城市总部基地案例研究

城市总部基地案例研究行程安排01上海虹桥绿谷广场1.背景介绍：上海虹桥绿谷广场是虹桥商务区核心区一期首发项目之一。

上海虹桥商务区：基本概况：上海虹桥商务区位于上海西部，面积约86平方公里，其中主功能区面积26.3平方公里，核心区面积4.7平方公里。

功能定位：上海虹桥商务区将形成以总部经济、贸易机构、经济组织、商务办公为主体业态，会议、会展为功能业态，酒店、商业、零售、文化娱乐为配套业态的产业格局。

目标定位：上海虹桥商务区依托虹综合交通枢纽，建成上海现代服务业的集聚区，上海国际贸易中心建设的新平台，面向国内外企业总部和贸易机构的汇集地，是服务长三角地区，服务长江流域，服务全国的高端商务中心。

2.基本概况2.1开发理念：“绿色总部街区“，通过对产业、空间、就业及居住结构调整的综合考虑，对环境的保护性可持续开发、对智能科技的前瞻性应用支持等各项手段，构建总部经济与现代服务业二元集聚的国际贸易中心平台。

2.2区位：上海市虹桥商务核心区去腹地，依托虹桥交通枢纽区域整体发展优势，地处虹桥商务区南端入口门户，凸显区位和交通优势。

2.2基地规模：东至申贵路，西至申滨路，北至甬虹路，南至建虹路高架，由申长路从中穿过分为东西两个街区。

项目总规划用地面积约9公顷，建筑面积逾50万平方米。

2.3建设动态：在建2.4开发主体：上海众合地产开发有限公司2.5区域交通：建虹路高架、杨虹路高架；铁路上海虹桥站；上海虹桥国际机场；组成三位一体的对外交通网络。

3功能定位：以总部办公物业为主，结合豪华星级酒店、公寓式酒店、企业会所、峡谷商业广场、休闲娱乐中心、国际精品MALL等各项城市功能的大型综合体。

4功能分区：以申长路分为东西两个街区。

东区为绿色总部街区，西区为环球风尚街区。

东区绿色总部街区以完成全面结构封顶，地上面积约为15万平方米，地下面积约13万平方米，由7栋写字楼围绕两个峡谷商业广场构成。

4.1绿色总部街区：总占地面积4.31公顷，建筑面积248965公顷。

由6个高规格写字楼，围绕两个峡谷商业广场组成。

4.2 环球风尚街区：该街区以总部型写字楼、SOHO型写字楼、五星豪华酒店、四星酒店、国际精品MALL等多种功能打造一站式高品质商旅会务平台。

5设计特色：5.1街区布局：虹桥绿谷采用街区围合式布局手法，形成城市街道+庭院社区的双界面设计。

外部城市界面的宏伟、简练、快捷与内部社区界面精致、丰富、舒缓形成强烈反差。

5.2生态技术自然通风、区域雨水回收利用、立体绿化技术，室外透水地面、自然通风、自然采光5.3绿色建筑：虹桥绿谷总部街区的所有建筑都达到绿色建筑评价标识二星认证，其中至少50%的建筑达到绿色建筑建筑评价标识三星认证。

行程安排02南桥中小企业总部基地地1.背景介绍上海市南桥中小企业总部商务区，是于2007年3月，经上海市经济委员会以沪经服2007【91】号文《上海市经委关于推进本市20个现代服务业集聚区建设的通知》命名成立的上海市二十个现代服务业集聚区之一，同时也是上海市唯一以“中小企业总部经济”命名的集聚区。

2.基本概况：2.1区位：上海市奉贤区南桥新城核心，距上海市区35.4公里，虹桥机场33.5公里，浦东机场38.9公里。

2.2规模：规划面积143公顷，规划建筑面积约256万平方米。

其中商业和商务面积172.58万平方米，住宅83.47万平方米。

2.3建设动态：在建项目2.3开发主体：南桥新城公司2.4区域交通:商务区西侧紧邻S4高速与浙江及东南沿海城市实现快速对接：南界为绕城高速A30，可迅速抵达深水港区和浦东国际机场，同时还有与商务区对接的轨道交通五号线延伸段。

