旧城改造项目股权融资方案尽职调查报告

XX改造股权融资项目尽职调查报告\目录第一章概述 (2)1.1 项目基本要素 (2)第二章项目目前情况 (3)2.1 项目目前情况 (3)2.2 项目需求 (3)第三章融资方信息 (3)3.1 融资方基本信息 (3)3.2财务情况分析 (5)第四章项目分析-XX市李沧区东北庄社区城中村改造项目介绍 (7)4.1法律文件 (7)4.2物业概况及地理位置 (7)4.3项目需求分析 (8)4.4 项目建设规模 (9)4.5项目投资及收益 (10)4.6 土地评估情况与本项目成本优势 (10)第五章还款来源分析 (10)5.1第一还款来源分析 (10)5.2第二还款来源分析 (11)第六章项目股权投资融资合作流程 (11)第七章存在风险及防范预案 (11)第八章尽职调查总结 (12)第一章概述1.1 项目基本要素1.融资方：XX中建花林置业有限公司。

2.融资规模：融资方拟融资43,000万元人民币。

3.还款来源：项目销售收入及项目建设期投资资金。

4.还款方式：计划融资期限1年，按季支付利息，并申请每3个月一次提前还款权。

融资结束时一次性支付剩余利息并偿还本金43000万元。

5.资金用途：通过股权质押融资43,000万元用于支付项目前期费用（拆迁成本、部分土地成本）和其他营运资金。

6.预期年化收益率：项目总收益率**%/年（详见项目介绍部分）。

7.费率结构安排：XXXX融资公司对本项目融资年化资金成为**%/年项目资金监管方（银行）收取手续费为**%/年8.银行托管：拟聘请XXXX银行作为资金监管方，开设资金监管账户。

9.资金运作方式：本项目股权投资融资计划简要说明：项目融资方以股权方式投资项目公司（股权占比**%），其他资金通过委托贷款或其他方式投入。

项目融资方与借款人（项目公司法人及其他股东）通过协议约定股权质押融资合作，并约定资金成本与退出方式。

10.防范风险措施：1)本项目借款人在取得股权融资贷款人资金前已取得“XX改造项目土地出让协议”和土地成交确认单。

2)本项目对应地块位于：XX市李沧区东北庄社区，土地挂牌成交后全部产权都属于借款人：XX中建花林置业有限公司。

该地块建设用地面积为79.35亩，项目规划建筑面积为235622平方米，其中为政府代建56000平方米。

该地块周边楼面地价成交价一般为6300元/平方米左右，因此经专业评估公司预评估测算本项目市场地价为8.935亿元。

本笔融资抵押率为4.3/8.935=48%。

由于项目地理位置处于XX市内黄金地段，周边有山东银座李沧商厦、苏宁大厦、万达广场（商业中心）、地铁大型中转站等设施，因此，项目地块变现能力极强。

此外，项目还是XX市李沧区作为XX市承办世界园艺博览会重点旧城改造项目，因此项目相关手续均实施绿色通道。

综上，本项目极为优良，为还款提供有利保障。

第二章项目目前情况2.1 项目目前情况本项目为XX市李沧区东北庄社区旧村改造项目，目前已由XX中建花林置业有限公司下属公司完成项目拆迁工作（已垫付拆迁款1.6亿元）。

目前，项目地块已完成拆迁，土地已平整，净地状态。

根据XX市李沧区旧城改造协议，拆迁单位具有后期项目开发权。

2.2 项目需求本项目根据后期开发需要，开发单位XX中建花林置业有限公司将投入6.2亿元用于项目前期有关土地费用。

企业已支付部分土地挂牌出让金，并取得出地出让合同和土地成交确认书。

现申请贷款企业融资4.3亿元，用于项目前期费用与归还股东垫款等，项目资金用途合规。

第三章融资方信息3.1 融资方基本信息（一）基本情况1、企业基本资料2、公司股权结构（二）经营情况XX中建花林置业有限公司成立以来开发的项目有：XX市李沧区政府改旧城改造项目（沧口），XX市花林大厦项目，项目具体情况如下：管理层简介董事长：公司董事长XXX，男，1968年出生，福建省人，现常住XX。

自1990起从事建材贸易，主要从事装饰材料、石材、钢材等贸易。

自2004年起，创办XX凯荣经贸有限公司，与中建、海信、绿城和宝龙等建设单位等都有着良好的业务关系。

苏标准担任XX市泉州商会会长，具有良好的个人声誉。

3.2财务情况分析截至2012年12月31日最新财务报表显示，XX中建花林置业总资产为3.2亿元，净资产为1.2亿元，资产负债率为62.%。

2012年全年实现营业收入8,406万元，税后净利润1385万元。

企业财务报表已经XX仲勋会计师事务所审计。

XX中建花林置业有限公司资产负债表单位：元XX中建花林置业有限公司利润表1、资产负债情况分析1）资产情况分析：截至2012年12月31日最新财务报表显示，XX中建花林置业总资产为3.2亿元，净资产为1.2亿元，资产负债率为62.%。

2012年全年实现营业收入8,406万元，税后净利润1385万元。

企业作为房地产开发公司，其开发的项目于2011-2012年处于开盘销售阶段。

从流动资产分析，货币资金3054万元、其他应收款16020万元（为XX市李沧区东北庄社区应收补偿款）。

存货2049万元，为尚未销售完房屋。

从非流动资产分析，固定资产净值为97万元，包括3辆轿车、打印机、电脑等办公设备。

2）负债情况分析：截至2012年12月31日，万亨地产总负债为2亿元。

从负债结构来看，流动负债为2亿元，长期负债无，流动负债为应付股东投入XX市李沧区东北庄社区项目款项。

第四章项目分析-XX市李沧区东北庄社区城中村改造项目介绍4.1法律文件“XX改造项目合作框架协议”，签订时间为2011年11月24日。

XX市土地出让协议XX市土地挂牌成交确认书4.2物业概况及地理位置XX改造项目：XX李沧区李村街道办事处东北庄社区；四至：东至东山五路，西至东山二路，南至大崂路，北至南崂路。

