长沙市场报告

单位：万元/亩 单位：m2
800.00 700.00
731.92
600.00
500.00
400.00
300.00
200.00
100.00 0.00
2368.21 商业
357467.18 254502.76
74.37
住宅
面积
103.17
综合
0 0
工业
平均成交每亩单价（万元/亩）
400000 350000 300000 250000 200000 150000 100000 50000 0
2008年4月 长沙市各用途土地成交饼图
工业, 0, 0.00%
综合, 254502.76,
41.43%
商业
住宅
商业, 2368.21, 0.39%
住宅, 357467.18,
58.19%
综合
工业
从上图可以看出：本月成交土地中，住宅用途用地成交面积占了近6 成份额，综合用途占4成，两者相加几近全部，商业用途只有区区 0.39%。当前长沙处于城市扩张高潮期，随着人口膨胀，城市规模扩 大，住宅及商业用途土地需求将日益增大，在可以预见的将来，综合 用地及住宅用地还将是主流趋势。
2008年4月 长沙市土地出让用途饼图
工业, 75773,
商业,
4%
37110.23, 2%
综合, 1082569.16,
56%
住宅, 744924.62,
38%
商业
住宅
综合
工业
4月土地出让用途以综合及住宅为主，两者相加面积比例占到94%， 工业用地仅2宗，且全部位于望城县。反映出政府在市场需求、城市 规划以及土地出让税收等多方面因素作用下，长沙市土地出让的一 个总体走势——重商住，轻工业。
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本月新增楼盘并不多，但整体的推案量是比较多的，如彩都和湘江世纪城的 推出量都在400套以上。但从区域分布和价格的关系来看，郊区楼盘由于价 格较低，对城区市场客户的分流影响较大，大推量也就必然。而湘江世纪城 等少量城区楼盘，除了湘江世纪城本身保有量较大外，其他的均是推出小户 型产品或混合产品以满足市场需求。从销售情况来看，由于部分楼盘开盘较 晚未能统计及时外，其他各楼盘销售情况基本在100套以上，这说明市场对 于推出的低价、小户型产品消耗量较多。
三、本月成交分析(按行政区域）
2008年4月 长沙市 各区域成交土地面积与单价对比图
单位：万 单位： m2 450.00
400.00
350.00
383.62
358314.20
400000.00 350000.00 300000.00
300.00 250.00
218037.40
200.00
150.00
我们可以从以下几点进行分析：
小户型市场升温，高价大户型遇冷 市场理性得到张扬，僵持在所难免 市场供量的充足，高房价下需求相对不足
二、均价分析
元/m2 4000
2007年1月-2008年4月住宅成交均价走势图
3600
3200
2800
2400 200 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10 11 12 1月 2月 3月 4月
3
126541.00
300000.00 200000.00 100000.00
0 芙蓉区
岳麓区
开福区
雨花区
天心区
0.00 望城县
总面积
宗数
雨花区和岳麓区是两大主力供应区域，开福区紧随其后。雨花区、开福区、岳麓 区由于城市规划以及开发热点转移等因素作用，日后在土地供应面积方面有望继 续保持领先态势。天心区土地出让面积仅略多于芙蓉区，而土地宗数却与雨花区、 岳麓区及开福区处于同一梯队，平均单宗土地面积位居所有土地出让区域之末。
商品住宅 2822 2958 3072 3146 3109 3221 3497 3576 3598 3827 3832 3848 3736 3599 3280 3746
本月住宅成交价格较上月增长14.2%，相比2月份8.9%的下降幅度而言， 此次价格出现了较大幅度的增长。出现这种情况实际上也与早几个月市 场的表现不济相关，使得受压抑的价格冲动在本月得到抬升。并且，随 着目前市场上对于小户型产品的消费主流，价格也会随着有一定程度的 抬升。且通过上面成交金额和成交面积的近两月比对也可以看到，４月 份在量大幅减少的情况下，成交均价却处稳步上升。对于后期价格的变 动，在市场回暖迹象较为明显的情况下，价格的支撑力也是较为充足， 因此，可以预见到５月份的价格上升空间较前几月是好的。
