房地产项目开发前期定位
房地产项目前期定位与规划设计标准
1．住宅市场产品的分类和影响产 品发展的因素
★影响产品发展 趋势的因素
●住宅产业化发展的趋势：经济性好、效率高、能耗低，质量稳定 ●技术成熟和市场接受认可度提升 ●形成对中低端住宅产品的覆盖 ●开发综合服务能力提高的需求 ●社会文化和社会结构的变化因素 ●政策的倾向
2.建立住宅产品线的方法
★产品线建设的 目的
2.建立住宅产品线的方法
★价值点组合：
地段、建设规模、建设密度、目标 品质、目标生活状态家庭构成
目标品质
基本保障类产品：廉租房、经济适用房、 限价房、回迁房 安居类产品：中小户型、中等品质商品房
舒适类产品：中高等品质 享受生活类产品 顶级产品
2.建立住宅产品线的方法
★价值点组合：
地段、建设规模、建设密度、目标 品质、目标生活状态、家庭构成
4．常规目标产品线
城市康居社区、城市白领社区、 城市高级公寓、城市别墅和郊区 house
（附表）
城市康居社区
城市白领社区 城市高级公寓
城市别墅和郊 区house
●市区旧城及近郊改造类的青年住区项目； ●涵盖各类别中等收入人群；●开发规模较大； ●以开发增值为主要利润点，高层高密度小户型公寓； ●以塑造多样化丰富城市生活为主要特征；●平均利润低，品牌价值 低 ●技术难度小，分期开发，建设速度快，回收资金快；
第二, 扩展现有的产品线, 使其产品线更加丰满。
通过分散风险、拉长产品线来顺应调控。例如在商业地产领域开发 上, 很多房产公司将产品线拉长, 既开发高档商场, 也开发普通商业 街既开发星级豪华酒店, 也开发经济型酒店。写字楼开发有出租型 的, 也有出售型的, 租售并举。
房地产开发的前期工作
房地产开发的前期工作
房地产开发的前期工作包括市场调研、土地选址、规划设计、融资筹备等几个主要环节。
这些工作是房地产开发项目成功实施的关键，下面将逐一进行介绍。
首先是市场调研，开发商在确定开发项目之前需要进行充分的市场调研，了解目标市场的需求和供给情况，确认项目的定位和规模。
通过市场调研，开发商可以更好地把握市场脉搏，确保项目的市场竞争力。
其次是土地选址，土地选址是房地产开发的第一步，选址的好坏直接影响项目的后续发展。
开发商需要考虑地理位置、交通便利性、周边配套设施等因素，选择适合开发的土地。
土地选址需要综合考虑各种因素，确保项目的长期可持续发展。
接下来是规划设计，规划设计是房地产项目的灵魂，决定了项目的整体布局和风貌。
开发商需要找到专业的规划设计团队，制定合理的规划方案，保障项目建设的顺利进行。
规划设计需要考虑城市规划、环保要求、人文因素等多方面因素，确保项目与周边环境协调一致。
最后是融资筹备，融资是房地产开发项目的重要环节，开发商需要通过多种渠道筹集资金，支持项目的建设。
融资筹备需要深入了解金融市场的情况，选择合适的融资方案，确保项目的融资渠道畅通。
同时，开发商还需要制定合理的资金运作计划，保障项目的资金安全和效益。
综上所述，房地产开发的前期工作至关重要，市场调研、土地选址、规划设计、融资筹备等环节缺一不可。
通过认真细致的前期工作，开
发商可以为后续的开发工作奠定良好的基础，实现项目的顺利实施和
成功运营。
房地产开发项目前期定位策划研究
房地产开发项目前期定位策划研究摘要：我国房地产行业起源于二十世纪八十年代，经过三十年的发展，现如今，已经成为社会主义市场经济的重要组成部分。
伴随着房地产行业的兴起与发展，房地产开发项目前期定位策划应运而生。
由于房地产行业涉及专业比较多、各专业间跨度比较大，仅依靠开发商灵敏的“嗅觉”来决定开发的方向，有时会产生“误判断”，导致项目失败，而房地产开发项目前期定位策划正是帮助企业判断市场，确定开发途径的重要手段之一。
然而，虽然它在理论和实践中都有了一定的发展，但仍然存在难以满足房地产企业的需要、自身发展不够完善等问题，特别是在理论方面存在相当的不足，因此目前仍然非常有必要对其进行研究。
本文主要通过对影响房地产开发项目前期定位策划的相关因素进行分析研究，为房地产开发项目前期定位策划提供一些参考。
关键词：房地产开发；房地产前期定位策划；成本分析；目标人群；产品定位策划1 房地产开发项目前期定位策划的意义房地产项目的前期定位策划是项目开发的重要一步，它为项目的发展指明了方向。
