农村房屋买卖合同效力辨析

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关于农村房屋买卖合同效力的两个会议纪要及问答

农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要一、涉及农村私有房屋买卖纠纷案件的主要情况目前此类纠纷主要有以下情况：从诉讼双方和案由来看，主要为房屋出卖人诉买受人，要求确认合同无效并收回房屋；从买卖双方身份来看，出卖人为农村村民，买受人主要是城市居民或外村村民，也有出卖给同村村民的情况；从交易发生的时间看，多发生在起诉前两年以上，有的甚至在10年以上；从合同履行来看，大多依约履行了合同义务，出卖人交付了房屋，买受人入住并给付了房款，但多未办理房屋登记变更或宅基地使用权变更登记手续；从诉讼的起因来看，多缘于土地增值以及土地征用、房屋拆迁等因素，房屋现值或拆迁补偿价格远远高于原房屋买卖价格，出卖人受利益驱动而起诉；从标的物现状来看，有的房屋已经过装修、翻建、改建等添附行为。

二、关于农村私有房屋买卖纠纷合同效力的认定与会人员多数意见认为，农村私有房屋买卖合同应当认定无效。

主要理由是：首先，房屋买卖必然涉及宅基地买卖，而宅基地买卖是我国法律、法规所禁止的。

根据我国土地管理法的规定，宅基地属于农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。

国务院办公厅1999年颁布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。

”国家土地管理局[1990]国土函字第97号《关于以其他形式非法转让土地的具体应用问题请示的答复》也明确规定：原宅基地使用者未经依法批准通过他人出资翻建房屋，给出资者使用，并从中牟利或获取房屋产权，是属“以其他形式非法转让土地”的违法行为之一。

其次，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，不允许转让。

目前农村私房买卖中买房人名义上是买房，实际上是买地，在房地一体的格局下，处分房屋的同时也处分了宅基地，损害了集体经济组织的权益，是法律法规明确禁止的。

农村房屋买卖合同效力问题研究

农村房屋买卖合同效力问题研究摘要：本文基于现有法律框架，从合理探求立法本意、恰当解释法律的角度出发，首先从城市居民与农村居民、农村居民与农村居民两方面对不同农村房屋买卖类型下的合同效力进行了分析，之后以实际案例为依托，具体探讨了农村房屋买卖合同效力问题，意在兼顾国家政策与当事人的正当利益，稳定既存的农村房屋买卖秩序。

关键词：农村房屋买卖；合同效力；同一集体经济组织前言：农村房屋买卖合同的效力认定一直是困扰司法界多时而又历久弥新的课题。

究其主要原因，农村房屋买卖分为两大类：一类是城市居民与农村居民之间的农村房屋买卖；一类是农村居民与农村居民之间的农村房屋买卖。

基于不同农村房屋买卖类型所签订的农村房屋买卖合同存在无效和有效之分。

下面将立足于此观点，对农村房屋买卖合同效力问题展开相关讨论。

一、不同农村房屋买卖类型下的合同效力分析（一）城市居民与农村居民之间的农村房屋买卖合同效力《中华人民共和国土地管理法》第九条规定：“城市市区的土地属于国家所有。

农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。

”禁止城镇居民购买农村房屋，是现行法律和政策的基本原则，即农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。

（二）农村居民与农村居民之间的农村房屋买卖合同效力1.非同一集体经济组织成员之间的房屋买卖合同效力《中华人民共和国土地管理法》第九条规定：农村土地属于农民集体经济组织所有，但也仅限于“本集体”经济组织，即只有本集体经济组织成员才具有本集体土地的土地使用权[1]。

同时，《中华人民共和国民法典》也提出：宅基地使用权的取得、行使和转让需要适用《中华人民共和国土地管理法》，这进一步说明了非同一集体经济组织成员购买外地农村房屋的合同不具有法律效力[2]。

2.同一集体经济组织成员之间的房屋买卖合同效力上述相关法律明确指出：同一集体经济组织成员之间相互购买房屋所产生的合同具有法律效力。

北京市高级人民法院关于印发《农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要》的通知(京高法

北京市高级人民法院关于印发《农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要》的通知京高法发〔2004〕391号（2004年12月15日）市第一、第二中级法院；各区、县法院：为研究、统一执法尺度，日前高级法院民一庭与审监庭、立案庭联合召开了农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则专题研讨会，就农村私有房屋买卖中的若干疑难问题进行了研讨，并形成了会议纪要。

特此印发，请各院在审判中参照执行。

执行中有何问题和情况，请按业务归口与高级法院联系。

2004年12月15日农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要近年来，我市法院受理了一批涉及农村私有房屋买卖的合同纠纷案件，由于目前相关法律、法规不够明确，对合同效力认定认识存在差异，在一定程度上产生了此类案件在不同法院、不同业务庭、不同审判人员之间裁判标准不统一的问题。