（二）、按土地用途分析：
单位：宗 单位：m2 18
16
14
12
10
8
6
4
3
2
37110.23
0 商业
2008年4月 长沙市土地出让用途对比图
744924.62 12
1082569.16 16
住宅 面积
综合 宗数
75773 2 工业
1200000 1000000 800000 600000 400000 200000 0
销售情况
2008年4月份新增商品住宅销售情况对比
华江.乐天花庭
湘江世纪城
共和世家
尚东紫郡
未来蜂巢
高林•金三华邸
彩都
0
175
350
525
彩都
荣鑫 家园
高林 •金 三华
佳美 星城
未来 蜂巢
森林 公园 壹号
尚东 紫郡
盛 大. 泽西
共和 世家
长 房. 西郡
湘江 世纪
城
湘江 壹号
华 江. 乐天
推案套数 525 202 200 324 270 210 327 112 200 80 474 4 144 成交套数 156 108 120 192 160 40 127 38 75 0 240 2 100
一、上月土地出让分析：
1、行政区域
单位：宗 单位：m2 9
2008年4月 长沙市各区域土地供应情况对比图
800000.00
8
7
6
5
4
3
2
2
91709.82
1
8
595282.34
676114.20
7
7
349030.83
700000.00
600000.00
6
500000.00
400000.00
101698.82
三环以外, 886816.74,
46%
二环以内, 63018.64, 3%
二环－三环, 990541.63,
51%
二环以内 二环－三环 三环以外
从上图可以看出：本月，二环—三环、三环以外土地出让，占据本月长 沙市土地出让的绝大部分，二环以内的只占3%。随着房地产开发的不 断深入，市中心受存量土地有限、土地取得成本较高以及城市边缘基础 设施逐步完善等多重因素作用，以后市中心土地供应还将逐步萎缩。
价格分析
2008年4月份新项目销售价格对比(元/㎡)
彩都 长房.西郡
佳美星城 高林•金三华邸
尚东紫郡 共和世家 湘江壹号
1500
2900 3300 3700
3000 3000
3100 3400 4500 4300 4600 5100 5500
2750 4000 5250 6500
7750
9000
11000 10250
三、新盘分析
产品特征
高层 31%
2008年4月份新增项目建筑形态分析
混合 8%
多层 0%
低层 0%
小高 61%
低层 多层 小高 高层 混合
本月新增项目建筑形态仍以小高层、高层项目居多，这同以往几个月的 情况基本保持一致，其比例达到92%；而本月混合建筑形态排居第二， 达到8％；多层和小高层均占0%的比例。与上月相比，高层和小高层的 绝对主流位置更加显现，而低层、多层等高品质住宅的稀缺性也得到凸 显。这种市场产品结构的特征实际上是城市开发过程中的一个必然现象， 城市化水平的过低导致城市空间扩张和人口增长的双向移动，但这种双 向移动始终不是同步的，这就造成了城市空间的压力必需通过上升空间 来缓解。
本月成交分析(按环线位置）
2008年4月 长沙市环线位置成交土地面积与价格对比图
单位：万元/亩 单位：m2
400.00 350.00
379.60
573983.39
300.00
250.00
200.00 150.00
153.15
100.00 50.00 0.00
26312.11
二环以内 面积
14042.65
第二章 住宅篇
一、成交量分析
万m2 250
2007年1月-2008年4月商品住宅成交量走势图
200
150
100
50
0 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月
商品住宅成交量 63 64.6 55.7 68.2 36 59 54.6 143 95.8 216 173 145 89.8 44.7 110 80.5