合理的定位策划有助于开发商快速有效地进行商业运作，保证项目的顺利进行，而一味的“拍脑门”、找感觉，则可能会出现一招失而全盘输的局面。
因此，房地产项目开发的前期定位策划是一个房地产项目开发成功的重要一步。
2 房地产开发项目前期定位策划的内容和过程2.1 房地产开发项目前期定位策划的内容房地产开发项目前期定位策划是对房地产项目决策的一种辅助分析，就是根据项目的目标，通过对各种相关因素的综合分析，为决策提供理论依据，帮助企业确定开发的方式、方法、品质、数量以及销售和管理等方面的问题，以减少企业项目开发的风险。
实现企业的效益目标一般包括三个方面的措施：尽可能地用足规划指标保证合理的体量、最大限度提升产品价值最后达到对企业价值贡献最大化、尽可能控制成本减少无效支出。
房地产产品定位策划的市场目标主要包括创造品质优良的品牌产品，利用项目品牌完善企业品牌的目的；创造有购买能力的产品；创造有核心竞争力的产品，达到产品核心竞争力和企业竞争力完美的结合。
房地产前期工作计划
房地产前期工作计划房地产行业是一个充满挑战的行业，其中的前期准备工作对于项目的成功与否起着关键性的作用。
在本篇文章中，我们将探讨房地产前期工作计划的重要性，并提供一些实用的建议和策略。
一、项目定位与市场分析在进行房地产项目之前，首先需要进行项目定位和市场分析。
项目定位是指确定项目的定位和目标市场，而市场分析则是评估市场的需求和竞争情况。
通过充分了解目标市场的细分需求和竞争对手的情况，可以为项目的后续决策提供参考。
二、土地选址与可行性研究土地选址是房地产开发的重要环节，选择适合项目的地理位置对于项目的成功至关重要。
在选择土地时，需要考虑交通便利性、配套设施、市场需求等因素。
同时，进行可行性研究也是不可或缺的一步，通过调研周边环境、政策法规和风险评估，来评估项目的可行性和风险水平。
三、项目策划与设计项目策划与设计是房地产项目的核心内容之一。
在这个阶段，需要确定项目的整体规划和建筑设计方案，包括土地规划、建筑风格、楼盘户型等。
此外，还需要制定项目的销售策略和营销方案，以确保项目的销售和推广工作能够顺利展开。
四、资金筹措与合作伙伴选择资金筹措是房地产项目的一个关键环节，确保项目的资金需求得到满足。
在进行资金筹措时，可以选择与银行合作、吸引投资者等途径。
同时，选择合适的合作伙伴也是非常重要的，可以通过与开发商、建筑商、销售机构等进行合作，互相弥补各自的优势，实现共赢。
五、规划审批与手续办理规划审批和手续办理是房地产前期工作中不可或缺的一环。
在这个过程中，需要与相关政府部门进行沟通和协商，确保项目符合土地规划、环境保护和安全等方面的要求。
同时，还需要办理相关的手续和证件，如土地证、施工许可证等。
六、项目推广与市场营销项目推广和市场营销是房地产项目成功的关键之一。
通过合理的市场营销策略和手段，可以吸引潜在购房者的关注和兴趣，同时增加项目的知名度和认可度。
在推广过程中，可以运用各种媒体渠道、展览会等方式，进行广告宣传和推广活动。
房地产前期策划
房地产前期策划房地产开发项目的成功与否，在很大程度上取决于前期策划的质量。
在一个竞争激烈的市场环境中，房地产开发商需要通过精准的前期策划来确保项目的可行性和最大化的投资回报。
本文将介绍房地产前期策划的重要性，以及一些实用的策划方法和注意事项。
一、房地产前期策划的重要性1.明确项目定位：在房地产市场上，选择合适的项目定位是至关重要的。
通过前期策划，房地产开发商可以确定项目的定位，包括项目类型、目标客群和价位定位等。
只有明确了项目的定位，才能有效地制定营销方案和开发策略。
2.评估市场需求：在进行房地产项目前期策划时，需要充分评估市场需求。
市场需求的分析可以帮助开发商确定项目的规模、产品类型和定价策略等。
同时，通过了解目标客户的需求和偏好，开发商可以提前做好产品设计和潜在客户的开发工作。
3.规避风险：前期策划可以帮助开发商识别和规避潜在的风险。
例如，通过对竞争对手的分析，开发商可以了解市场上是否存在过剩的供应，以及项目的竞争优势是否明显。
此外，通过对法律法规和政策的研究，开发商可以预测到未来可能出现的政策调整或限制，从而及时应对。