为研究、统一执法尺度，2004年12月，高院民一庭与审监庭、立案庭联合召开会议，就农村私有房屋买卖合同的效力认定及案件处理原则等问题进行了专门研讨，初步形成了处理意见，纪要如下：一、涉及农村私有房屋买卖纠纷案件的主要情况目前此类纠纷主要有以下情况：从诉讼双方和案由来看，主要为房屋出卖人诉买受人，要求确认合同无效并收回房屋；从买卖双方身份来看，出卖人为农村村民，买受人主要是城市居民或外村村民，也有出卖给同村村民的情况；从交易发生的时间看，多发生在起诉前两年以上，有的甚至在10年以上；从合同履行来看，大多依约履行了合同义务，出卖人交付了房屋，买受人入住并给付了房款，但多未办理房屋登记变更或宅基地使用权变更登记手续；从诉讼的起因来看，多缘于土地增值以及土地征用、房屋拆迁等因素，房屋现值或拆迁补偿价格远远高于原房屋买卖价格，出卖人受利益驱动而起诉；从标的物现状来看，有的房屋已经过装修、翻建、改建等添附行为。

二、关于农村私有房屋买卖纠纷合同效力的认定与会人员多数意见认为，农村私有房屋买卖合同应当认定无效。

农村房屋买卖协议有效吗-

农村房屋买卖协议有效吗?农村房屋买卖合同的出卖人和买受人均属于同一集体经济组织的，合同有效。

买受人在买卖房屋时与出卖人不是同一集体经济组织，但之后将户口迁入该集体经济组织的，合同也有效。

接下来我将为您介绍农村房屋买卖协议有效吗?的法律知识。

一、农村房屋买卖协议有效吗?1、农村房屋买卖合同有效的情形（1）出卖人和买受人均是同一村的村民。

如果出卖人和买受人均是同一个村的村民，那么该合同是符合法律规定的，买卖合同当然有效。

（2）买受人在买卖房屋时与出卖人不是同一个村的村民，但是，之后将户口迁入到该村。

那么，由于买受人具备了同一个村村民的资格，属于同一集体经济组织成员，买卖合同有效。

（3）房屋买卖合同经过多次流转，最后流转到同一个村村民手里，那么该房屋买卖合同也有效。

（4）农村房屋买卖合同的买受人在购买房屋时是村民，后又转为居民的，不影响合同的效力。

2、农村房屋买卖合同无效的情形（1）农村村民将农村房屋卖给城镇居民。

农村房屋买卖合同的买受人无论是将农村房屋出卖给本市的居民还是外省市的居民，合同都是无效的。

（2）农村村民将农村房屋出卖给其他村的村民。

农村房屋买卖合同的购买人无论是本市的村民还是外省市的村民，都是无效的。

二、农村房屋买卖合同书卖方：（以下简称甲方），身份证号：买房：（以下简称乙方），身份证号：根据国家和_________省（市）法律、法规和有关规定，甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上就下列房地产买卖达成如下协议：第一条房屋的基本情况甲方房屋（以下简称该房屋）坐落于_________;位于第_________层，共_________（套/间），房屋结构为_________，建筑面积_________平方米（其中实际建筑面积_________平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积_________平方米），房屋用途为_________;该房屋平面图见本合同附件一，该房屋内部附着设施见附件二;（房屋所有权证号、土地使用权证号/房地产权证号）为_________。

北京农村房屋买卖合同效力-二中院调研报告

北京农村房屋买卖合同效⼒-⼆中院调研报告⼗⼋届三中全会通过的《中共中央关于全⾯深化改⾰若⼲重⼤问题的决定》就新型城镇化明确提出：“形成以⼯促农、以城带乡、⼯农互惠、城乡⼀体的新型⼯农城乡关系，让⼴⼤农民平等参与现代化进程、共同分享现代化成果”。

同时，该决定也对农民房屋流转进⾏了原则性规定，“保障农户宅基地⽤益物权，改⾰完善农村宅基地制度，选择若⼲试点，慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让，探索农民增加财产性收⼊渠道。

建⽴农村产权流转交易市场，推动农村产权流转交易公开、公正、规范运⾏”。

“有产者始有恒⼼”，农村房屋流转不涉及农民的切⾝利益，更是农村社会稳定与发展的重要因素，稍有不当便可能产⽣⼀系列连锁反应，动摇根本。

如何在新型城镇化背景下，发挥司法能动性与谦抑性，妥善处理农村房屋买卖合同纠纷⼀直是司法实务中的重要课题。

⽽从历史⾓度来看，对于农村房屋买卖合同纠纷处理，北京市⾼级⼈民院亦多次组织研讨试图统⼀司法尺度。

2004年12⽉，北京市⾼院民⼀庭出台了《农村私有房屋买卖纠纷合同效⼒认定及处理原则研讨会会议纪要》，确⽴了我市农村私有房屋买卖合同以认定⽆效为原则，以认定有效为例外。