三环以外, 573983.39 , 94%
二环以内
二环—三环
三环以外
本月成交土地主要集中在三环以外，成交土地平均单价亦随空间位置由市中 心向城市边缘呈放射性递减。可以预见日后随着城市中心存量土地减少，土 地成本日益高昂，规划调整等因素，土地供应的主要区域将日渐向外扩散。
本月成交分析(按土地用途）
2008年4月 长沙市各用途成交土地面积与价格对比图
250.74
250000.00 200000.00 150000.00
100.00 50.00 0.00
70.99 22402.91 11551.56
芙蓉区 开福区 雨花区
88.46
74.49
100000.00 50000.00
4032.08 天心区
望城县
0.00 0.00 0.00
岳麓区
总面积
平均成交单价（万元/亩）
2008年4月 长沙市各区域土地成交饼图
雨花区, 11551.56 , 2%
开福区, 22402.91 , 4%
天心区, 4032.08 , 1%
芙蓉区, 218037.40 ,
35%
望城县, 358314.20 ,
58%
芙蓉区
岳麓区, 0.00 , 0%
开福区
雨花区
天心区
望城县
岳麓区
4月成交土地中，从量上来看望城县占近6成份额，芙蓉区则稳坐市区头把 交椅。近年随着市政府西迁，河西市政配套设施逐步完善，望城县临近区 域亦抓住机遇，大力发展与市区接壤区域房地产市场，尤其是雷锋大道及 金星大道两侧区域。芙蓉区本月成交2宗土地，其中1幅面积215669.19平 方米，位于隆平高科板块，另一宗位于五一大道，面积仅2368.21平方米。
４月份，全市商品住宅累计销售80.5万㎡、7312套，环比负增长 26.5%、环比增长76.9%；从成交金额来看，本月成交金额为元 3016615457，与上月的3590501315相比，环比下跌16%。透过以 上数据的对比我们可以很清晰的看到， 在成交量较上月下滑的情况下， 成交套数反而出现了很大幅度的增长，并且与之对应的成交额也出现 了下跌，这种下跌基本上源于上个月的形势，并且保持了相对的较低 幅度。
本月新推项目在价格上除了别墅项目湘江１号外，在整体均分性上较好， 呈现 出较为平稳地梯形特征。这种价格结构实际上也因应了目前市场的一种状况， 即大户型高价房的市场遇冷给低价房、小户型带来了发展的机会，这也是本月 郊区项目推量较多的一个方面的原因。透过此也可以看到，随着城市的进一步 外围扩张，郊区时代的来临在目前高房价的推动下实际上已经得到提前。城郊 和城中的联系更加紧密，但不管怎样，城中的发展始终是有利于城郊的发展， 这也是郊区作为后发市场的优势所在。且从目前郊区的价格水平来看，大量的 3000元/平米上下的房源的存在给市场很大的吸引力，并且，城郊交通体系的完 善、配套设施差距的进一步减小使得郊区的价格优势更加明显，置业结构的分 流也就在所难免。
第三章 区域市场
第一章 土地篇
2008年4月长沙土地出让规模饼图
1万方-5万方, 414363.63 ,
21%
1万方以下, 32976.93 , 2%
5万方-10万方, 337617.18 ,
17%
大于10方
5万方-10万方
大于10方, 1155419.27 ,
60%
1万方-5万方
1万方以下
4月土地出让10万方以上的5宗，面积占到60%，5万方—10 万方的5宗，1万方—5万方的15宗，1万方以下的8宗。
2、环线位置
2008年4月 长沙市环线位置土地供应情况对比图
单位：宗
单位： 20
18
16
14
12
10
8
6
5
4
2
63018.64
0
二环以内
19 990541.63
886816.74
9
二环－三环
面积
宗数
三环以外
1200000 1000000 800000 600000 400000 200000 0
2008年4月长沙市环线位置土地供应饼图
73.93
二环—三环
三环以外
平均成交每亩单价（万元/亩）
700000.00 600000.00 500000.00 400000.00 300000.00 200000.00 100000.00 0.00
2008年4月长沙市环线位置成交饼图
二环以内, 26312.11 , 4%
二环—三环, 14042.65 , 2%