二、房地产前期策划的实施步骤1.市场调研：在进行前期策划之前，开发商需要进行充分的市场调研。
市场调研包括对项目所在地区的市场环境、目标客群的需求和竞争对手的情况进行全面分析。
通过市场调研，开发商可以了解市场需求和潜在客户的偏好，为后续决策提供参考依据。
2.项目定位：基于市场调研结果，开发商需要明确项目的定位。
项目定位包括项目类型（住宅、商业、办公等）、目标客户群体和产品定位等。
通过合理的项目定位，开发商可以确保项目在市场中有一定的竞争优势。
3.可行性分析：在前期策划中，开发商需要进行项目的可行性分析。
可行性分析包括项目的市场潜力、投资回报率、整体盈利能力等多个方面的评估。
通过可行性分析，开发商可以发现项目存在的潜在问题，并及时调整策略或选择放弃。
4.资源整合：在前期策划中，开发商需要进行资源整合。
房地产项目前期定位报告
具体地说，针对一个地块的价值要素包括： 地段要素——地段/片区认知度/周边配套（商业/ 教育）/交通等（可总结为便利性/成熟度/知名度） 环境要素——自然环境/四至景观/社会人文环境 （噪音）等（可判定资源的程度：稀缺、良好还是 匮乏） 地块要素——地形地貌/规模/技术经济指标等（可 判断产品的可发挥空间） 开发商要素——目标/开发商品牌/可利用资源等
心理因素（生活方式、性格特点）
价值观（消费观念、价值取向）
客户细分与客户偏好对应与项目特征进行匹配寻找或 识别市场机会
竞争分析（波特5力竞争模型）
替代品：普通商品 房、经济适用房等
潜在的竞争对手： 来自项目运作的不同 阶段的竞争对手（我 们将房地产项目分为 不同的阶段，包括前 期策划阶段、建筑施 工阶段、销售阶段）
………
阶段目标：
阶段目标：
阶段目标：
阶段目标：
项目市场定位； 确定最佳方案
为设计 提供物业发展建议
确定销售目标 提交销售执行报告
积极筹备临门一脚 提交价格策略报告
定位的思路与流程
定位的思路与流程
目标
构建问题
选择模型
战略与定位
目标
构建问题
选择模型
战略与定位
目标
目标沟通
目标沟通会
+
我们对目标的理解
偶得客户群 游离客户群 重点客户群
核心客户群
客户群1 客户群2 客户群3
客户群4
物业类型、产品组合、户型……
物业发展建议
物业发展建议的出发点
需要说明的是：
►我们给出的不是 具体的设计方案，
►我们给出的是能 形成价值点和竞 争力的因素
（市场接受的产 品特征和驱动客 户购买的因素）
房地产项目各阶段前期工作
房地产项目各阶段前期工作概述房地产项目的前期工作是指在项目正式启动之前，为项目的顺利开展做好必要准备工作的阶段。
这一阶段的工作包括项目策划、市场分析、土地选址、可行性研究等，通过细致的前期工作，可以有效减少后续项目风险，并为项目未来的开发建设奠定坚实基础。
项目策划项目策划是房地产项目前期工作的重要组成部分。
在项目策划阶段，需要明确项目的目标和方向，确定项目的整体规划和布局。
具体工作包括：1.目标确定：项目策划的首要任务是明确项目的目标。
这包括确定项目的功能定位、规模、产业结构和市场定位等。
在目标确定的基础上，可以进一步制定项目的整体策略。
2.市场分析：市场分析是项目策划的必要工作，通过对项目所在区域的市场环境进行调研和分析，可以了解项目所面临的市场需求和竞争情况，为项目的设计和定位提供依据。
3.规划设计：在项目策划阶段，需要进行初步的规划设计工作。
根据项目的目标和市场需求，确定项目的总体布局、地块划分、建筑设计等，为后续的开发建设提供方向。
土地选址土地选址是房地产项目前期工作中的重要环节。
选址的好坏直接影响后续项目的发展和盈利能力。
土地选址的工作包括：1.市场调研：在土地选址阶段，需要对市场进行深入调研。
通过了解市场需求、人口分布、交通便利程度等因素，可以确定合适的土地选址范围。
2.用地规划：根据市场调研的结果，结合土地规划和政策要求，对选址范围进行划定，并确定用地性质和规模，包括住宅、商业、办公等用途。
3.选址评估：在确定合适的选址范围后，需要进行选址评估。
评估内容包括土地价格、土地条件、基础设施等，综合考虑这些因素，选出最适合项目的土地。
可行性研究可行性研究是房地产项目前期工作的关键环节。