2006年9⽉14⽇，北京市⾼院⼜出台了《北京市⼈民法院民事审判实务疑难问题研讨会会议纪要》，重申了合同⽆效原则，但强调“可以根据实际情况依法确认合同的效⼒。

例如，买卖双⽅都是同⼀集体经济组织的成员，或者诉讼时买受⼈已将户⼝迁⼊所购房屋所在地的集体经济组织的，可以认定合同有效；对于1999年1⽉1⽇《⼟地管理法》修订之前，将房屋转让给回乡落户的⼲部、职⼯、退伍军⼈以及华侨、港澳台同胞的，亦可认定转让合同有效”；该会议纪要也强调了在赔偿问题上，“在合同⽆效的原因⽅⾯，出卖⼈负有主要责任，买受⼈负有次要责任”。

2009年7⽉，北京市⾼院民⼀庭《关于房⼭法院请⽰农村私有房屋买卖合同纠纷案件相关问题的答复》确⽴了“对买受⼈因合同⽆效所致之信赖利益损失，仍应酌情予以赔偿，但赔偿⽐例和数额应当考虑房屋所在地周边交通、商业、环境等⽅⾯的发展、⼟地升值情况及是否存在拆迁可能等因素综合考量”的原则，对没拆迁可能的原则性不予以拆迁补偿等。

农村房子的买卖合同5篇

农村房子的买卖合同5篇篇1甲方（卖方）：____________________身份证号码：____________________联系方式：____________________住址：____________________乙方（买方）：____________________身份证号码：____________________联系方式：____________________住址：____________________鉴于甲方是房屋的所有权人，现同意将其所有的农村房屋出售给乙方，乙方同意购买该房屋。

为明确双方的权利义务，特订立本合同协议。

一、房屋基本情况1. 房屋位于____________________，建筑面积为______平方米，结构为______结构。

2. 房屋所有权证号为____________，土地使用权证号为____________。

3. 房屋内设施包括：____________________________________________________________________ __________________________________________________________________。

二、买卖条件1. 房屋价格：甲乙双方商定，房屋总价为人民币______元整（大写：______元整）。

2. 付款方式：乙方应在合同签订之日起______日内支付定金人民币______元整（大写：______元整）给甲方，余款在房屋过户手续办理完毕后一次性支付。

3. 甲方须提供该房屋的合法所有权证明及身份证明等文件，确保房屋的合法性和可售性。

4. 乙方须提供身份证明文件，确保购买房屋的资格和信用。

三、房屋交付1. 甲方应在乙方支付余款后______日内将房屋交付给乙方，并保证房屋空置，无其他人员居住。

2. 甲方应协助乙方办理相关房屋的过户手续，确保乙方顺利取得房屋所有权。

上海高院关于审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件的原则意见-沪高法民一[2004]4号

上海高院关于审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件的原则意见正文：----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------上海高院关于审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件的原则意见沪高法民一[2004]4号农村宅基地买卖应严格按照法律法规的规定进行。

对于由此引发的纠纷，应当综合考虑出卖人出售房屋是否经过审批同意、合同是否履行完毕以及买受人的身份等因素，区分不同情况，妥善处理，具体如下：第一、对于发生在本乡范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖，该房屋买卖合同认定为有效。

第二、对于将房屋出售给本乡以外的人员的，如果取得有关组织和部门批准的，可以认定合同有效。

第三、对于将房屋出售给本乡以外的人员的，未经有关组织和部门批准，如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的，该合同应作无效处理。

第四、对于将房屋出售给本乡以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同已实际履行完毕，且购房人已实际居住使用该房屋的，对合同效力暂不表态，实际处理中应本着尊重现状、维护稳定的原则，承认购房人对房屋的现状以及继续占有、居住、使用该房屋的权利。

对此类案件进行处理时，亦区分不同情况：第一、按上述第三种情况处理的，双方当事人应各自返还房屋及购房款。

第二、按上述第四种情况处理的，如果系争房屋已经拆迁或者已纳入拆迁范围的，应在扣除购房人的购房款后，充分考虑购房人重新购房的合理支出，由购房人与出卖人按比例取得补偿款，其分割比例一般可以考虑在7：3左右。

——结束——。

上海市高院关于农村宅基地房屋买卖合同法律效力问题研究

上海市高院关于农村宅基地房屋买卖合同法律效力问题研究文章属性•【公布机关】上海市高级人民法院•【公布日期】2014.03.25•【分类】司法调研正文农村宅基地房屋买卖合同法律效力问题研究金山陈祥华2014年03月25日《上海审判实践》2012年第11期一、司法实践的困惑：无效、有效、部分有效亦或回避司法实践中，对于农村宅基地房屋买卖合同的效力认定存在多种观点。