2.5发展时序：第一个阶段（2007—2010），是提升规划、完善配套和重点打造商业居住板块阶段，重点建设商务区一期用地；第二个阶段（2011—2014），是完善功能，丰富业态和总部经济初现成效阶段，重点打造商务区二期与三期用地；第三个阶段（2015—2018），是提升功能，引领示范，总部商务区真正成为中小企业总部落户发展的孵化器和助推器阶段，并使之成为奉贤经济新的增长极。

3功能定位“打造南上海产业的新高地、城市新功能的CBD”集中建设高品质、现代化商业楼宇、酒店和综合商业设施，以形成企业总部商务特色鲜明、专业生产服务功能突出、商务旅游休闲集中的现代服务业集聚区。

4.功能分区：分为四大区域，包括总生活居住区。

5.招商定位：重点吸引长三角特别是其南翼中小企业总部、新兴服务业、生产性服务业以及上下游产业关联企业的相关机构入驻。

5.1引进与奉贤“6＋8”新兴产业和重点发展产业相关联的企业地区总部；5.2引进企业运营管理中心、研发中心、数据运作中心、资金结算中心、营销中心、采购中心等入驻；5.3引进高附加值、高智力密集型、具有自主知识产群的文化创意型中小企业入驻；5.4引进各类国际国内贸易商、批发商；5.5引进法律、会计、银行、税务、培训等专业中介服务机构。

6.项目建设：商务区中央绿化带、卓越世纪中心、中企联合大厦、百联南桥购物中心、绿地望海新都，银河丽湾……6.1 商务区中央绿化带商务区中央绿带即“两路一带”，位于新城区域11单元，东西长1.2公里，宽100米，建成后，将成为商务区内生态、通透、开阔、完整的生态景观与视觉空间。

6.2卓越世纪中心卓越世纪中心未来将建设成为造就上海ARTDECO风情商业街为主基调，包括有LOFT-SOHO办公、商务写字楼、酒店、住宅、商业等集于一体的综合体项目。

6.3中企联合大厦以服务长三角中小企业为目标，打造一个融合企业办公、会务、研发、咨询、会展、商贸等需求的大型标志性商务综合体项目。

6.4百联南桥购物中心百联南桥购物中心有全方位的业态充盈，引进了世纪联华、上影集团高端品牌海上国际影城、新华书店、第一食品、星巴克、KFC、避风塘等国际、国内知名品牌入驻。

百联南桥购物中心一期与二期的全面融会贯通，形成了一个近15万平方米的超大型购物中心，也拥有目前上海最大、超过10万平方米的地下停车场，可同时停放3500辆机动车。

6.5银河丽湾银河丽湾坐落于南桥新城板块，将成为南上海居住生活的新坐标。

银河丽湾将打造成南上海区域内的一流生活名宅，这不仅仅是一种生活理念的表达，更重要的是其拥有天生的名宅基因和开发商超前的造城理念。

城市综合体对于居住者是一种生活方式的革命。

银河丽湾立足于南桥新城打造30万平方米城市综合体，生活在城市核心，10分钟的生活圈内携诸多高档资源，除了天然的水资源、绿资源，商业、教育、交通等配套资源是城市繁荣的根本保障。

行程安排03长三角中小企业总部基地1 项目概况长三角中小企业上海总部基地位于宝山城市工业园区内，北为市台路，南为城银路，东为真陈路，西为园康路。

距离规划中轨道交通7号线2.5公里左右。

临近A20外环线。

项目由上海绿地宝山置业有限公司开发建设，项目集商业、商务办公及住宅与一体，占地约214亩（约14ha）。

总投资13.5亿元，总建筑面积约44.86万平方米（扣除地下室部分的面积和不计入容积率的面积，为35.72万平方米），总容积率2.5，建筑密度30.65%，绿化率40.1%，集中绿地率15%，机动车停车2186个。