通过对项目的可行性进行全面评估和研究，可以判断项目是否具备投资和开发的可行性。
可行性研究包括：1.市场可行性：对项目在市场上的可行性进行分析。
包括市场需求、竞争情况、销售预测等，通过市场分析来评估项目的市场潜力和可行性。
房地产项目前期定位策划
房地产项目前期定位策划一、引言在房地产开发领域中，项目前期定位策划是至关重要的一步。
它涉及到对市场需求、目标客户群体以及竞争对手的深入研究和分析。
本文将带领读者逐步思考和执行房地产项目前期定位策划的步骤。
二、市场调研 1. 确定调研目标在进行市场调研之前，首先需要明确调研的目标。
例如，了解当地房地产市场的整体情况、分析目标客户群体的需求和偏好、掌握竞争对手的定位等。
2.收集市场数据通过多种途径收集市场数据，如调查问卷、访谈、互联网搜索等。
重点关注以下几个方面的信息：•当地房地产市场的规模和发展趋势；•目标客户群体的特征、需求和购房偏好；•竞争对手的项目定位、产品特点和市场份额。
3.分析市场数据对收集到的市场数据进行分析，从中提取有用的信息。
例如，通过数据统计和趋势分析，确定当地房地产市场的增长潜力和发展趋势；通过目标客户群体调研，了解他们对于房地产项目的期望和需求；通过竞争对手分析，评估其产品特点和市场竞争力。
三、目标客户群体定位 1. 客户群体特征根据市场调研的结果，对目标客户群体进行细分和描述。
例如，根据年龄、收入、职业、家庭结构等因素，将目标客户群体分为不同的细分市场。
2.客户需求分析深入了解目标客户群体的需求和偏好，以确定项目定位。
通过市场调研数据和分析结果，探究客户对于房地产项目的期望和需求。
例如，他们是否更关注舒适度还是地理位置？他们是否更偏向购买高端豪宅还是大众型住宅？3.竞争对手分析对竞争对手的项目定位、产品特点和市场份额进行细致研究，以便确定自己的项目定位与竞争对手有所区别和竞争优势。
四、项目定位策略 1. 定位明确根据目标客户群体定位和竞争对手分析的结果，明确自己的项目定位。
例如，是否追求高端市场，还是注重中等收入人群的需求？2.价值主张确定项目的核心价值和卖点。
例如，是否提供独特的设计风格、优质的设施设备或绿色环保的理念？3.定位差异化确保自己的项目定位与竞争对手有所区别，使其能够在市场中脱颖而出。
戴德梁行房地产项目前期策划项目定位及营销思路
戴德梁行房地产项目前期策划项目定位及营销思路
Q2——酒店式公寓案例酒店式公寓-新华〃华府星座营销口号：公寓中的星级酒店，专为城市新锐及精英人士度身定做
项目地址：蜀山区潜山路黄山路发展商：新华房地产有限公司占地面积：4339.65平方米总建筑面积：34147平方米物业构成：33层，共608套产权：70年
交付时间：2022年底主力户型：33-44平方米
Q2——SOHO/商务公寓SOHO的宜商宜住功能对投资客和创业期的小型企业有较强吸引力，在周边商务氛围尚处于培育初期时可作为先期产品推出；物业概况：套内设臵洗手间，提倡商住两用九龙城市广场丰乐世纪公寓
市场情况：目前合肥市场除办公产权物业外，有一部分70产权产品也推出商住两用物业；项目发展的可行性分析：在区域商务氛围不成熟的前期，吸引成长期的小型企业入驻；利用项目整体配套优势及知名度，以小面积、低总价创智广场大唐国际商务公寓
吸引投资客、小型公司、个人创业者；
Q2——SOHO/商务公寓案例SOHO-九龙城市广场营销口号：城市中央全装修精巧SOHO,入住仅需一只皮箱
项目地址：新站区站前路发展商：宁波华瑞房产集团总建筑面积：约4万平方米
物业构成：SOHO(241套)、商业产权：SOHO-40年交付时间：预计2022年4月销售情况：预售许可证办理中，目前均价约4800元/平方米交付标准：精装修(硬装修，统一风格)主力户型：43-63平方米
项目分析：。
房地产项目开发前期策划与定位
房地产项目开发前期策划与定位引言房地产项目开发是一个复杂且具有风险的过程，它需要经过严密的规划和策划，才能确保项目顺利进行并取得良好的经济效益。
项目开发前期的策划与定位阶段是项目全生命周期中最关键的阶段之一，它直接影响着项目的成功与否。
本文将介绍房地产项目开发前期策划与定位的重要性，并提供一些关键步骤和注意事项，以帮助开发者在这一阶段取得成功。