（一）主张合同无效的观点我国农村土地管理制度设定的前提是把农村宅基地定位为承担农民基本住房社会保障功能。

在长期延续的城乡二元体系下，农村地区的发展相对落后，我国城镇居民基本的社会保障制度并没有涵盖广大的农村居民，农村地区尚未建立起完善的社会保障体系，保障低收入的农民具有基本的居住权是政府管理社会的一项基本功能。

只有实行最严格的农村土地管理制度，控制用地总量，才能有效的保护资源，实现在人多地少的国情下优化土地资源配置。

“开禁或变相开禁农村宅基地交易的主张不过是强势群体的利益诉求,不具有正当性和公平性。

”[1]（二）主张合同有效的观点禁止农村宅基地房屋及宅基地进行流转，是计划经济的产物，与目前的社会主义市场经济体制不相适应，不利于保障农民的土地权益。

农民对于自己建造的房屋享有所有权，理所当然可以进行流转。

“我始终觉得，我们要从农民的角度、从所有权的角度、从房屋的角度来看待问题。

理由之一是，既然要解决城乡的二元结构问题，既然所有权都是一样的，为什么还要分成农村的房屋和城市的房屋呢？理由二，从保护私权的角度看，农民最值钱的房子为什么不能抵押不能卖呢？理由三，只要房屋本身符合条件，就应该能转让。

对于转让之后出现的种种问题，完全可以采取补偿的办法来解决。

”[2]（三）主张合同部分有效的观点包含宅基地在内的农村集体土地的所有权主体为农民集体所有，且其主体形式有三种：乡镇农民集体、村农民集体、村民小组农民集体。

故对于本乡镇范围内的本集体经济组织成员购买本集体经济组织的宅基地住房的，一般应认定为有效。

北京市高级人民法院关于农村房屋买卖合同效力的两个会议纪要及问答

二、关于农村私有房屋买卖纠纷合同效力的认定与会人员多数意见认为，农村私有房屋买卖合同应当认定无效。

主要理由是：首先，房屋买卖必然涉及宅基地买卖，而宅基地买卖是我国法律、法规所禁止的。

根据我国土地管理法的规定，宅基地属于农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。

其次，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，不允许转让。

浅谈农村房屋买卖合同效力问题

浅谈农村房屋买卖合同效力问题摘要：随着我国农村经济的发展和农村建设城市化步伐的加快，全国各地农村的房地产市场也变得异常活跃。

在这种形势带动下，农村房屋买卖合同纠纷也日益增多。

，在农村集体所有土地向国有土地转变的过程中，房屋买卖合同的效力、房屋所有权和宅基地使用权的归属成为焦点,但是，我国法律目前对于农村房屋的规范尚比较杂乱,尤其是涉及农村房屋买卖合同效力的规范政出多门，导致在司法实践中对于这一法律问题理解各异,判决千差万别,建议有关机关尽快研究出台相应立法，填补农村房屋买卖这一块的立法空白。

关键词农村房屋宅基地使用权转让合同效力法律效力一、农村房屋买卖合同纠纷产生的背景由于城市市民到农村购房已经是较为普遍的社会现象，因此此类纠纷的解决具有重要的社会意义。

首先，由于农村土地是众多农村人口的生存保障,土地制度构成农村社会制度的基础，若纠纷解决不好，导致当事人之间的矛盾升级,将会害及农村社会的稳定。

其次，此类纠纷事关我国集体所有权土地制度与公平市场交易秩序，弱势农民的利益和市场交易秩序都是法律重点保护的对象，二者在一定程度上是相互冲突的，对二者的价值如何均等地予以考虑、衡量,于法律理论、实践都是一种考验。

农村房屋买卖合同之所以被房屋出卖人起诉认定无效,很大程度上是因为农村土地增值以及城中村改造拆迁补偿等因素,房屋现价或拆迁补偿价格高于房屋买卖价格，出卖人受利益驱动而反悔,有的要求直接收回已交付的农村房屋,有的要求与买受人共沾拆迁利益。

从现状来看，有的房屋已经过装修、翻建、改建等添附行为,如果确认买卖合同无效还涉及对因房屋翻建、扩建、添附等价值评估鉴定、费用补偿标准难题,甚至遭遇执行难题。

二、农村房屋买卖合同纠纷的现状随着社会主义市场经济的不断发展，城乡之间的交流进一步加深,相对优厚的劳动报酬和相对完善的社会保障吸引了越来越多的农民进城务工，进入城市的农民迫切需要处置其原有的农村房屋；而外来人员迁入本地谋生,需要购买相对便宜的农村房屋居住;另外,城镇居民也出于各种原因打算在农村买房，农村房屋买卖兴旺起来。

