计，从而避免因面积差异在后续开发过程中 遇到的问题，为项目开发避险增值。
按所依附的自然层数， 以其水平投影计算1/2 建筑面积
面积相差将近一倍
常见建筑部位为主导的差异
房产规范
柱围合的面积小于上盖 一半时，按上盖水平投 影面积的1/2计算建筑面 积 柱围合的面积大于上盖 一半时，按柱围合水平 投影面积计算全部建筑 面积
设计规范 加油站、 收费站、 车棚、货 棚、站台
按其顶盖水平投影面积 的1/2建筑面积
国土局
不动产登记处
市建委
不动产登记事务 中心
不动产权籍事务 中心
原房屋权属登记 事务中心
原土地权属登记 事务中心
区县 国土分局
区县建委
不动产登记事务中 心
原房屋权属登记 事务中心
原土地权属登记 事务中心
市国土局 市建委 农委、绿化
• 负责并指导土地登记、房屋登记、林地登记和农
村土地承包经营权等不动产登记工作，建立不动 产统一登记制度
“面里淘金”
浅析项目开发建设各阶段面积演变
多变
多部门
多口径
面积与测绘 面积与出让 面积与权属（销售）
第一部分 面积与测绘 （规划设计面积计算规则
VS. 房产测量规范）
房产测量 规范
设计测量 规范
房产测量规范 （GB/T17968-2000） 房屋面积测算技术规程 （DB11/T661-2009）
防贮水池、消防水泵房、
可分摊部位一般包括但不限于以下名称或者用途的部位：
消防水池、引风机房、 电缆分界室、消防值班 室、地下制冷机房、消 防控制中心等
1、人员通行类：大堂、大厅、门厅、楼（电）梯间、
楼（电）梯前室、通道通廊、连廊等 2、公共设备类：仅为建筑物内各专有部位服务的设备
房屋初始登记面积数据来源
出让合同补充协议
竣工验收阶段
房屋面积实测 出让合同竣工核实
规划初步设计阶段
审批依据：规划意见书（或规划条件）
与国土局签订《国有土地使用权出让合同》
目的：取得出让性质
规划深化设计阶段
审批依据：规划意见复函 与国土局签订《国有土地使用权出让合同》补充协议
目的：增加出让用途、建筑规模
避免：
规证面积审批受限
1、现状项目调整规划条件 2、容积率小于（大于）1.0，调整为大于（小于） 1.0的情况 3、规划或竣工面积较原出让合同约定地上建筑规 模调增超过3% 备注：新建出让项目因规划调整，建筑面积减少不 退钱
规划用途
1、新增地上用途的项目 2、新增地下用途且地价水平通知单已 超过有效期的项目
例如： 地上住宅、商业。规划新增地上社区配套、地下车库或地 下物业管理用房等用途，需重新评估地价(招牌挂项目用途已 有约定地价的除外）
• 经过信息完善，逐步实现土地信息上本
1、2015年10月1日起，正式换发《不动产登记证书》 2、系统仍沿用房屋登记和地籍管理系统，各自审核完成 后转入新的不动产登记发证系统，颁发证书。
商业办公类
仓储库房类 工业用房类
居住公共服务配套设施
主要包括建筑区划内规划用途为学校、 医院、邮局、银行、社区服务站、老年 活动中心、居委会、派出所、社区服务 用房等房屋
不可分摊部位，指建筑物内的警卫值班室、自行车库、物业服
务用房等房屋；建筑区划内，为本小区业主服务的市政基础设
施、公共设施等用房。
人防面积 + 自行车库 面积 + 不分摊部位 面积
规划总建筑面积 -本楼分出
本楼分得
预售许可面积与出让面积
• （某一类用途）准许预售面积≤项目该类用途的出让建筑面积
用途B出让面积
用途B 预售面积
用途A出让面积
用途A 预售面积
否则，就需要扣除一部分房屋不能办理预售许可，直到满足条件
房屋初始登记面积与出让面积
房产规范
封闭阳台计算全部建筑 面积 开敞阳台计算1/2建筑面 积
设计规范 阳台
主体内阳台计算全部建 筑面积
开敞阳台进深小于60cm 或顶盖大于两层层高的 不计算建筑面积
主体外阳台计算1/2建筑 面积
界定标准不同
阳台
常见建筑部位为主导的差异
房产规范 室外楼梯
按自然层数减一层，计 算全部建筑面积
设计规范
• 国有企业改制，依据国资部门或原批准改制的部门，或具备资产管理
权的上级单位（有授权）出具该土地使用权已作为改制资产划入改制 企业的，同意其办理更名的证明文件（原件）
第三部分 面积与权属（销售）
预售许可面积与规划面积
预售许可面积≤规划总面积－人防面积－自行车库面积－不分摊部 位面积－其他不售部位面积（本楼分得－本楼分出）
常见建筑部位为主导的差异
房产规范
凸窗（飘窗）台高 ≥0.20米，不计建筑面 积
设计规范 凸窗
窗台高＜0.45米且结构 净高在2.10米及以上， 应计算1/2建筑面积
凸 窗
测绘：当H大于等于0.20米时，不计建筑面积 设计：当H小于0.45，且h大于2.10米时，计算一半面积
常见建筑部位为主导的差异
有顶盖时有一半面积差异
外墙外侧坡道
常见建筑部位为主导的差异
房产规范
无柱不计算建筑面积
设计规范 门廊
按顶板水平投影计算 1/2建筑面积
独立柱计算1/2建筑面积
两根柱以上计算全部建筑 面积
常见建筑部位为主导的差异
房产规范
有柱按门廊形式计算
设计规范 雨篷
有柱雨篷按其结构板 水平投影计算1/2建筑 面积
设计规范
≥2.20m计算全面积
＜2.20m，不计算面积
＜2.20m，计算半面积
层高不足2.20米时有一半面积差异
采光井
平面图
实景立面图
常见建筑部位为主导的差异
房产规范
无顶盖，不计算建筑 面积
设计规范 外墙外侧 坡道
无顶盖，不计算建筑面 积
有顶盖，按其投影面 积计算全部建筑面积
有顶盖，按其投影面积 计算1/2建筑面积
不动产登记簿，是指记载不动产上的权利状况并备存于特定机关的簿册。 《物权法》规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。
发证面积，即产权证书中
所记载的建筑面积数据。 是所有权人真正拥有产权
的面积。
XXXXX
We provide reliable
real estate integrated service throughout China.
注意事项
• 土地证为2008年1月1日前的，需先到区国土局办理《土地权属审查告
宗地面积 • 宗地范围变化，办理土地权属审查，提供宗地对比图 变更
• 暂不受理项目部分竣工 • 现场踏勘 竣工变更 • 社区配套（除邮局外）如没有移交协议都需缴纳地价款
知书》
• 权利人名称变更提供营业执照、章程 使用权人 变更
办理初始登记的（某一类用途）累计总建筑面积≤项目该类用途的 已出让建筑面积
出让面积
补 足 出 让 面 积
否则，就需要扣除一部分楼栋不能办理初始登记，直到满足条件
测绘面积：
预测：预售许可面积