策划内容房地产项目开发前期策划与定位的主要内容包括以下几个方面：1. 市场调研与分析在项目开发前期，进行市场调研和分析是十分重要的。
开发者需要了解当前房地产市场的行情和趋势，包括供需关系、价格走势、竞争对手等。
通过市场调研，开发者可以确定项目的定位和目标受众，为后续的决策提供依据。
2. 需求分析与项目定位在了解市场情况的基础上，开发者需要进行需求分析，确定项目的定位。
开发者需要了解目标受众的需求和偏好，并据此确定项目的规模、类型、定位等。
项目定位的准确性直接影响项目的市场竞争力和盈利能力。
3. 可行性研究与评估在确定项目定位后，开发者需要进行可行性研究和评估，以评估项目的可行性和潜在风险。
这包括考虑项目的资金来源、土地选择、开发成本、市场前景等因素。
通过可行性研究，开发者可以确定项目的可行性和风险，并据此做出合理的决策。
4. 项目筹备阶段规划在完成可行性研究后，开发者需要制定项目筹备阶段的详细计划和时间表。
这包括确定项目的组织架构、人力资源需求、资金筹集计划等。
项目筹备阶段的规划将有助于确保项目的顺利进行，并提前解决可能出现的问题。
5. 相关法律法规与政策研究在项目筹备阶段，开发者还需要对相关法律法规和政策进行研究和了解。
这包括土地规划、建设规划、环保要求等方面的法律法规，以及相关税收政策、财政补贴政策等。
通过研究法律法规和政策，开发者可以制定符合规定的开发计划，避免违法违规行为。
注意事项在进行房地产项目开发前期策划与定位时，开发者需要注意以下几个事项：1. 团队组建项目开发需要一个强大的团队来支持，包括市场营销人员、规划设计师、工程师等。
房地产项目前期策划项目定位及营销思路
房地产项目前期策划项目定位及营销思路房地产项目前期策划对于项目的定位及营销思路非常重要。
在进行前期策划时，需要对项目进行充分的调研分析，从而确定项目的定位和目标市场，同时制定切实可行的营销策略。
首先，在进行项目定位时，需要考虑到项目的地理位置、项目规模、项目类型以及目标客户群体等因素。
通过深入了解目标市场的需求和竞争对手的情况，确定项目在市场中的定位。
例如，如果项目位于城市中心的商业区，可以将项目定位为高端商业地产，专注于提供商业办公空间；如果项目位于居民区，可以将项目定位为高品质住宅区，注重打造舒适的居住环境。
其次，在确定项目定位之后，需要制定切实可行的营销思路。
根据不同的项目类型和目标市场，可以采取多种营销手段，包括但不限于以下几种：1. 建立品牌形象：通过有效的宣传和推广，塑造项目的独特品牌形象。
可以通过打造精美的项目展示中心、发布专业的宣传资料、开展品牌活动等方式，提升消费者对项目的认知度和信任度。
2. 多渠道推广：利用各种传媒渠道进行广告宣传，如电视、报纸、网络等。
同时，通过与房地产经纪商、地产中介机构等合作，将项目信息传递给更多的潜在购房者。
3. 社交媒体营销：利用社交媒体平台，如微博、微信、抖音等进行项目推广。
通过发布项目的宣传资料、与用户互动、组织线上活动等方式，增加项目的曝光度，吸引更多的潜在客户。
4. 个性化定制服务：针对目标客户群体的需求，提供个性化的定制服务。
例如，针对高端客户，可以提供专属的购房咨询服务、定制化的装修设计方案等，增加项目的附加值。
5. 参与地方社区建设：通过与当地政府和社区组织合作，参与地方社区的建设和公益活动，提升项目在当地的知名度和形象，增加项目的吸引力。
综上所述，房地产项目前期策划中，项目定位和营销思路是关键步骤。
通过准确的定位和科学的营销策略，可以有效地吸引目标客户，提升项目的竞争力，从而取得良好的市场成绩。
房地产项目前期策划的关键在于确定项目的定位和制定合适的营销思路。
项目前期定位
2 各类产品的平均指标：售价、规模、形式、供应、去化率
3
竞品楼盘分布图
4
同类产品的未来供应量、时间、价格走势
5
二手市场基本成交量、价格
6
分析本项目的市场机会点与竞争策略
2、客户描述与典型客户样本
序号
内容
客户区域特征、年龄层次、家庭结构、职业特征、教育背 1
景、家庭收入
2
客户现在居住情况、购房意愿与能力、购房目的
位是否成功。
首先是找到目标客户。一般而言，客户的导入途径可分为临
近区域的板块导入、快捷方便的交通导入和配套资源的商业导入