农村房屋买卖合同纠纷案例分析

农村房屋买卖合同纠纷案例分析樊某与顾某于2003年10月1日订立房屋买卖合同一份，合同约定：樊某将座落于建设镇镇南路、在镇村镇建设用地上建造的建筑面积为339平方米的住宅楼一幢，以人民币20万元卖给顾某;如单方违约，承担违约金2万元;合同自订立之日起生效。

嗣后，樊某在房地产中介机构的介绍下，又以27万元将同一幢住宅楼卖给了韩某、童某。

顾某以樊某毁约造成其损失为由，向法院提起诉讼，请求樊某赔偿损失两万元。

对该案如何处理，第一种意见认为，由于该房屋的建房所用土地为集体土地，按规定宅基地使用权不是转让，所以房屋买卖应认定为无效。

按照合同无效的法律规定双倍返还，造成损失的按各自的过错程度承担相应的责任。

第二种意见认为，樊某一物二卖，樊某应对第一次买卖合同承担缔约过失责任，即承担顾某为订立履行该合同所造成的损失。

第三种意见认为，第一份房屋买卖合同有效，樊某应当承担赔偿损失的责任。

案件评析笔者同意第三种意见，理由如下：一、双方订立的合同合法有效1、出售房屋的主体并非法律所限制的对象。

2004年8月28日修订的土地管理法第六十二条规定，农村农民一户只能拥有一处宅基地，其建住宅应尽量使用原有的宅基地和村内空闲地，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。

从本条规定看，法律禁止的是农村村民申请建两处住宅，并没有限定农村住房转让的主体资格。

《土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。

”该条规定有两方面的法律含义，一是禁止土地使用权出让、转让或出租的范围是指农业土地改变用途为非农业，这是国家保护耕地的需要;二是原来就是非农土地的出让、转让或出租的，法律未作禁止性规定的，应当认定为非农用地(包括农村房屋、农民宅基地)可以出让、转让或出租。

2、农村房屋的业主有权处分自己的房产。

根据现行法律和政策，农户经批准取得的建房用地是依国家强制力作保证取得的，具有生存意义的权利。

农村房屋买卖有关的法律规定

农村房屋买卖有关的法律规定在因拆迁补偿引发的纠纷中，还有⼀类是城镇居民或外村居民购买某村农民的住房后因拆迁发⽣的特殊的纠纷。

这类纠纷的处理结果已为⼤多数⼈所知悉：即双⽅所签订的农村房屋买卖合同是⽆效的。

由于⼈们对这类纠纷的争议⽐较⼤，理解也不尽相同，所以笔者想把与农村房屋买卖有关的法律规定作⼀整理介绍，以期对⼤家有所帮助。

对农村宅基地和房屋规范最早的是1982年国务院制定的《村镇建房⽤地管理条例》。

该条例第四条规定“严禁买卖、出租和违法转让建房⽤地”;第⼗四条规定“农村社员、回乡落户的离休、退休、退职职⼯和军⼈，……建房需要宅基地的，应向所在⽣产队申请……报公社管理委员会批准;确实需要占有耕地、园地的，必须报经县级⼈民政府批准。

批准后，由批准机关发给宅基地使⽤证明”。

第15条规定“由于买卖房屋⽽转移宅基地使⽤权的，应按第14条的规定办理申请、审查、批准⼿续。

”“出卖、出租房屋的，不得再申请宅基地。

”“社员迁居并拆除房屋后腾出的宅基地，由⽣产队收回，统⼀按排使⽤”。

从上述规定看，当时的法律禁⽌建房⽤地的直接买卖，并不禁⽌房屋的买卖，只是规定了房屋的买卖需要经过有关机关申请、审查、批准。

但该条例于1986年被《⼟地管理法》明令废⽌。

1986年的⼟地管理法第三⼗⼋条规定(1988年未修改)“农村居民建住宅，应当使⽤原有的宅基地和村内空闲地。

使⽤耕地的，经乡级⼈民政府审核后，报县级⼈民政府批准;使⽤原有的宅基地、村内闲地和其他⼟地的，由乡级⼈民政府批准。

”“出卖、出租住房后再申请宅基地的，不予批准。

”第四⼗六条规定“城镇⾮农业户⼝居民未经批准或者采取欺骗⼿段骗取批准，⾮法占有⼟地建住宅的，责令退还⾮法占有的⼟地，限期拆除或者没收在⾮法占⽤的⼟地上新建的房屋。

”1999年第⼆次修正的⼟地管理法：第六⼗⼆条“农村村民⼀户只能拥有⼀处宅基地”“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予以批准”。