规划情况：总建设用地：51538.6平方米，总建筑面积：约235622平方米（含代建面积56000平方米），其中:地上建筑面积:187822平方米，地下建筑面积：47800平方米，容积率：东区：4.98，西区：3.26；建筑密度：东区：43.85%，西区：32.03%；绿地率：东区15.02%，西区：30.02%；车位：东区：763个，西区：1254个；居住户数：东区：651户，西区：1084户。

地理位置优势：XX市李沧区东北庄社区位于XX市李沧区中心地带，周边商业发达，生活便利，以李沧万达广场、伟东乐客城、银座广场、宝龙广场、苏宁半岛总部、北方国贸、崂山百货、利客来为核心，形成了多流通渠道、多经济成分并存的大商贸格局，面向XX、辐射半岛的“一站式购物天堂”，成为与市南区相媲美的XX两大购物中心之一。

4.3项目需求分析（一）现实需求与潜在需求量分析XX是一座滨海名城，优越的自然环境、独到的人文环境和适宜的气候条件都使之成为一处很适宜居住的城市。

近来，旅游经济的火热和外地人的大量涌入，XX奥运概念因素的影响，临近日本、韩国等独特的海滨环境区域优势以及XX要建成区域性中心城市，争取进入全国大中城市前列的定位，使越来越多的外国人、外地人纷纷到XX投资、安家落户，也有很多本地人和外地人看好XX的发展潜力，到XX投资房产。

由于综合因素的影响，XX的房地产投资和开发得到了快速的发展。

成为最为火热的行业。

经济的发展拉动了住房的需求，从而引发价格的上涨。

（二）需求客户分析从李沧区整体的市场状况看，目前的客户群体构成主要由四部分组成：一是李沧区当地潜在购买者，购房目的主要是为了解决居住状况及满足更新换代、提高生活质量的需求。

年龄在25—50 岁之间，主要以企事业管理人员、经商人员和政府机关干部为主。

二是XX市区潜在购买者，该群体主要分为投资型及居住功能型，对于后者来说，主要缘自李沧区的功能定位而导致该人群工作场所的迁移，从而诱发对居住场所的更新要求。

三是外籍士人。

外籍人士主要构成为韩籍人，主要缘于李沧区投资环境对韩资企业的吸引。

购房目的---出于对居住环境舒适性、稳定性的需求，再加上对经济效益的考虑进行置业，长期居住为主。

四是异地购房者。

异地购房者主要来自省内，由于XX良好的投资环境及居住环境，目前异地购房者正逐步向东三省及北京等地扩展。

该群体又可分为，一为商务人士，在XX具有频繁的业务往来或事业基础，其置业目的主要是达到方便舒适，经济实惠的目的。

二为投资置业者，XX楼市的升值潜力对他们具有较大的吸引力。

三为休闲度假型，XX优美的海景资源、适宜的气候增加了旅游和居住资本，由此引发置业需求。

4.4 项目建设规模项目建设规模1.1基地面积：51538.6平方米1.2建筑总面积：235622平方米(地上建筑面积:187822平方米,地下建筑面积:47800平方米)，其中：代建56000平方米（地上面积46000平方米，地下面积10000平方米）。

位于XX李沧区李村街道办事处东北庄社区，项目共由多层和高层组成。

1.3容积率：东区：4.98，西区：3.261.4建筑密度：东区：43.85%，西区：32.03%1.5绿地率：东区15.02%，西区：30.02%1.6停车位：东区：763个，西区：1254个1.7居住户数：东区：651户，西区：1084户。

4.5项目投资及收益该项目建成后，面向市场销售。

可售面积140000平方米，销售收入可实现201616万元，利税82281.9，其中利润66757.47万元。

4.6 土地评估情况与本项目成本优势2013年7月，经山东大信房地产评估有限公司评估，对土地根据市场价值情况，评估该地块楼面地价为6300元/平方米。

需要重点说明的是：而本项目楼面地价约为3400元/平方米，土地成本优势明显。

第五章还款来源分析5.1第一还款来源分析本次股权投资融资项目的第一还款来源：1）融资人XX中建花林置业有限公司开发的XX东北庄社区旧城改造项目，根据XX市旧城改造项目优惠条件，该项目可提前办理预售许可证。

预计项目于明年初开始预售，由于项目成本价格优势，预计当年可销售项目50%以上，实现销售收入7亿元。

2）本项目中有为政府代建56000平方米安居工程住房，政府预计回购款为4.6亿元。

3）由于本项目作为政府重点旧城改造工程，土地拍卖成交后，前期四证手续将于今年内办理完成，届时已有合作意向银行介入融资。

本项目银行计划融资8亿元。

综上，在本项目存续期间，融资人依靠本项目现金流量或银行融资可实现融资还款。

5.2第二还款来源分析本项目2013年7月，经山东大信房地产评估有限公司评估，对土地根据市场价值情况，评估该地块楼面地价为6300元/平方米。

项目土地评估价值约为8.935亿元，抵押率仅为48%，第二还款来源充足。

第六章项目股权投资融资合作流程一、借款人向贷款企业提出融资申请。

二、贷款企业现场考察、评审。

三、双方确定合作意向和条件。