三种方式。通过分析区域板块的交通、商业、规划及房地产市场
特征，由此推导出板块内的客户群类型及特点，对目标客户群做
出预判。
然后，通过选取区域内地块周边代表项目，来选择出竞品项
目，分析其客户特点，最终归纳出区域内项目主力客群来源、类
4
规划控制要点
使用土地的最佳方
序号
内容
重点
案以及物业类型的
最佳配比
第二阶段：定位分析阶段
这个阶段主要有两个工作，一个是目标客户在哪？找到他；
第二个是客户需要什么产品？找到需要的产品。最后要给出相应
的产品策略，而成本部门也要及时制定出产品定位阶段的成本配
置标准。这个过程往往是最为重要的，因为它直接关系了项目定
序号
内容
1
结构成本最省最优
2
以客户敏感性为基础的装饰成本价值最大化
3
项目整体策划包装的档次定位
2、用地规划设计强度分析及方案排布论证
序号
内容
重点
1
土地价值分析
2
物业形态配比、组合、体量
房地产定位八要点
房地产前期定位八要点前期定位，是创造性的项目价值体系的系统规划，由很多的模块组成。
这些模块共同构成了整个项目的价值体系，其中至少有八个关键点，成为了项目定位八大关。
企业战略做项目，第一是了解市场。
但在这之前更重要的是了解企业。
企业是项目的实施主体，项目是企业的使命承载。
任何项目都无法脱离企业使命而存在。
因此我们提出在项目定位的过程中要“忘记调研、忘记项目，从企业开始”。
不同企业的不同发展阶段，即使对同一块土地所承担的使命也是不同的，因此需要不同的解决思路。
求生存，还是求发展；为了满足企业发展的突破，还是为了快速的扩张？问题的落脚点是项目，或者说是土地。
从宏观方面看，一个企业只做住宅还是多元化的开发？从当前形势看，很多企业都开始从单一住宅开发向多元化转变，比如万科进军商业地产、龙湖进军旅游地产。
再如，企业是走精品化还是走快速复制路线？从微观方面看，某一块地是拿还是不拿？同样的多块土地，如何做出选择？这些都不能仅仅从市场或者土地本身解决，企业战略才是关键。
万科“七对眼睛”中的第一对即是以总经理的角度去审视战略，“跳出专业，关注战略”。
因此项目定位的第一步应该是评估企业的发展，并且结合企业战略，对项目做出评价，提出是否拿地的决策建议，这个项目（地块）是否适合企业发展需要。
这才是项目定位的关键。
根据企业的发展战略对项目的发展方向做出评判。
比如，协信集团的苏州项目，通过对企业战略的把握，我们认为进入一个陌生的区域，企业战略布局的意义远大于一个项目的利润，更应该做的是实现品牌的导入，因此这个项目展示的必须是协信擅长的，能够凸显品质的产品。
同时，这块土地的自然属性也满足了这个要求。
因此才实现了项目发展与企业目标的统一。
2009年操作威海纹石宝滩项目时，我们发现对于这样一个刚刚成立不久却已经有一定基础的企业来说，利润相对于速度显得更为重要，同时企业也度过了草创的阶段，需要通过这样一个大盘项目来实现标准化的流程建设，有利于企业的未来发展。
房地产项目前期策划工作内容模板
房地产项目前期策划工作内容模板引言：房地产项目前期策划工作是一个关键的阶段，它为后续的项目实施奠定了基础。
本文将探讨房地产项目前期策划工作的内容模板，帮助读者了解该工作的重要性和必要步骤。
一、市场调研与分析在项目前期策划工作中，市场调研与分析是至关重要的一环。
通过对目标市场的调研，我们可以了解市场需求、竞争格局和潜在风险。
具体工作内容包括：1. 收集相关市场数据，如人口统计、经济指标、房地产市场情况等。
2. 进行市场调研，了解目标市场的需求、消费习惯和购房偏好。
3. 分析竞争对手的优势和劣势，评估市场竞争格局。
4. 预测市场发展趋势，掌握市场变化动态。
二、项目定位与目标确定项目定位和目标的确定是项目前期策划的核心内容。
通过明确项目的定位和目标，可以为后续的项目设计和推广提供指导。
具体工作内容包括：1. 确定项目的定位，如住宅、商业、办公等。
2. 设定项目的目标，如销售额、市场份额、投资回报率等。
3. 制定项目定位和目标的策略，如差异化竞争、定价策略等。
三、可行性研究与风险评估可行性研究和风险评估是项目前期策划工作中的重要环节。
通过对项目的可行性和风险进行评估，可以为项目决策提供依据。