第六⼗三条“农民集体所有的⼟地的使⽤权不得出让、转让或者出租⽤于⾮农业建设”。

同村村民房屋买卖合同

同村村民房屋买卖合同在农村，同村村民之间的房屋买卖是一种较为常见的现象。

为了保障双方的合法权益，明确双方的权利和义务，签订一份详细、合法、有效的房屋买卖合同至关重要。

下面我们就来详细探讨一下同村村民房屋买卖合同的相关事宜。

房屋买卖合同，顾名思义，是指出卖人将房屋交付并转移所有权于买受人，买受人支付价款的合同。

对于同村村民之间的房屋买卖，虽然相较于城市中的房屋交易可能相对简单，但也需要遵循一定的法律规定和程序。

首先，合同的主体必须是同村村民。

这是因为农村的宅基地属于农村集体所有，只有本集体经济组织成员才有资格享有宅基地的使用权。

如果将房屋卖给非本集体经济组织成员，可能会导致合同无效。

因此，在签订合同之前，双方应当确认彼此的身份和资格。

合同的内容应当包括以下几个重要方面：1、房屋的基本情况：包括房屋的位置、面积、结构、建造年份等详细信息。

这些信息的准确描述有助于避免日后可能产生的争议。

2、房屋的价格及支付方式：明确房屋的成交价格，并约定支付的方式和时间节点。

是一次性支付全款，还是分期支付，每期支付的金额和时间都应当清晰明确。

3、房屋的交付时间和方式：确定出卖人将房屋交付给买受人的具体时间和方式，以及房屋交付时的状态，例如是否包含屋内的家具、家电等附属物品。

4、产权变更登记：约定双方办理房屋产权变更登记的时间和责任。

这是保障买受人合法权益的重要环节，应当及时办理。

5、违约责任：明确双方在合同履行过程中如出现违约行为应承担的责任。

例如，如果买受人未能按时支付房款，应当承担什么样的违约责任；如果出卖人未能按时交付房屋或办理产权变更登记，又应当承担何种责任。

6、争议解决方式：约定在合同履行过程中如发生争议，双方应当通过何种方式解决，是协商、调解、仲裁还是诉讼。

为了使合同更具法律效力，以下几点也需要注意：1、合同应当采用书面形式，由双方当事人签字或盖章。

2、可以邀请村委会作为见证方，在合同上签字盖章，增加合同的公信力。

买农村房子签协议有效吗

买农村房⼦签协议有效吗农村房屋是指兴建在宅基地是的房屋，农村房屋买卖是受很多法律限制的，⽽买卖双⽅要签订农村房屋买卖合同或者协议，这样才能保障双⽅的利益，那么买农村房⼦协议有效吗?下⾯由店铺⼩编为读者进⾏相关知识的解答。

买农村房⼦协议有没有法律效⼒虽然农村房屋可以买卖，但是，不是所有的农村房屋买卖合同都是合法有效的。

因为农村房屋买卖合同主体不同，所涉及的相关法律、法规、政策也⼤有不同。

因此，在适⽤法律认定农村房屋买卖合同效⼒时也会得出不同的结论。

具体如下：(⼀)对农村本集体经济组织成员之间农村房屋买卖合同应认定有效。

购买者具有房屋所在地集体经济组织成员⾝份，这便排除了宅基地不能进⾏流转的障碍，要买卖双⽅所订⽴的买卖合同符合合同法关于有效合同要件，就应当认定买卖合同有效。

(⼆)对待本集体经济组织成员与外集体经济组织成员之间的房屋买卖合同效⼒的认定。

我国相关法律、法规虽然禁⽌将农村宅基地使⽤权向本集体经济组织成员以外的⼈转让，但法律、法规对农村居民转让房屋所有权并⽆禁⽌性规定，也⽆禁⽌向本集体经济组织外的农村居民出售房屋的规定。

因此，对这类农村房屋买卖合同，只要其符合合同法关于有效合同其他要件，应依法认定为有效合同。

(三)农村本集体经济组织成员与城镇居民之间的房屋买卖合同应认定⽆效。

在《关于加强农村宅基地管理的意见》中规定“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放⼟地使⽤证”。