2 开发思路整个项目共分三期，一期为住宅，总建筑面积11.39万平方米，二期以办公楼为主，总建筑面积22.91万平方米，三期以商业为主，总建筑面积10.56万平方米。

其中二期办公定位和冠名为“长三角中小企业上海总部基地”，吸引周边中小企业的进驻，对于宝山区的招商引资和提升宝山区城市工业管理园区整体功能和形象起到了较大的推动作用。

而今后一期住宅和三期商业的建成，又为办公提供了很好的配套环境，其中10万平方米沿真陈路的商业，是集各种商业功能为一体的商业组团，形成餐饮、超市、娱乐、购物等组成的商业广场，极大的带动了真陈路周边的商业繁荣。

宝山区城市工业园区是距上海市市中心最近的市级工业园区，根据宝山区政府的要求，已经从原来的纯工业园区向现代服务业和先进制造业转型，而绿地宝山真陈路项目作为园区功能转化过程中第一块成规模的综合性住宅、办公、商业地产项目，必将对园区的发展起到一个龙头的带动作用。

因此在项目的总体规划设计方面，也是精心构思，他是以“人文关怀”为设计主线，吸取了当代先进的城市设计理念，秉持以人为本的设计原则，力图打造出一个具有强烈社区感，并易于形成良好人际交往的城市空间。

3 空间特色在空间构成模式上依据“马赛克”的城市设计模式，采取小组团、大社区的城市空间模式，以格网的城市规划手法，将总体35万平方米的社区分割成配套公寓、SOHU办公、LOFT 办公、配套餐饮、总部商业等多个大小不等的功能区块，一条至东向西的中央景观带贯穿其中，将不同的组团连成一个整体。

4 产业定位商业、商务办公、住宅综合性大型社区。

住宅客户：为园区配套小面积公寓式住宅，新上海人，个体投资者办公客户：进驻上海的小企业及办事处，年轻的创业者，创意型产业，外包服务业，长三角中心小企业基地，中小型企业家总部商业客户：为园区配套的服务性商业，中小型主题商业，零售小型超市，专业餐饮服务5 开发优势5.1规划先行：宝山新城规划前景可观，受中小企业亲睐宝山区，地处上海北翼，是历来链接上海与长三角各城市的重要门户，在上海的发展版图中占据重要位置。

在宝山“十一五”规划期间，宝山新城将建设成为与上海国际化大都市相适应的、具有辅城功能的现代化滨江新区；形成世界级精品钢及其延伸业基地、上海北部物流服务基地、上海国际航运中心重要组成部分、现代生产性服务业集聚区和环境优美、适宜居住、商务的现代化园区。

如今的宝山，一改人们印象中的陈旧面貌，历经短短数年发展，交通、市政和商业配套的日趋改善，早已让宝山摆脱了“偏远地段”的影子，人气渐旺，处处透出新城气质，成为近年来众多企业落户于此的重要原因。

5.2市场需求大：本地及长三角企业甚多，商务楼市场需求巨大在新城规划中，宝山现代化工业园区的规划同样吸引了大批企业的落户。

工业园提供各种优惠政策以扶植企业的迅速发展，在税收、人才、注册以及管理费用等多方面给与优惠和奖励，各类台商、本地及外地企业纷纷选择入驻宝山。

此外，宝山近年来大力推进精品钢延伸业、国际物流业、造船港机业、都市和楼宇经济发展，吸引更多资金流，更多消费群，成为上海经济重地之一，宝山也由此成为长三角企业入主上海的跳板，希望借此可以更便捷的接驳国际。

工业园区后续开发吸引的企业落户，加之外地企业纷纷借助宝山入驻上海，都会产生巨大的商务楼需求，正是有此前瞻眼光，长三角中小企业总部基地落户选择宝山绿地领海。

5.3地价优势：折后均价低至4500元/m2起,高性价比突显LOFT公元优势上海市中心成熟商圈商务楼的“天价”，成为外地中小企业入驻上海的“高门槛”。