具体工作内容包括：1. 进行项目的技术可行性分析，评估项目的技术可行性和可行性指标。
2. 进行项目的市场可行性分析，评估项目在市场上的可行性和市场潜力。
3. 进行项目的财务可行性分析，评估项目的投资回报率、资金流动性等财务指标。
4. 进行项目的风险评估，评估项目的风险因素和应对措施。
四、项目规划与设计项目规划和设计是项目前期策划工作的重要组成部分。
通过对项目的规划和设计，可以确保项目的顺利实施。
具体工作内容包括：1. 制定项目的总体规划，包括项目的布局、建筑设计等。
2. 制定项目的详细规划，包括项目的用地规划、建筑设计、配套设施等。
3. 进行项目的环境评估，评估项目对环境的影响和环境保护措施。
4. 制定项目的施工计划和工期安排，确保项目按时完工。
长沙房地产项目前期规划市场定位报告
长沙城市的进一步外扩，住宅市场也随之东南西北散点发 展。
城南板块： • 湘江以东，车站路以西，劳动路以南的城市区 域。拥有省政府及各职能部门、长株潭融合的城市 发展优势；但缺乏优势景观资源。 城东板块： • 长沙市东二环以东的城区范围；随着体育新城 的建设，板块发展迅速，但道路交通系统不完善， 且无优势景观资源。 麓南板块： • 岳麓山以南，湘江以西的城市区域。该区域景 观资源丰富，生态环境好，各大高校及岳麓山科技 园提供了大量的高收入消费者。 城北板块： • 湘江以东，车站路以西，八一路、中山路以北 的城市区域。景观资源较为丰富，但区域内存在较 多的工业厂房，使得区域形象较差，长沙市区居民 对区域认同度低。 星沙板块： • 东二环以东，三一九国道以北，以星沙镇为核 心的城市区域。拥有发达的工业基础，大量的企业 购买人群，但距离市区相对距离较远，且配套设施 需进一步完善。 市府板块： • 市府周边区域，主要依托市府搬迁的利好。
配套跟进
•引入教育配套持续发力 •客户：因低价范围扩到 市区边缘 •有商铺正在招商启动， 商业休闲广场配套成型 •客户：全市及州县投资
产品升级
•商业配套启动、沿江产 品升级为楼王 •客户：预计全市范围 •别墅和集中商业陆续面 市，提升项目居住品质
大社区氛围
•大居住社区 •客户：扩展到省内进城 •综合型城市社区
形外周边仍旧以原始自然街铺和零散的临建民房为主
原始建材市场 物流基地 荒滩 临建
原始自 然街铺
在建中的奥特莱斯 地产打造到城 市绿地广场
原始建材市场 物流基地
2460亩占地的 地产新城
资源：项目自身具有山坡、洼地、水体与原生植被等多
重原生态景观资源
植被
洼地
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》 •宗地位置 •宗地现状与地形、 地貌分析 •周边环境 •周边社区配套 •大市政配套 •规划控制要点 •土地价格
3
前期定位标准模板
5 《市场竞争策略》
6 《客户描述与典型
客户样本》 •客户区域特征、年 龄层次、家庭结构、 职业特征、教育背 景、家庭收入 •客户现在居住情况、 购房意愿与能力、 购房目的 •客户个性、审美倾 向与偏好 •客户居住现状与潜 在需求挖掘 •客户购买能力分析 •客户对相关产品的 体验感知和具体要 求
三、评估测算
12、目标成本概算 13、开发战略与周期 14、整盘销售方案及销售 计划
四、产品建议
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15、项目经营概算
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前期定位标准模板
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一、 定位 条件
《政策规范研究 》 •土地性质与规划 建设指标 •当地的建筑设计 规范 •国家出台的新规 范征询 •城市规划与区域 发展前景
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前期定位标准模板
《用地规划设计 强度分析及方案 10 排布论证》
11 《售楼处样板区范围
12 《目标成本概算》
三、 项目 定位 评估 测算