因此对这类合同，应因违反国家政策⽽认定为合同⽆效。

⼆、农村房屋买卖合同什么情况下⽆效(⼀)产分离出卖，合同⽆效。

由于房屋是建筑在⼟地上的，为⼟地的附着物，具有不可分离性，因此，房屋的所有权通过买卖⽽转让时，该房屋占⽤范围内的⼟地使⽤权也必须同时转让或随房屋转移。

如果出卖⼈将房产和⼟地使⽤权分别卖与不同的买受⼈，或者出卖房屋时只转让房屋所有权⽽不同时转让⼟地使⽤权，买受⼈可以提出这种买卖合同⽆效。

2024版房屋买卖合同形式辨析–安居客

20XX 专业合同封面COUNTRACT COVER甲方：XXX乙方：XXX2024版房屋买卖合同形式辨析–安居客本合同目录一览第一条：合同主体及定义1.1 出卖人1.2 买受人1.3 安居客第二条：房屋基本信息2.1 房屋位置2.2 房屋面积2.3 房屋所有权第三条：买卖双方的权利与义务3.1 出卖人的权利与义务3.2 买受人的权利与义务第四条：房屋价格及支付方式4.1 房屋价格4.2 支付方式第五条：房屋交付及过户5.1 房屋交付时间5.2 房屋过户手续第六条：房屋质量及保修6.1 房屋质量标准6.2 保修期限及范围第七条：合同的变更与解除7.1 合同变更条件7.2 合同解除条件第八条：违约责任8.1 出卖人违约责任8.2 买受人违约责任第九条：争议解决方式9.1 协商解决9.2 调解解决9.3 仲裁解决第十条：合同的生效、终止与失效10.1 合同生效条件10.2 合同终止条件10.3 合同失效条件第十一条：附件11.1 房屋所有权证11.2 房屋买卖合同范本第十二条：其他约定第十三条：合同的签订、修改及补充13.1 合同签订13.2 合同修改13.3 合同补充第十四条：合同的解释及适用法律14.1 合同解释14.2 适用法律第一部分：合同如下：第一条：合同主体及定义1.1 出卖人：指依法有权出售房屋的当事人，即房屋的所有人。

1.2 买受人：指依法有权购买房屋的当事人，即购买房屋的所有人。

1.3 安居客：指提供房屋买卖信息、服务的中介机构，在本合同中充当见证人角色。

第二条：房屋基本信息2.1 房屋位置：指房屋的具体地址，如城市、区县、街道、门牌号等。

2.2 房屋面积：指房屋的建筑面积，包括使用面积和共有面积。

2.3 房屋所有权：指房屋的所有权证明，如房产证、土地使用权证等。

第三条：买卖双方的权利与义务3.1 出卖人的权利与义务1）保证房屋的所有权清晰，无任何法律纠纷。

2）按照合同约定的时间、方式交付房屋。

房票买卖合同的效力辨析

“房票”买卖合同有效性辨析在当下的司法实践中，出现了一些所谓的“房票”买卖合同，成为司法实践的难点。

因拆迁，被拆迁人取得购置拆迁安置房资格，但基于各种原因，其可能不想购买拆迁安置房,就会将持有的拆迁安置房的购买权予以买卖。

但因该安置房只能由被拆迁人购买,该安置房在第一次物权登记时必然会登记在原被拆迁人名下。

于是出现了实际购房人和物权登记人相分离的现象，并导致了纠纷的产生.实践中有如下案例：A持有甲房房票，卖与B。

B支付了该房票对价并支付了甲房的购房款。

甲房交付后，B实际占有了该房屋，A取得甲房的产权。

后因房价大涨，A不愿再将甲房屋出卖给B，B遂将A诉至法院。

在审理过程中，A又将该房卖给C，并办理了产权转移登记。

试问该案如何处理?大体而言,就本案处理有三种意见。

第一种意见认为，AB之间“房票买卖”合同无效，因甲房系拆迁安置房，仅能卖与被拆迁人。

双方签订合同时,A尚未取得所有权,为无权处分,该合同无效.故A仅承担缔约过失责任。

第二种意见认为，两份购房合同均有效，但因不动产物权的登记生效主义,导致C取得房屋所有权,B仅能向A主张违约责任，A卖房所得为B可得利益损失,A应当予以返还。

第三种意见认为,后一合同无效，系恶意串通，损害第三人利益,故应认定后一合同无效，判令B协助A过户。

笔者认为要明晰此案,需分析如下问题。

首先,AB之间合同是否有效，是否因无权处分而无效。

无权处分在采取物权行为理论，尤其是采取物权行为无因性理论的国家，仅能发生物权行为的履行障碍，不会影响合同效力.但我国因合同法五十一条之规定，无权处分，合同无效。

但纵然如此，如果当事人事后取得处分权的，应当能补正合同效力。

本案中A嗣后取得了产权证,故应当认定合同有效。

其次，AC之间的合同是否有效,C是否取得了该房屋的所有权.有观点认为，根据不动产善意取得制度规定，不动产善意取得应当具备善意且支付合理对价并取得产权登记等条件。

本案中房屋为B所占有,就一般理性人观点而言，购房应当会实地查看， C不能认定为善意无过失，所以C不能取得该房屋的所有权。

宅基地买卖合同的效力辨析

信原则出发．们亦不应支持宅基地买卖合同之出卖人主张合同无效的恶意抗辩。因此，我自解释论而言，宅基地的买卖合同应以有效为原则．无效为例外。
【键词】基地买卖；同效力；同无效；会公共利益关宅合合社［中圈分类号］９２３Ｄ２．２［文献标识码］Ａ［章编号］６２２０（０９０ — ０８０文１７ — １８２０）４０３ — ３
民法院发布的《理农村宅基地房屋买卖纠纷案件相审
事实上，《权法》制定中，宅基地的流转问在物的就
题争议不断。《权法》案第二次审议稿第１３条规物草６定：宅基地使用权不得单独转让。建造在该宅基地上 “ 的住房转让的，基地使用权一并转让 ” 宅。第１５条又６规定宅基地的转让包括向本集体的村民的转让和向本集体以外的人转让。见，审议稿显然是肯认宅基地可该买卖合同效力的。但《权法》案第三次审议稿却转物草而规定：宅基地使用权人经本集体同意，可以将合法 “ 建造的住宅转让给本集体内符合宅基地使用权分配条件的农户；宅转让时。基地使用权一并转让。禁止住宅