•土地价值分析 •物业形态配比、组合、 体量 •经济技术指标 •方案排布的优劣势、 竞争力、溢价能力等 方面的论证
》 •售楼处、会所的位置和 面积要求 •样板区范围划定
•土地成本 •前期工程费 •建筑安装工程费 •基础设施建设费 •公共设施建设费 •分析哪些是成本控制重 点，那些是影响产品品 质和效果的成本敏感点
15《项目经营概算
13 《开发战略与周期
》 •项目整体开发战略 •项目开发的经营策略 •项目分期与滚动开发 •项目分期的开工、预 售、竣工、交付时间 •样板展示区策划方案 的前置性考虑
7 《客户产品需求
与敏感性分析》 •客户对社区规划、 物业形态、产品功 能、面积、配套等 方面的需求 •客户敏感性排序 •建材、智能化标 准等的设置 •与竞争对手项目 的客户需求差异、 升级及突破
二、 定位 分析
•区域市场基本指 标：开工量、竣工 量、批售比、成交 价格 •各类产品的平均 指标：售价、规模、 形式、供应、去化 率 •楼盘个案分布图 •同类产品的未来 供应量、时间、价 格走势 •二手市场基本成 交量、价格 •分析本项目的市 场机会点与竞争策 略
四、 产品 建议
•项目基本概况 •用地规划指标 •规划建筑面积指标 •项目客户定位 •项目策划定位 •项目产品定位、建筑风格、 户型配比及面积配比、景 观风格、道路系统、停车 方式、售楼处会所及样板 段等要求
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2 《整体市场报告
3 《楼盘个案研究
4 《土地属性分析
》 •城市整体市场供求 关系、成交情况、价 格变动等 •未来供应走势、地 块及竞争项目分布、 竞争优劣预判 •市场需求总量、主 要客户群分类研究 •市场主力产品与竞 争情况
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》 •楼盘概况：位置、体量、 物业形态、开发商等 •主力产品、主力面积、附 加值等 •客户定位与描述、客户名 单与样本 •样板展示区策划包装分析 •销售模式研究 •推广策略、广告包装、活 动 •历史销售数据与销售现状 •开发战略与后续推量 •营销模式、操盘手经验、 签约周期、委托价格、销 售员专业度等 •样板展示区 •营销推广方法、手段位置 和距离，与本项目的竞争 度 --缎石成金--
前定位标准模板
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前期定位标准模板是营销成果体系中最重要的一个，项目成功的70% 由前期定位决定；前期定位标准模板可分解为4个阶段和16个报告。
阶段 报告 1、政策规范研究 2、整体市场报告 一、定位条件 3、楼盘个案研究 4、土地属性分析 10、用地规划设计强度分 析及方案排布论证 11、售楼处样板区范围 二、定位分析 阶段 报告 5、市场竞争策略 6、客户描述与典型客户样本 7、客户产品需求与敏感性分析 8、初步产品建议与产品策略 9、产品定位阶段的成本配置标准 16、产品策划设计任务书
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前期定位标准模板
8 《初步产品建议
与产品策略》
9 《产品定位阶段的
成本配置标准》
二、 定位 分析
•三种产品竞争策 略：颠覆性产品、 错位竞争产品、 升级版产品 •产品形态、面积、 户型功能、建筑 风格等初步建议 •各物业类型产品 创新、附加值、 溢价能力的分析
•结构成本最省最优 •以客户敏感点为基础 的装饰成本价值最大 化 •项目整体策划包装的 档次定位
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14 及销售计划》
《整盘销售方案
》 •项目盈利预测 •项目现金流量表 •项目现金平衡表 •项目IRR等指标测算
•项目分期开发与销售 的时间节点 •不同产品的推案时间 与体量 •不同产品的销售价格 与销售速度 •整盘销售收入预测 --缎石成金--
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前期定位标准模板
16 《产品策划设计任务书》