农村宅基地及房屋买卖纠纷案例分析

农村宅基地及房屋买卖纠纷案例分析【案情简介】：2002年12月30日，陆某将波罗村378号占地面积为106平方米的两层房屋以140660.00元（壹拾肆万零陆佰陆拾元整）价格转让给乐某，双方签订了房屋转让协议及补充协议。

陆某住云南省昆明市盘龙区穿金路波罗村976号，乐某住福建省南平市延平区夏道镇文田村。

乐某买回房屋后，拆除两层旧房屋，重新建盖了5层楼，2009年，昆明的城中村改造即将拆迁波罗村，乐某的五层楼将得到200多万的拆迁补偿，正值乐某高兴之时，陆某将乐某起诉到昆明市盘龙区人民法院，请求依法确认原被告之间所签的房屋转让协议及补充协议无效并返还昆明市盘龙区穿金路波罗村378号房屋且要求诉讼费用由被告全部承担。

【争议焦点】：1、双方签订的房屋转让协议及补充协议是否有效？2、农村土地宅基地使用权及房屋是否可以转让，权属归谁？3、如果房屋转让协议及补充协议转让无效，会产生什么样的法律后果？4、买方房屋造价是否需要评估？【法院判决】：待定，本案于2010年1月25日在盘龙法院开庭。

【适用法律】：1、《物权法》第一百五十三条宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。

第一百五十五条已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。

2、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。

农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。

农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。

农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。

3、《云南省土地管理条例》第三十三条农村村民一户只能拥有一处宅基地，用地面积按照以下标准执行：（一）城市规划区内，人均占地不得超过２０平方米，一户最多不得超过１００平方米；（二）城市规划区外，人均占地不得超过３０平方米，一户最多不得超过１５０平方米。

最高院及部分地方法院关于农村房屋买卖处理的相关规定

最高院及部分地方法院关于农村房屋买卖处理的相关规定第八次全国法院民事商事审判工作会议(民事部分)纪要19.在国家确定的宅基地制度改革试点地区，可以按照国家政策及相关指导意见处理宅基地使用权因抵押担保、转让而产生的纠纷。

在非试点地区，农民将宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，房屋买卖合同认定无效。

合同无效后，买受人要求返还购房款及利息，以及要求赔偿装修或者重建费用的，应当综合考虑当事人的过错等因素确定。

20.在涉及农村宅基地或农村集体经营性建设用地的民事纠纷案件中，当事人主张利润分配等合同权利的，应提供政府部门关于土地利用规划、建设用地计划及优先满足集体建设用地等要求的审批文件或者证明。

未提供上述手续或者虽提供了上述手续，但在一审法庭辩论终结前土地性质仍未变更为国有土地的，所涉及的相关合同应按无效处理。

相关链接：33个试点县市区名单北京市大兴区天津市蓟县河北省定州市山西省泽州县内蒙古自治区和林格尔县辽宁省海城市吉林省长春市九台区黑龙江省安达市上海市松江区江苏省常州市武进区浙江省义乌市浙江省德清县安徽省金寨县福建省晋江市江西省余江县山东省禹城市河南省长垣县湖北省宜城市湖南省浏阳市广东省佛山市南海区广西壮族自治区北流市海南省文昌市重庆市大足区四川省郫县四川省泸县贵州省湄潭县云南省大理市西藏自治区曲水县陕西省西安市高陵区甘肃省陇西县青海省湟源县宁夏回族自治区平罗县新疆维吾尔自治区伊宁市2015年全国民事审判工作会议纪要35.现阶段，我国城镇化仍处于较低水平，农村社会保障体系不健全，宅基地具有很强的社会保障和社会福利性质。

完全放开宅基地使用权限制的条件尚不具备。

对于已经确定宅基地转让为试点地区的，因抵押担保、宅基地使用权转让产生的纠纷，可以按照国家政策即相关指导意见处理。

非试点地区宅基地流转，农民将宅基地上的房屋出售给城镇居民或者不同农村集体经济组织成员的，一般应当认定房屋买卖合同无效。

合同无效后，买受人可以要求返还购房款，并支付中国人民银行同期同类银行贷款利息。